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1、1,重庆箱根温泉投资顾问有限公司2011年05月,最终成果汇报,国大集团西柏坡国御温泉度假小镇总体策划及概念性规划,2,总体策划篇一、项目区位关系分析二、项目资源认知分析三、市场分析四、项目SWOT分析五、规划设计理念 六、项目发展定位七、项目产品定位八、项目的核心卖点和营销口号建议九、项目的运营模式建议概念性规划篇一、主要规划图二、主要经济技术指标及投资估算,目 录,contents,3,一、项目区位关系分析,Location Analysis,5,项目区位关系分析,“大西柏坡”的建设，为项目提供了良好的开发环境和周边关系，尤其是与其他温泉旅游项目和红色旅游项目，在共同打造温泉旅游集群、做强
2、做大西柏坡旅游、提升区域经济价值等方面存在紧密的互补互动关系。,项目位于温塘镇东部，毗邻著名红色革命圣地西柏坡镇，距平山县城20公里，距石家庄市区60公里，处在石家庄市1小时交通圈上。预计2011年下半年，西柏坡高速公路将建成通车，届时，40分钟即可到达石家庄市，三个小时车程可辐射北京、天津、太原、郑州以及济南等市场。,6,二、项目资源认知分析,Resource Analysis,7,项目资源认知分析,项目基地主要为山地、丘陵和沟壑，自然旅游资源和历史文化资源匮乏，与休闲度假目的地需求的优美景观和文化氛围相差甚远。,视点B,视点A,A视点接片,B视点接片,8,温塘镇温泉资源丰富，温泉疗养效果较
3、佳，温泉历史文化源远流长，必须是项目的基础资源和关键资源（温泉日可使用量和出水温度暂时不清楚）。但在温塘镇地区，温泉资源是共有资源，不具备唯一性和独特性，特色不够鲜明。,平山温塘镇温泉的水温高达6090，含有氟、钾、錋、钙、硫磺等30多种矿物质和微量元素，属高热弱碱性氯化物硫酸盐泉，医疗价值极高，尤其对皮肤病、风湿、类风湿性关节炎、高血压、运动外伤等疗效最为显著。在温泉泉眼边上修有一座汉武庙（温泉寺）。相传汉武帝患疾患，久治不愈，夜梦神人指点，说有温泉水能疗此疾，乃四方寻觅。寻到平山温塘河，浴于温泉，其病豁然痊愈，后建温泉寺于此。项目的发展定位、开发规模等战略决策与温泉日可使用量和出水温度有直
4、接的关系。,9,红色文化是西柏坡的品牌资源，是大西柏坡发展的核心主题。但是，红色主题蕴含的文化内涵与温泉文化所传达的健康与休闲理念难以融合，红色文化观光和温泉养生度假只能是旅游功能上的有机补充关系，是大西柏坡旅游概念上的两项重要体验内容，应该在空间上相互独立。,10,因此，在依托温泉文化资源基础上，本项目需要创造具有独特性和唯一性的文化，才能在温塘温泉市场竞争中彰显特色，后来居上。,国内外的温泉文化：日本的汤治文化、欧美的水疗SPA文化、东方的温泉养生文化等；地域特色文化：需要从温塘、平山乃至河北的历史文脉中去发掘和提炼。,中国传统特色文化：养生文化、饮食文化等。,11,三、市场分析,Mark
5、et Analysis,12,（一）国际、国内及京津冀地区温泉产业发展总体概述,1.国际温泉产业发展总体概述,国际温泉旅游产业在地理空间上形成“欧洲、亚洲和北美”三大产业分布格局。,三大产业板块：欧洲、亚洲和美洲,13,两种主流温泉文化：欧美水疗SPA文化、日本汤治文化,欧美水疗SPA文化：由以医学科学为基础、以德国水疗为代表的温泉水疗和传统温泉疗养文化逐步发展形成，同时又融入了现代时尚的休闲文化，关注温泉的疗效，重视温泉的健康疗养作用。,日本汤治文化：是日本人对温泉（汤）对人体疾患的治疗作用的信仰和沐浴方法的总和；同时也是一种融合世界各地先进温泉文化，不断创新和发展的温泉文化体系。中国特色的
6、温泉养生文化方兴未艾。,14,“国民温泉保养地”是最先进、最科学、最有生命力的现代温泉养生（疗养）体系。,国民温泉保养地（Bade）是19世纪末，德国政府为提高国民健康水平而提出的概念，其主要做法是：按照一定的标准，在德国众多温泉区中挑选一批具备资源和设施条件的温泉地或温泉小镇，打造“国民温泉保养地”，并提供一定的医疗福利政策支持。,经过一百多年的持续发展和完善，迄今德国及欧洲其他国家已有上百个国民温泉保养地。日本政府自上世纪70年开始引进和大力推广国民温泉保养地，现已建立91个。,15,国民温泉保养地的内涵可以概括为“温泉三养”，分别代表温泉养生的三大功效和三个层面。,国民温泉保养地应该具备
