房地产开发涉及的税收问题年月(与“土地”有关文档共159张).pptx

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1、房地产开发涉及的税收问题年月(与“土地”有关文档共159张),房地产开发涉及的税收问题年月(与“土地”有关文档共159张),优选房地产开发涉及的税收问题年月,第2页，共159页。,优选房地产开发涉及的税收问题年月第2页，共159页。,土地购置环节涉及的税收-契税、耕地占用税、印花税开发环节涉及的税收土地使用税销售环节涉及的税收营业税、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税,第3页，共159页。,土地购置环节涉及的税收-契税、耕地占用税、印花税第3页，共,房地产开发企业闲置期间的土地 能否作为无形资产摊销？,例：一房产开发企业 年7月购入土地 年5月开发，年7月至 年4月土地价值能否摊销？开

2、发时转入开发成本的土地价值是否为土地的摊余价值？,第4页，共159页。,房地产开发企业闲置期间的土地 能否作为无形资产摊,企业会计准则和小企业会计准则规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物的价值合并计算成本，土地仍作为无形资产核算，土地与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，但下列情况除外：,第5页，共159页。,企业会计准则和小企业会计准则规第5页，共15,房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。企业外购房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地及建

3、筑物的价值，应当按合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配，如果无法合理分配的，应当全部作为固定资产核算。,第6页，共159页。,房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土,契税的计税依据问题：,案例：A房产公司 年3月通过招拍挂方式取得60亩土地，支付土地出让金6000万元、土地管理费及其他费用10万。取得土地后，A公司开发前支付了市政建设配套费200万、果树补偿费20万元、又支付该13家住户拆迁补偿费650万问题：A房产公司缴纳契税的计税依据是多少？,第7页，共159页。,契税的计税依据问题：案例：A房产公司 年3月通过招拍,关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知-财

4、税2004134号,出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地而支付的全部经济利益以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、迁补偿费、市政建设配套费(城市基础设施配套费)等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。,第8页，共159页。,关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知-财税200,以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内,第9页，共159页。,以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格,关于国有土

5、地使用权出让契税计税依据的批复-国税函 603号,根据财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知-财税2004134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，土地前期开发成本不得扣除。,第10页，共159页。,关于国有土地使用权出让契税计税依据的批复-国税函,母子公司土地权属转移是否征收契税？,例1、母公司 年3月以1000万元购入一土地后将该土地划转至当月新成立的全资子公司名下，由子公司进行开发，子公司是否缴纳契税？母、子公司如何进行账务处理？子公司的土

6、地成本如何确定？是否涉及营业税、土地增值税？企业所得税？,第11页，共159页。,母子公司土地权属转移是否征收契税？例1、母公司 年3,例2、A公司用部分货币资金及其购置的60亩土地 成立B全资房地产开发子公司，该土地使用权受让价格为3000万，时的评估价值为6000万元。土地过户时子公司是否缴纳契税？是否涉及营业税、土地增值税？企业所得税？,第12页，共159页。,例2、A公司用部分货币资金及其购置的第12页，共15,例3、A公司用货币资金 成立B全资房地产开发子公司，后为升级子公司开发资质，A公司又将其购置的60亩土地使用权对子公司进行增资，该土地使用权受让价格为3000万，时的评估价值为

7、6000万元。用土地使用权增资土地过户时子公司是否缴纳契税？是否涉及营业税、土地增值税？企业所得税？,第13页，共159页。,例3、A公司用货币资金 成立B全资房地第13页，共,资产划转的契税：,关于企事业单位改制重组契税 的通知-财税 4号：资产划转：同一 主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税,第14页，共159页。,资产划转的契税：关于企事业单位改制重组契税 的通知,案例一解析：,异地开发，土地手续尚未办理 母公司：借：其他应收款-代垫子公司土地款

8、 贷：存款 子公司：借：开发成本 贷：其他应付款-母公司土地成本按照土地出让合同价格确定。,第15页，共159页。,案例一解析：异地开发，土地手续尚未办理第15页，共159页,土地证已办理至母公司名下，母公司以土地现金出资成立全资子公司，这种情况免契税母公司：借：无形资产 贷：存款 借：长期股权（作价）贷：无形资产 营业外收入（评估价与土地账面成本的差额）,第16页，共159页。,土地证已办理至母公司名下，母公司以土地现金出资成立全资子公司,子公司：借：开发成本（作价）贷：实收资本 接受 的土地，按照 协议作价，即验资报告注明的土地价格，作为土地成本。,第17页，共159页。,子公司：第17页

