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1、2012年包头房地产市场年报（个人总结，非官方数据）（报告数据来自包头房地产信息网，截止至2012年11月15日）2012.11.30目录第一部分：政策回顾2第二部分：市场分析4一.土地市场4（一）全国市场：4（二）包头市场：4二.商品房市场5（一）供需情况6（二）成交情况分析7（三）各区域成交楼盘详情8第三部分：年度热盘分析18（1）东亚世纪城18（2）保利香滨湾20（3）Touch悦城21（4）中建御阑世家23（5）首创加州郡府24（6）翡丽湾25第四部分：2012年市场小结27土地市场：土地市场“量价齐跌”土地成交热点向青山区转移，商业用地比例明显增加。27商品房市场：商品房市场“供小于
2、求，消化库存”，虽然全年同比“量价齐跌”但下半年成交量价均有回稳趋势。27第五部分：附表27附表1：2012年土地供应明细表27附表2：2012年土地成交明细表29附表3：2012年取得预售证项目明细表33第一部分：政策回顾四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率2012年2月，北京各商业银行整体放贷情况与去年第四季度从紧的状态相比，略有好转。央行提出在房贷方面，“满足首次购房家庭的贷款需求”。中国人民银行:下调人民币存款准备金率0.5个百分点据央行网站消息，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。住建部重申房地产调控政策绝不会松动2012
3、年3月初，住建部在两会前夕，再次表明政府态度。重申房地产调控政策绝不松动。国务院确定今年七大任务 房地产调控名列其中国务院总理温家宝于3月16日主持召开国务院常务会议，确定政府工作报告重点工作部门分工，强调在做好各项重点工作的同时，今年还要努力完成七大任务，“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”名列其中。国内多个城市上调公积金贷款上限2012年4月中旬，呼和浩特、南昌等国内多个城市上调住房公积金贷款上限，上调幅度在15%到25%之间。住建部:楼市调控将坚持抑制投资性需求住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，未来房地产调控仍将坚持抑制投资性需求，同时满足市场刚性需求，开发商与其抱有楼市调控放松的
4、幻想，不如抓住刚需一族，解决当下的困难。国土部住建部紧急发布通知：坚决防止房价反弹国土资源部7月19日召开视频会议，就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。国庆节前贵阳新政执行一月未叫停2012年9月27日，贵阳房屋管理与住房保障局下发了关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行），其中第15条“凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证
5、，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。”的政策，判断依然触线，但执行至11月中旬仍未叫停。政策解读：自2010年以来，我国房地产市场就进入了一个密集调控期，调控政策频出，至2011年年末达到高潮，“新国十条”的出台终于遏制了房价的不断攀升，开始理性回归。全国房价保持稳中有降，这样的局面基本上已经达到政府的要求。2012年是一个“试探之年”，“土地财政”因房地产市场的冷淡降幅严重，土地溢价率和成交率双降，各地方政府被巨大的财政压力倒逼，开始不断试探政府调控底线。截至2012年11月，各地方政府纷纷推出形式多样的微调政策，其中以“公积金”为最。提升公积金贷款额