7、的10大条件和功能。,16,温泉小镇是温泉旅游产业集群发展和创立国民温泉保养地的最佳载体。,温泉小镇的定义：国际权威电子辞典 Wikipedia 定义：温泉小镇（Spa Town）系指有天然温泉或矿泉出露，可供人们进行温泉和矿泉水疗（包括沐浴、浴疗和饮疗等），以达到保健康复目的的地方或城镇。,权威英语电子英语辞典定义：温泉小镇（Spa Town）是拥有据称能治愈疾病和恢复健康功效的泉水的小镇；温泉小镇提供的水疗项目主要包括利用天然泉水进行饮用和泡浴。,意大利蒙特卡蒂尼,德国巴登巴登,日本箱根,17,温泉小镇的主要功能：,卡罗维发利karlovy vary,法国依云,18,一般的空间布局模式,丰
8、沛的温泉资源 优美的景观环境 多彩的风情街区 特色的建筑群落 友善的原住居民 各种类型的温泉产品 各种档次的酒店群 多样的旅游休闲配套设施 地域文化浓厚的工艺品和温泉商品 精彩动人的民间故事和传说,主要功能构成要素,19,2.国内温泉产业发展总体概述,资源状况：全国探明温泉资源约有4000多处，从某种意义上讲，在全国范围内，温泉地热资源并非稀缺资源。,中国是世界上温泉地热资源最丰富的国家。根据各方面资料统计分析，目前中国已发现的温泉地热点(包括天然出露和人工揭露)有4000余处，主要集中在云南、西藏、广东、福建、台湾、重庆、海南、江西等地区。云南省资源储量最高，共有1240处；西藏排列第二，共
9、有600多处。,20,发展历程：历经十二年的开发历程，中国温泉产业开始由单一发展模式向多元发展模式转变，进入区域板块竞合发展时代。,珠海御温泉开业以御温泉为代表的广东温泉旅游板块引领中国温泉旅游产业的由南向北，由东向西迅猛发展。,中国温泉旅游产业的开发模式由以单纯的经营性开发模式为主向温泉+地产结合的开发模式为主转变。近年来新兴开发的温泉项目，仍有约70%的项目均带有地产产品开发。,1997,2001,2009,广东恩平金山温泉开业中国温泉由国有疗养院时代向商业化市场化的温泉旅游时代转型。,厦门日月谷、云南柏联SPA等一批新型态温泉项目的陆续涌现开启了中国温泉旅游产业多元化发展的新阶段。,20
10、12,1998,2004,2006,温泉养生概念提出，温泉开发逐步回归至温泉的核心价值，有特色的中国温泉文化开始复兴。,重庆、福州和天津三市同时被国土资源部授予“中国温泉之都”中国温泉旅游产业进入了区域产业板块竞合发展时代。,2010,21,发展现状：全国范围约有1000多家经营性温泉旅游项目，在空间上可以划分为八大产业板块，在形态上可划分为十种主要的产品类型。,据不完全统计，目前中国温泉旅游产业在全国范围内大致可划分为七大区域板块，大约1000余家业者。如果加上台湾，则是八大区域板块（台湾有22个温泉区，741家业者）。据相关统计，2009年全国（不含台湾地区）的温泉企业总接待人数约3,00
11、0万人次，整个产业链的价值约600多亿元。,22,主要的十大产品类型：,休闲养生复合型；欢乐动感型；会议休闲型；温泉SPA型；都市休闲型；疗养型（医疗康复型）；主题公园型；生态野奢型；旅游房地产型；农业观光复合型。,十大产品类型,23,发展趋势：由温泉旅游向温泉旅游温泉养生复合发展转型。,当前，温泉养生已成为产学研一致确认的未来中国温泉旅游产业发展的主流和方向。保守估计，未来10年内，中国温泉旅游产业将步入高速发展期并逐渐成熟，全国经营性项目将达到2,000家以上。,24,由于各地区的产业发展水平存在差异，全国的温泉开发呈现出主要的十大发展趋势：,开始回归温泉的核心价值健康养生；由注重开发“大
12、而全”的项目，向同时发展“小而精”的项目转变，温泉开发载体日益多元化；由泡浴休闲型向综合性、全功能、一站式的温泉旅游度假区发展；由单一的“温泉旅游”概念，向“温泉旅游”、“温泉度假”和“温泉疗养”复合发展的集合概念转变；温泉产品组合设计由单纯泡浴休闲设计，向“游程设计”向“疗程设计”转变，由“一日游（日规型）向多日游、度假游和疗养转变；客源市场细分化、小众化，产品规划特色化、个性化、主题化；区域竞争集群化，产业链竞争日趋激烈；企业竞争品牌化、连锁化、国际化；中国特色和地域特色的温泉文化复兴与创新发展；“绿色设计”和“低碳经济”成为温泉项目开发不可回避的问题。,25,3.京津冀地区的温泉产业发展
