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1、成都核心商业区零售核百货业调研前言 报告从传统核心商业区的特点和用地功能入手，分析成都核心商业区的现状、城市零售商业的分区和主要形态、商业零售核百货公司的经营状况、主要经营业种的分布以及城市核心商业区的未来发展趋势等，即旨在通过对现状和趋势的分析，探寻核心商业区的市场发展机会。在此需要说明的是：此处所提的核心商业区并不一定指CBD。因为成都尚未形成真正意义上的CBD，最多只能算是CBD雏形的早期表现形式而已。一、核心商业区的概念：指以赢利为目的集零售、服务、办公、金融和非中心商务类功能于一体的区域。它是城市的精华、是城市生活的象征，是城市的心脏和脉搏特点：1、 在可达性上具有中心性。它不一定是
2、城市的地理中心位置，但它一定是交通中心，是最易到达的地方，它集中了各种快捷的为整个服务区域服务的设施2、 拥有城市中绝大多数的办公和大型零售店3、 拥有最高的建筑群4、 日间人口最集中的地方5、 机动车和人行交通集中的地方6、 土地价格、租金最高7、 吸引整个城市和邻近城市的人二、传统核心商业区用地功能比例1、 零售类用地功能：指食品、服装、日用品、杂货，占总用地的13.4% 2、 服务、金融、办公用地功能：总部办公、普通办公、临时居住、停车，类占总用地的32.6%3、 非中心商务类用地功能，公共和组织机构、居住、批发、工业，占总用地的35.5%，前2项共占46%，是核心商业区的主要用地功能三
3、、城市零售业分区：分为四个层次，即核心商业零售区、地区性商业区、邻里商业区、地方商业区1、 成都核心商业零售区分析：范围：主要指北至羊市街、西玉龙街，南至滨江路，西到东城根街，东到顺城街，包括总府路，红星路三段以及东大街的区域。该区域由中央商务区和春熙路商圈共同组成。春熙路商圈是成都传统的核心商业区域，现有商业网点700余家，其中包括数十个大型百货公司以及商业步行街和专业零售中心。营业总面积达22万平方米，日客流量100万以上，年销售额超过30亿。新兴商圈红星路三段长1020米的路段将“下沉”，车流下地，而地面将有1.6万平方米的步行街，这样春熙路片区和大次寺片区将连为一体，春熙路地商气也将向
4、东延伸至府南河边，使春熙商圈得以扩展和延续。 改造中的东大街规划的是“商贸大道”，其商业格局正在形成当中。规划中的中央商务区：中央商务区规划图示：在成都市核心区控制性详细规划中，该区域将打造成集金融、商业、文化、艺术和城市“绿色心脏”于一体的中心区域。其中，金融商务区在羊市街、西御龙街之间，结合地铁站形成一个完善步行系统的金融商务区。中央商务区的商业零售中心，主要分布在天府广场周围，由百货大楼、太平洋全兴店、摩尔百盛、染房街、梨花街等商业街一并组成。2、 地区性商业中心：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地
5、区，大型地区性购物项目以新的零售购物中心的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。在成都，地区性商业如城南副中心的家乐福，城东副中心的沃尔马，城西的伊藤羊华堂分店，城北的好又多等。其主要经营业种以日常生活性购物为主，特点是快速、货品丰富、价格实惠。可以看出，大型超市如今有盛行的趋势，无论国资和外资都有大举挺进之势。不仅在大型城市，甚至包括郊县，都愈演愈烈。除日常购物外，还兼具一些娱乐和休闲的功能。可以说，到超市购物，已成为现代人购物的主要方式。3、 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是
6、立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。特点：自然或人为地邻街满足人们以街为市的心理规模适中为社区或片区服务可变性开间、层高富于变换人性化更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和开放性景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流休闲性以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能有凝聚力围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代 ，蓝色加勒比以及学苑风情港。邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻
