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1、 杭州江干N-8、N-10项目可研报告0419一、项目概况1规划设计要点 N-8地块用地性质住宅(设配套公建）用地总用地面积43752平方米代征地面积无净地面积43752平方米容积率综合容积率2.3总建筑面积115790平方米住宅95080平方米，配套公建面积5550平方米净地容积率地库面积15160平方米建筑密度35%绿地率30%.建筑层数16层限高50米建筑间距要点满足国家及杭州市日照间距规定退红线要求高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H配套要求机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5550平
2、方米交通规划要点机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上其他规划要点围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米 N-10地块用地性质住宅(设配套公建）用地总用地面积41100平方米代征地面积无净地面积41100平方米容积率综合容积率.2.2总建筑面积103620平方米住宅85070平方米，配套公建面积5350平方米净地容积率地库面积13200平方米建筑密度35%绿地率30%建筑层数16层限高50米建筑间距要点满足国家及杭州市日照间距规定退红线要求高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H配套要求
3、机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5350平方米交通规划要点机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上其他规划要点围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米2N-10东侧紧邻的N-12 由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方杭州市江干科技经济园管委会愿意待N-12地块拆迁完成后，按N-8、N-10项目同种方式优先出让给乙方。二客户定位及产品解决方案1项目系列归属金色家园产品系列2项目客户定位（参见七对眼睛工作表格） 3产品解决方案（1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格）（2）规划方案（附图及经济技术指标） 杭州江
4、干N-8、N-10项目规划方案l 以上方案经测算能满足规划要求，同时符合经营计划指标需要；（3）单体方案（附图及经济技术指标）l 上为三房户型，下为两房户型； （4）成熟产品与标准化产品选型l 以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用；三、土地获取方式及项目风险分析（一）土地权属状况与项目背景土地使用权人杭州市国土资源局土地他项权利无土地用途居住（设有公建配套）土地使用年限居住70年、商业40年土地手续状况政府挂牌净地出让项目信息来源公司同事介绍土地方或合作方背景土地方为杭州市国土资源局，为代表杭州市政府进行土地出让的唯一部门项目出让目的政府工作是否存在中介费是 否（二）土地获取方式1、土
5、地使用权获取方式简述上海公司先与杭州市江干科技经济园管委会签协议，获得其对本项目土地的楼面价，挂牌的设定条件及优惠政策承诺；万科向国土局交公告保证金，国土局发公告，公告后20天内万科交竟价保证金，10天后竟价结束，万科摘牌；一周内万科付首付款20%（含公告、竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40%2、土地获取程序：以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明 上海公司准备可研报告06/4/19总部决策会听证06/4/21上海公司与合作方签协议06/4/24万科交公告保证金06/4/24政府公告06/4/25政府挂牌06/5/15万科摘牌06/5/253、地价与支付节奏：地价包含
6、内容与价款组成：总额：4.75亿元；土地单价：380万/亩，；楼面单价：2500 元/平方米支付节奏（预计挂牌时间5月中旬）支付进度 土地公告前报名竞价时首付款（20%）第二次付款（40%）第三次付款（40%）支付金额公告保证金1000万竟买保证金8500万9560（含公告保证金1000万，竟买保证金8500万），实际不发生19000万元19000万元付款条件与科技园区政府签定协议后，地块公告前。公告后，正式开始竞价前签定土地出让合同后10天内按合同付款约定时间为签定土地出让合同后四个月底之前按合同付款约定时间为签定土地出让合同后八个月底之前4、拆迁及交地： 时 间06/6/8拆迁计划（面积）
7、已完成交地计划（面积）全部交地标准三通一平（三）项目风险与防范1、土地获取风险1）土地获取可行性风险分析政府挂牌净地出让，无法律风险2）竞争对手分析（招拍挂交易方式需要说明）竞争对手主要背景威胁程度中海中建总公司下属房地产开发企业已与开发区接洽过，但被园区婉拒2、合作风险主要风险点风险内容防范措施1） 付款风险政府挂牌净地出让，无2） 税务风险政府挂牌净地出让，无3） 合作方履约能力政府挂牌净地出让，无3）收购公司风险政府挂牌净地出让，无4）经营管理风险政府挂牌净地出让，无5）收益分配风险政府挂牌净地出让，无3、其他风险主要风险点风险内容防范措施1）已开发项目遗留问题风险政府挂牌净地出让，无2