13、总体概述,京津冀地区温泉地热资源比较丰富，温泉利用历史悠久，温泉地热资源的利用技术领先于全国。,区域内的北京小汤山和遵化汤泉，历史上就是皇家使用的温泉行宫，是皇家温泉文化的重要组成部分。,小汤山九华山庄,26,目前，正式获中国矿业联合会下文命名的中国温泉之都有1个（天津市）、中国温泉之乡有5个（北京小汤山、天津东丽湖、河北霸州、雄县和固安）、全国中低温地热资源综合开发利用示范区1个（雄县）、中国温泉之乡地热开发利用示范区1个（固安）。天津在全国范围率先大面积利用温泉的地热能源，开发技术也最成熟。,27,基于丰富的温泉地热资源和广阔的消费市场条件，京津冀地区温泉休闲产业的发展水平也相对发达，形成
14、以北京为中心的华北温泉产业板块，在空间上与广东温泉形成南（南派温泉）北（北派温泉）相呼应的大市场格局，南北温泉特色差异明显。据不完全统计，已建成营业的温泉项目近100家，拟开发建设的温泉项目至少也在100家以上。未来的华北温泉，将有可能成为中国温泉旅游产业市场上最具竞争力的产业板块之一。,北京小汤山,天津帝景温泉,河北白鹿温泉,28,29,华北地区温泉主要的市场特征,具体表现为温泉城、温泉度假村、温泉酒店、温泉会馆、温泉水乐园、温泉庄园、温泉俱乐部、温泉水会等类型，这主要是基于客源结构多样化进行不同市场细分的结果。,受地区文脉（皇家文化）的影响，项目规模多偏好大而全，整体建设较为粗放，不够细腻
15、和典雅，缺 乏温馨、浪漫的感觉,这主要是受北方冬天严寒的室外环境影响而形成，与南方的露天温泉特色有明显差异。,休闲娱乐和度假养生功能的侧重差异主要受距离中心城区的远近和自然环境优劣因素的影响，相比南方沿海地区良好的自然环境来说，北方的度假条件相对要弱得多。,1.温泉的开发载体和开发模式多元化,2.温泉建设以凸显大气、豪华为首要特征,3.温泉泡池以室内为主，室外为辅。,4.产品的休闲娱乐功能要强于度假养生功能,由于地理环境、气候条件以及目标客源的差异，相对其他地区尤其是南方温泉来说，北方温泉的市场特征也比较明显，以北京为例，主要有以下几个特点：,30,（二）国内温泉旅游产业发展前景,国务院对旅游
16、业的全新战略定位，进一步推动了温泉旅游产业的发展。,国务院在关于加快发展旅游业的意见中明确指出：把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。,以政府为主角，在全国掀起了新的一股温泉开发热潮：,重庆市、天津市和福州市在着力打造“中国温泉之都”品牌形象，尤其是重庆市，相继推出了“五方十泉、一圈百泉、两翼多泉”三大开发战略；辽宁省提出打造“温泉旅游大省”的雄伟目标，并出台了辽宁省人民政府关于加快发展温泉旅游的意见，推动温泉旅游发展；福建、江苏、湖北、山东、广东、云南、四川等地，均大打温泉牌，以此推动旅游产业的发展。,31,中国休闲产业时代已经到来，温泉旅游已经发展为休闲产业
17、的生力军。,从政策导向上看,2009年初，国家旅游局正式推行“国民休闲计划”。广东省率先推行“国民休闲计划”。,从消费观念看,居民的休闲消费占据家庭消费的比重在不断扩大，休闲消费观念已经形成。,从实际时间分配看,每日闲暇时间已经超过工作时间。,从劳动制度看,闲暇时间约占人们全部生活时间的三分之一（115天）。,从经济发展水平看,休闲产业发展成为主要城市支柱产业。,32,健康产业发展迅猛，温泉养生已成为健康产业的重要分支。,近年来，以提高生命质量为目的的健康产业开始步入高速发展时期。在现实生活中，强大的竞争压力和不健康的生活方式,导致大约有70%的都市人都处于不同程度的亚健康状态，亚健康甚至威胁
18、到人的生命安全，亚健康已成为危害现代人身体的主要健康问题之一。随着温泉旅游产业的发展，温泉的健康养生内涵逐渐被市场了解、认识、接受和信任，将温泉沐浴、温泉疗养、温泉膳食等作为改善健康（尤其是改善亚健康）、保养生命的方式，越来越受到人们的广泛认同和喜爱。,33,（三）石家庄城市及旅游产业的发展,石家庄城市高速发展，市民休闲度假需求普遍增长，消费能力极大增强，为休闲度假项目提供坚实的本地市场。,石家庄是河北省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市，也是环渤海经济区中一个极具发展潜力的城市。2009年末，全市户籍总人口为977万人，其中城镇人口约2
19、50万人。,0509年石家庄市人口增长情况,单位：万人,34,2009年，全年实现地区生产总值3115亿元，人均GDP达4600美金，城镇居民的人均可支配收入达1.6万元。按照国际经验，人均GDP超过3000美金，是迈入休闲经济的临界点，以此逻辑推断，石家庄市民已经普遍产生休闲度假需求。,0509年石家庄市GDP增长情况,0509年石家庄市人均GDP增长情况,09年城镇人均可支配收入情况,单位：亿元,单位：元,单位：元,35,2009年，全年接待旅游总人数高达1900万人次，约占全省总接待量的16%；实现旅游总收入约101亿元，约占全省旅游总收入的14%。,20052009年石家庄市旅游接待量
