从化市房地产市场研究报告().docx

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1、从化市投资深度研究报告2011年 8 月目录第一篇 宏观环境篇4第一章 城市宏观环境研究41.1 城市概况41.1.1 地理位置41.1.2 城市面积及行政区划41.1.3 城市人口41.1.4 城市交通51.1.5 城市资源61.1.6 城市服务功能71.1.7 城市历史人文71.2 城市经济71.2.1 国民经济71.2.2 城市民生91.2.3 重点产业101.3 城市规划121.3.1 城市定位121.3.1.3 四大经济发展片区131.3.1.4 四大基地141.3.2 城市发展方向141.3.3 人口规模规划141.3.5 交通规划161.3.5.1 公路网161.4 小结19第二

2、章 宏观政策研究192.1 国家政策192.2 地方政策202.2.1 从化购房入户政策20第二篇 市场环境篇21第三章 市场概述213.1市场整体概况213.1.1 住宅开发进入高速发展阶段213.2 市场板块及其特征223.2.1 市场板块分布223.2.5板块在售楼盘分布25太平、神岗板块27温泉板块303.2.6分析32第四章 房地产市场分析324.1 房地产开发投资情况分析324.2 房地产开竣工面积情况分析334.3 市场成交情况分析334.3.1 2010年成交分析334.3.1 2011年上半年成交分析34第五章 土地市场分析355.1 土地供应及成交情况355.2 政府土地供

3、应计划分析365.3 从化市土地等级划分37第六章 客户需求分析386.1 城市客户整体情况研究386.1.1 城市客户容量分析386.1.2 城市客户结构分析386.1.3 城市客户居住现状分析386.2 城市客户置业需求研究396.2.1 城市客户购房动机分析396.2.2 城市客户需求偏好分析39第七章 市场分析小结40第三篇 发展环境篇41第八章 城市发展SWOT分析418.1 优势418.2 劣势418.3 机会418.4 威胁418.5 小结41第九章 市场可进入性展望429.1 经济发展形成的机会性分析429.2 城市规划定位形成的机会性分析429.3 政策支持形成的机会性分析4

4、29.4市场及拿地方式机会分析429.5 市场可进入性小结42 第一篇 宏观环境篇第一章 城市宏观环境研究1.1 城市概况1.1.1 地理位置从化市地处广东省中部，广州市东北面，地处大珠三角经济圈,是珠江三角洲通往粤北、华东中原地区的交通咽喉，属广州市县级市，属于广州“北优”发展战略的重要组成部分。从化市东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、花都市交界，北面同佛岗、新丰县相连。总面积2009平方公里。境内西北到东南最长直线距离约45公里，东北到正南边最大距离80公里。从化市属于半山区。市东北部以山地、丘陵为主，中南部以丘陵、谷地为主，西部以丘陵、台地为主。市内最高点为良口

5、的天堂顶，海拔1210米，是从化市东部与龙门县的分界山。最低点为太平的太平村，海拔 16.3 米。1.1.2 城市面积及行政区划从化市于1994年3月撤县设市，是行政上隶属于广州的县级市。2004年从化市行政区域调整为三个街道办事处（街口街、江浦街、城郊街）、五个镇（太平镇、温泉镇、良口镇、吕田镇、鳌头镇）。中心城市街口新城规划由原先的12平方公里扩展到25平方公里，从化市的城市化进程迈开了很大的一步。1.1.3 城市人口2010年底，全市户籍总人口57.87万人，比上年增长2.3%。其中：农业人口42.98万人，非农业人口14.89万人，分别占总人口的74.3%和25.7%。男女性别比（以女

6、性为100）为103.05。全年出生入户人口8313人，比上年增长81.0%，其中：当年出生人口6204人，当年人口出生率为10.84，比上年上升了3.78个千分点。当年人口自然增长率为4.11，比上年上升了2.63个千分点。1.1.4 城市交通公路从化市现有的高速公路及国道均呈南北走向途经从化市境，一级省道则呈东西走向，与高速及国道的出口相接，高速公路与一级公路形成“一横一联三纵”的干线公路网络（一横：S355；一联：街北高速；三纵：G105、G106、京珠高速）；二级省道是从化市对外交通的重要公路，省道 118、256、353、354 和 355 线分 别通往增城市、惠州市龙门县、清远市佛

