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1、2010年长沙市房地产市场年报注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。2010年在市委、市政府的高度重视和正确领导下，我市加大了房地产市场调控力度，加强了房地产市场的规范与管理，大力推进了保障性安居工程建设，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立起了一整套住房保障与市场结合的住房供应和消费综合体系，长沙房地产市场发展也继续保持了2009年来的火爆势头。初步统计2010年我市
2、（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积约6633万平方米，其中新开工面积约2337万平方米，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万平方米，同比减少约43%。2010年我市（含四县市）累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万平方米，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。PART 1 长沙地区房地产市场基本情况一、批准预售情况表1 2010年长沙市新建商品房、住宅供应情况区 域新 建 商 品 房其中：住 宅批准预售面积（万平方米）同比（%）批准预售
3、面积（万平方米）同比（%）全 市2133.37 50.25 1877.71 44.14 其中芙蓉区107.32 41.42 97.19 47.55 天心区208.91 90.42 189.15 89.71 岳麓区362.21 61.28 332.68 54.79 开福区313.21 46.98 295.36 42.87 雨花区516.71 59.40 460.11 56.75 长沙县287.66 27.33 261.09 19.69 望城县139.95 33.95 117.11 28.70 浏阳市58.89 -10.40 50.98 7.57 宁乡县138.51 81.48 74.04 13.
4、11 小结：商品房新增供应逐季上扬，全年新增批准预售量超过2000万平方米2010年全市新建商品房累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%，其中住宅批准预售1877.71万平方米，同比增长44.14%。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售1508.36万平方米，同比增长59.20%，其中住宅批准预售1374.49万平方米，同比增长56.06%；三县一市新建商品房累计批准预售625.01万平方米，同比增长32.29%；其中商品住宅累计批准预售503.22万平方米，同比增长19.25%。按行政区来看，雨花区批准预售面积最大，岳麓区次之；同比增幅来看，内五区各区同比增幅均超40%
5、，天心区增幅最大。二、新建商品房销售总量表2 2010年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况区 域新 建 商 品 房其中：住 宅销售面积（万平方米）同比（%）销售面积（万平方米）同比（%）全 市2140.46 22.72 1982.87 20.55 其中芙蓉区100.64 -24.6881.39 -29.98天心区210.41 -4.67186.96 -9.30岳麓区292.89 32.33276.67 31.26开福区299.73 5.50 287.08 6.11 雨花区577.99 38.85531.19 35.74长沙县375.09 74.76 357.27 70.02 望城县95.64
6、24.58 92.86 23.37 浏阳市82.29 6.06 75.02 5.24 宁乡县105.79 6.80 94.43 1.40 小结：商品房销售备案突破2000万平方米，第二季度销量最高2010年全市新建商品房累计销售备案2140.46万平方米，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万平方米，同比增长20.55%。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案1481.65万平方米，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万平方米，同比增长14.08%；三县一市商品房销售备案658.81万平方米，同比增长40.76%，商品住宅销售备案619.58万平方米，同比增长
7、37.74%。全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58：1，其中内五区比值为11.52：1，三县一市15.79：1。按行政区来看，雨花区商品房销售备案面积最大，长沙县次之；同比增幅来看，长沙县增幅最大，但芙蓉区、天心区负增长。三、新建商品房备案均价小结：商品房销售备案均价逐季上扬，芙蓉区商品房备案均价最高，开福区商品住宅备案均价最高2010年长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4338元/平方米，其中住宅4108元/平方米；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4788元/平方米，其中住宅4519元/平方米；三县一市商品房备案均价为3326元/平方米，其中住宅3
8、201元/平方米。从各行政区来看，芙蓉区商品房备案均价最高，住宅均价开福区最高，天心区涨幅最大。从均价走势来看，2010年全市均价整体呈上扬趋势，至12月均价达到最高，一季度、四季度月均价逐月上扬，其中，四季度月均价环比涨幅较大；二季度、三季度月均价出现波动，但从走势来看，均价也呈震荡上扬态势。四、二手房销售面积表3 2010年长沙市二手房、住宅销售情况区 域二 手 房其中：住 宅销售面积（万平方米）同比（%）销售面积（万平方米）同比（%）全 市468.62 4.12 302.66 -5.88 其中芙蓉区64.98 20.02 42.62 -11.21 天心区42.03 -19.06 35.3
9、7 -11.06 岳麓区42.39 -12.69 35.74 -9.34 开福区51.72 0.25 38.57 -5.85 雨花区95.73 -8.39 63.99 -9.91 长沙县64.33 11.03 39.38 24.46 望城县11.77 39.03 9.17 36.71 浏阳市42.45 7.47 24.39 -14.11 宁乡县53.22 59.05 13.43 -14.16 小结： 二手房成交接近470万平方米，前三季度逐季走低，四季度逐月增长2010年，全市二手房成交面积468.62万平方米，成交套数为35223套，同比分别增长4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.
