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1、北京市房地产开发企业市场结构研究曹敏政1（1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。关键词：房地产开发企业 市场结构
2、集中度Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market StructureCAOMin-zheng1(1. College of Urban and Environmental Sciences, PekingUniversity, Beijing100871, China)Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry
3、s health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI an
4、d the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly.
5、 On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Keywords: Real estate development enterprise, market structure, concentration第一作者：曹敏政(19
6、86-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102 1 序言北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。特别是近十年来，北京市房地产开发业取得了飞速发展，成为北京市发展最快的行业之一，市场化、产业化、规模化程度也日益提高。但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在，北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题，是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。研究北京市房地产开发企业的结构，为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤其重要。2 基本现状2.1 资质数量分布2006年至2009年，北京市房地产开发企业从总量上看，数量波动
7、较大，2007年比2006年企业数量减少了194家，减少幅度达到了6.7%，而从2007年至2008年，企业数量增加了745家，增幅达到了27.7%。而2009年房地产开发企业为3171家，与往年相比有7%的下降。从资质分布上来看，2006年，一级企业数量只占总量的2.15%，二三四级企业数量相当，分别占总量的6%、6.18%和4.41%，暂定资质企业数量占到了总量的81.26%，这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。这一状况在2007至2008年逐渐平稳，到2008年末，一级至四级开发企业分别占总量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暂定资质企业比例下降到49
8、.55%。2009年暂定企业数量将为22.2%，四级和一级资质企业的数量增多，比例为33.5%和3.9%。表1 开发企业资质数量分布2006年2007年2008年2009年一级6290117124二级173245272251三级178287345347四级1276329981063暂定234214341701705总计2882268834333171图1 开发企业资质分布数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。2.2 实收资本分布开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元，增加到2008年的2860.8亿元，增幅达到12.9%。其中暂定资质企业资本比例变动最大，从2006的80
9、.97%下降到2008年的38.74%。至2008年末，一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，从总量上看，具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%，也是市场逐渐稳定，各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。表2 开发企业实收资本情况（亿元）2006年2007年2008年2009年实收资本占总体份额实收资本占总体份额实收资本占总体份额实收资本占总体份额一级146.355.78%336.2815.04%448.6515.68%513.53 19.63%二级194.037.66%308.4113.79%39