7、冈县等地。其它重要公路有神棋公路、街人公路，这两条公路与 105 国道组成了一个环，为从化市中西部经济的发展提 供了有力的支撑。京珠高速在从化市内只是过境，向北通往北京，南行通往珠海，自北向南途经鳌头镇和太平镇，在鳌头镇境内与省道355线相接处设有一个出入口。北端在街口连接 105 国道，南端至花都区北兴镇，与京珠高速及机场高速北延线连接。105国道贯穿整个从化市，为境内最主要的干线公路，北段在吕田镇有出口与S353相接，中部在良口镇有出口与S354相接，在中心城区有两个出口与S355相接，一个出口与S256相接，南段在太平镇有出口与 S118 相接。106 国道穿过从化市西部的鳌头镇，通过S

8、355与105国道相连接。港口 到广州黄埔港、花都港60分钟航空 到广州新国机场30分钟车程铁路 到广州火车站、广州火车北站(花都)和清远源潭火车站40分钟从化市与周边地区交通图 街北高速、到广州新白云机场约30分钟 距广州新白云机场约30分钟车程 到广州火车站北站（花都）约40分钟 到广州黄埔港、花都港60分钟1.1.5 城市资源生态资源：从化境内青山绿水,风景秀丽,以温泉著称于世。全市100多个湖泊水库。180多万亩青山，森林覆盖率达68%; 流溪河是最大的一条河流，总长157公里，从北到南流贯全市，注人珠江，是广州市的“母亲河”。从化素有 “北回归线上的明珠”和“都市桃园”之誉，拥有温带

9、的雨水与热带的阳光，是广州的“后花园”。旅游资源：从化风光旖旎，山、水、林、果、泉湖为特色的旅游资源丰富，文化旅游景点达10多处。广裕词、五岳殿等7个景点列为省或广州市重点文物保护单位。被誉为“岭南第一泉”的从化温泉是世界著名的稀有小苏打、氡元素名泉；流溪河国家森林公园有“第二庐山”之称；广州抽水蓄能电站旅游度假区被评为“三A”级国家重点风景名胜区。石门国家森林公园、流溪温泉度假区、天湖瀑布流溪香雪、仙沐园、三桠塘幽谷探险、钱岗古村落等景点吸引越来越多的国内外游客。拥有从化温泉宾馆、凯旋宫、碧水湾、文轩苑、逸泉山庄、温泉高尔夫球场等一批较高档次的休闲度假酒店。1.1.6 城市服务功能教育资源丰

10、富：已实现普九教育，全市有中小学校230所，其中有省一级中学1所，广州市一级中学2所。民办教育是从化的发展亮点：中华英豪学校和南洋英文学校早已闻名全国。近年来，民办高等院校如雨后春笋，现已有广州工程技术职业学院、南洋理工职业学院、广州大学华软软件学院，广州大学纺织服装学院、广州城建技术学院、广医从化分院、广东水利专科学院、广师翻译学院、中山大学南方学院等陆续建成招生，在校大学生超过二万人。 市政文化：建有博物馆、图书馆、儿童活动中心、电影院等文化设施以及青云公园、河滨公园、河岛公园等一批绿化、美化景区，街口“一河两岸”整治和亮化工程初见成效，已开通广播电视光纤网和IP网，现代文明气息浓厚。1.

11、1.7 城市历史人文从化市历史悠久，这里出土的文物有距今七八千年的新石器。从化在500多年前建县时，隶属广州府。从化人民有反帝反封建斗争的光荣历史。明清时期，这里发生多次农民起义，反抗封建统治。抗日战争期间，在著名的粤北第一、二次会战中，从化是主战场，从化人民配合国民党军队重创日军，遏制日军北犯，俘日官兵多名，击毙2900多人，击毁运输车百多辆，缴获大炮、枪械、马匹一批。 从化，7000年前就有人类活动的足迹，至今已发现多处新石器时期的遗存，宋、元、明、清是从化的一个鼎盛时期。从化现在保存下来的古村落、古建筑大部分是明清时期建筑，这些丰富的文物，一方面，它无声地记录了我们的先辈们的艰苦创业历程