6、度，降低公积金贷款首付，降低公积金贷款门槛，外地公积金互贷等方式全线放开，以求促进房地产市场的回暖。部分地方政府以高技术人才补贴、小户型住房补贴、短期税费减免、房交会等方式对政策进行微调，除2012年年初的芜湖、成都等4个城市被叫停外，其他微调政策都被默许，显示出政府对房地产市场的放松态度。2012年11月8日，中共十八大中也未明确提出对房地产市场的再次调控，甚至未提及房地产市场，2013年，“保增长”将成为经济的主要目标。2013年政策预测：2013年，“保增长”将成为政府经济政策核心，房地产市场作为国家支柱产业，虽在上届常委影响下不会强力扶持，但隐形的放松并鼓励地方政策进行微调的动作将进一
7、步持续和放大，只要不与前期调控政策有严重冲突的微调政策都将被默许。各地方政府进入“偿债年”还款压力迫使地方政府不得不将更多的财政压力转移至“土地财政”上。所以2013年，各地方政府对房地产市场调控的微调将“力度更大、步幅更大”。第二部分：市场分析一. 土地市场（一） 全国市场：2012年，全国土地市场呈现“先降后升”的趋势，前半年，土地市场成交率、溢价率均有显著下降，各地产商拿地兴致非常低，至下半年起，以保利地产、万科地产等国内龙头企业为首，开始集中拿地，地块投资金额达1000亿元规模，土地最高溢价率达60%。（二） 包头市场：2012年包头土地市场与全国土地市场差距较大，全市土地“供过于求”
8、，土地成交溢价率最高3%，平价成交成为主流，土地流拍率较高，土地市场冷清异常。1. 供需情况：2012年包头土地市场“供需两降”，截至2012年11月中旬，累计供应土地224.7万平米，累计成交土地159.1万平。成交价格相对2011年小幅上涨，主要原因为供应价格上涨的结构性价格调整。土地溢价率2.77%，创历年来新低，大部分土地底价成交。2. 土地成交情况2012年土地成交中东河区成交量最高，成交土地64公顷，主要受保利体育庄园土地补办招拍挂影响（成交50公顷）；其次为青山区，成交32.7公顷；昆区和九原区土地成交基本持平，分别成交27.8公顷和27.7公顷；高新区成交最低6.67公顷。各区
9、域楼面地价中，青山区最高，达1562元/；昆区其次，为1249元/；九原区和东河区基本持平，分别为988元/和960元/；高新区价格最低，为786元/。全市成交土地中， 住宅用地成交107.6公顷，占比68%；商业用地成交51.6公顷，占比32%。（三） 土地市场小结包头市土地市场自2011年起就进入了“供过于求”的市场状况，土地溢价率从2010年高达80%以上骤降至不足3%，开发商拿地谨慎，今年成交的土地中大约有30%属于项目已经开工建设，后期补办土地手续，实际成交较少，并主要集中在青山区。从个区域成交情况上来看，土地成交开始向青山区转移，青山区作为包头主城区之一，前期商品房供应量一直处于较
10、低水平，购买需求一直没有得到有效释放，尤其是2012年，青山区在售楼盘只有4-5个，价格高，位置偏成为青山楼盘的特征之一，现较多的开发商开始看好青山区市场。从成交土地的用途上来看，商业用地占比较2011年有较大提升，在住宅市场被调控的期间，商业地产以其“不限贷、不限购”的特征开始被投资者看好，后期市场中的商业项目将逐步增多。二. 商品房市场（一） 供需情况2010年至2012年，包头市共计供应商品房（住宅及综合）72375套，共计成交44034套，现剩余库存28341套。2011年是包头房地产市场供应高峰期，主要受2008年至2010年房地产市场一路走高，开发商集中拿地，在2011年集中释放造
11、成，同时也造成了2011年近4万套的高库存，2011年调控开始后，各开发商谨慎拿地，2012年释放的可售房源有所降低，供应量低于成交量，开始小部分消化前期库存。从各区域的供求情况来看，昆区及九原区呈现供小于求的局面，其他区域任呈现供大于求。昆区：昆区的供求比达到0.5的低点，但结合昆区10000套以上的库存量可以说明昆区仍然处于去库存的状态。按照2012年土地成交情况，昆区2013年预计供应套数在6000-7000套，基本与2012年成交数量相当，昆区的去库存状态不会得到有效改善。高新区：高新区供求比接近1：1；但仍有近6000套商品房库存等待消化，按照2012年土地成交情况预计2013年高新
