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1、第四章 房地产开发用地获取,4.1 我国现行土地制度4.2 房地产开发用地的选择4.3 房地产开发用地的取得4.4 在建项目收购与项目公司入股4.5 开发建设中的农地征用4.6 房地产开发可接受的地价的测算,主要内容,45.1 我国现行土地制度,国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。土地使用权使用收益转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。,4.1.1 我国的土地使用政策,4.1.2 房地
2、产开发用地,开发用地的必备条件 国有用地根据中华人民共和国土地法和城市房地产管理法的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；城市用地 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。,4.1.2 房地产开发用地,开发用地的使用权根据我国房地产管理法的规定：对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。,4.2 房地产开发用地的选择,1.地段影响因素分析市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。自然条件：与
3、市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度,增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件,1、地段的影响因素：,2.地段选择的原则,选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的
4、郊区或新开发区）价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。,2.地段选择的原则,总揽全局选择投资地段 房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来
5、考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析，找出关键所在。,2.地段选择的原则,积极稳妥，敢冒地段风险 风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险，只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。,4.3 房地产开发用地的取得,方式按照城市房地产管理法的规定：获取土地使用权的基本方式有：土地划拨土地出让土地转让,4.3.1 土地划拨,土地划拨 土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地
6、交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿无限期划拨土地范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地,4.3.2 土地使用权出让,出让 指国家或其代表（省、市、县土地管理部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式 招标、拍卖、挂牌,5.3.2 土地使用权出让,出让金 土地使用权出让金的本质，是土地所有者（国家）凭借土地所有权取得的土地的经济利益。构成：一定年限内地租；土地使用权出让
7、前国家对土地的开发成本；征地拆迁补偿安置等费用。,1、招标出让,招标出让 在指定的期限内，符合条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某宗土地使用权，出让方根据一定的要求择优确定受让方的土地使用权出让方式。程序招标投标开标、评标和决标签约、领取土地使用证,实例,2、拍卖出让,拍卖 指政府或其代表，作为拍卖人在指定时间、地点、公开场合，组织符合条件，有意受让土地者竞投一定年期的土地使用权。拍卖主持人公布地块开发计划的细节及条件，竞投者用举手、举牌或口头报价的形式竞投报价，最后以“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种土地出让方式。,2、拍卖出让,拍卖程序前期准备工作拍卖出让文件编制发布拍卖公告
8、竞拍申请与资格审查拍卖会签约、领取土地使用证书,3、挂牌出让,挂牌 指市、县国土资源部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价格申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,3、挂牌出让,挂牌程序前期准备工作挂牌出让文件编制发布挂牌公告竞拍申请与资格审查公布挂牌信息报价挂牌截止现场竞价签约,实例,土地使用权出让合同一般都采用书面标准合同的形式，合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让方只能接受，必要时可以提出自己意见，作原合同的补充。,5.3.3 土地使用权转让,转让 拥有国有土地使用权的用地
9、者，通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。方式 买卖、合资、合作建房、交换、作价入股,土地使用权转让的原则,转让时，土地使用权合同和登记文件中所载的权利义务随之转移。土地使用权与地上建筑物所有权同时转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。,5.3.4 土地使用权收回和终止,一、土地使用权收回土地使用权届满公共利益收回土地违反土地使用权出让合同约定的司法机关强制收回的二、土地使用权终止土地消失土地被人抛弃,5.4 在建项目收购与项目公司入股,5.4.1 在建项目收购,在建项目收购是指通过在建工程转让的
10、方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负的各项义务的经济活动。,（1）在建项目收购的程序,在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：,在建项目初步调查。专业调查。专业意见发表。项目谈判。转让协议签订。项目过户手续办理并公告。,（2）在建项目收购注意事项,在建项目收购需要注意以下事项：,权属合法与完整性法律文书的完善性合作协议的合法性、合理性与执行情况工程进度与投资进度工程质量财务状况,5.4.2 项目公司入股,项目公司入股是指投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股、控股和全资收购三
