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1、矮洲岛创意农业基地前期策划报告1项目背景及区域发展概况1.1区域概况鲁湖又名卤湖；位于武汉市南郊江夏区，距京珠、沪蓉高速公路郑店交汇处10km；属河流堰塞湖；湖水以区间降雨入湖径流补给为主，集水面积463平方公里；出湖水流经新河口由鲁家闸下泄金水排入长江；湖面高程20米；湖长12公里，最大宽度10公里，平均宽度2. 7公里，20世纪60年代初面积55. 3平方公里，围垦后现有面积32. 7平方公里；最大水深2.2米，平均水深1. 5米，蓄水量0.49亿立方米；富水产，以产鲤、鲫、鳊、鲢、鳙、青等鱼为主，建有水产养殖场进行人工放养。 临汤逊湖，周围分布众多水塘和湖泊；电力等能源充沛，附近没有工业
2、等污染源，山水秀丽，附近密布鱼塘、水池，形成天然湿地；历史上曾经是自然湿地，可以利用这些现状的湿地和水系开辟新的水系统，其周边现状是农田密集区，现有河流的环境污染严重，河流生态系统退化，其自然净化能力丧失；河流的功能简单化甚至丧失。周边居民以渔业、农业为主要产业。1.2资源状况拟开发的项目位于鲁湖中心矮洲岛，矮洲岛土地面积约1500亩，目前仅有少量地块用于种植，大部分地块基本闲置，岛上土地基本平坦，土地肥沃、无山丘，少量鱼塘，80%以上的面积为种植闲置土地。道路、供电条件已初步具备，地块内部地势平坦，土壤黑粘土性质，透水性较好，失墒期短，有机质含量高，适宜种植各种粮食经济作物；从现场看，近年来
3、未有大面积人工种植，按照有机农业的要求，从事有机种植的土地三年内不得有大规模使用农药化肥的记录，此地块有机转化的时间将会大为缩短。2、项目的必要性与可能性2.1建立矮洲岛创意农业基地的必要性和可能性 农业是国民经济的基础，改革开放以来，武汉市农业有了长足的发展，农业生产水平不断提高，农业内部结构不断优化，农民收入不断增加。但是，与先进地区相比，武汉市农业发展的总体水平还不高，都市农业的特色还很不鲜明，代表现代农业发展方向的生态农业、工程设施农业和旅游休闲农业在武汉市还未形成。随着对外开放的不断深入和投资热点向第一产业转移，随着农产品供给由卖方市场向买方市场的转变，随着农民对增收以及消费者对农产
4、品质量需求的增强，提高农业的现代化水平，实现农业在新的形势下的可持续发展，是当前武汉市农业发展中所面临的一项十分迫切的任务。因此，建立一个具有较高水平和一定规模的生态农业园，对于扩大武汉市农业的对外开放，推进农业产业化经营，加快农业现代化的进程，促进山水园林城市建设，都具有十分重要的意义。 通过对比分析和考察论证，在鲁湖地区建立矮洲岛创意农业基地较为适宜。2.1.1便捷的交通条件 拟建的矮洲岛创意农业基地位于京珠高速和长江之间，临107国道，园区面积约1500亩。 鲁湖地区东有107国道及京珠高速，公路网络便捷。水运通过邻近港口可以到达长江沿岸的各大中城市及海外。天河机场和汉口火车站距离该区均
5、为60公里左右。公路、铁路、水运、航空构成了该地区四通八达的立体交通网络。 2.1.2丰富的自然资源 鲁湖地区系长江冲积性平原，1969年以来，经过大规模的整治和建设，修建了鲁湖地区系长江冲积性平原，1969年以来，经过大规模的整治和建设，修建了鲁湖大堤，加固了沿江堤防，开辟了排水沟港，疏通了河道，修建了鲁湖闸和电泵站，使该地区成为我市的“鱼米之乡”。 郑店地区地广人稀，现有耕地11.05万亩，可养殖水面3.6万亩，林地1.87万亩，人均耕地1.74亩。多年来该地区有30%的耕地和50%的非耕地是由镇、村两级组织直接经营的，使开发具有可控性。鲁湖地区湖泊众多，沟渠纵横，水资源丰富。 2.1.3
6、良好的开发基础 矮洲岛创意农业基地地势平坦，土壤肥沃，水资源丰富，温光同季，雨热同期，无霜期长，农业发展的潜力大。目前，鲁湖地区农业生产以水产、蔬菜等鲜活副食品为主，1997年水产品产量为0.76万吨，蔬菜11万吨，牲猪出栏3.45万头，粮食3.31万吨，棉花0.22万吨，工农业总产值7.63亿元，人均纯收入2748元，建设生态农业园具有良好的经济基础。近几年，鲁湖地区丰富的自然资源和良好的投资环境为众多的投资者看好。2.1.4创意农业发展前景近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。 随着收入闲暇时间的增多，生活节
7、奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松休闲。回归田野自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭住农家屋做农家活看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本美国等发达国家世纪年代就已形成产业规模，进入年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。 创意农业基地是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生