10、8.4513.93%421.84 16.12%三级96.423.81%194.358.69%299.6910.48%310.83 11.88%四级45.351.79%375.6216.80%605.7821.18%757.30 28.94%暂定2050.9680.97%1021.4645.68%1108.2438.74%612.98 23.43%总计2533.11100.00%2236.12100.00%2860.8100.00%2616.48 100%数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。图2 2009年开发企业实收资本分布各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。2
11、008年末，一级资质企业平均实收资本为38346万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%，22.7%，15.9%和17%。市场上仍然存在着大量的小规模企业。2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%，21.6%，17.2%和21.0%，可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。表3 房地产开发企业平均实收资本（万元）2006年2007年2008年2009年一级23605 37364 38346 41414 二级11216 12588 14649 16806 三级5417 6772 8687
12、 8958 四级3571 5943 6070 7124 暂定8757 7123 6515 8695 图3 开发企业平均实收资本情况（万元）数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。2.3 资产分布资产总额分布的变化，也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%，行业集中度较低，一级开发企业仅占10.82%。暂定资质企业资产规模为一级的10%左右，小型企业居多，规模较小。2009年，经过两年的发展和优胜劣汰，行业分布有所改善，集中度提高，有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。图4 房地产企业晋升变动情况表4 房地产开
13、发企业资产情况（万元）2006年2007年2008年2009年资产总额比例资产总额比例资产总额比例资产总额比例一级1357666810.82%2619418017.25%3365890219.04%4372749323.29%二级1790080114.27%2903998119.12%3352065618.97%3594009219.14%三级66495725.30%148898409.81%1943492211.00%2315751512.33%四级26639512.12%2605336417.16%4212702023.84%5418137128.86%暂定8468435367.49%55
14、67319436.66%4800169227.16%3074770216.38%总计125475345100.00%151850559100.00%176743192100.00%187754173100.00%图5 开发企业资产分布数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。各类企业成长迅速。一级开发企业平均资产增幅较大，从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元，增幅达到61%；而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升，也带来了平均规模的大幅增长；但总体来说，大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。表5 开发企业平均资产（万元）负债率2006年2007年2
15、008年2009年平均资产负债率平均资产负债率平均资产负债率平均资产负债率一级218979 80.83%291046 77.58%287683 73.62%352641 二级103473 79.75%118531 83.01%123238 81.54%143188 三级37357 77.18%51881 81.11%56333 78.10%66736 四级20976 80.27%41224 83.62%42211 81.94%50970 暂定36159 80.57%38824 78.70%28220 74.77%43614 图6 开发企业平均资产情与负债率数据来源：北京统计年鉴2007-201