11、种方式。如果项目公司的所有股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，会选择整体出售项目公司，由收购方（投资方）进行全资收购。如果项目公司的部分股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，一般会选择部分股权转让，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。,（1）项目公司入股的程序,项目入股的程序一般包括：,尽职调查。专业问题协商与解决。股权价值评估。入股谈判。入股协议签署。入股后续事项（包括公告）。,为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选择财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。,（2）项目公司入
12、股的优势,手续简单。费用节省。开发快捷。,（3）项目公司入股注意事项,房地产项目公司入股方式尽管有上述优势，但也存在不利之处，即债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。,5.5 开发建设中的农地征用,5.5.1 农地征用 宪法修正案草案将宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”这样修改，主要的考虑是：征收和征用既有共
13、同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。,农地征用的类型 为公共目的而进行的征用，如为国防、国家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农地征用；为非公共目的，即为满足城市土地市场一般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需求而进行的农地征用。,土地所有权发生转移,集体土地所有者,征用土地所有权,政府,补偿,转移土地所有权,开发企业,支付补偿,5.5.2 集体土地征用 原则：,（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则：在征用土地时，必须坚持“以要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土
14、地，合理利用每寸土地”的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。（2）保证国家建设用地原则：在征用土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。（3）妥善安置被征地单位和农民的原则：既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。,（4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、
15、提高土地经济效益的经济手段。（5）依法征地的原则：建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。,5.5.3开发建设中的农地征用补偿,（1）土地补偿费。国家征用集体所有的土地时直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。1.征用土地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。2.征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。,5.5.3开发建设中的农地征用补偿,（2）安置补助费。安置补助费是指国家征用农地时，为了妥善安排
16、被征地单位的生产和群众生活所支付安置补助费用，包括劳动力安置费和生活补助费。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。,开发建设中的农地征用补偿,（3）土地附着物。土地附着物是指经集体组织或农民个人投入形成的地上建筑物、构筑物或其他设施如房屋、树木、水井等。（4）青苗补偿费。青苗是指从播种以后到收获之前生长在耕地中的农作物。它与地上附着物一样属农民对土地的投资。,开发建设中的农地征用补偿,（5）临时建设用地补偿费。在临时使用的土地上，开发
17、企业不得修建永久性建筑物。使用期满，开发企业应当恢复土地的原状，及时归还。（6）税费。耕地占用税新菜地开发建设基金。征地管理费,5.6 房地产开发可接受地价的测算,房地产开发企业在参加土地招标或是土地拍卖前，特别要做好地价测算工作，房地产投资大，地价比例又非常高，高水平的地价测算是房地产投资成功的第一步。,政府出让土地使用权，事前会公布土地的概况及使用要求，如土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求等指标，这些指标都和地价有密切的关系。投资者既要遵守土地使用的限制规则，又要利用好一切没被限制的因素，构思出一个土地最佳的经营方案。,1、土地的用途。土地商业用途时地价
18、最高。2、土地的容积率。容积率决定可建面积，土地价格也随之不同。,5.6.1影响地价的两大因素：,5.6.2用对比法推算,地价有关的概念：地价（单价）/亩，公顷，平方英尺楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积,地价测算公式 由：楼价=土地成本与利息费用+工程成本与利息费用+各种税金+目标利润可设单位面积土地价格为X，则有：土地成本与利息费用=（X+X*N*i）/A（A为容积率，N为地价贷款使用期限，i为利率）则地价为：,注：该公式中工程成本与利息费用、各种税金
19、、目标利润均为单位建筑面积的相关费用。X也为单位土地面积地价。,如不考虑单位成本，而是各项总成本。则公式为：,注：此处楼价为所有建筑面积的销售总收入。X为总地价。,基础数据指所建楼宇的预期楼价和楼宇建造成本。,推算所需基础数据,参考条件相似的楼宇实际成交价格,参考条件相似的楼宇工程决算结果,关键点：找到相当数量的条件相似的楼宇。,推算需考虑的因素：1、预售的时间（投资总额25%以上，高层约为一年以上，多层约为半年以上）2、期间可能发生的物价上涨、利率变动、政策变化等3、房地产市场的发展变动4、相似楼宇的成交价格与结算价格的调整,上述测算法是静态方式，开必企业也可设定土地出让的时间为基准时间，以
20、动态方式测算。,某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为75。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为30%。（1）用静态方法测算开发商可接受地价（2）用折现法测算开发商可接受的地价,作业：,谢谢！,
