上海青浦某地产国际山庄别墅市调报告(1).docx

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1、精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料海青浦绿地国际山庄别墅市调报告一、2005上半年别墅市场综述1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成2005年上半年上海新开别墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府对于高档别墅批建控制力度非常大。但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热

2、度不减，从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低，但由于项目已经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市场供求关系已经发生逆转，供大于求的局面已经形成。整个上半年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。2、别墅市场观望气氛较浓随着宏观调控得进一步深入，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征30-60的的土地增值税政策以来，购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅供应量并不稀缺的市场情况下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户出

3、现有选择的观望心态也在情理之中。别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。同时，不少开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自降身价破坏形象，这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。3、别墅

4、市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落从近期别墅市场的总体销售情况来看，2005年第一季度的上海别墅市场延续了2004年的第四季度火爆的销售态势，别墅价格一路走高。随着2005年三月份一系列宏观调控政策的出台，尤其是悄然执行的上海花园住宅转让征收30-60的土地增值税，使得投机需求受到严厉的打击，投资成本高涨，市场观望气氛日趋浓厚，成交量迅速萎缩，成交价格在高位运行一段时间之后近期出现小幅下调趋势。二、近期别墅市场成交状况分析1、别墅指数综合分析月份2002年12月2003年2月2003年4月2003年6月2003年8月2003年10月2003年12月2004年2月指数205920832149

5、21972240227923102351月份2004年4月2004年6月2004年8月2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月2005年6月指数24232470253226042656268027012682从上面的图表可以看出，自从2002年底以来，别墅指数一路攀升，到04年低为止，别墅指数上升了将近600点左右。进入05年后，自上半年一系列宏观调控政策颁布实施后，市场观望气氛更加浓厚，成交量迅速萎缩，从05年第一季度来看，涨幅已经有所回落，特别是从6月份的数据来看， 2682点比上期4月指数下降19点，基本回到了今年2月份的位置，别墅指数首次出现下降。价格指数下降主要是

6、由于3月份出台一系列的楼市组合拳以来，供求关系发生逆转，观望心理严重，成交数量迅速萎缩，价格也呈现出小幅下调的趋势。根据中房指数系统上海别墅办公室的监测显示5、6月份上海独立别墅成交量分别为118套、147套，两月合计仅相当于3月份成交量的78，四月份成交量的95。2、8月份上海别墅市场成交状况综述05年近期独栋成交套数增幅6月14724.6%7月69-53.1%8月11770%8月份全市别墅共成交230套，其中独栋别墅117套。可以看出，自从6月以来，别墅市场的成交量在总体上还是呈现出萎缩的状态。将8月份与6、7月份相比，独立别墅的成交量落差比较大，相比6月份来说成交量缩减了20%左右，而相

7、对于7月份来说却又回升了70%，可见在宏观政策出台后的一个月内，7月的成交量直接受到打压，而在8月份个别楼盘采取相应的措施后，销售状况略有改善。联排别墅面临的形势则更为严峻，和上月相反，联排别墅的销售套数急剧下跌，跌幅达55%，半月来的销售套数仅27套，除了合生城邦半月销售6套外，其余项目均只有1-2套的销售业绩。联排别墅的销售面积比前期只下跌了7个百分点，上市销售成交的联排别墅的面积大多集中在200平方米左右。纵观后市，联排别墅的投资价值大大缩水，自住购房者在今后相当一段时期里都会持币观望，对产品的选择更加理性。三、竞争区域楼盘分析1、青浦区域区域板块案名地址建筑形态目前价格（元/ m2）历

8、史最高价（元/ m2）上网套数可售套数7月成交8月成交青浦赵巷恒联名人世家赵巷镇置发路68弄独立1325416800602147西郊古北国际别墅赵巷镇业辉路600弄独立1570016000862211中海翡翠湖岸赵巷镇业辉路88弄独立1200015500883743徐泾大豪山林徐泾西路188弄独立129751700043903银涛高尔夫沪青平公路2222号独立10686180009100西郊美林馆高泾路689弄独立、双拼76591050070/西郊大公馆徐泾东路333号独立1300016500693921高富丽源沪青平公路1505号双拼、三拼1389714000421701长堤花园沪青平公路2

9、056号独立13765180001001211圣堡联民路99弄独立159662000026700九溪十八岛高泾路399弄独立82852000070/丽都别墅高泾路428弄独立12385170005101西郊紫郡高泾路258弄独立135001500057811朱家角绿洲江南园朱家角大淀湖畔独立2340325000161100太阳别墅沈太路2588号独立908214000261400盈湖三岛青浦胜利路500号独立、联体927312000131000佳邸别墅青浦盈港路1555独立8000110009600l 价格分析【分析】青浦作为上海别墅的一个重要集中区域，主要分为赵巷、徐泾和朱家角三大板块。从区