12、区新供应商品房2500-3500套，低于2012年成交套数，2013年高新区商品房供需情况将得到有效改善，去库存速度较快。青山区：青山区供需比接近1：1，截至2012年11月底，库存量为5709套，按照2012年土地成交情况预计2013年青山区新供应商品房8000套左右，约2012年成交量的1.5倍，2013年青山区将面临更为激烈的去库存竞争。（二） 成交情况分析从各区域三年成交数据来看，昆区一直是包头市置业热点区域，成交量连续三年独占鳌头，但成交量有逐年递减的趋势；东河区、九原区及青山区成交量连续三年递减，青山区由2010年全市成交次热点下降至第三位；高新区三年成交量连续上涨，已然代替青山区
13、成为包头市另一置业热点区域。从各区域成交价格走势来看，2011年迎接了一次大型涨幅期，至2012年，除青山区和东河区两个供应量较少的城区保持了较为稳定的价格外，其他市三区成交均价均有所下降。九原区跌幅最大，成交均价跌破4000元/。（三） 各区域成交楼盘详情（1） 昆区楼盘名称成交套数成交均价成交户型一室两室三室四室四室以上保成上元名府3075167159148保利拉菲公馆941562229115583209北大恒苑20598020碧水山庄13948285913112东亚世纪城136049217112821213富华雅苑11441963480华发新城17682543892415恒大名都3195
14、31024204109嘉园泊景湾2715315763315192京奥港帝景750517011112749220禧瑞都5915090126731571聚福园3736342116凯旋中央公园216737674214819昆仑国际50682250米兰春天224312798126睿瀛豪庭6752853829神龙苑140332812515新星美地6165142480136燕赵大厦52596152中冶世家85658531531紫金华府354445613219725中恒商务楼20598020保利香槟花园60545933378224东方红CBD9253108723东源大厦250002番茄社区706347549
15、0216海湖豪庭391549021310078海威小区1727761124江南文枢院547659828153今晨置业大厦13765028849金茂豪庭514037223620宁馨佳园73329151瑞煕佳苑1323314132晟泰园79439165104万和城1043382137318香林美地193958145新星水岸花园101837981693270阳光尚品397441283881总计106604973.02614285345337847628统计楼盘成交10660套，占昆区成交总数的85%。成交前十楼盘中，东亚世纪城成交1360套，继续领袖昆区楼市，占总成交的13%；新星水岸花园依托包钢团
16、购，成交1018套，占总体成交的10%；保利拉菲公馆以其强大的品牌力量占据了昆区成交排名第三的位置，成交941套，占比总体成交的9%；京奥港帝景今年发力，突入成交前五名，成交750套，占比总体成交7%；番茄社区成交706套，占比总体成交7%；新星美地成交616套，占比总体成交6%；保利香槟花园成交605套，占比总体成交6%；禧瑞都成交591套；占比总体成交6%；阳光尚品成交397套，占比总体成交4%；海湖豪庭成交397套，占比总体成交4%。从成交户型分析来看，两室户型最受欢迎，成交5345套，占总体成交的50%；三室户型成交3378套，占总体成交的32%；一室户型相对去年有较大提成，成交148
17、2套，占总体成交13%；四室及以上户型成交下降，占总体成交5%。（2） 青山区楼盘名称成交套数成交价格成交户型一室两室三室四室四室以上保利花园837383221合志家园8334726佳福小区113867533田成康都苑1149851271宝林苑13350058绿苑豪庭13539894健康新城1336782182阳光翠景175087161边防佳苑214008516左岸绿洲29544046172欧鹿生活城37515561813银海湾443772404福满园5128173813源和嘉苑604169223341尚书苑684685164111明大颐园78587412588正翔国际109936029562