20、情况,20052009年石家庄市旅游收入情况,36,红色旅游成平山旅游新引擎，“大西柏坡”效应初显，不断涌入的外来游客将释放出巨大的消费需求。,2010年4月，河北省提出了建设“大西柏坡”的战略目标，利用西柏坡品牌，发展以红色旅游为核心的旅游产业，力争3年到5年使西柏坡进入全国一流红色旅游基地行列，到2015年实现游客超千万，旅游收入达百亿元。目前大西柏坡建设工程已经全面启动。2010年平山县共接待游客550万人次，旅游收入达28亿元人民币，同比增幅均过半。其中西柏坡纪念馆接待306万人次，占平山全县旅游人数半壁江山，红色旅游成为推动当地发展新引擎。在大西柏坡概念统筹下，极大提升了西柏坡这一特
21、殊的观光旅游价值，使其市场辐射范围不断扩大，对外地游客的吸引力不断增强。据统计，包括北京、天津、太原等地在内的外地游客约占总接待量的80%。,37,温塘已经初步形成以温泉为特色的温泉休闲旅游地，温泉市场已经得到预热，随着规划建设中的项目投入使用，将有可能形成巨大的温泉休闲产业集群效应和共振效应。,温塘因温泉而名，依温泉而建，借全省城市化的战略决策而兴，是河北省政府正式确定的改革发展重镇，是平山县确定的“五大景区，一个中心”旅游格局的中心区域。近几年，温塘镇立足温泉优势，依托山水、历史和文化，逐步建成了以温泉为特色，集体疗、旅游、健身、会务和休闲房地产为一体的温泉休闲旅游地。据统计，2010年温
22、塘度假区已经签约、在建和完工的项目40多个，总投资约20亿元。其中，已经完工的重点项目9个，正在建设中的项目8个，已办理完手续预备开工的项目5个，新签约项目14个，包括温泉城国际会展中心、卓达温泉度假村、省建投西柏坡演出中心、新上五星级宾馆等。,38,我国在漫长的温泉开发利用历史过程中，也演变出了一批温泉小镇的雏形。著名的如广东从化、南京汤山、北京小汤山和辽宁汤岗子四大温泉名镇。,（四）全国温泉小镇开发情况,39,在经历了10年左右的蓬勃发展之后，温泉小镇作为继温泉度假村、温泉主题公园、温泉酒店和温泉城之后的又一新型温泉旅游产业开发概念和开发模式，越来越引起业界的关注。据不完全统计，我国至今已
23、有十余处地方正在打造温泉小镇。比照国际温泉小镇基本构件和文化内涵，我国当前温泉小镇的开发水平尚处在初期的探索阶段，至今还没有一个真正意义上的温泉小镇！,40,（五）石家庄的别墅市场概述,1.市场现状,41,2.购买群体,不同地区的别墅客户群不太一样，但总的来讲，都是有一定经济实力，追求高品味生活，购买第二或第三居所，求保值增值的实力派成功人士。目前石家庄别墅消费人群主要是企业家、企业高管、成功的自由职业人、有一定职务的公务员、效益好的事业单位人员、子女收入高的离退休人员。,42,别墅的尊贵性、稀缺性、私密性与独家土地的不可复制性决定了其保值性与升值性，是所有客户所渴望的。随着人们对高品质生活的
24、追求，物质条件的提高，别墅购买群体逐年扩大。目前石家庄周边在售、在建、在谋划的别墅项目接近五十个，无论是项目规模和产品类型都较以往有了很大的提升，所以，未来别墅市场竞争会很激烈。从已销售的房产类别上来讲，经济型别墅占了成交总量的大部分，200-250平米的面积，总款在100万左右，销售特别火爆。,在别墅所处的区域来看，目前除平山版块目前销售不太理想外，各版块的销售都比较好。但随着大西柏坡战略的深入推进，该地区的整体价值将得到提升，这为本项目的别墅产品开发提供了良好的发展机遇。,43,四、项目SWOT分析,SWOT Analysis,44,优势（STRENGTHS）,温塘温泉历史文化悠久，温度高
25、，出水量大，具有良好的保健疗效，相比温塘镇外的温泉项目而言，可以提炼出独特的营销卖点。项目位于石家庄一小时车程范围内，有一定的交通优势。项目处在西柏坡黄金红色旅游线上，旅游区位优势明显。项目用地条件完整，内部含坡地、山林、沟壑等地形地貌，自然生态条件良好，具有较强的空间可变性和景观可塑性。温塘的温泉旅游市场已经得到了预热，有一定的消费市场基础。项目有一定的后发优势。国大集团的综合实力和温泉开发经验，也是项目的一大优势。,SWOT分析,劣势（WEAKNESSES）,项目存在日可供温泉水资源与开发规模不匹配的问题。项目基地缺乏直接可利用的自然和文化旅游资源。项目目前的可进入性不佳，基础设施配套不足