9、，共159页。,耕地占用税问题,纳税主体：耕地占用税暂行条例第三条：占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人为纳税人 实施细则第四条：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人，农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。,第18页，共159页。,耕地占用税问题纳税主体：第18页，共159页。,关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知-财综 89号,由市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的，所需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以安排；已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。由农用地转用审批文件所标明的建设用地人缴

10、纳耕地占用税的，所缴税款不列入土地成交价款。,第19页，共159页。,关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知-财综,关于加强耕地占用税征收管理工作的通知-新政办函【】36号,农用地转用审批文件中未标明建设用地人,市县人民政府及开发区、边贸区、工业园区、农业园区管委会、新城区政府等作为用地申请人申请占用农用地的，申请人为耕地占用税的纳税义务人，应及时缴纳耕地占用税，已缴税款在土地出让时计入土地出让底价。,第20页，共159页。,关于加强耕地占用税征收管理工作的通知-新政办函【】3,关于有偿取得土地使用权土地使用税纳税义务发生时间问题-财税2006186号,以出让或转让方式有偿取得土地使用

11、权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税 国税发200389号第二条第四款中有关开发企业土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止,第21页，共159页。,关于有偿取得土地使用权土地使用税纳税义务发生时间问题-财税,开发环节涉及的税收,一、开发企业拆迁安置业务的会计及税务处理问题：涉及拆迁安置的土地成本如何确定？如果用开发产品安置，安置的开发产品是否确认收入？涉及哪些税收？,第22页，共159页。,开发环节涉及的税收第22页，共159页。,用开发产品作为补偿给被拆迁户 营业税：新地税发 207号：开发企业以招标拍

12、卖挂牌方式取得土地使用权,以房产补偿被拆迁单位和个人的，应以其房产开发项目的市场销售价格确定补偿房产计征营业税的营业额,开发企业用于补偿的房产既有住房又有商业房产的，应分别以住房和商业房产的市场销售价格确定营业额针对房产开发企业,第23页，共159页。,用开发产品作为补偿给被拆迁户第23页，共159页。,土地增值税-国税函 220号）：用建造的本项目房地产安置回迁户 安置房视同销售处理（按国税发2006187号确定收入），同时将此确认为该项目的拆迁补偿费。开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,第24页，共159页。,土地增值税

13、-国税函 220号）：第24页，共159,异地安置1、异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号 的规定计算计入本项目的拆迁补偿费；2、异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,第25页，共159页。,异地安置1、异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国,国税发2006187号,房地产开发企业将开发产品用于职工福利奖励、对外、分配给股东或 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年

14、、同类房地产的市场价格或评估价值确定,第26页，共159页。,国税发2006187号第26页，共159页。,房产开发过程中发生的各项支出 应取得何种票据?,土地出让金 拆迁补偿费拆迁费、土地整理费设计费、工程监理费、咨询服务费。建筑工程（1）包工包料（2）包工不包料（甲供材）装饰工程设备安装借款利息,第27页，共159页。,房产开发过程中发生的各项支出 应取得何种票据?,开发成本的各项支出应取得 何种票据？,税法规定，企业允许税前扣除的金额，必须真实、合法。合法是指取得合法的凭据，“合法凭据”是指合法的原始凭证，包括经济合同、发票、收款收据、汇款单据、入库单、领料单、公证书、法院判决或裁定书，

15、中介机构或有关部门的证明等等。其中发票或收据是必须具备的，其他属于相关附件，起补充说明作用。,第28页，共159页。,开发成本的各项支出应取得 何种,企业购买的资产、发生的费用是否必须取得发票按下列原则执行：1、凡购买资产、接受劳务属于流转税（增值税、营业税）征税范围的，无论征免，均需取得发票。凡不属于流转税（增值税、营业税）征税范围的，不得开具发票。,第29页，共159页。,企业购买的资产、发生的费用是否必须取第29页，共15,2、支付的行政事业性收费或政府性 以财政票据为合法有效凭证 3、支付给境外单位或个人的款项，以签收单据为合法有效凭证。4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证,第30页