10、66万平方米，成交套数为30804套，同比分别减少5.88%、8.02%。分区域来看，内五区二手房成交面积296.85万平方米，成交套数为25822套，同比分别减少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29万平方米，成交套数为23417套，同比分别减少9.57%、13.16%；三县一市二手房成交面积171.77万平方米，成交套数为9401套，同比分别增长23.25%、7.54%；其中住宅成交86.37万平方米，成交套数为7387套，同比分别增长4.83%、13.25%。五、房产一、二级市场交易量对比分析表4 2010年长沙市房产一、二级市场交易量对比区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区
11、长沙县望城县浏阳市宁乡县全市一、二级市场对比1.55 5.01 6.91 5.80 6.04 5.83 8.13 1.94 1.99 4.57小结： 房产一二级市场发展不平衡，六区县比值超过5房产一、二级市场对比来看，2010年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99：1，比2009全年比值增大0.88；三县一市为3.84，比2009全年比值增大0.68。从各区县情况来看，2010年各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。六、银行抵押贷款情况表5 2010
12、年长沙市房屋抵押情况区 域累 计全 市其中：内 五 区一般抵押抵押起数（起）228480149747其中：个人225230148288抵押面积（万平方米）3962.002134.43其中：个人3017.331695.22贷款金额（亿元）968.40694.92其中：个人735.77526.65在建工程抵押抵押起数（起）1980 877抵押面积（万平方米）853.12 621.66贷款金额（亿元）169.84 137.21小结： 房产抵押面积超过历史最高记录；在建工程抵押同比增幅也较大2010年，全市办理抵押登记手续228480起，抵押面积3962.00万平方米，贷款金额968.40亿元，其中，
13、办理个人抵押登记手续225230起，抵押面积3017.33万平方米，贷款金额735.77亿元。分区域来看，内五区共办理抵押登记手续149747起，抵押面积2134.43万平方米，贷款金额694.92亿元，同比分别增长16.39%、12.82%、35.31%；其中，办理个人抵押登记手续148288起，抵押面积1695.22万平方米，贷款金额526.65亿元，同比分别增长17.49%、21.14%、40.17%。分期、现房来看，2010年全市办理一般抵押（期房）112178起，抵押面积1236.64万平方米，贷款金额347.68亿元，办理一般抵押（现房）116302起，抵押面积2725.36万平方
14、米，贷款金额620.72亿元。其中内五区办理一般抵押（期房）74778起，抵押面积820.38万平方米，贷款金额256.77亿元，同比分别增长1.13%、5.79%、21.74%；办理一般抵押（现房）74969起，抵押面积1314.05万平方米，贷款金额438.15亿元，同比分别增长37.03%、17.70%、44.76%。2010年，全市共办理在建工程抵押1980起，抵押面积853.12万平方米，贷款金额169.84亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押877起，抵押面积621.66万平方米，贷款金额137.21亿元，同比分别增长49.15%、40.20%、78.82%。PART 2 长沙市（
15、内五区）房地产市场基本情况七、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)表6 2010年长沙市（内五区）土地供应和交易情况区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区内五区出让情况宗 数8151181694面积（万平方米）13.651.12237.4587.21122.12461.55成交情况宗 数6342141277面积（万平方米）5.382.03211.4077.1720.78316.76金额（万元）642242614945733108498715001192569综合地价水平值（元/平方米）1193812924474140634413765表7 2010年长沙市（内五区）各
16、用途土地成交情况用 途内五区其 中商业（综合）住 宅工 业成交宗数77391424成交面积（万平方米）316.76155.3784.6076.79成交金额（万元）119256983421231559142766综合地价水平值(元/平方米)376553693730557小结：内五区土地成交总金额突破119.26亿元，岳麓区挂牌出让地块宗数超过总数的一半2010年内五区招拍挂出让土地挂牌94宗，土地面积461.55万平方米。其中，商业（综合）用地挂牌47宗，土地面积203.79万平方米；住宅用地挂牌22宗，土地面积108.60万平方米。内五区土地实际成交77宗，成交面积316.76万平方米，成交总