26、。项目基地外部的整体环境景观较差，不利于休闲度假环境的打造。,45,机遇（OPPORTUNITIES）,中国休闲时代已经到来，观光-度假复合型旅游成未来旅游业发展的主导趋势。国内温泉产业正由温泉旅游向温泉旅游-温泉养生复合转型，温泉养生被公认为温泉旅游度假的核心。石家庄市不断融入京津经济圈，极大拉动地产、酒店、商业、娱乐业等休闲产业的发展。大西柏坡建设带来的全方位发展机遇，大西柏坡效应正日益彰显。市场交通条件不断改善，进入性不断增强，将促使客源市场格局不断得到优化。以温塘镇为中心的大西柏坡温泉城基本进入实质性开发阶段，项目周边将形成巨大的休闲产业集群效应和共振效应。省、市、县各级政府的发展观点
27、一致，在资源、资金、政策、等方面给予更大的扶持。相对而言，目前温塘镇温泉产业的开发水平基本处在全国三流水平上，缺乏在全国范围内具有影响力和辐射力的区域标杆型项目，这为本项目提供了绝佳的市场切入点。自驾车市场规模不断扩大、健康产业和银发产业发展迅猛也为本项目提供良好的发展机遇。,SWOT分析,46,威胁（THREATS）,中国温泉旅游产业尤其是周边省市温泉旅游迅猛发展对本项目可能构成的品牌屏蔽威胁。温塘镇及河北省内不断增加的温泉项目构成的本地市场竞争威胁。石家庄市周边新兴休闲度假产品构成的替代性竞争威胁。项目建设理解不到位、管理不落实，导致未能反映策划规划意图。温泉水资源供给的不确定性威胁。经济
28、形势对市场需求的不确定性影响等。,SWOT分析,47,五、项目面临的关键问题和主要对策,Problems and Solutions,48,主要对策,关键问题,如何开发出适应当前和未来目标市场需求，具有前瞻性和核心竞争力的产品？,整合创新，后发先至，打造以中山国文化为主题、突出温泉养生特色、与国际水准接轨的文化温泉领导品牌。,49,对策诠释：,文化温泉是将温泉文化与主题文化（尤其是温泉项目所在地的特色地域文化）有机融合的功能-产品-主题文化复合体系。在当前国内市场上，基本所有温泉项目都缺乏对本地特色文化内涵的深度挖掘和应用，至今尚未出现真正意义上的、具有鲜明中国文化主题特征的文化温泉。,中山国
29、文化，是石家庄历史文化脉络中的重要一环，也是继藁城台西商文化之后令世界瞩目的辉煌文化。项目利用平山县出土的中山王墓概念，大打中山国文化主题牌，将鲜明的地域特色文化与温泉文化有机结合，打造世界范围内具有唯一性特征、生命力强劲的文化温泉品牌。,21世纪人类生活方式的主题是崇尚自然、崇尚健康，温泉养生是未来中国温泉旅游产业发展的主题和方向。在世界经济一体化、品牌竞争全球化时代，发展与国际前沿技术和开发水平接轨的温泉养生产品，是打造中国新一代温泉产品的必然要求。,50,六、项目发展定位,Strategy Analysis,51,（一）开发目标,开发目标,1.将本项目打造成“河北领先、国内一流、国际接轨
30、”的综合性、复合型温泉旅游度假目的地。,2.以中国第一个“主题文化温泉”的概念异军突起，弥补河北省在全国温泉旅游产业发展格局中相对落后的缺憾，成为中国温泉旅游界的新一代领军品牌，将本项目打造成河北温泉旅游的第一张名片。,3.通过本项目的成功开发，显著提高项目的土地和物业价值，有力促进房地产项目的销售，迅速提升国大集团的品牌形象。,52,（二）总体定位,项目是：以温泉小镇为载体，以温泉旅游为先导，以温泉度假和温泉养生为核心，以旅游房地产开发为商业模式，以森林湖泉为景观背景，以古中山国为主题文化特色，集旅游、度假、会议、养生和生态人居为一体的，河北领先、国内一流、国际水准的国际温泉度假目的地。,5
31、3,（三）品牌形象定位,三个关键词的联想,非常响亮的一级地域联想：借势全国人民都知道西柏坡品牌，确立与西柏坡红色旅游关联的全国性品牌地位。而平山县（市）和温塘镇少有人知。,二级地域联想：舒适宜人的慢生活度假小镇，洋溢着浪漫的温泉与湖景的氛围。,对于华北平原上居住的人们来说，“山地森林”是一种较为稀缺的理想栖息场所，与一马平川的日常居住环境进行品牌场景区隔。,西柏坡,温泉小镇,山地森林,西柏坡旁的山地森林温泉小镇,定位诠释：,54,（四）功能发展定位,华北第一家国民温泉保养地,通过对对比发现，本项目已具备国民温泉保养地的主要自然资源条件，通过努力，完全可以打造为国际水准的国民温泉保养地。,塘镇温