18、22时代财富城111501178519文化创意园114565097143锦龙世家123583345168绿海印象1236749760542晶典丽舍12661661011078意城晶华18442884676458兵工佳苑423316248243132万郡大都城680545427262354361上景园8113450168643松石国际城886385154492340总计41724759.0373381585207710765统计楼盘共计成交4172套，占青山区成交总数的95%。青山区成交楼盘中，松石国际城成交886套，占比区域成交的21%；上景园成交811套，占比区域成交的19%；万郡大都城成交
19、680套，占比区域成交的16%；兵工佳苑补签成交423套，占比区域成交的10%。其他楼盘均为少量成交。从青山区成交户型上来看，三室户型成交最多，成交2077套，占比区域成交的50%；两室户型其次，成交1585套，占比区域成交的38%；一室户型成交338套，占比区域成交的8%（一室户型成交主要有部分公寓和少量商业无法排除）；四室及以上户型共计成交172套，占比区域成交的4%。（3） 高新区楼盘名称成交套数成交价格成交户型一室两室三室四室四室以上沃土阳光592402226931310中建御阑世家5165380319828035首创加州郡府49246618739213檀香湾4064003118252
20、36燕赵锦河湾405555787239763凡尔赛官邸37455942583077金辉华府358469412417757阿穆尔嘉园3263029187139御阑世家（团购）3053830124181丽景名邸2974071202932滨河第一城235266929206四季花城225532714481牡丹花园2023378587272滨海名都195510910095总部经济园1946279405122819时代广场96899496三江尊园（高层）886596226591胜源滨河新城75384148261水岸花都（别墅）7178222942水岸花都（高层）49363932116诺德国际花园44109
21、3727152友谊嘉园284539262现代城1949196661三江尊园（别墅）141395214香江公寓6537442总计56121382163002138272336388统计楼盘成交5612套，占高新区成交总数的86%。高新区成交楼盘中，沃土阳光积累2011年成交于今年集中签约，成交592套，占比总成交的11%，占据高新区成交排名首席，但其实际成交量约300套（市调数据）；中建御阑世家今年打出低价牌，其品牌力开始彰显，成交516套，占比总成交的9%，排名第二；首创加州郡府今年开始陆续交楼，其设计美观的园林和整体社区格调逐步被认可，今年又打出低价牌，成交492套，占比总成交的9%，排名第
22、三；我司檀香湾项目借助11年团购成交，共计成家409套，占总成交量的7%，排名第四；燕赵锦河湾成交405套，占比总成交的7%；凡尔赛官邸成交374套，占比总成交的7%；金辉华府成交358套。占比总成交的6%；阿穆尔嘉园成交326套，占比总成交的6%；御阑世家（团购）成交305套，占比总成交的5%；丽景名邸成交297套，占比总成交的5%。高新区各楼盘成交量差距都不是很大，没有销售非常高的楼盘，呈现逡巡逐鹿的局面。从成交户型上来看，高新区成交以三室户型为主，成交2723套，占比总成交量的49%；两室户型其次，成交2138套，占比总成交量的38%；一室户型有少量成交，成交300套，占比总成交量的5%
23、；四室户型成交363套，占比总成交量的6%；四室以上户型成交极少，成交88套，占比总成交量的2%。备注：依据市调情况来看，高新区成交户型以三居为主的主要原因是供应户型结构造成的，片区内客户在选择产品时没有足够的两室户型以供选择，最终造成了高新区成交户型为三室户型为主的局面。（4） 九原区楼盘名称成交套数成交价格成交户型一室两室三室四室四室以上惠得花园5484037430118和发紫薇园35244722626660永茂泉阳光小区29739612925恒大华府27262182151786512远洲国际城25522944914957屹林广场23243501914271鹿安家苑167265011156