16、0整理。负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。目前北京市各类房地产企业，无论是发展较为成熟的一二三级开发企业，还是刚进入市场的低资质的企业，资产负债率都处于80%左右，远远高于一般房地产开发企业60%安全资产负债率的水准。其中只有少数企业的自有资金能达到30%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。最普遍的情况是绝大部分开发
17、公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款，在几乎所有的房地产开发公司的资金来源中，银行贷款占到60%以上，甚至高达80%以上，信贷风险可见一斑。高资产负债率带来抗风险能力的减弱，一旦市场发生剧烈变化，偿债风险与现金流的断裂将会使企业陷入绝境。2.4 利润分布从利润总额来看，2006年，利润主要集中在暂定资质企业，但这是由于新进企业数量巨大，占据了相当部分市场份额。之后几年随着新进企业的减少和各类企业的发展，利润额形成新的分配格局。表6 开发企业利润情况（万元）2006年2007年2008年2009年利润总额比例利润总额比例利润总额比例利润总额比例一级31263720.90%83104329.
18、49%81171626.57%1308891 31.02%二级43530729.10%72581225.76%93285830.53%831472 19.71%三级15619610.44%40754114.46%31467610.30%315311 7.47%四级-18748.8-1.25%31443011.16%82935127.14%1574071 37.30%暂定61052140.81%53927819.14%1666895.46%189850 4.50%总计1495912100.00%2818104100.00%3055290100.00%4219595 100.00%数据来源：北京统
19、计年鉴2007-2010整理。尽管暂定资质企业曾一度占据了市场利润的很大份额，但从个体来看，单个企业的盈利能力仍然较弱。2006-2009年四年中暂定资质企业的利润率始终保持在5%的水平。与同年的其他各类企业相比，盈利能力最弱。其中一二级开发企业的利润率在四年中始终维持在20%以上。世界上一般国家和地区的房地产开发企业利润率基本处在4%-8%的区间内，北京的房地产乃至中国目前的房地产开发业的利润水平远远超过了世界平均水平。图7 开发企业利润情况数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。2.5 从业人员分布从开发企业平均从业人员来看，房地产开发企业普遍人员规模不大。以2009年为例，一级企业
20、从业人员平均为86人，二级企业为67人，三级、四级与暂定资质企业分别为34、25和18人。表7 开发企业从业人数分布2006年2007年2008年2009年从业人员占总体比例从业人员占总体比例从业人员占总体比例从业人员占总体比例一级48476.41%978511.22%1086111.12%1072513.47%二级926912.26%1579118.11%1747717.89%1694121.27%三级60908.06%952410.92%1232912.62%1171014.70%四级30123.99%1778020.39%2504825.64%2702533.93%暂定5235969.2
21、8%3433439.37%3196932.73%1324116.63%总计75577100.00%87214100.00%97684100.00%79642100.00%数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。图8 开发企业平均从业人员从开发企业人均经营情况看，以2009年数据为例，各类企业的人均资本、资产以及利润情况的分布，基本和开发资质等级保持着正相关关系。从规模效应、企业经营管理能力、人力效率来看，目前市场中，仍然是高资质大规模的企业更具有竞争力。表8 开发企业人均经营情况分布（万元）人均实收资本人均占有资产人均利润一级479 4077 122 二级249 2121 49 三级26
22、5 1978 27 四级280 2005 58 暂定463 2322 14 总计329 1809 31 3 市场结构分析3.1 市场结构的基本类型产业组织理论中，市场结构概念是用来描述在某一特定市场或产业中，企业与企业之间所构成的市场关系的特征与形式。市场竞争的强弱程度是划分市场组织类型的主要依据，而市场竞争的强弱程度通常依据市场上的企业数量、产品差异、企业对市场价格的垄断程度、企业进入退出行业的难易程度来判别。根据市场竞争强弱的不同，可以把市场划分为这样四种类型：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。3.2 市场集中度及其测度方法市场集中度是反映市场竞争和垄断程度的最基本的