17、金额1192569万元，综合地价水平值3765元/平方米，其中，商业（综合）用地成交面积155.37万平方米，成交金额834212万元；住宅用地成交面积84.60万平方米，成交金额315591万元。2010年岳麓区出让土地宗数最多，其次是开福区；芙蓉区成交综合地价最高。单月出让成交情况：12月土地出让挂牌宗数最多，10月土地成交宗数最多。八、长沙（内五区）新建纯商品房均价情况小结：内五区新建纯商品房均价为5182元/平方米，12月均价相对于1月上涨1036元/平方米2010年长沙（内五区）新建纯商品房备案均价为5182元/平方米，其中住宅4907元/平方米。芙蓉区纯商品房、纯商品住宅均价最高，
18、岳麓区均价最低；除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过5000元/平方米。从均价趋势来看，3月内五区纯商品房均价即已超过5000元/平方米，至11月超过5500元/平方米，纯商品住宅均价于8月突破5000元/平方米；纯商品房、纯商品住宅均于12月达到2010年月均价最高。九、长沙（内五区）新建商品住房供销结构分析（按套数计）（一）套型结构分析表8 2010年长沙（内五区）新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）户 型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比60平方米1836114.25 1581412.86 25471.16 60-90平方米3619328.08 3167025.
19、75 45231.14 90-120平方米2932222.75 2696821.93 23541.09 120-144平方米2558819.85 2590921.07 -3210.99 144平方米1941115.06 2262618.40 -32150.86 合计128875100.00 122987100.00 58881.05 小结：全年商品房供销比基本持平，中小户型（60-90平方米）供销比例增大2010年长沙（内五区）累计住房供应套均面积为107.10平方米，同比增大1.73%。从累计供应及销售备案情况来看，当前供应充足的主要是60平方米以下和60-90平方米两大面积段套型，供销比分
20、别达到1.16、1.14，且从供、销占比来看，60-90平方米面积段套型占比均最大，分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%，这表明当前供销的主力套型面积已经下移，已由传统的三房（90-120平方米）向二房（60-90平方米）过渡，单价的快速上扬是造成这一现象的主要原因；144平方米以上面积段套型供应缺口最大，这表明当前大户型市场存量已逐步减少，销售日益紧俏。90平方米以下户型供应占比为42.33%，比2009年同期缩小1.24个百分点。（二）价位结构分析表9 2010年长沙（内五区）新建商品住宅户型销售备案价位分析表（单位：套）价位段销比例（%）3000元/平方米2238418.
21、20 3000-3500元/平方米67535.49 3500-4000元/平方米98828.03 4000-4500元/平方米1661213.51 4500-5000元/平方米2061916.77 5000-5500元/平方米1782914.50 5500元/平方米2890823.50 合 计122987100.00 小结：商品房销售备案均价段整体上移，5000-6000元/平方米价位档销售备案比例增幅最大从2010年住宅销售的价位结构来看，当前普通商品住房备案的重点仍是4000-5000元/平方米价位档，合计占总量的30.27%，其次是5000-6000元/平方米价位档，合计占总量的24.1
22、6%。但从比例来看，5000-6000元/平方米价位档销售备案比例持续增长，比2009年比例上涨15.80个百分点，商品房成交的均价段明显上移。十、长沙（内五区）新建商品房待销情况小结：内五区商品房待销684.15万平方米，岳麓区、雨花区、开福区商品住宅待售量超过100万平方米，144平方米以上商品住宅的待售比例最大2008年以来，截止2010年12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为684.15万平方米，较上月底增加41.07万平方米，12月新建商品房上市量和销售量双增长，但上市量相较销售量更大，使得待售量有所增长。其中住宅515.68万平方米,占75.38%；非住宅168.47万