32、泉属弱碱性氯化物硫酸盐泉，温泉的水温高达6090，属于高热医疗温泉，医疗价值极高，适宜开展温泉疗养活动，尤其对皮肤病、风湿、类风湿性关节炎、高血压、运动外伤等疗效最为显著。据工人疗养院临床实践证明，总有效率达90以上。项目周边有许多自然生态和历史文化景区和胜地。项目基地有一定的原生绿化和植被，生态性优良，空气清新，是开展森林浴、生态旅游的极佳去处。项目基地内部为坡地、山林和沟壑，适宜开展高尔夫、健走、慢跑等运动项目。石家庄乃至河北省特色的养生食品等。,日本国民温泉保养地效果评估表,项目基础资源条件,55,（五）目标市场定位,1.温泉旅游客源市场,一级市场:石家庄及周边一小时车程市场，以自驾车和
33、一日游客源为主。,二级市场:14小时车程方位内的华北地区市场，重点为北京、天津、太原、郑州等大城市，以自驾游、旅行社大巴和城际列车等多种方式抵达。以2-3日游为主。,三级市场:其他以度假和疗养为主要动机的远程客源，以养生度假和疗程度假为主。,机会市场:来石家庄出差公干，有本地接待单位和朋友推荐和带来的散客。,56,2.旅游房地产市场,平山本地市场：第一居所、养老居所。,石家庄市区及周边城市市场：第二居所、度假、投资、养老。,北京、天津等周边大城市市场：养老、短期度假、旅居、投资。,57,（六）文化主题定位,文化主题定位,发展方向：山地森林 景观水系 特色建筑,（1）古中山国文化（尤其是中山国出
34、土文物所体现的文化符号的运用）（2）自汉代以来有关温塘镇的温泉文化历史和传说的挖掘与展示。（3）世界先进温泉文化理念和产品的借鉴和导入。（4）不刻意强调红色文化，但要着力借势红色文化，主动连接和融入西柏坡旅游精品线路设计，提出“观光旅游西柏坡、养生度假金汤泉”的营销口号。,国际温泉 本地特色,生态文化主题,历史文化主题,温泉文化主题,58,59,如何在项目开发中提炼和演绎中山国文化？经典案例成都鱼凫国都温泉酒店。该酒店从三星堆出土的文物中，提取适合酒店开发的、易于操作和识别的元素，融合到酒店的规划设计中去，形成独具特色的文化项目。,三星堆出土文物和鱼凫国都现状图片,60,61,62,63,（七
35、）接待规模定位,100 万人次,接待规模定位,项目总体年接待量：,50 万人次,温泉项目年接待量：,客房数量：,400 间,（八）项目案名定位,西柏坡国御温泉度假小镇,64,七、项目产品定位,Product Positioning,65,（一）产品组合定位,配套产品,主题温泉精品酒店,世界小型豪华度假酒店,温泉风情街,山地运动公园,艺术家村,温泉旅游地产,产品组合,休闲温泉农场,中山国文化主题温泉,66,（二）产品差异化定位,67,（三）主要产品定位策划,1.中山国文化主题温泉,中国唯一的中山国文化主题温泉,项目借鉴日本大江户温泉物语室内情景剧场式主题公园的成功经验，结合东西方当前主流温泉开发
36、模式，以温泉文化为媒介，以春秋战国时期中山国文化为文化主题，运用艺术设计和剧场设计手法，戏剧化地展现春秋战国时期中山国（泛文化主题，可以兼容春秋战国时期所有国家的文化）的繁华生活场景，打造中国第一家体验互动性、情景剧场式的主题文化温泉。,总体定位：,68,建设规模定位,接待能力定位,门票定位,规划总占地约50亩，总建筑面积约2.1万平方米（含4000方地下层）室外温泉泡池约40个水面面积约 4000平米（其中温泉水面面积约1800平米）,瞬时接待量2000人次（更衣区设2000个更衣柜：男区800个，女区800个，机动区400个。注：白鹿温泉更衣柜约1200个）；日最大接待量6000人次（按周
37、转率3计算，在黄金周采用2合1共柜，增加瞬时接待量）；年接待量约50万人次。,建议挂牌价188元（白鹿温泉挂牌价168元），包含体验40个室外温泉泡池、主题情景剧场、德式水疗馆、室内水乐园等内容。,69,项目分为室内和室外两大功能板块，两个板块整体上是一个有机互动的经营系统,中山国文化主题温泉,温泉接待中心区,情景剧场区,德式水疗馆区,室内水乐园区,园林温泉区,后勤服务区,具体划分为：,接待服务 更衣沐浴 文化体验 温泉沐浴 水疗SPA,主要功能包括：,休闲购物特色餐饮文艺表演养生保健水上游乐等,功能定位,70,项目整体功能规划,71,温泉中心,中山国文化主题温泉,包括接待、更衣淋浴、休息、餐