24、龙苑小区1362869411517美室层双10657776145景观家园9539546332兰溪花园28313331015新桃源小区2634006182华贵园19322319巨力时代小区143520212金沙华府83308611春阳苑526262111总计25603737178153069614115统计楼盘成交2560套，占高新区成交总量的99%。九原区成交排名中，惠得花园成交548套，占比总成交的21%，位列第一；和发紫薇园成交352套，占比总成交的14%；永茂泉阳光小区成交297套，占比总成交的12%；恒大华府成交272套，占比总成交的11%；远洲国际城成交255套，占比总成交的10%；
25、屹林广场成交232套，占比总成交的9%；鹿安家苑成交167套，占比总成交的7%；龙苑小区成交136套，占总成交的5%；美室成双成交106套，占比总成交的4%；景观嘉园成交95套，占比总成交的4%。成交户型情况看，九原区成交户型以两室为主，成交1530套，占比总成交的60%；三室成交696套，占比总成交的27%；一室户型成交178套，占比总成交的7%；四室及以上户型成交156套，占比总成交的6%。（5） 东河区楼盘名称成交套数成交均价成交户型一室两室三室四室四室以上惠民新城567357052938观景亭134326811618东方园1303058130欧艺家园7338875221龙藏新城7216
26、6526406和合soho商住楼68470868山水佳苑6241951194011东粮广场59291443322东濠国际城3332481419园中园25371425保利体育庄园2410300195顺鑫望潮苑198828163美岸华庭132879292宁鹿水岸1128505101南海鸿龙湾454864总计12944304.667739262424513统计楼盘成交1294套，占东河区成交总数的42%（东河区大部分为老盘成交，成交10套以下的楼盘未做统计）。东河区区域成交中排名第一的惠民新城为经适房项目，成交567套，占成交总数的44%；观景亭成交134套，占比10%；东方园成交130套，占比10
27、%。从成交户型分析来看，东河区成交两室占绝大多数，成交926套，占比71%；三室成交242套，占比19%；四室及以上户型成交58套，占比4%（三个别墅项目成交），一室成交73套，占比6%。第三部分：年度热盘分析（1） 东亚世纪城楼盘位置昆区丰盈道与校园路交叉口开发商包头东亚信华置业有限公司代理商包头东亚信华置业有限公司总占地467500总建面1000000容积率3五期四期三期二期一期 东亚世纪城是昆区首个百万平米级大盘，自2009年首次开盘以来，一直以“跟随保利”策略执行价格，每个销售阶段的价格较保利拉菲公馆低200-400元，2010年销售的三期“凯旋公元”在风格上也跟风保利拉菲公馆的法式风
28、格。其地理位置的优越和合理的价格策略使东亚世纪城一直领跑昆区楼市，成交量蝉联昆区甚至全市第一。东亚世纪城策略要点：性价比东亚世纪城执行“性价比”概念非常彻底，从2011年“会呼吸的房子”到2012年“无理由退房”在提升其品牌力及楼盘知名度的前提下，一直不忘以其较低的价格强势烘托“性价比”的概念。时至今日，东亚世纪城虽然一直领跑包头楼市，但其成交价格在昆南片区仍然是“价格低谷”，其成交价格仍低于周边保利拉菲公馆、京奥港帝景等项目。东亚世纪城成功原因分析：1. 入市时机：2009年首次开盘，几乎覆盖了整个房地产上行通道，至2012年，全案消化率已经达到75%，整个开发过程可谓顺风顺水。2. 价格跟
29、随策略：在身边有“保利”这样一个大佬级的竞争对手的情况下，东亚明智的选择了模仿和跟随策略，借“保利”之势，而不是与“保利”对抗，终于用低价分走了昆南最大的一块蛋糕。3. 快速反应：在2011年房地产市场调控严厉起来的同时，东亚便打出了“无理由退房”的口号，不似其他公司一直在犹豫、观望，等到退房潮来临的时候，只有提前打出“无理由退房”的东亚世纪城置身于外，成交情况依然喜人，“金蝉脱壳”的同时，也让很多没有此类准备的开发商非常尴尬。4. 大盘优势：东亚世纪城是昆区第一个百万级别的大盘，在前期打开局面后，知名度之高可以说在包头是无人不晓，在包头这样一个口碑宣传极重的城市，这样的知名度为东亚世纪城带来
