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1、 撰写：星彦地产惠州分公司 成文日期：2008.9.1大亚湾-惠阳08年8月份房地产月报目 录大亚湾市场综述2第一部分 政策动向（8月份）21、全国金融政策动向2第二部分 惠阳-大亚湾住宅市场分析41、土地供应播报41.1 住宅地块供应信息：41.2 住宅地块成交信息：42、二级市场播报42.1 惠州整体住宅市场供应量42.2惠州住宅销售情况42.3 住宅市场价格走势53、在售楼盘监测63.1 惠阳大亚湾2008年8月在售楼盘基本情况说明64、认筹登记新楼盘监测74.1 惠阳大亚湾2007年8月认筹登记楼盘基本情况说明74.2 惠阳大亚湾未来新楼盘基本情况说明8第三部分 项目的策略变化9大亚湾
2、市场综述综观整个8月份，大亚湾房地产市场较之前几月相差无几。一级土地市场只有2副用地挂牌转让成功，且面积相对较小，土地市场面临新的调整，对大宗地块，开发商拿地趋于谨慎。 二级市场趋于平稳，无明显变化，地段、性价比较高楼盘均有走量。价格波动不大，保持平稳，部分楼盘采取低折扣和团购活动及各类活动来刺激市场，如中天彩虹城核电站团购客户、花千树8.8折、都取得了一定的成效并引起深圳客户的关注，但对于大亚湾市场来说，仍然是杯水车薪，据我项目组对大亚湾市场的调研分析，目前大亚湾大多楼盘日均来访量1-2批，部分楼盘2-3天1批客户来访；在政策方面，银监会下发各金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地
3、出让价款的贷款通知，加之大亚湾市场存量大，客户以深圳客户为主，比较单一，而且新推楼盘普遍延期入市，下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化。第一部分 政策动向（5-8月份）1、全国金融政策动向发布部门内容备注央行6日央行发行330亿元的央行票据，8日央行发行390亿元的央行票据，13日央行发行310元的央行票据，15日央行发行550亿元的央行票据，21日央行发行230亿元的央行票据，22日央行发行370亿元的央行票据，27日央行发行250亿元的央行票据，29日央行发行530亿元的央行票据央行称，发行巨量央票是为了保持基础货币平稳增长和货币市场利率基本稳定。专家称央行
4、近期通过公开市场大力发行央票，表明了央行回收流动性资金的力度进一步加大。中国人民银行日宣布，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到16.5%的历史高位。央行表示，此次上调是为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。银行全国银行展开断供大检查2008年7月29日上海证券报报道，据上海银行界一位业内人士透露“各家银行近期都在展开大检查，重点就是在第二套房贷政策的执行方面”。银监会8月27日，央行和银监会公布金融促进节约集约用地通知，要求各金融机构严禁放贷给开发商买
5、地。通知要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。不得放贷款给开发商买地热钱从央行公布的7月份金融运行数据看，7月末外汇各项存款余额1694亿美元，同比增加4.37%，7月外汇各项存款增加56亿美元。社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉表示，7月外汇储备增长小于直接投资(FDI)和贸易顺差，说明资金外流明显，主要原因是美元走势近期出现了反弹。热钱正在明显外流房价2008年7月28日，建设银行研究部课题组发布了2008：下半年中国经济金融形势分析与预测研究报告。报告预测，下半年房地产价滞量减的局面将持续，房地产整体价格同比涨幅继续下降，但不
6、会出现大幅下降的局面。“前期过快上涨的城市房价可能会出现一定回落，一些涨幅不大的三线城市出现补涨。市场交易活跃程度不会有大的改观。”下半年降价成为趋势北京市住房公积金管理中心目前5年期以上公积金利率5.23%、普通的月缴存额8%计算，贷款期限20年，只要月缴存为355元，就可以贷到最高额度的60万元，贷款期限30年的，只需要月缴存300元，即能贷到60万元2008年住房公积金年度住房公积金缴存比例为12%，职工住房公积金月缴存额上限为2392元惠州市住房公积金管理中心从7月1日起，我市住房公积金最高贷款额度将由原来的每笔15万元提高到20万元市住房公积金管理中心相关负责人表示，上调住房公积金贷