23、概念和指标，所以通常用市场集中度来判别市场结构。而测算市场集中度的指标通常有以下几种：（1） 绝对集中率绝对集中度()指标。绝对集中度是指在规模上处于前几位的开发商的有关指标值占整个房地产行业的指标总量的比重。房地产行业某一特定子行业中规模最大的前n家企业的市场份额占整个市场份额的比重。具体计算公式如下： （N为行业内的企业总数）0 1，市场集中率越接近1，意味着前几家企业的市场实力越大，整个市场的垄断程度越高，反之越低。该指标优点是计算简单、可操作性强，但它的缺点一是只反映了前n位企业的总体规模和分布，忽略了其余中小企业的分布状况；二是不能揭示市场中前n位规模最大的企业之间的相对规模和比例；
24、三是难以反映市场容量增长、企业兼并所导致的规模和分布的变动情况。（2） 洛伦兹曲线洛伦兹曲线最早提出用来衡量收入和财富分配的不平等程度。现在已广泛用于收入分配、地区差异、产业集中等诸多领域。洛伦兹曲线的绘制方法是：横轴表示由小到大排列的企业累计数的百分比，纵轴表示这些企业市场份额的累积百分比。这样，洛伦兹曲线可以反映行业内部全部企业的市场规模分布情况。图中的对角线为均等分布线，如果曲线与对角线重合，表明所有企业具有相同的规模。当曲线向右下角凸出的程度越大，表明该行业集中度越高。图9 洛伦兹曲线企业累计数的百分比 100%100%市场份额的累计百分比（3） 赫希曼-赫芬达尔指数（HHI）赫希曼-
25、赫芬达尔指数是指某市场中所有企业的市场占有份额的平方和。具体公式如下：式中，X为产业市场的总规模；为产业中第i位企业的规模；为产业中第i位企业的市场占有率；N为产业内的企业数。HHI指数的取值位于01之间，越趋近于0表示市场竞争程度越高，越趋近于1表示市场垄断程度越高。该指数不受n值选取的影响，克服了绝对集中度(c)无法说明市场上各企业分布状况的不足，能完整反映整个市场的垄断竞争程度。同时，由于平方的放大作用，HHI对规模较大企业市场份额的变化十分敏感，能较好地揭示领先企业对整个行业结构的影响。其缺点是，要想收集市场上所有企业的市场份额信息是非常困难的。影响市场集中度的因素主要有企业规模和市场
26、容量：在市场容量不变的情况下，少数企业的规模越大，市场集中度越高；在企业规模一定的情况下，市场容量的缩小会促进集中度的提高。（4） 勒纳指数行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。勒纳指数则用来分析行业的垄断程度。勒纳指数又称价格标高程度，是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。3.3 市场结构分析3.3.1 市场集中度与竞争度分析以北京市2008年的3433家房地产开发企业作为样本，从中进行数据抽样观测，共计抽样52家房地产开发
27、企业进行市场结构分析。其中以开发投资额表示各开发企业规模。A. 绝对集中度以CR10计算，北京前十名的房地产企业份额仅为2.58%-5%。美国最大的房地产开发企业市场份额达到4.9%，前五名的开发企业所占市场份额则是17%，前十强的市场份额达27.3%；而同期的香港地区，前十大开发企业的市场占有率为80%。前三名则超过了50%。可见，北京市房地产企业的市场集中度很低，处于过于分散状态。B. 洛伦兹曲线以抽样样本做开发企业的规模分布，以2006-2008年三年各年完成投资额以及三年累计完成投资额进行市场份额划分，得到规模分布的洛伦兹曲线。从下表可以看出，北京市房地产开发企业的集中度显示前10%的
28、企业占市场份额（以三年累计完成投资）35%左右。表9 开发企业规模分布2006年2007年2008年2006-2008年10.0008 0.0008 0.0033 0.0051 20.0050 0.0113 0.0134 0.0211 30.0137 0.0270 0.0295 0.0474 40.0318 0.0542 0.0586 0.0836 50.0703 0.0937 0.0993 0.1330 60.1331 0.1498 0.1602 0.1990 70.2236 0.2395 0.2491 0.3080 80.3560 0.3812 0.3627 0.4657 90.5303
29、0.6049 0.5518 0.6538 101.0000 1.0000 1.0000 1.0000 图10 洛伦兹曲线对比美国房地产市场中开发企业的规模分布，其市场集中度显示前10%的企业占总规模的45.705%；对比香港房地产市场，其市场集中度显示前十家企业占据了其市场规模的65%左右，前三甲企业占市场规模的35%-40%。由此看来，目前北京市房地产开发企业的集中度仍然处于较低水平。C. 赫希曼-赫芬达尔指数（HHI）表102006年2007年2008年三年累计HHI0.0626 0.0507 0.0570 0.0461 通过三年完成投资额进行计算，分别得到2006至2008年三年各自以及
30、三年累计的HHI指数。2006年为0.0626，2007年为0.0507，2008年为0.057，三年累计的为0.0461。与美国房地产市场开发企业规模分布对比，美国1998年至2007年HHI指数测算结果为0.2001。通过对比发现，目前北京房地产市场已呈现出较强的竞争性。表11 美国房地产开发企业规模分布1至4人5至9人10至19人20至24人50至99人100至249250至499人500至999人1000人以上199835.96%18.86%15.65%9.08%7.96%6.89%2.60%2.47%0.52%199936.33%18.75%15.71%9.42%7.98%6.87%
