《居住规划》PPT课件.ppt

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1、第六章 居住规划,内容,居住规划的流程租房和购房的决策购房规划住房贷款规划,第一节 居住规划的流程,居住规划的重要性可以迫使个人或家庭有目的的储蓄可以科学的选择合适的住房可以科学的选择贷款计划,居者有其屋！病者有其医！勤者有其业！劳者有其得！少者有其学！童年有其乐！读者有其校！弱者有其助！老者有其养！车者有其位！工者有其薪！农者有其地！商者有其利！优者有其荣！能者得其用！阅者有其悟！学者有其为!孟子梁惠王章句上,制定住房消费方案,住房支出,住房消费,住房投资,购房,租房,居住需求,空间需求,环境需求,家庭人口,生活品质,购或租？决策,购否？,购房规划,是,租,否,总价,首付款,贷款,第二节 购

2、房或租房的决策,适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势,2.1 租房与购房的比较,2.2.1 购房或租房的决策方法年成本法,购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用+折旧租房年成本=房屋押金存款利率+年租金,购房或租房的选择年成本法案例,汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均

3、为3%。问：该房屋应该租还是购？租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元购房年成本：60万元3%60万元6%+5000元+120万元2%=83000元购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。所以租比买更划算。,注意：,年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算

4、。,年成本法其他考虑因素未来房价上涨,若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。,2.2.2 购房或租房的决策方法净现值

5、法,其中NPV为净现值t为年份数CFt为各年的净现金流i为折现率。,购房或租房的选择净现值法案例,若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）,租房与购房的NPV计算,假定租金每年支付一次，期初支付购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。,敏感性分析：不同售房价格预期的租购房比较,购房或租房的选择净现值法案例,王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子

6、。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是4%）,王先生租房的净现金流量现值计算：,王先生购房的净现金流量现值计算：,选择租房还是购房？,2.3 租购房决策影响因素,房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利

7、率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算,租购房决策影响因素,何时购房划算首付款机会成本低房贷利率低房屋持有成本低房价预期涨幅高折现率=自备款比重*自备款机会成本率+房贷比重*房贷利率注意预期房价较难掌握，购房现值确实性低,何时租房划算房租涨幅低租房押金低比较租房与购房最好是以购房的折现率来计算租房的现值，比较公平若有一份明确的房租涨幅长期合约，租房现值的确定性高,第三节 购房规划,购房目标的确定购房规划购房规划换房规划房屋投资规划其他房产规划应该考虑的因素,购房规划,可买多高价位的房屋？购房财务决策有哪些住房贷款方式可选择？采用何种

8、还款方式？住房消费信贷,3.1 购房的目标,购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行购房环境需求区位面积,3.1.1 估算负担得起的房价-目标精算法,可负担的购房首付款=可用于购房的资产额度复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）可负担的购房贷款=每年可供购房的储蓄年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率）可购买房屋总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 需求房屋面积,购房规划估算负担得起的房价案例,李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资

9、产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？,李先生可负担的购房首付款=30万50%复利终值系数（n=5，r=4%）+4万年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元李先生可负担的购房贷款=4年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.76万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 100=7876元,3.1.2

10、估算负担得起的房价-收入概算法,购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价：如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=PV（I，N，PMT）/贷款成数。其中，I：房贷利率，N：贷款年限，PMT：年收入可负担房贷比率从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。,案例：,小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，如果本利平均摊还，房贷利率6%，贷款期限为20年，贷款成数70%。可负担房

11、价：PV（6%，20，-1030%）/70%=49.2万，不到年收入的五倍。前提是预先准备14.8的首付款。,3.1.3 购房区域的选择（以北京二手房为例）,3.2 购房规划的应用,购房换房房屋投资规划,3.2.1 购房规划的应用确定购房目标后的筹资计划,案例,小王现年25岁，在某著名会计事务所工作，工作比较稳定。目前，小王的年税后收入是10万元，而之前没有任何积蓄，事务所员工的收入年平均增长率是5%。小王拟在5年后实现自有住房的梦想，经过交通等方面的综合考虑，小王希望未来能在单位附近购房，目前该区的房价普遍较高，大约0.8万元/M2，预计未来房价仍有5%的年增长率。小王的理想居住面积是三房两