7、款主要是考虑到我市房地产市场和住房价格的变化，同时也与居民收入的增长相关。深圳深圳市建筑废弃物减排与利用条例(草案修改建议稿)拟作出规定：未来我市所有新建的普通住宅必须完成装修后才能交房给购买者。这就意味着“毛坯房”将全面退出深圳房地产市场，而那些“买房送全屋装修”之类的广告语也将彻底做古。深圳出台新规,3年内毛坯房将全退市中国人民银行中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款，上调后存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。地震重灾区法人金融机构暂不上调。此次央行上调存款准备金率1%，短期内央行加息的
8、可能性降低。但我们认为从CPI走势来看，央行下半年加息可能性仍然很大，而且幅度还有可能出乎市场意料。无论如何，央行紧缩性的货币政策不会改变，紧缩的货币政策作用于物价有一年的滞后期，央行寄希望于明年不断上涨的物价能得到控制。第二部分 惠阳-大亚湾住宅市场分析1、土地供应播报 1.1 住宅地块供应信息： 数据来源：中国土地市场网1.2 住宅地块成交信息：影响：8月份，大亚湾房地产住宅市场只有两综土地成交，且面积相对较小，土地市场面临新的调整，对大宗地块，开发商更加趋于谨慎。2、二级市场播报2.1 惠州整体住宅市场供应量日期可售住宅套数可售住宅面积（万)批准住宅套数批准住宅面积（万)08/03833
9、2109.3998911.5808/049736126.60297138.2508/059633127.99229429.7808/0612836163.3987348241.433708/0711190144.3985253824.737108/0813689169.719417742007342.2 惠州住宅销售情况日期网上签约套数网上签约面积（万)网上登记套数网上登记面积（万)08/034134.714735.4108/044544.765316.0208/0599611.377188.3608/0651956390123612767308/0755262378135014200008/
10、087536501094483004数据来源：惠州市房产管理局2.3 大亚湾市场销量走势图分析:纵观3-6月份的市场成交量，市场波动性较大，起伏明显。5月份由于深圳春交会的开展和市场大趋势的影响，整个大亚湾市场出现了一股“小阳春”的势头。成交量相比3、4月份有了提高，借助春交会的势头，客户对大亚湾的关注程度也有提升。但受宏观经济影响及深圳地产大环境影响，6月成交量受到很大影响，客户观望情绪继续加重，成交周期长,7月成交有所回升，主要是中区华府三期上市，市场关注度较高，8月份重点大盘交易量逐步放大，中天彩虹城团购客户，花千树低至8.8折折扣促销，整体交易量略有上升。2.4 住宅市场价格走势二级市
11、场分析：惠城区8月份商品房成交均价为5200元/，创08年的一个新高，这跟8月热销的项目档次及价格有很大的关系，如义乌商城公寓、光耀橙子、恒和金谷等精装小户均价都在5000元/以上。而8月的惠阳-大亚湾部分楼盘销售现状仍不理想，价格稳中有价，但幅度不大。目前的销售方式依旧采取促销方式来改变销售状况，主要方式有特价房、低折扣和团购活动等手段，但是除少数地段、性价比较好楼盘销售量有较大提升处，整体销售率依旧没大的上升。3、在售楼盘监测3.1 惠阳大亚湾2008年7月在售楼盘基本情况说明片区楼盘开盘时间主题定位位置规模均价(元/m2)户型配比销售率大亚湾观山悦/世界级产业圆丰富生活大亚湾西区西三大道
12、中总建面6.2万m2共672套3800 2房308套3房308套复式56套43%秋谷阳光里二期12月平常人家的品质生活大亚湾西区塘尾处龙山七路总建面15万m2共903套3600 2房176套3房656套48%东方新天地大厦第一批12/08中心地标国际尊寓北澳大道与进港大道交汇处总建面7.1万m2推出38套5000单房97%听涛雅苑一期12/30观山望海悠生活大亚湾经济技术开发区北段总建面16.3万m2推出约1000套46006596公寓、平层QQ空间68%君汇上城二期/大亚湾16万平米的上层生活熊猫国际西行500米总建面16万m2推出932套3700 2房63套3房782套4房85套90%惠丰