31、2.56%1.84%0.53%200035.16%18.41%15.52%9.70%8.43%7.56%2.41%2.29%0.51%200134.52%18.40%15.33%9.84%8.45%8.00%2.82%1.88%0.75%200234.96%18.42%15.20%9.41%8.48%7.63%3.13%2.01%0.75%200335.51%19.72%16.43%9.91%8.06%7.00%2.15%0.98%0.25%200435.15%19.59%16.02%9.89%7.93%7.02%2.19%1.71%0.49%200535.84%19.40%15.71%9.9
32、3%7.35%7.32%2.16%1.80%0.48%200634.99%19.01%16.42%9.78%7.52%7.23%2.58%2.23%0.23%200734.76%19.19%16.03%9.62%7.80%7.17%2.68%2.03%0.71%图11 美国房地产开发企业规模分布D. 勒纳指数根据近年度北京市的数据测算，房地产行业各年度的勒纳指数均在0.6以上。通过国内其他主要城市房地产业勒纳指数的测算，各地房地产市场的勒纳指数位于0.49680.8467这一区间。这也表明，北京市以及我国房地产行业的垄断程度相当高，房价远远高于房地产的边际成本。因此，北京及我国房地产行业的利润
33、中包含着很大比例的垄断利润。3.3.2存在问题房地产业的市场活动主体由众多房地产企业构成。作为市场的行为主体， 企业的多寡及其分布状况直接关系到行业的市场结构状况。从企业数量来看， 北京房地产开发企业的数量在不断增长；从企业规模来看， 北京房地产开发企业的规模在整体上都是较小的， 如平均每家房地产开发企业的注册资本金、实收资本、总资产规模都很小。从市场份额来看， 北京房地产业的市场集中度很低。北京房地产业的市场集中度很低，没有达到一定的规模经济和有效竞争的程度， 也就是说没有达到能促进房地产业有效发展所要求的适度集中度和有效竞争。通过分析可发现， 北京房地产业的市场集中度与产业利润率之间呈负相
34、关关系， 与市场绩效呈现正相关关系， 表现为低集中度、高利润率、低市场绩效， 并且存在着集中度下降但行业利润居高不下的问题。进一步来看， 根据经典的产业组织理论所提出的理论标准即“ 贝恩标准” 来分析， 北京房地产业市场集中度很低， 应该是一个竞争性的产业， 其利润率应该很低、市场绩效应该比较高， 然而北京房地产业的利润率却很高， 这又可以判断其为一个垄断性的产业。市场价格是一定的市场集中度和市场绩效的反映。从市场集中度来判断， 北京房地产业是一个完全竞争性的产业， 但是从市场价格、产业利润率来判断， 它又是一个完全垄断性的产业， 北京房地产业同时具有竞争性产业和垄断性产业的双重特征。综上所述
35、，目前北京市房地产开发企业市场结构特点可以总结为以下几点：1、市场集中度较低，大型房地产企业大而不强，但已开始出现规模化的集中化的趋势。这与香港上世纪70年代特征相仿，市场出现大型企业的初步集中，后期通过证券化以及兼并并购其他企业迅速扩张；2、企业数量众多，市场处于竞争较为激烈的状态，且进入门槛低，新进企业中大部分竞争力较弱3、企业多数为规模小、抗风险能力弱，盈利能力弱的小企业；4、开发企业超高的利润率背后显示了房地产开发市场的垄断性。4 调整途径与政策建议解决目前房地产业存在的问题的现实途径在于减少垄断，也就是在进一步提高市场绩效的前提条件下逐步提高市场集中度。具体而言， 主要有以下几个方面
36、的途径。4.1 完善房地产市场相关政策和产业组织政策，改善资源配置、市场绩效与监管房地产开发涉及环节多，不但要调研市场信息、工程信息，还要考虑宏观及微观经济信息，直接可供使用的信息资料不多，也不全面透明，由于各种信息不对称，将导致资源不能优化配置，尤其是稀缺的土地资源，也会导致市场的低效率。因此，就需要健全房地产业相关政策制度，构建全面、及时准确透明的房地产信息发布机制。有效地实施政府规制、减少行政性垄断、充分发挥市场机制的作用， 强化政府对房地产市场的监管职能。要减少行政性垄断、重新界定政府在土地市场的角色， 充分发挥政府的公共服务职能， 要求政府改革现行土地征管制度， 提高政府调控土地的能
37、力和驾驭土地市场的水平， 变市场管理为市场服务， 真正成为规则的制定者和维护者， 通过规范土地市场秩序以提高土地的市场化程度。提高房地产业规制政策的透明度和强化对房地产业规制机构的规制。要实现有效的房地产业政府规制， 政府首先要调整房地产业政策， 适当降低房地产业在国民经济中的地位， 将其还原为民生性产业其次需要提高房地产业规制政策的透明度， 使制定出的房地产业政策能够得到较好的贯彻执行并收到较好的执行效果， 从而有效地提高房地产业市场运行绩效和效率。同时要强化对房地产业规制机构的规制， 主要通过法律加强对房地产业规制机构的监督和约束， 使其依法行政， 规制房地产业当局必须做到规制有据、规制适