12、厅，约100M2。银行的最高贷款额度是房价总额的8成，未来贷款利率大约是6%。而小王打算50岁之前偿清贷款。小王属于稳健型的投资者，年平均投资报酬率4%。小王从现在开始应如何储蓄，才能实现他的购房梦想？,分析小王购房前的应有储蓄率,小王目标住房当前的总价0.8万元/M2100 M280万元。5年后目标房价：80万元（F/P，5%，5）=102.1万元目标住房所需的首付款=102.1万元（180%）20.42万元目标住房可获得贷款=102.1万元 80%81.68万元 假定小王购房前的应有储蓄率是s，第一年积蓄终值：10s(1+4%)4 11.70s第二年积蓄终值：10(1+5%)1s(1+4%

13、)311.81s第三年积蓄终值：10(1+5%)2s(1+4%)211.92s第四年积蓄终值：10(1+5%)3s(1+4%)112.04s第五年积蓄终值：10(1+5%)4s(1+4%)012.16s 总计：59.63s小王购房前的应有储蓄率 s=20.42 59.63 34.2%,分析,购房后，小王如果采用本利等额偿还方式，则每年应还房贷本利和81.68万元 年金现值系数（n20年，r6%）=7.12万元小王第六年的年收入是：10万元(1+5%)512.76万元 第六年应有的储蓄率s=7.12万元 12.76万元55.8%,可见，小王如果在购房前的储蓄率达到34.2%，而购房后55.8%，

14、是不难实现他的购房目标的。但考虑到小王购房前生活压力相对较小，而购房后除了来自房贷压力外，还面临其他如教育、养老等重大支出，建议小王年轻时应适当提高储蓄率，从而提高购房首付款的支付，减轻未来的房贷压力。,3.2.2 购房规划的应用换房规划,换房能力测算换房的步骤先买后卖先卖后买房涯规划表,（1）换房能力测算,1、客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款换屋需要支付的首付款新房净值-旧房净值（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）2、客户未来有无能力偿还换屋后的贷款,案例6.6,郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭

15、先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6%。,郭先生换屋必须支付的首付款（100万元 100 万元 0.7）-（50万元-20万元）0万元郭先生换屋后每年应偿还贷款100万元0.7年金现值系数（n15，r6%）7.21万元然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款20万元年金现值系数（n15，r6%）2.06万元可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。,（2）换房步骤：先买后卖,需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。比如说旧房50万元，新房10

16、0万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,000元10%3/12=7,500元。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。,（2）换房步骤：先卖后买,要解决出售旧房后无房可住的问题。除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。因为租期不长，不到一年，谈租

17、约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。,（3）房涯规划表,3.2.3 购房规划的应用房屋投资规划,考虑因素：房屋未来租金和房价走势以外，还要全面分析购房的成本，包括资金成本、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房及租房的各种税费等等,案例6.7,李先生今年40岁，已有一套自用住房。他看上了一套80m2、尚有40年楼龄的二手房。此二手房市价36万，各种交易税费及装修费共需5万元。李先生现有闲散资金20万，以存款方式持有，年收益率约3%。李先生打算购买这套住房后立刻出租，估

18、计每年能收取租金2万元，并以租金来偿还贷款（银行贷款利率是6%）。贷款还清后的租金收入用于养老。请问李先生的这种以租养房、以房养老的投资是否划算？,分析,李先生购买二手房的首付款金额20万元-5万元15万元 买房贷款金额36万元-15万元21万元李先生申请按揭贷款17年，银行利率6%，则刚好用房租收入来弥补房贷支出：每年应还房贷21万元年金现值系数（n17，r6%）2万元李先生偿还房贷后23年的租金收入用于退休养老：23年租金收入的现值 2万元年金现值系数（n23，r3%）复利现值系数（n17，r3%）19.90万元 李先生购买二手房初始投入资金20万元不考虑其他影响因素下，李先生以租养房方式

19、进行投资是不合算的。,3.3 购房时需考虑的其他因素,其他购房成本住与行的成本二手房与期房的单价,3.3.1 购房的其他费用,综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。,3.3.2 住与行的成本,比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区住宅的交通成本=汽油费+停车费，若每月花费1,500元，则一年需要1.8万元。因

20、此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。,3.3.3二手房与期房的单价,期房合理价格=现房价-购置期房到交房间租金现值二手房合理价格=新房价格(1-折旧率使用年数)同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房，期房价=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10,000(1-2%10)=10,000元*80%=8,000元,第四节 住房贷款规划,住房贷款方式个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人

21、住房组合贷款住房贷款还款方式,4.1.1 贷款方式个人住房公积金贷款,指按住房公积金管理条例规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，或以其所购买住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三者为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。特点贷款期限短利率比商业贷款利率低贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人贷款额度不超过购房合同金额的50%，最高贷款额各地不同,广州市公积金个人住房抵押贷款业务指南,符合什么条件才能申请住房公积金个人住房抵押贷款购房首期付款符合规定：一手楼首期付款不得低于购房总价的20，二手楼首期付款不得低于购房总价的30；广州市