13、城花千树三期12/15现代主义风情演译城市精英生活大亚湾大道与龙海二路交汇处总建面2.24万m2推出270套39602房/3房84%海日大厦12月湾区中央蓝筹之城新澳大道二街九号（澳头法院旁）总建面5.96万m2推出320套35001房38套2房38套3房76套复式8套53%德洲城二组团4月深惠同城时代西A与西三大道交汇处总建面52万m2共714套40001房176套2房88套42%德丰雅苑4/15百姓价格震撼上市大亚湾新澳大道总建面1.98万m2共210套30002房126套3房84套30%惠阳惠阳彩虹城一期第二批12/01影响城市的力量惠阳区淡水镇人民六路总建面46万m2推出408套410
14、0单房140套1房98套2房46套3房124套95%半岛一号二期第一批12/09让普罗旺斯照近生活惠阳区淡水镇东华路总建面41万m2推出144套49303房72套4房72套74%顺御名居12/15繁华核心都市内花园淡水长安路华侨新村东侧总建面1.49万m2推出81套38002房24套3房54套66%宝家园杏林苑12/20城中心依山美宅中央生活境界淡水长安南路人民医院前200米总建面5.4万m2推出264套39202房44套3房176套4房44套60%四洲城市经典第一批01/20送给两座城市的大人物惠阳新中心区（惠阳区区政府旁）总建面8万m2推出614套40002房130套3房224套复式10套
15、68%左岸春天一组团11/11灵动中小户，魅力大社区淡水镇长安南路总建面10.6916万m2推出1244套3381单身公寓216套1房192套2房660套3房156套88%圣堤雅纳5/25山水生活家，激情西班牙淡水长安南路总建面5.93万推出352套，商铺50套3800二房20套三房266套四房66套16%U优品07526/28优尚生活百变空间淡水人民四路总建面3万m2共512套38001房416套2房96套26%中天彩虹城北区7/26影响城市的力量惠阳区淡水镇人民六路总建面46万m2共432套4400/12%中区华府7/27城中央首席臻品领地淡水府东路（区政府后面）建面4.28万推出382套
16、42002房246套3房64套4房64套复式8套15%隆基蓝海湾8/16荣耀湾区私有领地大亚湾安惠大道公安局旁总建面3.55万m2共422套毛坯3300单房270套2房72套3房72套复式8套自售4、认筹登记新楼盘监测4.1 惠阳大亚湾2007年5月认筹登记楼盘基本情况说明片区楼盘销售进度主题定位位置规模均价(元/m2)户型配比代理大亚湾滨海星城一期认筹中山海云湾商务生活大亚湾安惠大道假日酒店旁总建面24.9万m2共2168套3500/海景公寓5000单房508套1房180套2房510套3房298套百川利东方新天地大厦二批咨询中中心地标国际尊寓北澳大道与进港大道交汇处总建面7.1万m2推出46
17、8套4800单房156套1房104套2房208套中原新际首座办金卡投资大亚湾财富新主场澳霞大道与25号路交汇处总建面4万m2共702套/1房567套2房135套置业国际美岸栖庭二期办卡大亚湾，深圳下一个主城区大亚湾大道与响水河交汇总建面7.8万m2推出360套4500 2房216套3房144套中原天顺俊园咨询中城市湾区旗舰之作新澳大道与纬二路交汇处总建面6.5万m2共390套/2房76套3房268套4房46套/蓝湾半岛咨询中/安惠大道现华德石化大楼总建面9万m2共760套/单房180套1房180套3房200套4房200套/海湾首府办卡高瞻城市山海远见湾区荣耀西区西二大道交警大队东侧总建面8万m
18、2共656套42002房/3房天基太阳湾咨询中深圳东加州生活城大亚湾区大亚湾大道与西二大道交汇处总建面146041共896套/公寓/二房/三房/四房/联排别墅尊地爱顿第3季一期咨询中大亚湾新青年社区西二大道与大亚湾大道交汇处总建面15万推出464套4000一房70套二房302套三房46套复式46套世联碧海庭登记中大亚湾最佳投资产品澳头镇中心区安惠大道总建面13414共195套30001房75套2房120套自售惠阳润福苑认筹中金惠大道幸福人家惠阳区鑫京源大酒店旁总建面2.5万m2共238套33001房/2房/3房自售锦上花08/07城市新贵个人王朝淡水中山二路星旗宾馆对面总建面1万m2共180套
