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1、2010年房地产市场发展的趋势2010年房地产市场发展的趋势) 3 f% f# C- V! S西安房地产信息网 时间：2010-01-02 过去的2009年房价经历了一个从低谷到高峰的V型反转，现在的房价已经到了历史最高位置，很多人开始关心下一阶段房价的走势。特别是前不久中央又将二手房转让的营业税免税期从5年改回2年，使2010年的房价走势更加扑朔迷离。 所幸本人在过去的博文中预测出去年的房价下跌走势和今年低谷时期的房价反转以及今年的上升态势，坦率地说预测到今年房价的上涨，但没有想到涨幅能够达到这个级别。9 U0 k% F; G4 e2 Z( v/ C因此对2010年的房价预测相对会保守一点，
2、毕竟市场是值得敬畏的。* C6 v. y9 o/ F( l8 z4 u7 ? h众所周知，房价不是单一因素影响的，其涨跌都是各种因素有机组合的结果，根本不可能有哪个单一因素就左右了房价;房价的影响因素众多，供求关系、社会资金的充裕程度、经济发展的阶段、财政及货币政策、金融管制程度不一而足。所以，一看到二手房营业税优惠取消了就断定房价会涨会跌的理论都是不足采信的。3 a) L# Z- u- q% 1 重要观点：) P) H2 b- I) K3 z- n! _房地产价格长期趋势必然向上，而且是螺旋上升的过程，任志强先生表述的很精辟：“涨幅永远大于跌幅”，因此任何时候买房都是对的，过一段时间再看一定
3、买值了。+ C6 I+ m# g( h3 J- j想知道2010年房价怎么走，一定要分析一下2009年房价是怎么涨起来的， 城市化进程、结婚需求等每年不变且尽人皆知的常态因素不再累述，仅从特殊作用因素分析： P7 g/ i0 n) Q$ |8 h: 因素一：社会高速发展，社会财富增加很快& K% e( S7 J+ - T$ J在中国高速发展的大背景下，房价在长期趋势中的单边上升是必然的趋势，道理很简单，社会财富以每年10%左右的速度增加，单位货币就以相同的速度缩水，以该货币标价的房价自然应该上涨。2 r% _- w& o4 ; H1 V因素二：货币投放量增加，社会资金供应充分, Q6 R0 q
4、1 i- & K2009年房价上涨过快和2009年货币投放量太大有直接关系，货币投放量增加一则导致单位币值的货币加速贬值(相对于购买力)，二则使市场流动性增加，这些都加速了房价的上涨。6 r. P( u; G2 2 r* l1 . q: E因素三：社会投资缺乏合理投向$ G + w$ e. I! ) o+ A! o# K社会投资是逐利的，但世界范围的金融危机直接导致了2009年初的南方私营企业倒闭风潮，全年CPI一直为负、PPI到十一月份才勉强转正。外贸内需都不行了，我国拉动经济的三驾马车倒了两架，仅剩投资一项，国家引导性投资保住了“8”，但民间投资几乎没有途径，微观主体在实体经济方面觉得没有
5、增加投资的必要，大量实体经济的资金面临没有投资方向的窘境，所以大量流动性进入楼市和股市，于是在实体经济没有明显复苏的大背景下，很多风险厌恶型投资者将目光投向房地产，这也是导致09年房价暴涨的重要原因之一。) J; r( b2 E+ m1 |, j z因素四：政策使然7 t: F% d) r9 h9 08年底09年初，国家各种鼓励投资和消费的政策出台，包括二手房的税收优惠，大力支持“房贷”，甚至对于按揭降低首付款比例、降低利率回过头来看实际上是国家政策引导资金流向房地产的。/ B) A+ O6 T. Z因素五：购房人心态失衡，需求爆发- z. ?7 - _* ?3 l由于前几年北京房价涨势很盛，
6、许多买房人踏空了，在一些伪专家和不负责任的黑媒体的错误导向下，幼稚地认为房价还会降回原来的五六千一平米，因此迟迟没有出手买房。特别是在2008年底2009年初，他们在买涨不买跌的错误投资理念的引导下，以为房价走入下降通道时，愉快地看着房价低谷从身边溜走。$ O$ g4 v d: ?9 _2009年3月份以后价格逐月上涨，有些买主出手了，但更多买房人在大量黑媒体不断发布不实数据称：“价涨量跌，房价即将调头”的引导下还在等待，直到9、10月份以后，发现实际情况是“价增量增”而且还出现加速上升的趋势，又恰逢税收优惠政策即将取消，于是恐慌性出手，因而造成年底的井喷行情。: 2 u+ f9 D/ k-
7、i, q1 O因素六：金融支持8 $ * r- t/ L1 P3 D) Z房地产金融包括两个主要层面，一是开发贷款，二是按揭贷款。, m2 |# |+ k0 U$ T首先银行的开发贷款在2009年是空前支持的，从来没有哪个年头房地产商的资金这样充裕，从09年一块块地王的争夺战中就可以看出。开发贷容易取得使开发商的资金充裕，不需要通过销售回笼资金，因此就根本没有主动降价或者促销的动力，在市场需求充分的情况下，当然惜售抬价。( |2 g( 0 U+ A另外是按揭，09年按揭方面也是突飞猛进，首付款比例降为20%，利率一降再降，按揭利率甚至降低到空前的基准息下浮30%，算下来利率才合每年4%左右，使
8、得买房人的购买热情高涨，改善性需求也因此爆发。 ! U3 s; X% 4 , u因素七：投资者(笔者不喜欢投机者这个词，因为投机是敏捷的投资)加入买房队伍0 m. V$ d$ l: 8 r7 X二手房转让税收政策“5变2”，使得原本无利可图的炒房又再变得熠熠生辉，加上年初到年中的赚钱效应，不少投资者又杀回房地产市场。 l- k- O; s/ j上述“七宗罪”直接导致2009年房价的暴涨，2010年上述因素的会有怎样的变化，房价也就会有怎样的走势。1 j$ j/ D) s1 b& G+ 1 t2 H. , h; F R因素一社会高速发展，2010年社会发展速度应该高于2009年，因此上升的大方向