12、，另一方面，则见证岭南文化和从化文明的智慧与成长。可以说，从化，是岭南文化的发祥地之一。1.2 城市经济1.2.1 国民经济2010年，从化市完成生产总值(GDP)185.29亿元，同比增长14.5%，比上年上升2.4个百分点，增幅分别高于全国、全省、广州市4.2个、2.3个和1.5个百分点。其中：第一产业增加值18.02亿元，同比增长6.0%；第二产业增加值85.43亿元，同比增长11.9%，其中，工业增加值72.83亿元，同比增长9.8%；第三产业增加值81.84亿元，同比增长18.7%。三次产业结构由上年的10.33:47.59:42.08调整为9.73：46.10：44.17。按户籍人

13、口计算，人均生产总值为32381元，合4769美元，比增12.3%。按常住人口计算，人均生产总值为34641元，合5102美元，比增11.6%。固定资产高位增长。2010年，全市完成全社会固定资产投资94.77亿元，同比增长29.9%，高于上年7个百分点。其中基础建设投资66.09亿元，同比增长69.0%，房地产开发投资28.69亿元，同比下降15.2%；在全社会固定资产投资中，工业投资15.49亿元，同比增长4.7%。 1.2.2 城市民生城乡居民生活水平稳步提高。2010年，从化市城镇非私营单位职工年平均工资31669元，同比增长11.3%。据从化市城镇居民住户抽样调查资料显示，2010年

14、，全市城镇居民人均可支配收入19445元，同比增长10.7%；人均消费性支出14427元，同比增长6.5%，八大项支出呈现“三升五降”现象，除食品、居住、交通和通讯三项支出同比分别增长5.7%、48.3%和30.3%外，其他支出均呈不同程度下降。恩格尔系数为38.64%，比上年下降0.29个百分点。2010年全市农村居民人均纯收入8430元，同比增长14.5%，增幅连续三年超过城镇居民可支配收入；农村居民人均总支出8245元，同比增长9.4%，除医疗保健消费支出下降外，食品、衣着、居住、家庭设备和用品、交通和通讯、文化教育和娱乐以及其他商品和服务等七项消费支出同比分别增长11.1%、3.1%、

15、6.8%、6.5%、24.6%、13.7%和10.7%。恩格尔系数为45.11%，比上年上升0.22个百分点。1.2.3 重点产业1.2.3.1 产业发展从化市经济实力进入全国百强县（市），但在广州市行政辖区范围内属后进区域，且地域宽广，各类产业发展尚有很大空间。第二产业中，摩托车制造业已具备年产100万台的生产能力，有精通天马等目录内企业九家及零配件厂，已形成较好的市场及配套环境；以化妆品为主的精细化工行业初具规模；医药保健行业近年发展势头迅猛，有包括国家级中药现代化工程研究中心在内的从研发、前处理到生产销售的完整产业链条；其他如钻石加工、食品、纺织服装、玩具工艺品等行业亦有一定规模，结合本

16、地资源的农产品保鲜、深加工类食品行业开始成型。第三产业中，房地产业健康发展,2006-2010年累计完成房地产投资总额119亿元,年均增长23%。逸泉山庄、东方夏湾拿花园，紫泉翠轩、雅居乐滨江花园等大型高档商住区相继落户，进一步提升从化市房地产业发展水平；近年来从化市旅游业持续兴旺，2010年，从化市以“迎亚运，创国优”为抓手，大力完善旅游基础设施建设，优化旅游发展环境以及推进旅游品牌打造，成功举办第五届广东（从化）国际温泉旅游节等系列宣传推介活动，有效地吸引了各地区旅客前来观光旅游，促进旅游业加快发展，旅游市场十分火爆。2010年共接待游客1020.10万人次，首次突破千万，同比增长35.2

17、%；实现旅游总收入35.27亿元，同比增长37.0%。民营经济已成为国民经济的重要增长点，2010年实现工业总产值174.20亿元，同比增长12.8%，其中交通运输设备制造业总产值70.84亿元，同比增长24.6%；化妆洗涤用品制造业总产值57.53亿元，同比增长24.6%；工艺美术制品总产值45.83亿元，同比下降8.8%。主导产业：旅游、房地产、交通运输设备制造业（摩托车制造业）、工艺美术品、化妆洗涤用品制造业。重点企业（总共65家）：重点工业企业（36家）：如广州天马集团天马摩托车有限公司、广州雅芳制造有限公司、广州从化晶彩化妆品有限公司、广州日立冷机有限公司等；重点旅游、服务业企业（7