30、了海量的客户。5. 坚定的性价比目标：无论市场如何火爆，东亚世纪城一直坚定的执行了其“性价比”的概念，给包头人留下了“性价比大盘”的良好印象，成为其口碑相传的最大亮点。（2） 保利香滨湾楼盘位置昆都仑区钢铁大街上，河西公园东开发商保利（包头）房地产开发有限公司代理商保利代理、润州代理总占地70000总建面110000容积率2.3保利香槟湾是保利地产在包头的第五个住宅小区，位于昆区钢铁大街与昆都仑河交界处，于2012年7月下旬开盘销售，住宅共计928套一次性放出，成交605套，当年消化率达60%。保利香滨湾热销原因：品牌效应：保利地产作为全国知名地产企业，自2006年入驻包头，先后开发了保利百合
31、花园、保利花园、保利拉菲公馆、保利体育庄园等楼盘，2012年再次开发保利香槟湾、保利罗兰香谷后，保利地产在包头的产品线已经覆盖了经济适用房、普通商品房、高档商品房、别墅。开发项目形成全市布局，在包头形成了极强的品牌跟随力。产品优势：保利地产开发的所有项目均以其适合当地的户型著称，保利香滨湾更是其中的佼佼者。保利香滨湾的户型不仅仅考虑到了昆西板块消费者的购买力因素，甚至考虑到2012年房地产市场的走势，产品选择昆区稀缺的短板小高层，在产品设计上以南北通透的小户型为主，辅以紧凑型三居，使该项目的产品消化能力极强。入市时机：2012年7月份，按照今年房地产市场大势来讲，已经不算是入市的最佳时机了，但
32、对于保利香槟湾而言，这样的时机不可或缺，周边东亚地块、福清渔港地块均未筹备销售，整体市场刚需仍有部分没有消化，对于一个体量仅11万的小户型项目，香滨湾打了一个相对完美的时间差，利用东亚和福清地块没有开始销售的契机，赶上了2012年刚需消化的末班车。如果没有这样的时间差，香滨湾必然要面对东亚地块和福清地块的低价跟随策略打压，会对其销售造成较大影响，甚至重蹈保利拉菲公馆的覆辙，屈居东亚之后。强有力的销售管理制度：保利地产以确定任务的模式对其下属的销售团队进行严格的量化管理，电开量、约访量、约访成交率、电转访率等一系列量化要求，使其销售团队具有非常强的战斗力，在整体市场疲软的情况下，达成了很好的销售
33、。（3） Touch悦城楼盘位置稀土高新区 幸福南路与青工南路交汇处东北角开发商包头远大昭华置业有限公司代理商易居代理总占地170000总建面600000容积率3.89Touch悦城的出现和热销证明了包头人对新事物的接受度还是非常好的。从悦城的热销，我们也可以想到2011年滨河新区美室层双的热销，美室层双热销并没有引起人们太多的关注，毕竟2011年成交热盘还是比较多的，但2012年悦城的热销一下将人们的视线集中在了LOFT小户型这个“新事物”上。悦城并不是包头第一个LOFT小户型，却是包头第一个倍受关注的LOFT小户型，开盘成交500套（市调数据）的成绩在整个包头市场也是首屈一指。Touch悦
34、城热销原因：房地产市场调控：悦城作为一个商业地产项目，不在调控范围以内，以其“不限购，不限贷”的特点吸引了较多的消费者，很多客户都选择2-3户相邻的产品，准备打通后作为一所房屋使用。同时也吸引了不少资金量较小，急需投资但又吴理投资大型商业的游资进入。对路的优惠政策：易居代理作为全国性大型代理机构，其对市场脉搏的把握相当到位，从恒大名都到中冶世家，以及悦城均采用了“首付分期”的优惠政策，该优惠政策对于恒大及中冶等纯住宅项目的支持虽然不是很大，但在悦城却起到了立竿见影的效果，将“商业地产首付50%”的影响降低至最小，进一步降低了小型游资入驻的门槛。海量的信息曝光：自2012年8月起，悦城共计投放广
35、播广告190次/天，短信广告2700000/周，DM30000/月。广告投放金额达300万元。精心的售楼部及样板房设计：悦城的售楼部及样板房设计新颖、时尚、大气，对客户有强烈的吸引力和心理暗示作用，独特的专修风格给悦城附加了较高的心理预期值，样板房的设计也非常出众，给人一种非常具有张力的现代美感，对客户具有很强的吸引力。（4） 中建御阑世家楼盘位置稀土高新区 稀土高新区富强南路与校园路交汇处开发商包头中建地产有限公司代理商世联代理总占地88642总建面317400容积率2.93中建御澜世家是中建集团在包头打造的一个高档住宅小区，于2011年8月正式开盘入市，但中建御澜世家在2011年的开盘并不