38、厅、客房会议、休闲娱乐等功能，总建筑面积约10500平米。,72,情景剧场区,中山国文化主题温泉,情景剧场以展现中山国文化为主题，以春秋战国时期中山国的繁华市井生活场景为载体.规划建面约2000平米，空间布局建议以见证这个国家鼎盛与衰亡的国都“灵寿”为模型仿建，结合中山国乃至春秋战国其他国家的历史典故、风土人情、建筑风格、道路街巷、生活业态、商业形态等多种元素，通过主体建筑、业态布局、景观营造、装修装饰、服饰表现、服务管理、灯光设计等一系列手段来演绎和鲜活该时期繁华的市井生活景象。,73,剧场内的业态规划要求既有反应古中山国商业文化的类型，也要融入现代休闲商业的元素，具体内容建议包括：茶馆、酒
39、肆、老字号小吃店、手工艺作坊、表演区（大话东郭先生）、制陶吧、古代体育休闲体验馆、文化长廊、游戏吧、饮品店、留影吧、创意商品店等。场内应设有展示春秋战国时代文化特征尤其是中山国文化特征的街景、休息椅子、小品、雕塑等，游客在街区上可以休息、下棋、看戏、喝茶以及品美味小吃等。,74,75,德式水疗馆区,中山国文化主题温泉,以德国水疗法（hydrotherapy）为主要概念设计，打造四季全天候运营的、拥有良好湖景资源的德式温泉水疗馆（KURHAUS）。规划建面约2000平米，总水面面积控制在800平米左右，建筑层高至少6米以上，提供20-25种水疗功能。,水疗馆主要设置项目建议,76,77,360度
40、圆形瀑布按摩泉,冲击保养泉（鹅颈冲击泉、弧勾泉）,大扁平冲击泉,伞型流瀑（蘑菇泉）,腰推部按摩浴,巷道石柱按摩,流瀑冲击浴,漩涡池,足底针孔浴,太空按摩座椅,八方淋浴,互动式部位按摩,潍淇浴,水中健康步道,水中气泡按摩床,78,室内水乐园,中山国文化主题温泉,规划建面约2500平米，总水面面积约1000平米。主要项目包括一个刺激性的小型滑道、水面面积约300平米的儿童乐园、水面面积约100平米的死海漂浮、室内漂流河、干蒸、湿蒸、冰蒸、泥浴、矿砂浴、室内演艺厅等项目。,79,80,干蒸,湿蒸,冰蒸,81,园林温泉区,中山国文化主题温泉,规划占地面积约30亩，包括约40个温泉泡池，以及主题池、造浪
41、池、滑道、室外水疗池、石板浴、蒸房等内容。,湖景温泉区（原汤和药浴池为主）,森林木屋区等,森林温泉区（原汤和鲜花精油池为主）,动感温泉区（大型戏水池和水疗池为主）,园林温泉区,82,温泉产品规划,83,森林温泉,84,森林温泉,85,湖景温泉,86,特色景观原汤温泉,87,药浴温泉,特色泡池,88,加料温泉,红酒池/绿茶池,当归池/玫瑰池,89,特色水疗池,90,综合性产品规划,91,造浪池,生态型滑道,儿童戏水池,92,盐屋,芬兰浴,石板浴,瀑布浴,鱼疗池,足汤,93,森林木屋,94,规划设计要点：,通过建筑风格、室内装饰、灯光、景观小品、构筑物、雕塑及相关道具来展现中山国文化主题概念。主体
42、建筑风格要带有鲜明的中山国（春秋战国）文化符号，要与温泉街及周边的建筑风格协调统一。同时要进行错落设计和立面处理，以缓冲建筑体量过大的压迫感。建筑层数为3-4层。情景剧场区的空间装修设计要简洁，要保持主题空间的可变性和灵活性。考虑到气候因素，各功能区之间应设计有可开闭的透明材料保温廊道相连，通过廊道来掌控区域的景观视廊关系，扩展内部景观空间。夏季可打开透风，冬季可关闭御寒避雨，外立面可成为公园一道亮丽风景，同时也是展示文化主题的重要载体。考虑到投资压力，建议温泉分二期开发：一期开发温泉中心、水疗馆和室外温泉，二期开发情景剧场区和室内水乐区。,95,2.主题温泉精品酒店,酒店按照标准五星级档次打
43、造，以中山国文化为主题风格，以度假会议形象为主导的温泉精品酒店。规划总建面约3.5万平米（计容建面3万平米），含240间客房、10间会议室、中西餐厅以及室外温泉等。,酒店整体功能规划,96,97,98,99,100,酒店湖景客房,101,院落式会议中心,102,湖景餐厅,103,西餐厅,红酒雪茄吧,104,温泉池,105,无边际泳池/温泉水疗池,106,3.世界小型豪华度假酒店,酒店以温泉养生度假为主导功能，按照世界小型豪华度假酒店标准（SLH）打造，代表温泉度假小镇的国际形象和顶级档次，是打造国际温泉旅游度假目的地的关键载体。酒店规划占地面积约50亩，建面约13200平方米，含1400平方米
44、的SPA会所和52套汤院。,107,SPA会所功能规划：,108,汤院产品功能规划:,109,110,111,112,总统汤院功能规划,113,SPA汤院,114,115,116,4.温泉风情街,项目以温泉文化为发展主题，比照国际温泉街的基本功能和布局结构进行功能规划，打造成集住宿、餐饮、购物、休闲娱乐、文化体验以及生态观光功能为一体的华北首条真正意义上的温泉风情街，同时也是度假小镇最具人气的商业中心和关键配套项目。项目规划建面总计约3.8万平方米，包括多休闲商业业态，具体如主题客栈/汤馆/汤宿、地方风味餐馆、异域美食、特色商铺、主题博物馆、酒吧、KTV、画廊、茶馆、影院等多种业态。,117,