18、家）：如广东移动通信有限责任公司从化分公司、广州从化碧水湾温泉度假村有限公司；重点建安企业（3家）：如从化市安盛电气工程有限公司、从化市第三建筑集团有限公司；重点商业流通企业（4家）；重点房地产企业（4家）：如广州云星房地产开发集团有限公司、广州市从化珠江房地产开发有限公司、广州骏嘉房地产发展有限公司、广州城建开发景诚房地产有限公司；重点农业产业化龙头企业（11家）：典型如广州从玉菜业发展有限公司。行业重点：l 充分利用现有优势产业平台，如摩托车及其零配件、化妆品等，通过企业技术改造扩张或同行业强势企业的引进继续做大做强。l 洁净的环境为GMP厂房的低成本运行创造了条件，鼓励医药保健品行业科研

19、、开发、生产企事业单位落户。l 汽车制造业已成为广州市的支柱产业，为积极参与广州汽车产业链的分工，建立汽车零部件制造专业园区，促进行业集聚。l 以高校为依托，支持民办高科技园区或孵化器，发展包括软件等在内的高科技产业。l 大型旅游项目开发。l 现代农业标准化生产、有机农业示范基地；绿色食品工业。 1.2.3.2 产业分布总体产业布局：根据从化经济地理特点，以街口为中心，大致可分为三个产业功能区域：l 东北部山区，包括温泉镇一部分和良口、吕田镇，约1000平方公里，崇山峻岭，又是流溪河水源区和温泉区，重点发展旅游业。生态农业和结合本地资源优势，如小水电等，的工业项目。l 西北部沿省道355线和国

20、道106线，包括城郊街一部分及鳌头镇约600平方公里，地势平缓，交通便利。适于创办工业企业。已有市明珠工业园区及多个有一定规模的工业集聚区。是谓从化的“西部工业走廊”。l 中、南部包括街口、江埔、城郊街和太平镇约400余平方公里，地势平缓，毗邻广州，配套条件较好，土地成本也相对偏高。适于发展“三高”，即高教、高技术产业，和高尚住宅楼盘。相应的商业、物流及其他配套服务业也有较大发展空间。 图中显示的是从化市产业布局的总体情况，主要分为三个区：东北区、西北区以及中南区。从化市连片开发、集聚发展的工业园区已初步形成。中部高教园、流溪温泉旅游度假区和西部物流区的总体规划已经完成。全市现有工业园区9个。

21、其分布图如下。产业园区：1.3 城市规划1.3.1 城市定位作为广州市政府“南拓北优东进西联”战略中重要的一环，从化就是“北优”发展战略的重要组成部分之一。早在07年，广州市委召开了促进从化经济社会发展的工作会议，在规划建设方面，已经把从化纳入广州城市发展总体规划统筹安排，将从化中心城区明确定位为广州城市副中心明确提出把从化中心城区作为广州城市副中心来规划建设，使从化城镇建设发展融入广州组团式发展总体布局。城市定位总体规划根据从化市最近的城市总体规划，从化市按一个中心、两条经济发展走廊、四个城镇经济发展片区、四大基地的结构组织全市的产业布局。形成沿105国道和355省道分布的以从化中心城区为中

22、心的两条城镇发展轴线。1.3.1.1 一个中心，指从化中心城区（包括街口、城郊和江埔三个街道办事处）。1.3.1.2 两条经济发展走廊，指流溪河沿线旅游经济发展走廊和从化西部工业走廊1.3.1.3 四大经济发展片区（1）东北部经济发展片区包括吕田镇、良口镇、温泉镇、流溪河林场及水库、黄龙带林场及水库、广州抽水蓄能电站等。本区为生态产业发展区，产业布局重点是：生态旅游业、生态农业、高教产业。（2）中部经济发展片区包括从化中心城区三个街道办事处（街口、城郊和江埔）和明珠工业园。本区为综合发展区，产业布局重点是：街口街主要发展服务业等第三产业；江埔街主要发展摩托车、工艺品、玩具、纺织等加工业和城郊型