7、里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。四、核心商业区商业物业主要形态：零售核：零售核里的主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区的高尚大道分布，如成都的总府路。而凡地理位置不在此核之内的，或孤立存在的百货公司，大都难以支，只好转向、甚至倒闭。如原来九眼桥的仟村百货，锦阳商厦（现在是电信商城）、协和百货（现在的博美装饰城）等。最典型的要数新时代商城。由于远离零售核，已是几经变迁。从 最早的新时代仟村百货，到新时代赛特商城、巴黎春天百货，而现在已转向为博美专业装饰城。商业步行街：一个城市的核心商
8、业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。目前，步行街有春熙路商业步行街、未来规划的染房街步行街等专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街，如总府路服饰专卖一条街、人民南路服装专卖一条街、后子门体育用品一条街、东大街灯具一条街、太升路电信一条街、沙帽街汽配街、玉带桥家具一条街、青石桥农副产品一条街等专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。如东大街灯具一条街已转为专业灯具城，沙帽街汽配街也转向中心区的外围，并以专业商场的形式出现。专门零售商场：是百货商场的一个分支
9、。如专门的艺术品店、副食品商场、电讯商场、家具商场、书城等专业批发市场：专业批发市场一般分布在交通可达性较强的地方，现在的城市核心区域仍然存在，如青年路时装批发市场、电讯批发广场、装饰建材批发城由于批发市场对交通的要求和低密度以及市中心高地价和高租金等原因，专业批发市场有向核心商业区外移的趋势。低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书店、干杂等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加了核心商业区整体的吸引力。目前，低租零售业主要以邻街商铺，即“底商”的形式存在。大型综合性商业物业：集购物、酒店、餐饮、娱乐、办公、居家为一体的商业物业。
10、一般在城市核心商业区的中心位置，具有标志性建筑的特性。是该区域高度最高，体量最大的建筑。如春熙商圈的王府井商城、中央商务区的汇发摩尔等。本报告重点分析核心商业区内的零售核和大型综合性商业物业五、核心商业区零售核分析1、 零售核百货公司主要业种分布定量分析报告说明：以商业经营五大类为统计业种，即食品类、服装类、日用品类、化妆品类、家电类样本包括：太平洋全兴店、百货大楼、太平洋春熙店、王府井百货、百盛购物广场、伊藤洋华堂、人民商场、仁和春天百货、摩尔百盛、北京华联可以看出，在地上1F，以选择性较强的、高利润的服饰类和化妆品类经营为主要业种2F、3F是女性服饰类经营最集中的楼层此楼层是男性服饰最集中
11、的区域5F、6F是目的性较强、利润较低的食品、家电、日用品集中的区域说明：地下层的利用目前主要以小超市、食品、日用品等为主。国外还包括杂货店、餐馆、擦鞋店、书店等低赢利业态。从以上的核心商业区的百货公司的业种分布可以看出，主要以品牌服装、服饰零售为主。核心商业区车位情况调查停车问题是一个城市核心区生存和发展十分关键的问题。内部配置上，可以明显看出仍有待丰富和完善。在外资、合资百货公司，其内部配置较国内百货公司齐全和完备。1、 零售核百货公司经营状况分析1） 通过对其销售额的同比增长率和其市场占有率分析A： 销售同比增长情况：排名前三位是太平洋全兴店、王府井、好又多。而其它的商场的销售率基本与去
12、年持平。人民商场黄河分场、华联商厦的销售额还有下滑的趋势。B： 从市场占有率来看：成商集团所采取的分区域规模化扩张的经营模式（其下属有人民商场、武侯分场、北站分场、会展分场、黄河分场以及配送中心），使其市场占有率稳坐成都市主要百货商场的第一把胶交椅。 好又多是成都第一家外来连锁超市，以在棕北亚太店的第一家店的成功开张拉开了其在成都的扩张之路。如今，已发展了府河店、罗马假日店、新鸿店、中天店、大业店等7家分店。太平洋百货以其领导的时尚服装业潮流以及外资企业独特的经营、服务、推广理念而进入前三甲也实属不易。红旗连锁在发展便民店的道路上走出了自己独色。如今已发展2000家大、小不等的分店百货大楼的家
13、电正在向连锁的方向发展，欲与外来的国美抗衡伊藤洋华堂在城西二环路外的第一家分场已经正式启动。C： 一个有趣的现象是：从地理位置上来看，核心商业区的8大百货公司排名在前6位（除王府井商城外）的都分布在蜀都大道以南，即以天府广场为中心，沿蜀都大道出城的右手口岸。排名最后两位的和正百盛和红旗商场，还有早已关门的尖东名店都分布在蜀都大道以北，即沿蜀都大道出城的左手口岸。据分析，造成这一现象的主要原因是：第一：右边是人的自然行走方向（先进城，再从城中心向四周发散）第二：交通管制的影响（如机动车只准右拐）第三：风水的原因而王府井商城经营状况的反常（排名第五）很可能是因为其地处春熙商圈的核心位置，又有太平洋