16、，共159页。,2、支付的行政事业性收费或政府性 第30页，共159页,企业提供有效凭证的时间问题 总局公告 第34号,企业当年实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算，但在汇算清缴时应补充提供该成本、费用的有效凭证。提供凭证的有效时间：当年1月1日至次年汇算清缴结束前,第31页，共159页。,企业提供有效凭证的时间问题 总局公告 第34,拆迁补偿费,新地税发 207号：关于房地产开发企业通过招标拍卖挂牌方式取得国有建设用地使用权，以房产补偿被拆迁单位和个人，对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费或房产，按照“国税函 277号”

17、和“国税函 520号”文件规定执行。,第32页，共159页。,拆迁补偿费 新地税发 207号：关于房,国税函 277号国税函 520号,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时只要出具县级以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件：包括土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后，由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。,第33页，共159页。,国税函 277号国税函 520号,因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不属于营业税的征税范围，不征收营业税 因此不得开具发票，可以由

18、房地产企业采用自制凭证方式入帐。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑的位置、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章、评估报告等档案资料留存备查。,第34页，共159页。,第34页，共159页。,关于明确拆迁补偿房屋等业务营业税问题的通知-新地税发 259号,本通知所称的拆迁补偿房屋业务，是指被拆迁户转让其拥有的不动产所有权从房地产开发公司获得补偿房屋所有权的业务-（灯41、42）被拆迁户转让不动产时，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。房地产开发公司补偿房屋时，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。,第35页，共159页。,关于明确拆迁补偿房屋等业务营业税问题的通知

19、-新地税发,新地税发 259号 房地产开发公司补偿房屋的营业税纳税义务发生时间为补偿的房屋交付使用的当天。房地产开发公司补偿的房屋面积未超过拆迁建筑面积的部分，按补偿房屋的成本确定营业额；补偿的房屋面积超过拆迁建筑面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第二十条的规定确定营业额。,第36页，共159页。,新地税发 259号第36页，共159页。,营业税暂行条例实施细则第二十条,按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）,第

20、37页，共159页。,营业税暂行条例实施细则第二十条按下列顺序确定其营业额：第,拆迁费、土地整理费 向拆迁公司及个人支付的拆迁劳务费、土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。设计费、工程监理费、咨询服务费。向境内公司支付的，需取得提供服务的单位机构所在地服务业发票，支付给境外的单位或个人的，以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据的疑义的，可要求提供境外公证机构的确认证明,第38页，共159页。,拆迁费、土地整理费第38页，共159页。,建筑工程（1）包工包料：应取得工程所在地建筑业发票，发票金额与承包额相等。（2）包工不包料（甲供材）“甲供材”是指施工企业提供施工劳务时领用甲方(发包方)

21、提供的材料,即甲方从供材方购买材料，然后将材料提供给施工方。,第39页，共159页。,建筑工程第39页，共159页。,建筑业劳务计税营业额的确定,营业税暂行条例实施细则第十六条:除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务的(不含装饰劳务),其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。,第40页，共159页。,建筑业劳务计税营业额的确定 第40页，共159,注 意 事 项:,（1）“甲供材”是指施工企业提供施工劳务时领用甲方(发包方)提供的材料，施工企业只取得建筑劳务价款(含管理费),也就是施工单位只包工不包料。但在计算缴纳营业税时其

22、计税金额应包含甲方提供的材料金额,其计税营业额与实际结算价款不同。,第41页，共159页。,注 意 事 项:第41页，共159页。,（2）建筑工程甲供材业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是包工包料。,第42页，共159页。,（2）建筑工程甲供材业务,不应要求施工单第42页，共15,6、装饰工程(1)包工包料。与建筑工程相同。(2)包工不包料(清包工或称甲供材)以清包