23、生态农业；城郊街主要发展城郊型生态农业和农副产品加工业；明珠工业园以建成绿色生态工业园为目标，主要发展精细化工、食品饮料、生物制药、电子信息和汽车零部件等。（3）西部经济发展片区指鳌头镇，该区为工业及物流业重点发展区。产业布局重点是：鳌头组团是鳌头镇的镇域中心，主要承担商贸、居住、文教等活动，并形成机电、建材、农副产品加工及对外加工装配等工业类型的聚集；龙潭组团以机电、化纤、轻工业及农副产品加工为主，棋杆组团以对外加工、机械工业为主，同时依托交通区位优势，大力发展物流产业；民乐组团为农副产品生产和加工基地。（4）南部经济发展片区包括太平镇和从化经济技术开发区。该区为高新科技、房地产业和生态农业

24、发展区。产业布局重点是：从化经济技术开发区主要发展无环境污染的现代高新科技工业项目，太平镇主要发展城郊型生态农业和房地产。1.3.1.4 四大基地（1）旅游度假基地以从化温泉为品牌形象，将全市各类旅游资源（如水库、森林公园）整合起来，形成珠三角居民的旅游度假基地。（2）城郊型生态农业基地建成以生产优质蔬菜、水果、花卉为主体的城郊型农业体系。建立一批“公司+基地+农户”产业模式企业。（3）生态林基地重点建设各水库和流溪河沿岸水土保持林、森林公园。（4）工业基地重点开发从化经济技术开发区和明珠工业园。1.3.2 城市发展方向从化市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出，大力实施“大交通、大旅游

25、、大产业”发展战略，按照广州市“三个重大突破”(即战略性基础设施要有重大突破，战略性主导产业要有重大突破，战略性发展平台要有重大突破)的工作要求，打造广州生态经济产业带，努力实现珠三角最宜居生态城市和幸福从化建设目标。1.3.3 人口规模规划镇区发展规模目标街口中心区2020年：30万人2020年：150.63万人太平镇2020年：57万人良口镇2020年：21.9万人吕田镇2020年：7.73万人鳌头镇2020年：34万人1.3.4 产业规划镇区规划定位发展目标街口中心区从化的城市中心全市的政治、经济、文化和信息中心广州市域东北部重要的卫星城市之一珠江三角洲重要的旅游休闲地环境优美的园林中等

26、城市太平镇工业、旅游、居住综合发展的卫星城广州北部工业化中心镇、广州重要的综合功能卫星城“宜工宜居”的现代化新城市郊旅游休闲地北部重要的区域性交通节点之一良口镇旅游度假基地广州市北部的重要中心镇以流溪温泉建设带动，旅游休闲度假为主导的山水生态城镇从化北部的旅游度假服务基地和商贸中心良口镇域的政治、经济中心吕田镇旅游度假基地珠三角的后花园现代化休闲旅游生态型城镇鳌头镇工业重镇从化经济增长极广州市北优战略的生态维育地、广州市北部重要的中心镇之一从化市西部工业和经济的增长极现代物流商品集散地、农村地区文化服务中心具岭南特色的低丘陵生态型现代化城镇近年来广州北部产业经济的定位越来越清晰，如花都既有传统

27、的皮革皮具产业，同时也有汽车、珠宝、生态农业旅游等新兴的产业在支撑，再加上新规划中，空港经济带动下的物流产业。而从化“马场经济”规划、“东方达沃斯”旅游规划，以及清远的“三区、五轴、多园”为主体的产业发展战略格局都使得人们对广州中心以北区域在产业经济发展充满期待。广州的两大县级市之一的从化，在北优的战略当中是作为“卫星城”的角色出现。从化市委书记黄河鸿曾公开表示，从化市拥有三大世界品牌，一是世界珍稀温泉，二是全国首个“无疫区”，三是世界最大的广州抽水蓄能电站。同时从化还有着流溪河国家森林公园、石门国家森林公园以及全国最大的广州赛马场这三个国家级品牌。可以看出，这些“品牌”都是依靠从化本身优质的

28、自然资源而形成的。因此，从化在产业的布局更注重于环境的保护和效益双重结合。走低碳产业路线早在2010年，包括珠江生命健康城及CBD、亚洲数码娱乐科技园、广州万宝从化工业园在内的六大低碳项目已经落户从化，而总投资金额达到635亿元。落户的六大项目都是以低碳产业为主，这与从化近年来主张“生态”、“文化”路线不谋而合。事实上，由于有了其他区域发展的经验借鉴经济，从化作为以生态为品牌的城市产业上更注重于环境的保护。事实上，从化在低碳的路线上也走出了产业发展的方向。据了解，从化目前正在实施一个“大旅游”战略。就是要大力发展现在服务业，做大做强生态度假、温泉养生、商务会议等旅游经济。据了解，目前一大批重大