14、百货的带动作用以及过街天桥的连接。2）不同经营业种市场占有率排名：可以看出，市内各大商场的经营业种格局明显，经营重心各有不同，并充分发挥错位经营的优势。服装和化妆品被太平洋百货一统天下，分别占市场总额的22%和36%，而食品类市场则被连锁超市等经营业态瓜分，其中红旗连锁占41%，好又多占22%，成商和好又多的日用品类分别占市场总额的25%和21%，家电类仅国美就占据了市场31%的份额，成商集团为29%。3）主要商场单位面积收益统计表 即单位收益最高的是伊藤洋华堂，其次是人民商场、王府井和武侯分场注意：这一指标应结合其租金和地价情况进行综合分析。4） 商店出租指数：主要反映商业的活动强度。即用一
15、栋建筑的商店租金总额除以建筑物邻街面的长度来计算六、核心商业区综合性商业物业分析1、 产品组合定量分析：设计综合商业项目时一定要注意对目标消费人群的吸引和如何增加人流的问题，产品组合方式一般低楼层是零售业，高楼层是办公或住家。在核心商业区的中心位置，一般以写字楼加百货商场的形式为主，在中心的边缘，则以写字楼或商务公寓加专业性商场，如家具、布艺商场的形式为主，这也是和国外核心商业区的功能布局基本相吻合的。2、典型综合性商业物业案例分析：产品规划特点、布局、销售状况、价格、业态、配套、停车问题1）王府井商城（45F）：集购物、酒店、餐饮、娱乐、办公、居家为一体由王府井百货、世纪酒店、王府井餐饮娱乐
16、电影城、商务公寓、麦当劳共同组成，是目前西南地区建筑高度最高（162米）体积最大、功能最全的综合性商贸大厦酒店、商务公寓、与百货商场客源共享，互为依赖2） 汇发摩尔七、核心商业区的购物者1、 其中的办公工作人员2、 内城市和中距离郊区的人口，这部分人是将其作为区域性购物中心来利用3、 旅游者4、 购买极少的专门的高档货物的消费者5、 因为到此进行商贸和娱乐的顺带性消费的人八、核心商业区零售业发展趋势1、 核心商业区零售经营业种有向高、精、尖方向发展，低赢利的业种有向外移的趋势。即由更高支付租金能力的经营业种替代较低支付租金能力的经营业种。其实归根结底，这也是由市中心高昂的地价和租金造成的。例如
17、，高邦百货的经营业种就存在定位太低的问题，目前已处于清场和调整业种的状态。866610998006，而世都大厦的国际顶级品牌商城的定位却是符合核心商业区经营业种向高端产品发展的趋势。2、 核心商业区零售的经营形式有向专门化方向发展的趋势。在核心商业区中，专门化的销售和服务的比重将会越来越大，而赖于经常性白天购物的零售类商业正在移出核心商业区，只留下非经常性的高度专门化的买卖商店。据统计，虽然核心商业区日用品、服装和家具的销售额随城市人口规模的增加而增加，但增加程度却在减少。人口在50万以下的城市的市中心，服装和家具销售存在从百货店向专卖店转化的趋势，在小城市，专卖店可能比百货店更有竞争力。3、
18、 核心商业区的零售业将随着消费市场的扩展可能会改变其分布。随着城市规模的增加，外围购物地区的零售业所占百分比增大。在小城市，几乎所有购物者都经常光顾核心商业区;在大城市，除了核心商业区就业者和邻近居民外，一般市民仅偶尔或为重要购物目的而光顾。即随着地区购物中心的增加，郊区人口的增加、汽车的普及郊外大型停车场的建设，核心区的商业零售业占城市零售业的比例将随城市规模的增加而减少。核心区零售和外围零售比较：*中心区能 提供多种服务和种类*能提供选择服务的机会维持核心商业区的零售地位，必须注意：*改善和控制交通路线*增加停车设施*错过开门和关门时间，保证夜间购物*提购物档次，九、核心商业区的发展趋势：
19、1、 地价对城市核心商业区发展的影响在2002年8月7日公布的成都市土地级别与基准地价规定，核心商业区的土地级别是1级，基准地价是573。67万一亩。2级商业用地的基准地价是356。73万一亩，而九里堤、沙湾路商业用地等级都是3级用地，基准地价是273。33万元每亩。从此次的成都市土地级别与基准地价规定可以看出：城市商业用地的涨幅远大于住宅用地，说明，城市中心区高昂的地价只有商业才能负担得起土地的费用，从长远来看，核心商业区的居住功能、工业和批发功能必然减少。难怪在最近一次土地拍买上，一块位于青羊区西大街的商业用地280万的起拍价，最后以585万的高价被买出，成交价比起拍价高出近2倍，除对商业地产有较强开发能力的蓝光地产接招外，大多开发商都感叹土地成本太高而无法操作。2、 发达国家核心商业区的发展模式传统的零售、批发、工业将迁出核心商业区，而废弃的是普通服装商店、酒吧、抵挡餐馆、公共车站、低档电影院、家具店等。最后留下的是：各类专门店、银行、总部大楼、专业办公楼、新型酒店。而公共办公由于不受市场力的左右，成为未来核心商业区土地和办公空间最大的使用者。