23、工形式提供的装饰劳务是指:工程所需主要原材料和设备由客户(甲方)自行采购,施工方只向客户收取人工费、管理费及辅材费等费用的装饰劳务。,第43页，共159页。,第43页，共159页。,营业税暂行条例实施细则第十六条:装饰劳务的营业额不包含甲方提供的装饰材料和设备,其计税营业额为向客户实际收取的人工费、管理费及辅助材料费等费用。入帐凭据:开发企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入帐,向施工单位支付的清包工装饰费用,应取得工程所在地建筑业发票,第44页，共159页。,营业税暂行条例实施细则第十六条:第44页，共159页。,7、设备安装(1)开发企业从商家或厂家采购设备,再由开发企业与安装公司签订安

24、装合同的,应取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费部分,由安装公司出具建筑业发票,安装费营业税的计税依据不含设备。,第45页，共159页。,7、设备安装第45页，共159页。,(2)商业企业外购设备销售给开发企业的同时提供安装劳务的,属于增值税的混合销售业务,商业企业全额缴纳增值税，并给开发企业出具全额的增值税发票。,第46页，共159页。,(2)商业企业外购设备销售给开发企业的同第46页，共159页,(3)工业企业自产货物并负责安装的，依据营业税暂行条例实施细则规定:提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,分别计征营业税和增值税。房地产企业应分别

25、取得增值税发票和建筑业发票。,第47页，共159页。,(3)工业企业自产货物并负责安装的，依第47页，共15,下列业务无须取得发票：工资薪金支出、土地出让金、拆迁补偿费捐赠支出、股权受让款、违约金（交易不成）赔偿款、接受 的不动产和无形资产、同一法人实体内部的总分机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产的划拨以公司合并或分立方式取得的非现金资产等。,第48页，共159页。,下列业务无须取得发票：第48页，共159页。,以土地、不动产 入股房地产企业，投资方是否缴纳营业税、土地增值税、企业所得税？如何确定房地产企业接受 的土地成本？,第49页，共159页。,以土地、不动产 入股房

26、地产企业，投第49页，共15,营业税：财税2002191号：以土地使用权、不动产 入股，参与接受 方利润分配共担 风险的行为不征收营业税，转让该股权也不征收营业税。,第50页，共159页。,营业税：第50页，共159页。,土地增值税：财税字199548号：对于以房地产进行、联营的，、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行 或作为联营条件，将房地产转让到所、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,第51页，共159页。,土地增值税：第51页，共159页。,财税200621号：自2006年3月2日起，对于以土地、房地产作价入股进行 或联营的，凡所、

27、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行 和联营的，均不适用（财税字199548号）免征土地增值税的规定。,第52页，共159页。,财税200621号：第52页，共159页。,土地增值税的扣除问题-区局公告 第1号（自 年4月1日起执行),房地产开发企业以接受 方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时分以下两种情况确认扣除项目：2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行 或联营从事房地产开发的，被 企业在清算时，应以 入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除,第53页，共159页。,土地增值税的扣除问题-区局公告 第1号

28、（自 年4月1日起,2006年3月2日之后，以土地（房地产）作价入股进行 或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。,第54页，共159页。,2006年3月2日之后，以土地（房地产）作第54页，,企业所得税：企业所得税法实施条例第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或利润分配等用途的，应当视同销售。,第55页，共159页。,企业所得税：第55页，共159页。,企业以非现金资产对外，因发生了所有权转移，应视同销售确认资产转让所得，土地评估增值额应并入 当年应纳税所得额

29、缴纳企业所得税。被 方接受 的土地使用权应当以公允价值作为计税基础，在计算企业所得税和土地增值税时扣除。接受 的土地不需要开具发票，应当以 评估报告、合同、契税完税凭证等作为入帐的依据。,第56页，共159页。,企业以非现金资产对外，因发生了所有第56页，共159,房产开发企业将接受 的土地分解为实收资本和负债，双方如何进行会计和务处理？,第57页，共159页。,房产开发企业将接受 的土地分解为实第57页，共15,A房产公司 年成立，其中一股东（B房产开发公司）以土地，该土地2002购入价为300万元，时评估作价1200万元，协议约定该股东应投入资本200万元。A房产公司帐务处理为：借：无形资