29、的旅游项目正在推进当中，而目的就是培育优势产品集群。“马场经济”成产业特色在2010年亚运期间，从化可谓获益良多，不但建成了国内首个获得国际认可的无规定马属动物疫病区，而且建成了国内最大的国际标准赛马场。这不但使得从化拥有了可以举办国际马术赛马的资格，填补国内空白，同时也为从化提供了一个新产业的发展思路，那就是“马场经济”。据了解，从化市政府已经计划与香港赛马会合作，将广州赛马场建成世界级的马术训练中心。有专家预计，这将成为从化经济发展的一个新的增长点。而据从化市委书记黄河鸿曾表示，“马场经济”是一种享受型经济。这与从化的定位相符，而由于目前国内仍没有其他城市拥有国际标准的赛马场，独一无二的优

30、势将使得“马场经济”拥有极好的发展前景。“大学城”助推产业发展除了产业之外，从化大学城的建造也是值得关注的焦点。在2007年广州市规划局公布的广州高校园区选址规划、从化高校园区控制性详细规划及概念性城市设计中显示，将在靠近从化温泉镇建设一个新的“大学城”，着重于旅游和艺术类院校。据了解，该高校园区由三个高校组团围绕一个中心区组成，一条40米的交通联系干道将三个高校组团及中心区串为一体并同温泉镇联系起来。一条南北向的生态绿轴将用地北面的青山与南面的绿田连接起来，形成一条景观主轴线。艺术类高校园区的打造可以说是为从化相关产业的发展提供了极大的支援作用。以从化产业的定位，工业并非是主线，旅游、艺术等

31、低碳产业才是真正的核心。随着“大旅游”战略的推进，以及“马场经济”的深入。对于旅游、艺术类人才的需求将会大幅度增加。“高校园区”的规划将能很好地解决这一问题。企业甚至可以做到就地“取才”。同时“高校园区”的规划将使得从化具有更浓的文化气息，对于本地的文化建设具有至关重要的作用。1.3.5 交通规划1.3.5.1 公路网从化市现有的高速公路及国道均呈南北走向途经从化市境，一级省道则呈东西走向，与高速及国道的出口相接，高速公路与一级公路形成“一横一联三纵”的干线公路网络（一横：S355；一联：街北高速；三纵：G105、G106、京珠高速）；二级省道是从化市对外交通的重要公路，省道118、256、3

32、53、354和355线分别通往增城市、惠州市龙门县、清远市佛冈县等地。其它重要公路有神棋公路、街人公路，这两条公路与105国道组成了一个环，为从化市中西部经济的发展提供了有力的支撑。京珠高速在从化市内只是过境，向北通往北京，南行通往珠海，自北向南途经鳌头镇和太平镇，在鳌头镇境内与省道355线相接处设有一个出入口。北端在街口连接105国道，南端至花都区北兴镇，与京珠高速及机场高速北延线连接。105国道贯穿整个从化市，为境内最主要的干线公路，北段在吕田镇有出口与S353相接，中部在良口镇有出口与S354相接，在中心城区有两个出口与S355相接，一个出口与S256相接，南段在太平镇有出口与S118相

33、接。106国道穿过从化市西部的鳌头镇，通过S355与105国道相连接。未来从化交通路网规划将形成 “二环二联五横六纵”的交通格局：具体路线见图一：从化市规划干线公路标注图图一：从化市规划干线公路标注图1.3.5.2 轻轨规划广州至从化的轻轨项目建设在2009年7月份获得广东省发改委、广州市市委市政府批准。目前，广从轻轨已被广州市发改委纳入到广州市2015年前轨道交通线网建设的安排范围广州市轨道交通规划线路之一，首期建设为白云区嘉禾至从化市街口段，计划2011年动工，2015年建成。广从轻轨线路计划设站点见图（广州火车站至街口线）广州地铁 2020 年运营图部分截图 “十二五”期间仅交通建设方面

