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1、,2019年11月,新政下楼市状况及置业投资策略,2019年11月新政下楼市状况及置业投资策略,一、楼市新政影响评估二、广州楼市特点三、置业投资策略思考,本次演讲内容,一、楼市新政影响评估本次演讲内容,一、楼市新政影响评估,楼市调控政策 新政带来阶段性影响 楼市趋势依旧,一、楼市新政影响评估 楼市调控政策,楼市调控政策影响评估,问题：调控政策是否形成楼市拐点？,楼市调控政策影响评估问题：,楼市调控政策,今年的三轮调控1月11日“国十一条”（促进房地产健康平稳发展）加快保障、增加供应、抑制投资、市场监管、地方问责等4月17日“国十条”：（坚决遏制房价过快上涨)地方考核问责、差别化房贷政策、增加供
2、应、加快保障建设、市场监管9月29日“有关部委遏制房价过快上涨措施”：第三套停贷、部分城市限购、加大供应、市场监管等,楼市调控政策今年的三轮调控,解读楼市调控政策,楼市调控是经济结构调整的重要方面。经济发展过热，楼市调控首当其冲，过冷则成刺激重要行业市场问题还是民生问题。房价上升引发普通居住问题日益突出，成为政治问题保障制度完善之前，政府会强力控制楼价过快上涨。经济发展带来的各种需求远远超过供应增长的速度，政府还会采取措施抑制楼价过快增长，如动用物业税（房产税）、乃至直接干预,解读楼市调控政策 楼市调控是经济结构调整的重要方面。经济发展,房改房销售限制取消18号文第一次明确房地产支柱产业,“国
3、十五条”，首次提出90/70政策；五年内转手房产须征营业税,“9.27”政策：二套房贷首付提高，贷款利率提高,“国八条”，调控启幕两年内转手房产征营业税,2019年,2019年,2019年,2019年,“10.22”政策：下调契税、首套房贷优惠；二手房减免增值税、营业税；支持房企合理融资,2019年,“8.31”大限：所有经营性土地出让一律采用招拍挂方式,2019年,2009年,“11条”：提高二套首付、增加有效供应、住房保障、抑投资“国十条”：收紧二套房贷政策，坚决遏制楼价过快上涨 9.29第三套房停贷、限外及限购,调控是否改变趋势：阶段性影响,楼市平缓向上，政策调控增多,楼市升幅变大，政策
4、调整力度不断加强,楼市跌，经济差，政策刺激,压楼价，抓保障，增供应,2019年,供不应求比较突出,低水平的供求平衡,供不应求,供求平衡开始变化,供不应求开始显现,继续实行宽松货币政策,房改房销售限制取消“国十五条”，首次提出90/70政策；五年,房地产市场增长趋势是否改变？,宏观经济高速成长的趋势没有改变 城市化进程加快，人口红利持续带来庞大需求 城市建设提速，城市处于价值快速提升周期经济转型中房地产业的实际地位依然重要社会财富和居民收入增长，城市购买力越来越强投资渠道匮乏，资金要找出路，特别是通胀时代,结论：楼市发展趋势依旧，远没到“拐点”时候,房地产市场增长趋势是否改变？宏观经济高速成长的
5、趋势没有改变结,二、广州楼市特点,楼市进入快速成长期 供求关系不均衡 价格水平：洼地,二、广州楼市特点 楼市进入快速成长期,广州楼市现状,问题：广州楼市目前什么特征？还有向上发展空间？,广州楼市现状问题：,特点一：广州楼市进入快速成长期,从2019年开始，广州楼市发力，价格快速上升，交易量有所波动，特别是2019年以来，楼价上升幅度加快，中心区特别明显,数据源：广州市国土房管局,2000年-2019年5月广州新增住宅交易量、均价,特点一：广州楼市进入快速成长期从2019年开始，广州楼市发力,原因分析,广州经济增长一直保持较快速度，2019年至2009年年均增长近14%，2009年超过九千亿，在
6、全国稳居总量第三，预计2019年过万亿元,数据源：广州市统计局,广州城市建设提速，进入城市价值快速提升期。亚运会给广州带来新一轮城市建设的高潮,广州居民收入水平不断提高，城镇居民人均可支配收入六年间增长84%，在同类城市中排第三，大大增强了居民的购买力。藏富于民。,广州供求关系不均衡，需求过于庞大。,原因分析广州经济增长一直保持较快速度，2019年至2009年,特点二：供求关系不均衡,数据源：广州国土房管局,广州近年居住需求旺盛而稳定，除了2019年暂时低水平均衡，其余年份都是供应短缺，市场消化力和吸纳力强劲,2019-2019年9月广州新增供应与需求及市场吸纳情况,特点二：供求关系不均衡 数