30、产（开发成本）1200 贷：实收资本 200 其他应付款 1000 年房产公司将已完工开发产品中的1000平方商铺（市场公允价为1100万元）转给了该股东，用以抵顶往来款1000万。问题：A公司账务处理是否正确？双方涉及哪些税收？,第58页，共159页。,A房产公司 年成立，其中一股东（B房产开发公第58页,营业税：依据财税2002191号规定，不征收营业税，200万不开具发票，凭评估报告入帐。转让部分1000万元要缴纳营业税，开具转让土地使用权发票。土地增值税：行为按财税200621号文件的规定缴纳土地增值税。转让土地也要缴纳土地增值税。即 部分不征收营业税，但需缴纳土地增值税。转让部分既征

31、收营业税，也征收土地增值税,第59页，共159页。,营业税：依据财税2002191号规定，第59,企业所得税：及转让价1200万元与土地成本300万元的差额应视同销售确认所得 A房产公司取得土地的成本应为1200万元，,第60页，共159页。,企业所得税：及转让价1200万元与土地第60页，共1,A公司以开发产品抵偿所欠B公司的1000万元，应视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，计税依据为所抵开发产品的公允价值1100万。,第61页，共159页。,A公司以开发产品抵偿所欠B公司的1000万第61页，共,合 作 建 房 问题,案例：A房产开发公司与B公司签订合作建房协议，协议约定：由A公

32、司出土地，B公司出资金5000万元共同开发一项目，该项目以A公司的名义进行开发，未成立独立法人公司，项目完成后，双方约定分配项目利润（假设B公司分得40%的利润7000万元）问题：1、A、B公司的行为是否为合作建房？2、双方如何进行帐务及税务处理？,第62页，共159页。,合 作 建 房 问题 案例：A房产开发公司与B公司签订,关于合作建房的界定问题-区局公告 第1号 合作建房，是指一方拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式,第63页，共159页。,关于合作建房的界定问题-区局公告 第1号 第6

33、3页，共15,B公司以货币资金与A房产开发公司合作，提供资金的一方，取得的分成收入大于出资额的部分，属于资金占用费，应按“金融 业”税目缴纳5%的营业税，并由出资方向房产公司出具利息发票，房产开发公司将支付的资金占用费计入开发成本。假设分回的是开发产品而非项目利润，如何处理？,第64页，共159页。,B公司以货币资金与A房产开发公司合作，提第64页，共15,帐务正理：A房产公司收到B公司5000万元时：借：存款 5000 贷：其他应付款 5000A房产公司支付B公司7000万元时：借：其他应付款 5000 开发成本-间接费用 2000(发票)贷：存款 7000,第65页，共159页。,帐务正理

34、：第65页，共159页。,案例二：甲乙两单位合作，乙（房产开发企业）出土地,甲出资金1000万并负责建房，建成后，房屋产权归乙单位，甲拥有10年的使用权（假设 年5月建，年10月交付使用）问题：甲乙双方在会计与税收上如何处理？如何出具票据？,第66页，共159页。,案例二：甲乙两单位合作，乙（房产开发企第66页，共15,甲出资金建房，产权人为乙单位，所有施工成本的发票应开给乙单位，作为乙单位的固定资产处理。甲出资金建房并拥有10年的使用权，实际上是乙将房产出租给甲，乙提前收取了10年的租金1000万元，因此甲建房的支出应计入“长期待摊费用”，作为租赁费分10年摊销（开始时间？）乙单位应给甲出具

35、租赁发票缴纳营业税和房产税（时间？），企业所得税分十年确认租赁收入。,第67页，共159页。,甲出资金建房，产权人为乙单位，所有施工第67页，共15,例：A房产公司 年3月与B公司签订租赁合同，合同约定A公司一次性收取B公司10年的租金1000万元，再由A房产公司通过招投标方式建市场，市场建成投入使用之月起开始计算B公司的承租期。假设 年1月市场交付使用。问题：A房产公司收取的1000万元，纳税义务 发生时间如何确定？,第68页，共159页。,例：A房产公司 年3月与B公司签订租赁第68页，共1,营业税暂行条例第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和

36、价外费用。第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天,第69页，共159页。,营业税暂行条例第五条纳税人的营第69页，共15,营业税暂行条例实施细则第二十四条：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或完成后收取的款项条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。,第70页，共159页。,营业税暂行条例实施细则第二十四条：第70页，共1,第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取