23、平方米，占24.62%。分行政区域来看，岳麓区、雨花区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比30.29%、26.81%、25.91%；分面积段来看，144平方米以上商品住宅的待售量最大，占住宅待售总量的38.35%，其次是120-144平方米商品住宅，占住宅待售总量的21.12%。PART 3 2010年长沙房地产市场综合评价十一、商品住宅成交价格指数分析根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2010年12月底，我市商品住宅成交价格指数为213.18点，较年初上涨39.89点，月均涨幅为3.32点，增幅较去年增长1.89点。从具体单月指标来看，今年除1月、6月、7月、9月价格指数略有
24、下跌外，其他月份均上涨；2月、5月、8月、10月、12月价格指数涨幅较大，2月、8月为量缩价涨期，5月、10月、12月受到调控政策调整的影响，为量升价涨期，特别是10月，单月指数涨幅达11.97点。从面积子市场指数来看，今年以来，60平方米以下和144平方米以上面积段价格指数曲线重合度较高，月均涨幅分别为2.80点、2.90点，两者价格走势基本一致，绝对价格高位也出现在这两个面积区间，小户型公寓、大面积的高档住宅如别墅类产品售价要高；60-90平方米面积段价格指数始终保持较快增长趋势，月均涨幅最大为4.57点，这个区间的绝对价位处于中间水平；90-120平方米、120-144平方米面积段的中大
25、户型绝对价位相对要低，但今年的涨幅也较大，指数月均涨幅分别为3.85点、3.36点。从板块子市场指数来看，今年以来，北城板块价格指数涨幅最大，月均涨幅为5.89点，主要是湘江世纪城、北辰三角洲奥城（D3地块）、万科城等高端项目的热销使得价格上涨较快，在各板块中价格位居第二；中心板块价格居首位，涨幅仅次于北城板块，价格指数月均涨幅为3.56点；新南城板块、河西板块价格指数的月均涨幅分别为3.37点、3.05点，价格上涨也较快；东城板块价格指数的月均涨幅为1.99点，绝对价格保持相对稳定。小结：全年内五区城房指数上涨明显，60-90平方米中小户型、北城板块指数涨幅较大2010年商品住宅价格指数上涨
26、趋势较明显，累计上涨39.89点，达到213.18点，月均涨幅为3.32点；分面积段来看，60-90平方米面积段价格指数涨幅最大，月均上涨4.57点，达264.33点，说明适应刚性需求的中小户型价格涨势领先；分板块来看，北城板块因高端项目的热销使得价格上涨最快，指数月均涨幅5.89点，达252.34点，另外，随着南城、河西整体区位优势的发挥，价格指数涨幅也居前列。十二、房地产市场景气指数分析小结：全年内五区市场景气指数呈“W” 形波动，年末达到高景气位依据我市房地产市场景气指数分析模型，2010年长沙房地产市场景气指数在95.85105.89点的景气区间内呈“W”形波动。1月市场以104.25
27、点的高景气位开局，2月、3月、7月、8月受部分调控政策落实的影响，单月土地供应、房地产投融资规模等出现萎缩，使景气指数滑落到全年的低景气区间，指数均在100点以下，其中3月指数全年最低为95.85；1月、5月、10月、11月、12月达到全年景气指数的较高水平，其中10月指数全年最高为105.89；而4月、6月、9月景气指数接近100点，市场发展比较平稳、温和。分季度来看，2010年景气指数在一季度、三季度相对偏低，二季度、四季度相对较高，特别是四季度，“翘尾”现象明显，指数连续三个月位于104点以上，在高景气位盘旋，10月甚至到达超景气区间；且与国家调控政策出台时间结合来看，政策出台，景气指数
28、随即出现明显波动，表明市场景气程度与国家对房地产市场的调控有密切关系。年初景气指数较高主要受上年末市场火爆态势延续效应的影响；接近年末，“金九银十”传统销售旺季的到来，加之国庆黄金周、房交会的带动，市场出现回暖迹象，尤其在年底“翘尾”效应十分明显，商品房成交量激增，房价呈走高之势，使得年末市场景气指数连续几个月达到高景气位。十三、长沙楼市健康状况测度分析表10 2010年各指标健康度加权评价一级指标二级指标原始值健康度得分加权得分健康度评价价格健康度指标房价收入比6.5220.15 基本正常房价增长率与CPI增长率之比6.4210.07 异常房价增长率与居民可支配收入增长率之比1.5610.0
29、7 异常月供与家庭月收入之比0.4020.15 基本正常规模健康度指标房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比20.4320.12 基本正常房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比1.1530.22 正常商品房新开工面积与施工面积之比0.3520.16 基本正常供需健康度指标商品房供销比1.0230.21 正常空置率0.0720.17 基本正常二次以上置业者购房比例0.2810.05 异常住房自有率0.8730.26 正常结构健康度指标房产一、二级市场成交面积比4.9910.08 异常换手率0.1520.19 基本正常普通商品住房供应面积占比0.7430.11 正常综合评价2.