36、成功，受制于全装修房产在包头本土不被认可的现实以及高企的房价，使该项目一度处于销售困境之中。2012年，中建御澜世家于3月起便开始对前期的整体营销做了根本上的改变，同时在市场调控严厉的风向中率先扛起降价大旗，以“精装改毛坯”为由直接将前期推广中价值1600元的精装修减去，价格由原来的近7000元下降至5300元档，客户群明显增加，销售状况开始好转。后期中建着力于品牌影响力的打造，使其品牌在包头市逐步推广，截至11月中旬，中建共计成交516套，成为高新区成交第二名。中建御澜世家热销原因：紧随市场步伐的营销策略：中建御澜世家在2012年年初的降价可谓雷厉风行，没有任何一丝的犹豫，虽然为了避免前期成
37、交客户反感，以及减少对品牌的影响而选择了“精装改毛坯”的隐形降价策略，但在年初就进行降价，不可谓不及时，也正是由此，中建赶上了2012年年初刚需放量的特快列车，从开始就超过了其他竞争者。（5） 首创加州郡府楼盘位置稀土高新区 阿尔丁大街校园南路科技大学东1公里开发商包头原创香江置业有限责任公司代理商包头原创香江置业有限责任公司总占地200000总建面400000容积率1.9首创加州郡府于2010年10月开始销售，销售状态一直不温不火，其销售团队的打造可谓失败，即使在2010年及2011年上半年楼市热度仍高的时候，其销售状况也只能说是差强人意。进入2012年，首创加州郡府将其销售重心放到了小区的
38、高层上来，定价较低，使人们的目光突然转移至该项目，加上该项目一期、二期的交楼，人们才发现这个项目的硬件条件非常好，在起价4050的价格优势下，首创加州郡府的高性价比为人们所知。以下为首创加州郡府园林实景图：首创加州郡府热销原因：过硬的社区环境：首创加州郡府一期交楼后，很多客户发现首创加州郡府的园林景观、社区规划、楼体外立面等硬件条件非常好，在整个高新区现有楼盘中，可能只有城市别墅的三江尊园可以一较高下，经过口碑宣传后，首创加州郡府迎来了自2010年开盘以来最大的销售高峰。符合市场的推货节奏：在市场一片低迷的环境下，该项目将其所有的高层产品全部以低价推出。相比该项目前期推出的花园洋房6000-7
39、000的价格来讲，高层产品4100-4500元的价格在这样的市场环境中更具有竞争力，加上前期推广的花园洋房概念，首创加州郡府可以说是误打误撞出一个“高开低走”的成功案例。（6） 翡丽湾楼盘位置青山区文化路东（青山区政府旁，奥林匹克公园西侧）开发商包头市龙源房地产开发有限公司代理商总占地113038总建面410933容积率3总户数2723翡丽湾是青山区2012年开始销售的位数不多的楼盘之一，位于青山区文化路与赛罕路十字，紧邻万郡大都城。翡丽湾尚未取得预售许可证，但已经开始进行销售。2012年9月29日进行一次开盘，共计推出房源330套，成交约200套（市调数据）。翡丽湾开盘优惠政策：98折基础上
40、总价减10000，赠送全部公摊面积。翡丽湾热销原因：相对低价：翡丽湾针对万郡大都城较高的公摊面积，提出全部赠送公摊面积的优惠政策（实质上是偷面积行为），所有产品购买后以赠送一室的形式将公摊面积抵消；其形式类似于九合米兰春天的形式，不过比米兰春天做的更彻底。将赠送面积核算入总价后，其成交价格低至4500元/左右，相对万郡大都城及松石国际城均有了较大的优势。缺少竞争对手：2012年，青山区房地产市场供应量不足，仅有万郡大都城、松石国际城、正翔国际、明大颐园等几个楼盘，或价格偏高、或位置较差，可选性都不强。翡丽湾开盘后，青山区才出现了一个相对位置较好的中等价位楼盘，在基本供求关系的影响下，翡丽湾虽然热销，但只能说是勉强及格。第四部分：2012年市场小结土地市场：土地市场“量价齐跌”土地成交热点向青山区转移，商业用地比例明显增加。商品房市场：商品房市场“供小于求，消化库存”，虽然全年同比“量价齐跌”但下半年成交量价均有回稳趋势。2012年包头房地产市场是在房地产调控后盘整筑底之年，房地产市场开始由前期集中在昆区发展逐步开始向其他市区转移，以非热点地区较小的竞争来赢取利润的心理已经萌发。2012年整体市场虽然呈现了双降的态势，但任有部分楼盘在相对清冷的楼市中成交良好，甚至火爆。这些楼盘或标新立异，或把稳市场脉搏，以高品质示人，或以大品牌营销。在这样的市场情况下，反而是各
