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1、,建水县房地产市场调查报告,谨呈：云锡房地产开发有限公司,2012年5月8日,本次汇报：通过对建水市场的扫雷式调查，以及对宏观政策的解读分析，对建水县房地产市场导向作出解读与初步研究；针对建水在售以及待售项目作出侧重性的研究。,城市 概况,建水县位于云南省南部，红河中游北岸，中国历史文化名城和中国重点风景名胜区，素有“文献名邦”、“滇南邹鲁”之称。,建水面积3789平方公里，居住着汉、彝、回、哈尼、傣、苗等民族，总人口51万 距省城昆明220公里，距边境口岸河口250公里，距蒙自飞机场80公里，是省城通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心 历史悠久 文物荟萃 气候温和 农业发达 矿产资
2、源丰富 工业初 成体系,新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县 个开蒙滇南核心城市的中心城市滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市 红河州农业产业化中心云南通往东盟国际大通道上的经贸物流节点 国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地,建水县城临安镇 总面积约358平方公里 下辖9个社区居委会、19个村委会 总人口142916人，其中：非农业人口52371人，占总人口的37%，农业人口90545人，占总人口的63%（04年数据）,城市发展目标：,数据来源：县政府网站,2007年至2010年建水房价走势图,2010年现售楼盘均价在2800元/，最低价格为富康名邸的特价房为1980元/，最高价格为高层价格为
3、3700元/。别墅价格最高为广慈湖畔6900元/。,2009年县属建筑业实现总产值3.32亿元，房屋建筑施工面积达32.35万平方米，房屋建筑竣工面积14.34万平方米。,2011年就已突破3000元/，并最高成交价达到3700元/,建水宏观市场简析,趋势指标1：GDP,建水2006年2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况,与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%
4、的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。,区域在城市中的地位及发展趋势,趋势指标1：GDP,建水2006年2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况,与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供
5、了有效支撑。,区域在城市中的地位及发展趋势,趋势指标1：GDP,建水2006年2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况,与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。,区域在城市中的地位及发展趋势,趋势指标2：社会消费品零售总额,建水社会消费品零售总额增长迅
6、速,从2005年2009年，建水社会消费品零售总额增长迅猛，可以看出建水居民消费明显逐年升温，地产销售将从中受益。,趋势指标3：产业结构,建水产业发展以第三产业为主导,建水产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年增强；“三、二、一”的产业结构表明建水产业结构逐渐优化，消费能力增强，当地地产购买能力增强。,趋势指标4、5,随着建水城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求,人口数量变化,城市化率,“十一五”目标：2010年，城市化水平达到37%以上；2020年，城市化水平达到50%。2010年，建水中心城市城区人口超过10万人；2020年，建水中心城市基本形成能容
7、纳15万以上人口的城市规模。,伴随着建水进一步城市化，逐年提高的人口必将成为住宅消费的主要目标客户群。,土地政策分析,税收政策分析,土地供应：在加大土地供应等系列政策的带动下，土地出让面积同比有所增加。土地价格：随着监管层严控房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011 年将面临更大的资金压力。地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地价或再创新高。,房地产开发竣工销售环节税收包括：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、印花税。房产税：处于试点阶段，短期内不会落实到云南。,新政影响,金融政策分析,开发商影响,限贷令：新一轮的调控贷款政策要求商
8、业贷款和住房公积金个人贷款二套房首付贷款比例都不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而三套房则全面停贷。客户群：首次置业群体不受限贷令和限购令影响，高端置业群体已拥有2套以上住房，全部被驱逐出市场，再次改善客户可以通过出售持有物业获取再次改善资格，而首次改善客户是直接受到影响的群体。,资金：货币政策、信贷政策、限购令及预售许可审批制度的变化，将极大影响回款速度，企业对自筹资金的依赖程度显著增加。应对：1、适度让利或提供优惠措施，争取刚性需求的首置客户；2、通过新增的垫付首付款等手段，吸引有条件的改善性置业需求；3、加快出货节奏，以防市场供应扎堆导致项目滞销。,宏观政策解析,201