7、据源：广州国土房管局年份2019,区域供求不均衡,老城区与核心区的新增供应少，目前供应都集中在外围区域,目前广州新增供应的区域分布情况,数据源：广州国土房管局（含十区二县）,数据源：合富辉煌市场研究部监测,区域供求不均衡时间可售货量可售面积至2019年11月16日约,特点三：价值洼地,数据源：各地官方网站,目前广州平均楼价仅相当北京的70%，上海和深圳的60%，但楼盘品质、档次并无太大差异，其置业投资价值突显,2019年4-9月广州、上海、北京、深圳网签均价（元/平方米）,特点三：价值洼地数据源：各地官方网站目前广州平均楼价仅相当北,价值洼地,2019年近期四大一线城市的最高端楼盘的成交价格情
8、况,广州,上海,深圳,北京,价值洼地所在区域项目名均价（元/平方米）朝阳盘古大观9894,广州楼市现状,结论：广州楼市的快速上升期不会即可结束，但走势会留有政策印记,广州楼市现状结论：,三、置业投资策略,目前是否介入时机？买什么样的物业 关注热点 风险把控,三、置业投资策略 目前是否介入时机？,目前是不是房地产投资介入时期？,经验证明，宏调暂时遏制住过快上升的楼价，需求暂被压制住，有些楼盘阶段性出现打折促销，反而形成了比较好的买点，策略是买入买不买楼对于个人是能力、也是信心问题。我们可以自问几个问题：经济是否快速增长？城市建设和价值是否提升？居民收入水平是否提高？货币环境是否宽松？供求矛盾是否
9、存在？,目前是不是房地产投资介入时期？经验证明，宏调暂时遏制住过快上,置业投资策略,什么稀缺？保值？升值最大？首选城区以及中央商务区的高端、优质物业和户型：要点：地段优良、交通优越、配套齐全、资源丰富、供应少、商业繁荣（核心价值、保值、升值、租值、转手占据优势）重点关注城市规划利好，目前价格尚低的新区板块 关注城市发展热点，跟着城市规划和发展来投资,置业投资策略什么稀缺？保值？升值最大？,关注热点：城市发展助推房地产,广州“三旧改造”给楼市带来新机遇。如旧城改造面积54平方米公里，涉及60万人口，1050万平方米建筑面积，资金超1000亿元，将大大提升城市价值，老城区优质物业和商业受益明显。旧
10、村改造和旧厂房改造同样如此。,关注热点：城市发展助推房地产广州“三旧改造”给楼市带来新机遇,关注热点：城市发展助推房地产,白鹅潭经济圈：广州市政府定位35平方公里的白鹅潭地区为“广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城”，将投资千亿，建辐射珠三角、有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心，老城区各类地产迎来大发展机遇。,关注热点：城市发展助推房地产 白鹅潭经济圈：广州市政府定位3,关注热点：城市发展助推房地产,珠三角一体化与广佛同城。珠三角一体化发展为国家发展战略，珠三角到2020年，地区GDP比2019年增长约2倍，达到72500亿元，赶上韩国；人均GDP达13
11、5000元（约19400美元），超过台湾，成为高收入国家和地区，率先基本实现现代化，形成一小时经济圈，商业地产迎来新的发展机遇。广佛同城是珠三角一体化的突破口，目前进入实质性融合、资源共享阶段，将给城市和楼市带来深远影响。,关注热点：城市发展助推房地产珠三角一体化与广佛同城。珠三角一,关注热点：城市发展助推房地产,轨道交通网络大大提升城市价值和不动产价值。广州地铁亚运前共8条线、222公里开通运营，日均客运量400万人次。到2019年，地铁规模和里程扩大一倍，将达470公里。2020年再建成覆盖全市12个区（县级市）的15条线路，超过600公里里程，向世界先进城市看齐。地铁是房地产的加速器，重
12、点关注地铁上盖物业。高铁给粤、湘、鄂三省以及广州、武汉、长沙三城市空前的融合，新的人流、物流、资金流及商业机会将给区域经济和商业增添活力，预计2030年将会有1亿多人次乘用高铁，会极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣。,2019年广州城区轨道交通版图,关注热点：城市发展助推房地产轨道交通网络大大提升城市价值和不,风险把控,坚持价值投资。挖掘物业的地段价值、交通、户型特点、资源、租值、所在商圈、区域规划前景，考察物业的品牌、质素、楼盘配套和周边环境等 忌讳短线炒作，把控风险。注意自己的资金流，如果过分地运用银行杠杆，短期风险可能比较大 中长期持有收益更大。广州不动产价值的提升趋势明显，处于长期上涨的通道，持有时间越长，收益越高，持有时间过短，收益率反而未必理想,风险把控 坚持价值投资。挖掘物业的地段价值、交通、户型特点、,谢谢大家！,谢谢大家！,