8、活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为创意农业基地的快速发展提供了广阔的发展市场；为创意农业基地的发展提供了广阔的发展空间。创意农业基地不是人们通常所述的与生态农业旅游农业高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。创意农业基地是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直
9、接效益与观赏效益长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1）市场化：创意农业基地的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。2）专业化：专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，创意农业基地的专业化是其必然。3）一体化；创意农业基地是较高层次的现代农业，一体化是创意农业基地的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于创意农业基地，开展全方位系列化和多样化的服务。4）高新化：高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。创意农业基地对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且
10、要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。5）示范与观赏性：这是创意农业基地区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在创意农业基地中，示范性和观赏性是其基本内涵。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果蔬菜，还能看到各种表演，同时还能烧烤垂钓采果制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的至倍。3.总体布局、功能分区和基础设施建设 3.1规划指导思想、发展目标和开发方针 建设矮洲岛创意农业基地的指导思想是：根据都市农业和可持续发展的基本要求，以自然资源的综合开发、利用和保护为基础，以农业高新技术为支撑，以设施农业为依托，以观光旅游农业
11、为特色，以保护生态环境和优质高效为目的。通过重点项目带动，完善设施功能，实现区域内主体产业特色各异、生产要素优化组合，促进农业经济可持续发展，使矮洲岛创意农业基地成为集农业科技、观光旅游、工程设施、农田水利综合开发、乡村建设等多种示范模式于一体的现代化农业“样板”区。 矮洲岛创意农业基地的发展目标是：未来5至10年，初步成为设施功能齐全、区域布局合理、科技水平先进、自然环境优美、观光特色突出，经济效益、社会效益和生态效益协调发展的现代化农业“样板”区，成为全市渔牧结合集约养殖区、都市农业示范区、郊野休闲观光区、农田水林路综合开发区，成为新的经济增长点。 矮洲岛创意农业基地的开发方针是：在该区域
12、实行多种形式、多种模式的开发，鼓励和引导多种经济成份参与，形成多元化投入开发的格局。3.2规划设计原则农场的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。农场规划将遵从以下原则：整体性与开放性的原则规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时整个生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。生态性原则生态园自身的生产
13、生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展本地物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。经济性原则在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容，坚持在经济效益好的基础上，良性发展生态农业观光，充分发挥高科技的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源。另外，“合作”将是整个生态农场建设中的亮点。参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，让观光者广泛参与到农场的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。特色性原则特色是生态园经济发展的