9、0调控年2010年为遏制房价过快上涨的态势，国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策，经济手段与行政措施并举，目标是从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位的调控。2011执行年2011 年1 月，国务院办公厅即发出1 号文件调控房地产市场，该政策是2010 年调控政策的升级和深化，其关键内容可以概括为“限购”、“限贷”、“保障房”、“房产税”，重点在于打击投资投机性购房群体，直接作用于中高端住宅市场，形成了强大的压迫力。,“国8条”对市场各群体的影响分析,建水区域市场分析,建水县城规模有限，暂未形成显著的区域价格差异。伴随城市发展，区域特征和价值差异将逐步强化，进而实现
10、区域档次的划分。,稳定区域,市政中心,旅游地产空间延伸带,结合建水的周边地势地貌以及城市发展规划，我们认为未来，建水房地产市场可以划分为如下4个区域：旧改区域：即目前的城市中心区，该区域住宅在售楼盘均价约3400元/平米，运作项目以综合体为主，存在大量商业供应，预期伴随旧改的启动，商业项目大量涌现，是未来变化最大的区域；市政中心区域：北部发展区是未来县级行政区域所在，也是建水目前最大的潜在发展区域，未来将形成良好的硬件配套和区域环境，成为城市的重点中心区域。稳定区域：即现在的西片区的主体部分，属于近几年开发的重点部分，随着区域住宅体系的建立，将处于相对稳定状态；延伸区域：即城市东南部，以泸江河
11、沿岸为代表，随着城市的进一步发展，可能发展以休闲旅游业为主的外向型地产；,旧改区域,城市区域分析,北片区,旅游空间延展带,西片区,古城区,东片区,泸江河沿岸山水田园休闲带。,西部将建设成为高档园林住宅区和泸江河沿岸山水田园休闲带。,北部将以行政 和办公区为主,建水传统核心区域，目前受到发展空间限制商业居多，即将建设成为古城风貌区,东部物流加工区,区域地位分析,市场上在售或待售楼盘已多达约18个，住宅体量约超过100万，商业将推出体量约22万。诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、抢占和引发市场的观望情绪以及适当饱和。,区域分布：建水在售商品房项目主要分布在主城区、西部规划发展区及北部片区；物
12、业形态：主城区商业为主，其余区域以住宅主导；建筑形态：主题商业街、集中商业体、小高层、高层、多层不断涌现；价格特征：建水市场价格差别较大，普通住宅售价在2380-4480元/之间，别墅售价在5000-6900元/之间，商业售价在8000-49600元/之间；主力面积区间：80-140，以两房、三房为主。,建水竞争楼盘解析,重点个案分析NO.1,目前剩余较多的户型：127、166、顶跃200多目前优惠方式：三种方案客户进行选择，1、4万元起 超低首付；2、买房赠送装修基金；3、买房送车。（三种策略都采取对客户打的模糊策略，实际上是已贷款分期来分担的形式进行，效果并不太理想）,万意新景,住宅类,项
13、目解析：位于本项目旁边，对于本项目具有一定的价格参考性，但此楼盘品质较差，小区内基本无绿化带、景观的存在，小区内部品质较差。据了解，因楼盘绿化率低的问题，当地多数中高层次人裙对此楼盘比较排斥，购买意向低。,佳湖逸景,目前优惠方式：一次性付款：优惠5%银行按揭：4%该项目各户型总价均在40万左右，成交单价属于中高档次。,重点个案分析NO.2,广慈湖畔,目前销售点评：目前楼盘A地块剩余房源不多，其中包括：104（户型不规整）、120和140（逛角高层顶层）、联排别墅300多（独栋已售罄）目前优惠方式：一次性付款1%优惠,重点个案分析NO.3,推广点评：该楼盘营销推广画面在当地市场中属于中高端调性，
14、画面设计以及营销中心装修在项目推出当年属于高端。项目在当地口碑较好，在当地人心目中属于较高端楼盘。,推广画面,广慈湖壹号,项目物业类型：多层、小高层、高层、别墅项目户型区间：54270（总计17个户型）目前优惠方式：项目蓄水期间总计卖认筹卡500张，后期交1万升级VIP卡，并享受开盘1万抵2万的优惠活动。项目100以上户型开盘可参与零首付活动，首付款由开发商垫付，客户在成交后，一年内返还开发商。,重点个案分析NO.4,推广点评：该楼盘营销推广画面以及推广渠道、覆盖量，在当地市场中走高调路线，画面设计较为精美，营销中心装修豪华，塑造出了楼盘的高端素质。前期推广与蓄水时间较长，在当地人心目中，有一
15、定的市场竞争力。,推广画面,盛世临安,项目物业类型：多层、小高层项目户型区间：80140（总计17个户型）目前优惠方式：暂无楼盘占位：楼盘属于云冶集团企业性质开发，大部分面向企业内部员工销售，内部成交价格较低；但楼盘打造方面理念较高端，景观塑造优美。,重点个案分析NO.5,商业类,金临安商业广场,项目物业类型：三层商业（主题商业街）项目户型区间：20600（铺面划分）项目亮点：首付只需30%，公摊零计价，最大优惠20%目前优惠方式：蓄水期间推出认筹卡，500元/张享受开盘当天2%优惠；开盘当天购房享受5%的优惠；,重点个案分析NO.1,开盘工地情况,开盘选房当天，较为火爆，截止下午楼盘成交率达
16、到约50%；因楼盘进深较大，临街面较小，昭示面较小，楼盘商业规划不科学，后期可能面临内部商业难以成功运营的状态；,朝阳楼外 小桂湖,重点个案分析NO.2,露天流水式水晶沙盘、180度环幕、园林式营销中心、全木质地板打造,营销中心装修奢华,鸿榆 新天地,重点个案分析NO.3,项目定位为建水一站式综合购物街区，以引领建水商业发展、提升城市商业水平。在业态设置方面，计划引入世界500强超市为主力店，将项目打造成为建水的现代购物代表，建成后的的鸿榆新天地将为建水市民提供一个集零售、餐饮、休闲、娱乐、配套服务等功能于一体的都市商业中心。2012年4月27日 项目营销中心开放,表1：竞争较小楼盘分析,从宏观市场来看，建水房地产市场近几年发展速度较快，但因为当地房地产市场起步较晚，市场整体价格涨幅不高，目前新推项目价格在3000元/平米左右；为了进一步巩固前期房地产调控效果，新政出台，将会抑制外地投资客户对市场的介入；未来建水房地产市场将会逐步走向成熟，项目所在的西片区将是重点发展区域，且竞争会过于激烈，需要考量的重点问题是建水城市人口对新城发展的支撑力度；建水商业项目放量巨大，城市商业进入转型期，主题商业项目打造理念都较为高端，吸引投资为主，给城市带来了巨大的发展潜力。,建水市场调查小结,2023/1/4,