37、预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,第71页，共159页。,第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销第71页，共15,委托代建问题,什么是委托代建？委托代建应符合哪些条件？,第72页，共159页。,委托代建问题第72页，共159页。,同时符合下列条件的为委托代建：签订委托代建协议土地使用权不发生转移（在委托方名下）委托方立项受托方（房产开发公司）不垫付资金 受托方按委托代建合同的约定收取手续费。凡同时符合以上条件的，受托方仅就收取的手续费缴纳营业税，否则作为销售不动产全额纳税。,第73页，共

38、159页。,同时符合下列条件的为委托代建：第73页，共159页。,为政府修建市民广场的费用能否 计入开发成本？,问题：开发企业通过招拍挂方式取得开发用地，土地取得的前提是必须为政府修建一个市民广场由房产开发企业出资，广场用地的使用权为政府，此费用能否计入开发成本？,第74页，共159页。,为政府修建市民广场的费用能否 计入开发成本,房地产经营业务企业所得税处理办法（国税发【】31号文）第27条规定：开发产品计税成本支出中土地征用及拆迁补偿费包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房

39、建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,第75页，共159页。,房地产经营业务企业所得税处理办法第75页，共15,大市政配套费（市政基础设施配套费）是指政府为建设和维护管理城市道路、桥涵、排水、防洪、道路照明、公共交通、市容环境卫生、城市燃气、园林绿化、垃圾处理、消防设施、集中供热等市政公用设施及附属设施所开征的费用，是市政基础设施建设资金的补充。,第76页，共159页。,大市政配套费（市政基础设施配套费）是第76页，共,建广场的支出属于与取得开发项目相关的必要支出，应与政府签订土地出让合同补充协议协议列明除需缴纳土地出让金外，还需出资为政府修建市民广场。支出就可计入开发成本。如果建广场的费用

40、由房产开发企业先行垫付政府分期归还，此费用应挂往来，不能计入开发成本。,第77页，共159页。,建广场的支出属于与取得开发项目相关的必第77页，共1,房地产公司发生的以下费用是否可 计入开发间接费用？,筹办、举办项目开工仪式发生的相关费用（场地布置费、礼品费等）产品的模型制作费 项目部、工程部的办公租金,第78页，共159页。,房地产公司发生的以下费用是否可 计入开发间接,举办开工仪式发生的相关费用应计入管理费用。计入开发成本的只能是建造费用。模型制作费是为售房服务的应计入销售费用 项目部、工程部发生的办公费用应计入开发间接费用,第79页，共159页。,举办开工仪式发生的相关费用应计入管理第7

41、9页，,房地产开发企业的售楼处和样板房的成本及费用如何进行会计和税务处理？计算企业所得税和土地增值税时能否扣除？,第80页，共159页。,房地产开发企业的售楼处和样板房的成第80页，共1,关于确认企业所得税收入若干 问题-国税函 875号合作建房，是指一方拥有土地使用权的当合作建房，是指一方拥有土地使用权的当下列业务无须取得发票：事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双第38页，共159页。由主管税务机关确定是否进行清算；第79页，共159页。被 方接受 的土地使用权应当以公实际，在规定的幅度内确定。借：长期股权-损益调整 360上（含）地方人民政府同意后，由该土地管理第43页，共159页。年

42、度净利润800万元向 者分配。发生所有权转移时应视同销售房地产，,原则：与建造开发产品有关的支出应计入开发成本，与销售开发产品有关的支出应计入销售费用。,第81页，共159页。,关于确认企业所得税收入若干 问题-国税函 8,企业所得税：租赁房屋作售楼处，租金在租赁期间摊入销售费用，租入房屋的装修费税法规定在不短于三年的的期限内扣除。自建临时性建筑作为售楼处计入“销售费用”,第82页，共159页。,企业所得税：第82页，共159页。,将产权属于全体业主所有的会所作售楼处应计入开发成本。将开发产品临时作售楼处，按开发产品归集成本（使用期间是否缴纳房产税？）。开发项目立项为精装修开发产品，装修费应计

43、入精装房的开发成本，否则计入销售费用。,第83页，共159页。,将产权属于全体业主所有的会所作售楼处应计入开发成本。第83页,开发企业开发的商品房征免房产税 问题-国税发200389号：,第一条：鉴于开发企业开发的商品房在出售前对企业而言是一种产品，因此，对开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税，但对售出前已使用或出租出借的商品房应按规定征收房产税 第二条第四款：开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和土地使用税（财税【2006】186号第二条第二款废止土地使用税）。,第84页，共159页。,开发企业开发的商品房征免房产税 问题-国税发20,土地增值税