22、住房公积金个人住房抵押贷款最高额度目前住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。广州市住房公积金个人住房抵押贷款的最长期限为多少年？1、一手楼贷款期限最长不超过30年。2、二手楼贷款期限最长不超过20年。3、贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。,广州住房公积金管理中心http:/,个人住房公积金存贷款利率调整表（单位：%）,个人住房公积金贷款案例-1,假定有一对年青夫妇，男28岁、女25岁，申请金积金贷款时上个月公积金汇储额分别为230元和200元，两人名下住房公积金本息金额分别为2100元和1800元，离法定退休年龄分别是32年和30年，若要购买一套

23、50万元的一手商品房，按现行住房公积金个人贷款政策规定：可以申请住房公积金贷款多少元？（1）按个人可贷额度计算公式，男女双方的个人可贷额度分别为：男方：（公积金账户当前余额+当前月缴存额2当前至法定离退休年龄总月数）2=（2100+23023212）2=357480 元 女方：=（1800+20023012）2=291600元（2）按贷款最高额度的有关规定，男女双方的最高可贷额度为：男方最高可以贷款357480元，女方可以贷款291600元，双方合计最高可贷357480+291600=649080元。（3）按贷款成数的有关规定，该房屋的最高可贷额度为：首付为房价的20（10万元），剩下的80（

24、40万元）可申请住房公积金贷款。上述结果取最低值，该年青夫妇住房公积金贷款最高为40万元。,个人住房公积金贷款案例-2,一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息和为6000元。上个月公积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩30年：客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上个月汇储额*剩余退休年限*12=6000+150*30*12=6万元借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（18万元）所购住房的评

25、估价的70%（35万元）该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）,贷款职工月计缴住房公积金额贷款职工住房公积金缴存比例*0.45x12个月X实际可贷年限。其中：贷款职工月计缴住房公积金额是每个月贷款职工汇缴入个人公积金账户内的单位加个人的公积金缴存总额；贷款职工住房公积金缴存比例是每个月贷款职工计缴公积金单位加个人缴存比例的合计数；0.45为还款能力系数，反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况,4.1.2 住房贷款方式个人住房商业贷款,个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称：按揭（Mortgage）。个人住房商业贷款要求借款人有稳定收入、有合法有效的购房合同自筹

26、20%以上的房款，能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保贷款期限（一般低于20年）贷款额度（一般不超过100万元）,个人住房商业贷款的贷款方式,抵押贷款方式贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可将房屋出售、以抵消贷款。质押贷款方式借款人获第三人将符合条件的动产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等保证贷款方式贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式抵押（质押）加保证贷款方式,4.1.3住房贷款方式住

27、房组合贷款,公积金贷款+商业贷款案例客户贷款总金额以房价的70%为限客户可申请的最高贷款额度=50*0.7=35万元个人住房公积金贷款金额=10万元个人商业贷款金额=35-10=25万元贷款期限=15年，公积金贷款利率4.41%，商业贷款利率5.509%公积金贷款每月还款=760.4商业贷款月还款=2043.77每月供款=2804.17元,住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较（以2007年为例）,4.2 还款方式和还款金额,首付款（总房价的20%30%）对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低

28、于基准利率的倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（温家宝2010-4-14）期限1年以内：到期本息以此清偿1年以上还款方式等额本息还款法等额递增还款法等额递减还款法等额本金还款法,(1)等额本息还款法,适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等,李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本息还款下，每月还款额是：A=30*(A/P，5.508%/12，2012）=2065第一个月偿还本金：2065-1377=688第一个月偿还利息：300000*5.508%/12=1377用金融计算器计算第二个月偿还本金：691第二个月偿还利息：1374,(2)等额

29、本金还款法,适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小或压力较大的人群,李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本金还款下，每月还款额是：每月偿还本金=300000/240=1250元第t月偿还利息=300000-(t-1)*1250*5.508%/12第1月偿还利息=300000-(1-1)*1250*5.508%/12=1377最后1月偿还利息=300000-(240-1)*1250*5.508%/12=5.73元,(3)其他还款法,等额递增还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递增适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工