30、00基本健康小结：全年内五区市场健康测度值为2.00，处于基本健康状态根据我市房地产市场健康状况测度分析，2010年我市内五区房地产市场健康测度综合得分为2.00，比2009年健康度下降了0.24点，处于基本健康范围的中等水平。从各指标值来看，正常指标值4个，异常指标4个，基本正常指标6个，与2009年相比正常指标减少两个，异常指标增加两个，基本正常指标个数相当。从各指标值来看，房价增长率与CPI增长率之比、房价增长率与居民可支配收入增长率之比、二次以上置业者购房比例、房产一、二级市场成交面积比等指标出现异常，集中反映出2010年房价上涨过快，一、二级市场发展不平衡，二次或二次以上购房者比例偏
31、大等问题较为突出。由于2010年房价基本处于逐月上扬，且下半年上涨速度加快，房价涨幅也随之上升至较高水平，使得房价增长率与CPI增长率、与城镇居民可支配收入之比迅速拉高，指标出现异常；二次以上置业者购房比例主要反映的是商品房购房投资水平的变化，其比例超过了正常范围，反映在2010年长沙房价仍相对较低的情况下，有较多投资、投机性购房者加入了长沙购房者行列，直接推动了长沙房价的快速上扬；房产一、二级市场成交面积比指标异常，这主要是在政策（如二手房税收优惠两年改五年等）优惠减少或取消后，二手房交易热情降低，同时由于长沙房地产市场处于快速上升期，市场快速扩张，新房推盘量仍大于或等于市民的实际需求，使得
32、市场的关注度仍重点集中在商品房市场上，房产一、二级市场的成交量差距也随之被拉大。总的来看，2010年长沙房地产市场由于房价绝对价位相对较低，刚需仍然强劲，再加上一线城市限购令促使部分投资者向二线城市转移，长沙商品房销售量节节攀升，房价也基本呈逐月走高之势，且涨幅较大，这使得2010年城房指数、房地产景气指数均强力上扬或位于高景气空间，也导致了内五区房地产市场健康度较2009年有所降低。PART 4 2011年长沙房地产市场预测与展望从2010年的房地产市场分析看出，2010年长沙的房地产市场在国家最严厉的房地产业宏观调控政策之下相向而行，预售量、销售量大幅增长，创历史天量，可以说达到亢奋的状态
33、，房地产价格也水涨船高，可以说完全出乎先前的预测。站在岁末年初的分水岭上，我们还是想预测一下2011年长沙楼市的发展趋势，综合各方面的因素，我们认为今年将是验证和见证房地产市场调控效果的关键阶段，处在复杂环境下的长沙房地产市场将呈现以下几方面的趋势：（一）经济发展环境更加复杂，市场面临货币紧缩与通胀预期的双重压力2010年国际环境让人难以琢磨，金融危机的影响远比人们想象的要深远，复苏进程缓慢，加之外围货币的贬值和债务风险，国内通货膨胀压力逐步加大，导致我国经济发展环境越来越复杂。今年我们可能面临更复杂的局面，经历更纠结的困境。此前，中央已经确定今年的货币政策转为稳健型，以收缩流动性，其中最重要
34、的方面就是控制通胀预期、稳定价格总水平，已经列为今年政府工作的首选。诸多现象反映今年我国通胀压力依然巨大，长沙房地产市场将在通胀和货币供应收缩的双重压力下寻找空间。（二）国家调控房地产市场的目标未达到，调控将常态化2010年的楼市调控目标似乎未达到，年底各地地王再现，一线城市市场回暖，二线城市泡沫已现，更增加了国家对房地产业调控的决心。根据中央经济工作会议部署以及近期各部委密集安排的未来工作要求，不难解读出国家调控房地产市场已经进入了常态化阶段，遏制房价过高过快上涨的决心异常坚定，任重而道远。央行年末加息，显示国家治理通胀的决心，国土部下发通知抑制打压“地王”，各地方政府也正在为稳定今年房地产
35、市场再出细则，今年多次加息和房地产税收政策的调整将是调控房地产市场的利器。长沙楼市将会由“耐调控”逐步转为“被调控”。 （三）新房供应充足，刚需依然强劲，但投资和投机将被有效抑制2010年长沙房地产开发投资稳步增长，新开工、施工面积同比增长明显，7月以来商品房批准预售量持续大幅增长，全年批准预售量突破2000万平方米大关，达到历史最高值，并存在一定待销空间。注意到2010年12月长沙土地市场同样出现较大放量，商、住用地出让创新高，为今年商品房供应埋下伏笔，可以预测今年我市新房供应比较充足。从需求来看，长沙仍然处在城市化进程阶段，刚需依然旺盛。经历过长时间观望，百姓对楼市价格预期的逐渐落空，加之