44、：售楼处、样板房费用扣除-区局公告 第1号 独立于房地产项目以外单独建造的样板房售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为开发成本扣除。对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理不得作为开发成本扣除。,第85页，共159页。,土地增值税：第85页，共159页。,开发企业购入在建项目后继续开发再 转让如何计算营业税？土地增值税？,1、乙公司以1500万元购买了甲公司已完成土地前期开发尚未进入施工阶段的在建项目，购入后继续投入5500万元完成项目开发，项目销售收入为9500万元。2、乙公司以2500万元购买了甲公司已进入施工阶段的开发项目后继续投入5

45、000万元至项目完工，项目销售收入9500万元,第86页，共159页。,开发企业购入在建项目后继续开发再 转让如何计算营业税,3、乙公司以5500万元购买了甲公司已完工的开发产品进行精装修后出售，装修价款为2000万元，销售价款为9500万元。问题：乙公司如何计算缴纳营业税？土地增值税？,第87页，共159页。,第87页，共159页。,营业税-财税200316号,单位和个人转让在建项目，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。应征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”项目

46、征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。,第88页，共159页。,营业税-财税200316号 单位,财税【2003】16号文第三条第二十款：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额,第89页，共159页。,财税【2003】16号文第三条第二十款：第89页，共159页,土地增值税：,关于纳税人购买在建房地产开发项目后继续建设再转让扣除金额问题区局公告 第1号 房地产开发企业购买在建房地产开发项目后继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的价

47、款允许加计20%扣除；,第90页，共159页。,土地增值税：第90页，共159页。,收到客户的违约金、赔偿款是否 缴纳营业税,思考一：某房地产公司与230户购房户签订了售房合同，每户收取定金2000元，共收取定金460000元，后因各种原因，有25户购房户违约退房，房产公司按合同约定，将定金没收问题：没收的5万元定金是否作为价外费用征 收营业税？,第91页，共159页。,收到客户的违约金、赔偿款是否 缴纳营,思 考 二,乙与甲签订40万的装修合同，合同约定,乙企业于合同签订之日向甲企业（经营范围：房产开发、装修）支付订金50000元，如果乙企业违约(未履行合同)甲企业没收订金。问题：合同未履行

48、，甲企业没收的5万元订金 是否缴纳营业税？,第92页，共159页。,思 考 二 乙与甲签订40万的装修合同，合同约定,营业税暂行条例第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用,第93页，共159页。,营业税暂行条例第五条：第93页，共159页。,价外费用缴纳营业税的前提条件,1、必须是交易已实现或劳务已提供 2、应遵循收付实现制原则,第94页，共159页。,价外费用缴纳营业税的前提条件 1、必须是交易已实现或劳务,价外费用征收所得税的前提条件：,遵循收付实现制原则，而不管交易是否实现，劳务是否提供。,第95页，共159页。,价外费用征收所

49、得税的前提条件：第95页，共159页。,房地产企业与客户签订认购书收取的 意向金是否缴纳营业税？,例：购房人与房产公司签订认购书，作为其购买房屋的意向，并向房产公司缴纳一定金额的意向金，认购书约定在一定期限内认购人应与公司签订正式购房合同，超过期限购房人不与公司签合同，公司有权将其选定的房屋销售问题：房产公司收取的意向金是否缴纳营业税？,第96页，共159页。,房地产企业与客户签订认购书收取的 意向金是,营业税暂行条例实施细则第二十五条：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。意向金是否是“预收账款（预收定金）”？,第97页，共159页。,营

50、业税暂行条例实施细则第二十五条：第97页，共159页。,问题：房地产企业促销（如买房送自行车等）赠送实物如何进行会计和税务处理？是否按对外捐赠视同销售征收流转税和所得税？,第98页，共159页。,问题：第98页，共159页。,关于确认企业所得税收入若干 问题-国税函 875号,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。,第99页，共159页。,关于确认企业所得税收入若干 问题-国税函 8,个人所得税：企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题-财税 50号,企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列