30、作的人群等额递减还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递减目前收入较好，未来收入将减少的人,4.3 提前还贷的选择权,提前还贷的方法全部提前还贷部分提前还贷、每月还款额不变部分提前还贷、每月还款额减少部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还款期限如何还贷更经济先还商业贷款、再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息,提前还贷的案例,陈先生3年前买房100万，房贷70万（等额还款，放贷利率6%）。陈先生现在准备一次性偿还所有房贷，他应偿还银行多少钱？陈先生准备提前偿还20万，不改变房贷时间，他未来每年偿还多少房贷？陈先生准备提前偿还20万，不改变每年房

31、贷偿还金额，它需要多少时间偿还剩余房贷？银行利率上升到7%，陈先生不改变还贷时间，每年多偿还多少房贷？,提前还贷的案例分析,陈先生现在准备一次性偿还所有房贷，他应偿还银行多少钱？计算为提前还贷前，每年偿还贷款额；PV=700000 I=6%N=10:A=95107计算未尝房贷A=9511 I=6%N=7：PV=530927,提前还贷的案例分析,陈先生准备提前偿还20万，不改变房贷时间，他未来每年偿还多少房贷？计算为提前还贷前，每年偿还贷款额；PV=700000 I=6%N=10:A=95107计算未尝房贷A=9511 I=6%N=7：PV=530927计算剩余房贷530927-200000=3

32、30927计算每年偿还金额PV=330927 I=6%N=7:A=59281,提前还贷的案例分析,陈先生准备提前偿还20万，不改变每年房贷偿还金额，它需要多少时间偿还剩余房贷？计算为提前还贷前，每年偿还贷款额；PV=700000 I=6%N=10:A=95107计算未尝房贷A=9511 I=6%N=7：PV=530927计算剩余房贷530927-200000=330927计算每年偿还金额PV=330927 A=-95107 I=6%:N=4.02,提前还贷的案例分析,银行利率上升到7%，陈先生不改变还贷时间，每年多偿还多少房贷？计算为提前还贷前，每年偿还贷款额；PV=700000 I=6%N=

33、10:A=95107计算未尝房贷A=9511 I=6%N=7：PV=530927计算每年偿还金额PV=530927 I=7%N=7：A=98515,4.4 住房贷款期限的确定,购房规划的主要指标房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%30%所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%38%,小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%）,分析：小王购房其他费用支出是3万元（60万5%），因此，建议小王选择首付款20%（12万元）

34、，剩余80%房款（48万元）选择住房按揭贷款。小王收入稳定，建议选择等额本息还款法。,如果小王采用15年贷款期限，则每月还款额是：A=480000(A/P，6%/12，1512)=4050.51（元）房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27%房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率（4050.51+1000）/150000=33.7%；可见，选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境。,购房规划的流程,住房贷款,2006年，裴小姐购买了一套110平方米的普通住宅准备结婚用，房屋总价77万元，首付三成，公积金贷款10万，贷款利率4.41%，期限1

35、5年，其余部分利用商业住房抵押贷款，贷款利率5.508%，期限25年，可以选择等额本息、等额本金、等额递增和等额递减四种还款方式。根据案例，回答问题：1、假设裴小姐平时收入、支出情况都比较稳定，生活上也偏向过平稳、安定的生活，理财规划师应建议裴小姐采用（）还款方式。（A）等额本息（B）等额本金（C）等额递增（D）等额递减,A,（4）若采用等额本息还款，裴小姐每月应还公积金贷款额为（）（A）666.7（B）760.4（C）897.1（D）774.9p/y=12,pv=100000,i/y=4.41,n=180,cpt pmt=?（5）若采用等额本息还款，裴小姐每月应还商业贷款额为（）（A）247

36、4.83（B）2531.52（C）2697.94（D）3458.34,B,C,（6）按照有关规定，裴小姐购买的住宅需要交纳的契税为房屋总价的（）。（A）1.5%（B）2%（C）1%（D）3%（7）在公积金贷款全部还清时，商业贷款的余额为（）。（A）275，480（B）248，507（C）194，695（D）210970,A,B,消费支出规划,谢 谢,房屋月供与税前月收入25%-30%所有贷款月供与税前月收入的比率33%-38%与房地产开发商签定商品房买卖合同，按照购销金额万分之三贴花与商业银行签定个人购房贷款合同，按借款额万分之零点五贴花个人出售房屋，签定产权转移书据，按所载金额万分之五贴花租赁合同按照租赁金额的千分之一缴纳纳，不足一元按照一元交纳领取产权证书，每件贴花5元契税3%-5%，对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。个人购房后与他人进行房屋交换，如果交换的价格相同，免征契税；如果交换的价格不等，由多支付货币的一方就差价款的金额缴纳契税。,消费支出规划,81,可编辑,感谢下载,