14、生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，生态园会明确资源特色，选准突破口，使农场的观光旅游具有更鲜明的市场特色。多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，农场在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。要对农场内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。近期和远期规划建设性原则农场的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。
15、为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。3.3规划分布粪便能源转化处理养猪（牛）场根据矮洲岛创意农业基地的发展目标和鲁湖地区不同自然资源条件的要求，矮洲岛创意农业基地规划为5个功能分区和1个绿色长廊带。 1）渔牧林结合集约绿色养殖区 林地、家禽散养兼青饲种植大水面养殖区 范围如图，面积约450亩。本区位于岛西，水域面积大，具有发展渔、牧、林结合的良好条件，用于发展养殖业便于进行封闭管理，有助于疫病防控，同时充分利用原有鱼塘边与粪便搜集与无害化处理使之转化为沼气与有机肥，水塘仍可选择性的养殖银鱼等适合高密度耐富养环境的鱼种一方面可直接产生经济效益
16、、另一方面也可作为食肉鱼类的饲料。本区坚持精养水面与湖泊大水面相结合，通过渔、牧、林结合，充分利用本土农业资源。在品种结构上，主攻名、特、优、新产品及观赏鱼。近期内确定的主导产品是鳜鱼、鲫鱼、河蟹、虾类、生猪和鸡鸭。按照开发的生态模式差异，本区还分为鱼鸭生态养殖区、鱼猪结合养殖区和鲁湖大水面养殖区。 2）蔬菜花卉区 位于矮洲岛创意农业基地的东部，面积约400亩。该区以平原为主，地势起伏不大，海拔高度一般在23米以上，农业基础设施及生产条件相对较好。该区按照标准化、规模化、区域化、设施化的要求，集中连片形成蔬菜、花卉生产基地和种苗繁育基地。蔬菜重点发展无公害蔬菜，在道路两侧建设高标准蔬菜基地，形
17、成设施蔬菜生产区。花卉主要发展科技含量高，既有观赏价值又有经济价值的鲜切花、盆花、盆景等。与此同时，园区内的布局充分考虑观光、休闲的需要，把蔬菜、花卉的生产基地布局、生产设施与园林建设有机地结合起来。 3）高效农业区 综合服务区 位于矮洲岛创意农业基地的中部，面积约350亩，该区地势平坦，土地肥沃，适宜种植业的发展。重点发展优良种繁育及高效设施农业，探索优化高效种植模式，并大力建设沟、渠、路、排灌设施成网的生产基地。 4）湿地游乐及农庄休闲区 缩微世界农庄 位于矮洲岛创意农业基地的南部，该区有一天然鱼塘便于该做景观游乐，其余大多是荒坡、荒滩，面积约250亩，该区以“缩微世界农庄”项目为骨干，建
18、设生态旅游农业园和农业庄园，同时适当布置垂钓、水上运动、拓展、烧烤、露营等活动场地，形成山水园林观光休闲区，为现代大都市提供近郊生态旅游环境，创造独具特色，融农业科技、体育、娱乐于一体的观光休闲场所。 5）综合服务区 以入口为中心，面积60亩。该区集中建设矮洲岛创意农业基地的生活居住、商贸、旅馆服务设施和文化教育及科研服务机构。重点发展第三产业，同时发展与农产品加工相关的第二产业。 6）绿色长廊带 在综合服务区与农庄休闲区之间，沿湖建成一条长300米的绿色长廊带。该区域以鲜食果和观赏林为主，运用现代化栽培手段和“两高一优”栽培模式，发展质优的国内外名特、优、新林果品种。 3.4主要工程1）建筑
19、 主要建筑设计是以建设生态农业模式为需要。除了展示保持生态环境的生态农业生产模式外，还要起到推广科学、合理调整农业结构、增加经济收入及保持农业经济可持续发展的作用，因此项目的建筑设计尽量保持与该地农家风格相似的形式。旅游观光设施就地取材，可用木材、土砖、青瓦、稻草，和钢筋、水泥、机砖、结合安排，显示出农村田园古朴、清新风格，使之与自然融为一体。 蔬菜生产大棚采用钢架结构和砖混网结构式，明顶或单体式明顶、大棚内采用自然通风和强制通风相结合，设喷、滴灌系统、大棚明顶采用弧形，最大面积接受光照，有条件可设置太阳能装置，解决升温的所需的能源。 畜禽舍 鸡舍等均为竹木简易结构油毡顶。 猪舍为砖木结构，均
20、为一层平房，混凝土地面，青瓦屋顶。 加工房、库房 均为砖混结构一层平房，混凝土地面1300m2 生产技术服务用房600m2砖混二层结构。用于技术服务、科研。 2）道路设计 主要道路骨架为一人字形东西向穿过，各组团均有水泥铺就的次干道。 本项目将在各示范基地修建主要进入道路和次道路及停车点。 主道路采用水泥面路，6米宽，水泥路面宽4.5米，为主要运输进出路线。 次道路道路宽5m，水泥路面3米，联系各分区。便于组织人流、运输、观光。 支道路 支道路采用条石或卵石铺设，宽2m。用于步行到各点。 3）给排水 给水工程：分为生活用水和生产用水。生活用水均为井水。灌溉用水来自湖和水渠、沟。水质没有污染，可