45、明清四合院文化主题，前店后院式，准四星级标准档次，规划建面3000平方米，带30间客房和中式特色餐饮。餐厅临街布局，同时服务街区客人和住店客人，临湖庭院设4-6个温泉泡池（直接面湖）。,中式主题温泉客栈,温泉风情街,118,日式主题汤宿,温泉风情街,日式主题，典型日式院落式建筑，四星级标准，规划建面3000平方米，带30间日式客房（榻榻米）、日式拉面馆、日式居酒屋。拉面馆和居酒屋临街布局，同时服务街区客人和住店客人。临湖庭院设男汤和女汤，分别设3-4个温泉泡池（直接面湖）。,119,法式主题汤馆,温泉风情街,法式主题，法式建筑风格，四星级标准，规划建面约3000平方米，带30间客房、法式餐厅、
46、红酒吧以及室内法式水疗（4-6个池子）。法式餐厅临街布局、红酒吧临湖布局，均可服务街区客人和住店客人。,120,温泉养生中心,温泉风情街,以温泉资源为基础，以提供健康管理和温泉水疗为核心功能，引进国际先进的温泉疗养技术和成熟的产品功能体系，打造成华北乃至全国第一家具有国际水准的温泉养生中心，是国民温泉保养地重要的配套项目。项目规划建面约2500平米，建议与国际知名品牌温泉疗养机构合作开发，提供健康体检、健康评估与咨询、健康培训、温泉水疗、SPA护理、中医理疗等项目。,121,温泉水疗中心是核心产品，提供各种洗浴疗法（不同温度的坐浴、局部洗浴、蒸汽浴等）、水疗法（以凯耐普水疗法Kneip hyd
47、rotherapy为主导功能）、吸入疗法、饮泉疗法、浸浴疗法（温泉浸浴、冷水浸浴、半身浴等）等功能。另外，还包括水中瑜伽、水中健身、水中舞蹈、水中平衡等有氧运动项目。,122,温泉足疗店,温泉风情街,规划建面约2000方，布临街布局，与文化主题温泉的温泉接待中心建立通道，既可服务街区客人，同时可以服务泡温泉的客人。项目可继续与华夏良子合作，但应强化温泉特色。,123,温泉文化广场,温泉风情街,以展示温泉文化为主题的广场，是温泉小镇的精神文化中心之一，同时是温泉街的核心景观节点和人气聚集中心。它通过温泉水的映像来展示和宣扬温泉文化，具有聚集和分流游客、缓冲相邻区域空间布局冲突的功能。,广场上设有
48、温泉文化氛围的泉源（按照泉眼形式打造）、手汤、足汤、饮汤、温泉回廊等体验性和公益性设施，各种休闲商业围绕广场有机布局。建议靠近文化主题温泉布局。,124,中山国文化广场,温泉风情街,以展示中山国文化的广场，与温泉文化广场遥相呼应，也是温泉街的核心景观节点和人气聚集中心。它通过各种景观构筑物、雕塑、小品、壁画等方式来展示和宣扬中山国文化。广场上设有标志性景观中山国的十五连盏铜灯，具有中山国鲜明文化特征的标志性景观建筑先秦塔楼等。建议靠近主题精品酒店布局。,125,温泉文化博物馆,温泉风情街,规划总建面约300平米。其中，约200平米展示温泉文化，通过图片、展板、多媒体以及相关温泉设施展示、宣传和
49、弘扬温泉文化，包括世界温泉文化介绍、温塘镇温泉介绍（资源概况、成因介绍、泉质功效、温泉井示意等）、温泉沐浴文化用具、温泉沐浴的基本常识、科学泡汤的程序、温泉养生的疗法介绍、温泉文化体验以及温泉商品售卖等。建议靠近温泉文化广场布局。,126,另外约100平米，通过图片、展板多媒体以及相关文物设施，向游客展示以中山国和温塘镇的历史文化和故事传说为主线的地域文化。,温泉文化博物馆,温泉风情街,127,风味酒楼,温泉风情街,针对旅游团和散客设计，规划建面约800-1000平米，街区最大的建筑体。,其他休闲业态及配套,温泉风情街,包括：特色火锅店、酒吧（动、静）/KTV、休闲咖啡吧、茶餐厅、温泉商品店、
50、精品购物店、旅游商品店/土特产店、24小时店、特色饮品店、小吃汇、综合超市、网吧、书吧、艺术画廊、游客服务中心（管理中心）、银联服务点、药店等。,128,温泉商品,129,130,平面布局上，建议形成鱼骨状布局，即一条主街，建筑朝东西两边布局（局部可以设里街）。具体业态布局上，要兼顾到与周边功能区的互动关系，各种业态相对集中布局，但不严格规定清晰的功能分区，以营造多元复合的丰富业态格局；建筑布局上，要有连续性，同时也要有适当的间断,以保证产权独立划分和经营业态相对独立。所有临街面的一层建筑原则上均为铺面设计。混搭建筑风格，但要与周边建筑风格协调。层高2-3层，以2层为主。街景设计上：街上应设计