38、度、执法有力和裁决有方， 防止规制过度， 避免出现“ 越位” 、“ 错位” 、“ 缺位” 现象。4.2 提高房地产业的规模经济和适度集中度要在完善房地产市场、提高房地产业信息全面透明的基础上，增强房地产业生产扩张能力以及产业链整合效能，实现更大程度上的良性规模经济。促进企业间联合与重组，引导和支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过并购、重组、参股控股来形成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团， 以实现产业的规模化经营， 逐步实现其规模经济和范围经济。企业间联合将是一个有效而且会迅速发展的趋势，将带动一批中小房地产企业的发展，实现优势互补，形成规模经济。优化企业结构。通过一定的货币政策、财政政
39、策深化房地产金融调控，抑制投机、投资性需求。随着生产扩张水平的提高，资源、资金、人才向有实力的大型企业集中，从而使房地产开发企业的业绩分化加剧，实行优胜劣汰机制。另外，国家通过制定扶优扶强政策，鼓励建立企业集团，同时对具有专业化优势的企业给予金融税收的优惠，尤其在设计开发可持续建筑上。同时引导其与大企业进行合理的分工，逐步形成以大企业为主导、中小企业协调发展的格局。加快房地产业战略性产业链整合。公司规模的经济性是规模经济的最高层次。通过横向或纵向的战略联盟，实现资源与信息的共享，协调合作以有效地抵御风险，在保持独立运作的同时，享受组织规模经济带来的规模经济。一方面，制定扶优扶强政策，培育一批集
40、团企业。依托品牌产品和优势企业以市场为导向，以资本为纽带，推动股权转让、兼并、收购、借壳上市等多种形式的资产重组，从而形成一批核心竞争力的大型企业集团。另一方面，推行专业化经营，在产业链分工中逐步精细化和集中化运作。对具有专业化优势的企业给予金融税收的优惠，尤其在设计开发可持续建筑上。引导其与大企业进行合理的分工，逐步形成以大企业为主导、中小企业协调发展的市场格局。4.3 提高进入壁垒，降低退出门槛，减少市场中低效企业的存在鉴于企业进入率对房地产行业市场集中度的影响为负，这反映降低企业进入率，可以提高房地产行业市场集中度。因此，要提高企业结构性进入壁垒。结构性进入壁垒是指由产业产品的特点、社会
41、经济制度、国家宏观政策、自然资源环境所决定的，企业自身无法支配的，在不断规范化的过程中所形成的行业壁垒。主要包括规模经济、必要资本量、行政壁垒等企业自身无法支配的；对于结构性壁垒，通过完善房地产市场制度以及相应的宏观调控基本上可以实现。针对房地产企业小而全、中而全的现状，继续实行严格的资质年检，对于不合格的企业勒令整改或降级开发，限制业务范围。在必要资本量上，根据经济发展态势以及区域发展状况，有步骤地提高房地产业开发资本金比例，防范工程开发风险以及银行贷款风险的恶化；在规模上，对房地产企业的土地储备加强管制，对于不及时开发以及土地开发达不到集约化、合理化利用的，要及时进行调控。在提高房地产业的
42、进人门槛的同时降低行业的退出门槛， 强制性要求一部分资质差、严重违规的房地产开发企业退出市场， 以提高行业市场集中度。4.4 推动中小型企业的健康发展，促进市场中各方的有效竞争房地产企业的高投资额、高回报率吸引着众多投资者。尽管中小房地产企业存在着很多不足，在发展中出现了各种问题，但从国外发达国家成熟房地产市场的经验上看，中小房地产企业对于促进国民经济、对于满足消费者多样性需求、对于活跃房地产市场的作用都是不可忽视的。因此，我们应当积极探索中小房地产企业的发展对策。健全机构，完善政策，支持和鼓励中小房地产企业的发展。制定完善我国中小房地产企业的管理政策和机构、发展完善服务我国中小房地产企业的社
43、会中介组织、为中小房地产企业探索新的融资渠道。中小房地产企业要想在现有政策法规、宏观环境中持续发展，就需要拓宽融资渠道，解决融资难问题。通过项目贷款、上市、信托融资或建立中小房地产企业信用担保服务体系等多中方式推动中小房地产企业向“专、精、特、新”的方向发展随着经济的发展，市场细分化、利用分工，发挥自己的优势，通过房地产细分市场谋求新的好的市场环境和机遇。参考文献：1 杨玲,晏群等.重庆市房地产业结构调整与可持续发展研究M20092 苗天青.我国房地产业 结构、行为与绩效M20043 周振华.产业融合中的市场结构及其行为方式分析J. 中国工业经济,2004,024 李春吉,孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析J. 产业经济研究,2005,065 韩立刚.我国房地产行业兼并与重组研究J. 经济理论研究,2008,076 申立银,俞明轩. 房地产业结构及其影响因素J. 北京房地产,1995,037 纪丽娟,李世平.土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究以北京市为例J. 中南大学学报(社会科学版),2008,04