21、供生产用水。 排水工程 排水工程设计：各区域就近与已有的水塘、水渠贯通，形成排水系统、近期采用雨污合流制、通过灌渠形成排水体系，雨水就近排入渠道或大湖。生活污水经粪池或沼气池处理后用于浇灌农田或排入排渠。 4.电力、电信 基地就近接入各用电场所，近期采用架空输送，远期采用地式输送。 示范基地电话可直接由郊区电信引入。 5.绿化 采用生态模式形成科学、合理的综合种植养殖形式，自然平衡生态链、显示生态农业美景。各地块的绿化安排应综合考虑、统一规划，形成丰富层次的观赏景观。主次道行道树种植有观赏性又有经济价值的树种。4投资估算项目投资估算表 单位：万元序号项目名称计算基础金额（万元）备注1绿色养殖区
22、250.00规划占地450亩1.1水果经济林150亩0.2万元/亩30.00每亩平均投资0.2万元1.2苗木园200亩0.5万元/亩100.00每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设1.3圈舍建设3000平方米0.04万元120.002蔬菜花卉区350.00规划占地400亩2.1有机大棚蔬菜150亩2万元/亩300.00每亩平均投资2万元2.2无公害蔬菜250亩0.2万元/亩50.00每亩平均投资0.2万元3高效农业种植区350亩0.3万元/亩105.00规划占地面积550亩；其中150亩为果林下4世界农庄景观区建筑面积1.5万平米3000.00规划占地250亩5综合服务区建筑面积3万平方米6
23、000.00规划占地面积60亩6基础设施建设园区道路1000.00含园区主干道及支路约10km9其它费用648.009.1设计费按投资费用1%计取110.009.2勘察费按同类工程估算30.009.3环境评估费按同类工程估算10.009.4建设工程规费按投资费用1.15%计取123.009.5建设单位管理费按投资费用0.05%计取55.009.6基本预备费按投资费用3%计取320.00合计总投资11353.005.投资节奏及营销策略本项目预计需6年建成，按照产品环境品牌观光产业化的基本模式来运行。第一阶段 2年左右首先恢复土地基础设施、建立种植档案，使土地恢复到有机农业的标准，寻找适合本项目发
24、展的种养殖品种，同时建立营销渠道、完善内部管理、理顺各种关系，通过特殊群体的定向推广建立本项目的口碑，形成消费潮流。创意农业园主要是以发展养殖、种植为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到土、特、精，尽量挖掘本土特色产品，同过种养殖方式的调整使之形成区域内的产地品牌，通过产地特色形成市场区隔提升产品价值，在养殖品种中，可引入市场销售情况较好人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应重点发展具有本土特色适合当地土壤气候条件的传统名品，或具有一定功能与观赏价值的产品。开发首年应适度控制规模，探索适合的产品，但同时应保证产品一定的丰富性和多样性，以确保各个季节均有产品面世，保持市场的供应的连续性，维护消
25、费者的忠诚度，建立产品的依赖性。建立精干的营销队伍，同过特定群体的直销、特供以及电子商务营销，建立初步的消费群体并形成消费依赖。次年，根据市场需求逐渐扩大规模，丰富产品，对部分产品适度深加工，同时注册产地商标，强化商品属性，同时扩展营销渠道，借助特供性成的口碑扩大市场占有。第二阶段 2年通过产品口碑以及有机农产品认证等手段提高本项目的知名度，以环境、生态、创意作为推广核心，引起广泛关注，吸引少部分先锋群体尝试体验，此阶段以扩大产品覆盖为主，着力打造产地品牌。扩大生产规模，随着林、果、花卉产品的面世，适度建设接待设施，推广产地消费以及农业采摘活动，同时同过大量的软宣传树立园区创意农业示范区的形象
26、，鼓励岛外农户以农家乐等形式建设接待设施，开展区域营销。 提升营销策划团队能力，建立旅游、地产、度假、体验营销渠道，逐渐整合资源，蓄力待发。第三阶段 2年投资建设主体观光项目，以观光农业促进项目提升，以生态环境、农产品生产、加工、消费以及农业体验等项目为核心打造武汉市首个农业综合体，以地产开发、服务营销全面提高项目的收益水平。全面提升宣传攻势，打造创意农业示范基地的形象，借助政府会议、领导考察、企业交流、会展推广等方式，以世界农庄作为主要旅游吸引物，开展度假体验旅游活动。在以上推广的同时吸收农户加盟，同过订单农业扩大供给能力，为产业转移打下基础。第四阶段在前几个阶段成熟的情况下，逐渐将种植养殖加工等项目移出岛外，与当地村民合作，形成联合体，由我方提供种苗、资金、技术支持、品牌授权等扶持周边农户形成主题板块，我方则专注于创意、组织、营销、扩张，以体验为核心重塑区域发展模式。