36、通胀加剧，很多刚需客户从观望转为入市，带动了市场人气，但长沙今年大力推进的住房保障、安居棚改工程、公租房建设也会分流一部分市场需求；从投资需求来看，一线城市限购令的出台可能对长沙产生“被进入”效应，不排除一线城市投资客转战二三线城市。但由于全国性的严厉的货币和金融、税收政策的逐步强化和落实，投资需求会被有效抑制。（四）房价受多方因素影响，来年走势难以明晰今年长沙房价面临的环境更加复杂，一方面，城市地铁、城市轻轨、“两桥两隧”开工建设，长株潭三市融城效应等提升城市环境；高档精装修、江景项目，如万达、华远金外滩等大盘即将入市；生产要素、劳动成本及物价上涨将是激发房价上移的动力。另一方面，加息、限购
37、、限贷、限地价等调控措施多管齐下，将影响房地产投融资，抑制部分需求，对房价的过快上涨形成重拳打压，市场可能出现滞涨，不排除有调整的可能。在多方因素博弈下，今年房价走势会如何，难以给出明确判断，但市场整体不会出现大震荡，上下微幅调整是大概率事件。（五）“二手房”、房屋租赁市场或将日渐回暖长沙“二手房”、房屋租赁市场发展的好坏与新房市场的情况息息相关。央行年末加息以及对今年继续加息的预期将使购房者的成本持续提高，加重房贷压力；同时，房产税沸沸扬扬炒了一年，却一直“靴子落地”，依然是购房者猜测纷纷的不安要素，房产税加重物业持有成本的预期也会加大购房者、持有者的压力。从这两方面来看，新房交易市场将受到
38、一定程度的冲击，促使急于脱手的闲置房进入二手、租赁市场进行交易。因此，“二手房”市场、房屋租赁市场将会日渐回暖，均价可能有所上扬，迎来前所未有的发展良机。（六）市场综合景气态势将逐步回落，但不会过度低迷2010年长沙楼市整体上保持着较高的热情，年末受今年起或将提高购房契税政策的影响，部分需求提前集中入市，11月商品房成交量破万，12月依旧量价齐升，按照周成交趋势，12月第3周起长沙楼市成交量出现井喷，成交套数为5569套，面积为54.58万平方米，第4周成交7476套，创下2010年周成交量的最高峰，岁末市场呈现疯狂态势，市场综合景气指数将达到一个新的高度，“翘尾”现象明显。考虑到其延续效应，
39、今年一、二月份还会保持高位，但会逐步回落。同时，考虑到作为二线城市的长沙房地产业仍有较大发展空间，市场景气不会出现过度低迷的状况。（七）商品房、保障房双轨制强力推进，完善市场结构国家经济和社会发展“十二五”规划建议以及中央经济工作会议强调今年重点加快保障性住房建设，住房保障法也进入今年人大的立法计划，为保障住房发展来了一剂强心针，在政策上打通了以往阻碍保障房建设的关卡。长沙目前正在积极筹备，响应落实中央号召，强力推进商品房、保障房双轨制建设。政府有关部门正在加紧编写长沙“十二五”住房保障规划以及加快发展公共租赁住房的工作意见，有望今年出台。今年的工作重点将是发展公共租赁住房及工矿棚户区改造，以
40、此增加中低水平住房供应，平抑房价，平衡供需，进一步完善长沙房地产市场结构，促进市场健康可持续的发展。（八）细分市场，冷暖不均；市场竞争，更加惨烈受国家与各地方调控政策的影响，2010年以来，房地产各细分市场已经出现了不同的特点。中小户型住宅、高性价比品质大盘是消费者追逐的热点，为此也出现了许多“日光盘”，好房一房难求。非住房、商业门面由于受调控政策影响较少，被投资者所追捧，从而豪门纸贵。即使在激情燃烧的日子里，大户型、低品质楼盘仍然难动消费者的心，滞销严重。今年随着调控政策、税收差异化政策和保障房建设的针对性和精准化，长沙楼市将一边是火焰，一边是海水，市场竞争将更为惨烈，严峻考验着每一个开发投资者的智慧。