9、应该是不变的，也就是说2010年的房价依然是走在上坡路上的。 , y/ if2 e因素二货币投放，显然2010年货币投放量会比2009年有所下降，因此单位货币贬值速度降低，流动性也相应缩减，也就是说2010年房价走的上坡路的坡度是有限的。0 S; L3 x% 1 Y$ y因素三社会投资投向，尽管CPI终于转正，但PPI还是负的，社会投资的实体性经济方向在上半年依然不会显著增加，因此部分资金在上半年还会投到房地产领域。毕竟PPI会在不久后跟随CPI上涨，实体经济复苏后，也就是在2010年的下半年社会投资必将逐步回流实体经济，也就是说2010年的房价走的上坡路会越来越缓。: 7 & e* m6 Q
10、6 V5 W 因素四政策，二手房税收优惠取消，其他优惠政策继续，某种程度上抑制了炒房，也给真实购买需求增加了交易成本，因此在总体上还是抑制了需求，也就是说在2010年房价上坡路上推动力小了。/ ?/ b1 e/ M3 B Z$ U* M$ V8 Q+ X. r1 O. 因素五购房人心态，随着2009年底的爆发，释放了相当部分的需求，再加上优惠政策的取消，2010年成交井喷的现象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说2010年房价在上坡路上还有可靠的动力。; m7 A# S5 A x. s/ L6 J因素六金融支持，现在的不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目，因此
11、2010年商业地产价格也将出现一个不错的涨幅。从目前来看还没有收紧房地产开发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已经恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融工作会议的精神，按揭政策不会有太大变化，预计在明年中期，房地产开发信贷政策会适当收紧，下半年开发商的资金回流压力会逐渐显现，捂房惜售将有所缓解，能否出现房价的松动还是要看收紧的程度。也就是2010年房价在上坡路的后半段会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会出现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。0 y b L! w4 X4 G C因素七投资者，取消了税
12、收优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变成鸡肋。因为炒房的重要对象就是5年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策极大增加了炒房的税收成本，因此炒家已经陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也就是说2010年房价在上坡路上没有人在背后猛推了。/ Q x; K# . q 在全国房地产销售价格影响因素分析中我们已提及，商品房销售价格的构成可分为土地成本、工程造价以及其他因素三个部分，其中土地价格的走势取决于土地资源的供应量及政府的调控政策，具有很强的不确定性;工程造价取决于建筑材料的质量与建筑材料供求状况，可预测性较高;土地成本和工程造价之外的其他因素价格取决于销售
13、成本、房地产开发企业利润、供求状况以及投机性因素等多个方面，其中投机性因素是难以作出准确度量的。要对商品房销售价格作出较为准确的预测，需要对各种影响因素价格走势进行综合判断，但受统计资料不足的限制，我们很难对各种因素价格的波动趋势进行全面分析。在目前统计资料范围内，我们只能利用可取得的住宅平均销售价格数据，对未来住宅销售价格的自身走势进行粗略估计。在分析时我们分别从价格自身的时间趋势和价格周期性波动趋势两个方面进行预测分析，以便作出比较分析。: f: w B ?5 N/ b0 a在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将
14、采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。: x( f, c+ 2 a) D: p 在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。2 K/ l# l/ y$ g在价格走势方面，我们预计2010年房价仍将处于高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。+ G+ j+ r/ 9 A7 b4 N综上，2010年的房价依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速度减慢但依然会前进，而且前面有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融政策，但有一点可以肯定，没有人在背后猛推了。1 A( : o6 ; S