19、/1房140套2房28套复式12套自售萬城国际咨询中生活无界领域未来淡水白云坑金惠大道旁万城总建面80万m2共191套/2房51套3房70套4房34套复式36套中原江南豪苑咨询中枕水江南梦里水乡惠阳区淡水云新路江南豪苑总建面9.7万m2共812套/1房49套2房219套3房512套4房24套5房8套中原左岸春天二组团认筹中青年社区纯居领地淡水长安南路与熊猫大道交汇处总建面10.69万m2推出636套/1房230套2房355套3房51套建华中铭豪园三期VIP卡登记城市中央尊贵之选惠阳区广场南路建面2.6万m2共192套/3房128套4房64套百川利分析：受宏观经济影响及奥运会的影响，8月成交量受
20、到较大影响，客户观望情绪继续加重，除部分大盘及地段较好楼盘，因低折扣或组织团购活动，销售量有所提升外，其它楼盘销售情况没有得到改善。 大亚湾新出楼盘较多，货量较大，预计上市主要集中在9、10月份，未来下半年货量在700000平米以上。受市场存量的影响，部分楼盘仍会延期开盘。未来市场竞争将更激烈，尤其是小户型产品，在投资客锐减的情况下，销售吃紧。4.2 惠阳大亚湾未来新楼盘基本情况说明片区楼盘工程进度主题定位位置规模开发商代理大亚湾仁和WE城4层(目前已停工)天地仁和谐家大亚湾西区一中总占地3.2万m2总建面13.1万m2惠州市仁和房地产开发有限公司世联四洲碧海东岸平整土地/大亚湾行政商物中心区
21、总占地1.3万m2总建面8.3万m2惠州市四洲置业发展有限公司百川利海志公园道一号封顶湾区地标精英生活门牌大亚湾区经济技术开发区 西区西三大道总占地10300 m2总建面58643 m2惠州市海志房地产开发有限公司黑马永昶公寓6层/大亚湾区响水北路与永盛路转角处总占地:5276m2总建面:30433 m2惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司自售国香金湾雅苑15层湾区核心红树林欧陆尚品大亚湾区中兴中路国税局大楼东侧总占地11922m2总建面57918m2惠州市大亚湾永基投资发展有限公司中原惠阳峰景左岸4层上流阶层摩卡生活淡水中山路与星河路交汇处总占地5900 m2总建面3万m2惠州市建曙房地产开发有
22、限公司置业国际金惠大厦3层中区小户王菁英新领域淡水金惠大道与东华大道交汇处总建面2万m2惠州市惠标房地产有限公司自售金领中心5层双中心区都市综合体淡水金惠大道与东华大道交汇处总占地1000 m2总建面2.6万m2惠州市广成房地产开发有限公司/枫叶雅堤打好地基原创现代欧式惠阳白云一路白云坑（内环路交汇处）总占地1.3万m2总建面6.3万m2深圳市厚基房地产开发有限公司/分析：从上表中看到大部分楼盘与前几个月的施工进度相比无任何变化，或施工进度缓慢，个别楼盘甚至停工，市场观望氛围越来越重，发展商资金链面临诸多考验，在动与不动之间艰难抉择。第三部分 项目的策略变化1、德州城于在龙岗世贸中心设立墙体广
23、告，在龙岗万佳、华强北设立外展场。预计下阶段推出特价费及在深圳进行二三级联动的营销方式。目前促销手段：一次性96*96折，按揭98*98折。2、滨海星城目前认筹中，开展三房交1万增值1.2万优惠、二房交1万增值1万优惠、一房交1万增值8千优惠，增值优惠及已交纳的诚意金均在首期款中抵扣；3、新天名城目前的营销手段有看房送游泳艇，购房抽奖送装修券活动。目前优惠：一次性9.6*9.8折，按揭9.8*9.8折。4、美岸栖庭目前营销手段：在淡水万联超市做了楼体广告及大亚湾西区转盘处有立柱广告。目前优惠手段是一次性付款9.5折，按揭9.8折。二期认筹前100名交2000抵两万首期款。二期7月20日左右开盘，价格、折扣暂未定。5、中铭豪园三期交认筹金5千办卡，成功购3房将增值1.5万抵楼价，购4房增值2万抵楼价；6、左岸春天二期办会员卡交2千元，开盘当天具有额外0.98折扣，成功购买公寓单位认筹金2千可抵8千房价，购买一房、二房单位认筹金2千可抵1.2万房价，购买三房单位认筹金2千可抵2万房价，如本次开盘未成交，继续延续诚意金至后期单位开盘可再具有额外0.99折扣；7、花千树低折扣促销，低至8.8折，折后均价3500元/。8、中天彩虹城核电站团购客户团购活动。9、新际首座目前诚意登记中，9月中旬开盘，交5000元诚意金买房可抵1万元，交1万抵2万，每天增值100元。9