34、，计划投资将达200亿元。从化的轻轨、高速、立交、道路升级今明两年将“齐上马”，在“十二五”期间，从化市将构建起“一环两纵三横”的公路交通体系和“一环三横四纵”的城区交通体系，使从化更快更全面地融入广州市半小时经济生活圈，建设成为珠三角最宜居的生态城市。1.4 小结作为广州城市副中心，从化市政府的大力投入和强力支撑，综合产业结构发展模式带来的经济高速发展，交通网络逐渐完善形成的广从一体化效应，都将利好于从化本土的房地产发展。对于消费者而言，秀丽的居住环境、更加完善的配套设施、日渐改善的交通网络，常住从化的梦想不再遥不可及；对于开发商而言，利好信息将为房地产项目带来升值潜力。第二章 宏观政策研究

35、2.1 国家政策1月26日，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称“国八条”）一、进一步落实地方政府责任。 二、加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。 四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 五、严格住房用地供应管理。 六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 2月5日，国土资源部发布关于切实做好2011年城市住房用地管理

36、和调控重点工作的通知一、明确2011年重点任务和基本要求。 二、做好2011年住房用地供应计划编制公布和实施工作。 三、切实保证保障性安居工程用地的供应。 四、坚持完善招拍挂供地政策。对招拍挂出让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，督促市县按要求及时上报房地产用地交易异常情况一览表，认真分析原因并在“备注”栏中填写，由省级国土资源主管部门进行约谈，部将视情况派人实地调查并会同相关部门约谈问责。 3月16日，国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定的通知中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照规定实行明码标价，对取得预售

37、许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。本规定自2011年5月1日起施行。4月2日，国务院国有资产监督管理委员会办公厅关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知 一、深刻认识保障性住房开发建设的重要意义. 二、通过多种方式积极参与保障性住房开发建设。 三、切实保证保障性住房的质量。 5月24日，财政部、住建部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知 一、 切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。 二、确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。 三、进一步明确土地出让收益用于保障性

38、安居工程的具体口径。 2.2 地方政策2月24日，广州国土资源和房屋管理局公布了关于进一步严格执行广州市商品住房限购政策的通知 对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得购买住房 。但是，从化、增城暂未纳入限购范围内。3月30日，广州市府发布关于公布我市新建住房2011年度价格控制目标的通知 2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。其中新建住房包括新建商品住房、限价房和经济适用住房。3月3

39、1日晚，广州从化市发布了关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见全文未提及限购，明确2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。5月11日，从化发布关于进一步做好房地产市场调控工作的通知要求所有商品房必须严格按照备案价格，一房一价明码对外销售，各房地产开发企业楼盘以本楼盘2010年一手住宅两类住房销售均价为基础制定2011年度的销售方案，销售价格上涨幅度原则上不得高于10% 。 6月1日，广东省物价局关于印发关于商品房销售明码标价的规定的通知 商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或办理现房销售备案的商品

40、房项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。 2.2.1 从化购房入户政策2009年6月，从化市政府颁布了新的入户政策，在从府200932号文关于印发从化市常住人口调控管理实施办法的通知中，规定了非从化市户籍人员在从化购买商品住房申办入户的基本条件为：1) 所购商品房的土地使用权在2009年12月31日前获得；2）在2011年12月31日前购房；3）同时符合以上两个条件的购房入户指标为：7095平方米可申办一个非农业户口；95144平方米可申办两个非农业户口；144平方米以上可申办三个非农业户口；申办入户者需为房屋所有权人或其直系亲属（在本办法颁布

41、实施前已购买商品住房的入户指标为：6080 平方米可申办一个非农业户口；80120平方米可申办两个非农业户口；120平方米以上可申办三个非农业户口）。4）购房者在享受其入户指标办理有关入户手续后三年内，本人无违法犯罪行为的，可为其直系亲属办理“家庭团聚类”入户。第二篇 市场环境篇第三章 市场概述3.1 市场整体概况3.1.1 住宅开发进入高速发展阶段得益于交通便捷、资源稀缺、地价便宜三方面因素，富力、合生系、越秀城建、雅居乐、方圆等广州及国内知名的地产企业纷纷加快在从化圈地的步伐，市场呈现品牌开发、规模开发的趋势。据初步统计，当前市场在售货量，由以下发展商开发的项目接近70%。发展商项目用地规