8、）项目手续风险政府挂牌净地出让，无3）拆迁、交地风险政府挂牌净地出让，已三通一平4）其他四、资金解决方案1、杭州公司第一个项目，暂没有公司资金状况分析。2、 待决策新项目现金流量计划年度2006年2007年2008年2009年2010年合计现金流入41,92062,95030,688167135,725现金流出50,43515,46426,51417,1254,674114,211项目净现金流-50,43526,45736,43613,563-4,50721,514项目累计净流量-50,435-23,97812,45826,02121,51421,514 说明：待决策新项目资金峰值 50435
9、 万元，出现时点 06年4季度 。实现累计正向现金流时间为200 8 年 3 季度。3、资金缺口解决方案：（1）拟向总部申请项目贷款额度 42435 万元；（2）拟寻求中资/外资合作解决 8000 万元资金缺口；（3）其它方式解决。五、项目开发计划1、首期项目开发计划：序号工作内容时间开始完成1项目启动时间06/4/282规划方案设计2006/4/282006/6/303单体方案设计2006/6/152006/8/154施工图设计2006/8/152006/10/155签署土地协议或合同06/5/286取得土地证06/9/307基础开工06/10/288开盘07/05/249竣工验收07/12
10、/2810入住08/5/30附运营计划表2、项目销售计划：2006年2007年2008年2009年合计开发计划m2）82,57773,40875,072231,057销售面积m2）70,40085,26631,678187,344销售额（万）44,29863,13928,288135,725销售单价6,2927,4058,9307,245注：08-09年销售车位，统计销售金额，但不统计面积。小高层09年2季度售罄。位和商业。六、经济效益分析1、项目主要经济指标经济指标项目总金额（万元）销售收入135,725开发成本99,206资金峰值50,435项目总投资104,635净利润17,513内部投
11、资收益率24.96%销售净利率12.90%2、合作项目万科经济指标：万科独资项目3、项目开发各年的利润体现经济指标2007年2008年2009年合计结算面积（m2）59,96179,07288,452227,484结算金额(万元)37,45341,81556,457135,725单位净利润 (元/m2)2682901,539770净利润（万元）1,6092,29113,61217,513销售净利率4.30%5.48%24.11%12.90%4、地价敏感性分析本项目采用“勾地”方式，地价锁定，如超出锁定价格，由江干经济开发区补偿，没有不确定性。5附件经济测算表七、人力及管理资源配置届时，该项目的
12、人力资源配置由杭州公司落实，总经理丁健负责进行该项目的人力资源配置，上海区域总部给予杭州公司以协助八、前置与加速措施回顾与补充已委托设计单位进行概念设计，同时开始首期产品研究；已开始进行区域市场和客户产品需求的细化研究，已着手拟定项目产品测试方案；已和合作方沟通争取将本项目列为杭州市绿色通道项目，来保证项目获取后规划方案快速报批报建，具体杭州公司负责实施。 九、总结与建议1.SWOT分析与结论S优势 产业优势项目位于江干科技园内，又具有下沙和江干区产业背景，产业的支撑为项目提供了充足的潜在客户群。同时未来的四季青服装交易中心和杭州长途客运中心等项目的开发，都为项目提供了产业支撑。 规模优势九堡
13、目前出让的土地普遍规模较小，一般楼盘的建筑面积在10万方左右。本项目约20万方的建筑面积，可以在配套和整体环境上做出较好的品质。 万科品牌/实力优势作为国内房地产企业第一品牌，万科在人们的心目中具有很高的知名度，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高，这些为购房者、投资者提供了信心保证。W劣势 配套劣势九堡区域的商业配套主要集中在九堡镇杭海路两旁，而项目区域目前缺乏必要的生活配套设施。同时目前只有公交842在项目附近设有站点。而九堡区域的购房者多经济实力有限，私家车拥有率较低，公交系统的便利是影响消费者购房的一大因素，因此区域内交通的不便利，必定会影响到项目的最终销售。 区位劣势 本项目处于科技园内
14、，工业厂房会对本项目的品质和形象有所影响，而项目处于江干科技园内，目前没有项目开发，单独一个楼盘难以形成居住氛围。九堡镇居住区规划，重心是在九堡镇东面和南面临江区域。而目前九堡区域的房产开发项目主要集中在杨公村沿江区块和经济适用房区，杨公村临江住宅，生态环境非常好，区块有稀缺的钱塘江景观，一定程度上可提升项目的品质，也是可以最快成熟的区位，将给本项目带来较大的竞争压力。O机会 充足的潜在客群下沙高教园学校的陆续搬迁，下沙开发区企业、江干科技园企业的纷纷入住，以及钱江新城的逐步兴起，四季青交易中心的即将开业等对给九堡区域和本项目提供了充足的潜在客户群。 便捷的交通规划四月份开工快速公交一号线，2
15、010年开通的地铁一号线（九堡区域设有三个站点），规划的九堡大桥，德胜快速路等便捷的交通规划提升了消费者对区域和项目的信心、认可度。 城市规划推动区域发展杭州 “城市东扩”使得九堡区域成为未来城东区域的开发热点区域，下沙副城的高规划，高起点也为区域的高速发展奠定了基础。T威胁 潜在供应威胁 九堡区域房产开发较晚，区块内潜在的开发居住用地较多。目前政府已经在区域内增加了土地储备，未来几年区域也会成为土地供应的热点区域，因此未来区域的潜在供应量将会比较大。 协议出让土地的价格优势，将会对市场价格形成冲击，需要本项目更好的控制住开发成本。2投资建议本地块地处九堡，交通尤为便利，为连接老城区和下沙辅城的城市次居住区，对本地市场及吸引老城区和周边辅城的客户有较大影响，未来升值空间较大，而土地获取成本较低，利润可观；本地块为净地出让，已三通一平，可立即开工，实现预售，实现资金迅速回笼。建议投资。上海公司项目发展部2006年4月19日