42、模（亩）珠光地产珠江投资珠江国际城2000东方夏湾拿1150云岭湖210流溪御景1300合景泰富上城湾畔350越秀城建逸泉山庄3500方圆明月山溪650雅居乐滨江花园500沙贝村地块660欣荣宏国际商贸城120赤草村地块300温泉镇地块60富力泉天下1192侨鑫集团从都40003.1.2 从化楼价成为广州价格洼地 由于从化地价相对低廉，使其住宅售价也明显比广州城区、番禺等地的房价低了近40-60%，价格洼地的效应也促使一些市区购房者，外地投资都纷纷将目光投向从化楼市。 3.1.3 产品开发标准在不断提升 中高端产品方面，从化已成为广州别墅项目供应重要区域，不论是数量还是独特的水景、温泉资源，都

43、具有明显的稀缺性。以逸泉山庄、东方夏湾拿、为代表的别墅大盘，早已在广州闻名遐迩，而流溪御景、莱茵水岸、泉天下等洋房产品，也为从化市场带来了新的理念和创新产品；从都项目更是要打造全亚洲最豪华的“唐式”别墅。3.1.4 市场外向依赖大 从化自然环境环境优美，交通便捷，吸引了不少外来投资者和周边城市买家二次置业，另一方面本地居民少、消费力欠缺，房地产承接力不足，从化房地产市场相当一部分是依靠外来消费拉动，如广州、从化周边城市的购房人群，他们选择从化为第二居所，部分深圳和港澳人士更是购置为度假休闲居住地。3.2 市场板块及其特征3.2.1 市场板块分布依据2008年政府通过并公示的从化市房地产（住宅）

44、布点规划，从化房地产划分为五个发展程度不同的板块（见下图）。第一板块：从化市中心城区范围，包括街口、城郊、江埔街办，中心城区的城市型地产重点发展区。第二板块：以南部太平镇为中心的、广州辐射带动地产重点发展区。第三板块：温泉板块，温泉镇和良口镇南部地区为核心的旅游地产重点发展区。第四板块：良口镇北部区域和吕田镇，碧水湾温泉带动的会议产业，待开发区域。房地产限制发展区。第五板块：鳌头镇和城郊街西部，产业配套地产重点发展区。四、五板块处于待开发状态。第一板块和第二板块是当前从化楼盘分布较为集中的区域，也是从化房地产发展最为迅速的地区，面积达740平方公里，称为“北广州新城”。3.2.2 第一板块，中

45、心城区板块板块现状：是从化政治，经济，文化和信息中心，核心区位优势显著。市政配套齐全是分布在该区楼盘的主要卖点，楼盘供应以小高层洋房为主。 买家特点：区域楼盘以本地买家为主力消费群，也包括部分来自广州及外区域的二次置业及投资型客户。 竞争环境：高档楼盘集中分布在流溪河沿岸，三房单位是市场供需的主要产品，在售价格7000元/左右，现供货量最大的楼盘为莱茵水岸，雅居乐滨江花园和合景上城湾畔即将售罄。该板块楼盘整体销售情况良好。3.2.3 第二板块，神岗、太平镇板块现状：靠近广州主城白云区，是从化房地产发展相对较早的区域之一，也是广州大型房地产商最早介入的区域，片区产品以大型旅游度假型、低密度住宅居

46、多，流溪河的自然景观成为核心卖点。 买家特点：大型楼盘特别是含别墅的楼盘广州买家比重超过50%。 竞争环境：区域产品主要来自大型楼盘如逸泉山庄、珠江国际城、东方夏湾拿、珠光流溪御景，楼盘占地面积均超过1000亩，产品丰富，既有高端的独立别墅，也有价格较为实惠的联排别墅及洋房。3.2.4 第三板块，温泉板块板块现状：温泉板块是一个凭借天然资源温泉而兴起的新板块，产品以高档的别墅、度假村为主，由于该板块在规划中是属于适度开发区域，片区产品因可温泉入户而特点鲜明。 买家特点：区域中楼盘以广州及珠三角买家为主，客户具有较强的经济实力。竞争环境：区域洋房（含公寓）整体供应量不多，产品以别墅开发为主。从化三大板块在售别墅项目列表项目物业类型交楼标准均价主力户型面积区间（元/）（不含地下室）中心城区板块海逸半岛别墅毛坯11000250290德福河畔花园别墅毛坯14500190200柏仑雍禾苑别墅毛坯10000270370上城湾畔别墅毛坯7500220260太平、神岗板块珠光流溪御景别墅毛坯11000200260珠光夏湾拿别墅2