10、域划分来看，赵巷板块的价格为区域最高，徐泾板块则最低。从上图我们可以清晰的看出，受宏观调控影响，几乎所有楼盘都采取了降价或变向降价策略。目前各楼盘的成交价格与其最高价格相比都有3000-6000元/平方米的降低，而像九溪十八岛这样的尾盘，价格更是下降了将近12000元/平方米，实属惊人。l 成交情况分析【分析】从7、8两月的成交情况来看，与本案同属赵巷的名人世家，7月成交4套，8月成交7套，两月成交量皆高居榜首，其次中海翡翠湖岸名列第二，7月成交4套，8月成交三套。而其他楼盘成交量都徘徊在一套甚至0成交的尴尬局面。由此可以看出青浦板块的别墅成交量仍然以赵巷区域为最。徐泾板块楼盘的成交情况虽然没

11、赵巷板快的好，但是其8月份成交状况要略好于7月份。而朱家角板块的楼盘继7、8两月都没有成交记录。在后续章节中将对青浦区域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸进行重点分析。2、松江区域区域板块案名地址建筑形态目前价格（元/ m2）历史最高价（元/ m2）上网套数可售套数7月成交8月成交松江佘山佘山高尔夫别墅佘山镇林荫路1999弄独立24024300004723112佘山月湖山庄林荫大道1888弄独立142522980017710天马花苑赵昆公路3928弄独立154682200011100天安别墅嘉松南路3888弄独立127821700019500松江新城复地翠堤苑文翔路3688弄独立、联排叠加独

12、立11000联排470011000（独栋）7000（联排）1489602华亭雅居松江区玉贤路99弄独立91601300080622浪琴水岸文诚路2159弄联体、双拼叠加6068750021280114复地香堤苑三新北路1755弄联排、叠加59646000410500原野花园文诚路1777弄双拼、联排叠加727885001729732泗泾佘山银湖别墅泗陈公路2888弄独立14480170001423510宝石别墅古楼公路1269弄独立108221300015001圣塔路斯古楼公路1198弄独立1563916000111010云顶别墅泗陈公路388弄独立875311000281300九亭上海公馆涞

13、坊路1199弄独立、联体叠加10608123001254100夏州花园松公路1801号独立1302916000272100九洲大唐花园沪松公路1789弄独立、联体13000160007100上游会舍沪亭南路299号独立118771500013410730松江新桥绿洲比华利花园明华路366号独立2200030000743301同润加州新桥镇新南路501弄联体、叠加1100011000622312云间水庄春莘路200弄独立1188717600362200明月清泉新站路518弄双拼、叠加66309050663023家天下别墅松江车新公路2号独立、双拼108841700082300华庭艺墅松江新南路1

14、088弄叠加、联体6661900060300世袭领地莘松路1111号独立1067925000402600雅仕轩莘松路1155弄联体647681001425812l 价格分析【分析】松江别墅区主要分为九亭、泗泾、新桥、佘山和新城五个板块，其中佘山板块因其得天独厚的自然资源优势位于松江乃至上海别墅板块的翘楚，无论从产品或是从价格上都位居顶端。而新桥和泗泾板块经过长期的发展和积累，已经相对成熟，高档别墅聚集区的板块概念也已确立，而九亭和松江新城板块则有不少别墅楼盘是混合型别墅社区，周边更有众多公寓楼盘林立其间，区域档次相对较低。从上图我们可以看出，整个松江别墅市场目前成交价格与原来最高价相比平均每平

15、方米有2000-5000元的降低，而个别楼盘价格更是大幅缩水。例如绿洲比华利这种经典老盘的目前成交价格相对前阶段最高价格下降了8000元/平方米左右，佘山月湖山庄的目前成交价格也已降至14000元/平方米。l 成交状况分析【分析】从上图可以看出，大部分松江地区的别墅楼近期销售情况都不尽如人意，不少楼盘7、8月份都没有成交记录。浪琴水岸在7月份仅成交一套房源，但到了8月份成交了14套，为区域最高。而佘山高尔夫别墅在7月份售出11套后，8月销售状况急剧下滑，仅售出两套。从总体情况来看，松江地区别墅供应量充足，客户选择面较大，但在目前的市场情况下，大部分楼盘销售状况不好、难以在短时期内有所改变也是不

16、争的事实。3、闵行区域（华漕板块）区域板块案名地址建筑形态网上成交价（元/ m2）历史最高价（元/ m2）上网套数可售套数7月成交8月成交闵行华漕兰乔圣菲金辉路333号独立20000260001062111上海年华保乐路358号独立1405924000463010西郊庄园金丰路588号独立3084455000351210沪闵路板块长岛别墅昆阳北路3558号独立896818000431800圣特丽墅贵都路366弄独立、联排独立16000联排9000独立17000联排9000814002银都名墅银都路759弄独立、联排独立11772联排9603独立12500联排11000961111维纳阳光北松公

17、路838弄独立、联排独立8000联排7000独立9000联排750022311510圣得恒业花园都市路2099弄独立、联排16027独立22000联排12000114300合生城邦金平路555弄独立、联排独立10000联排8621独立14500联排9200716651431金榜星墅沪闵路3131弄联排5278720016100天籁向阳路1683号独立、双拼1200017000182900l 价格分析【分析】闵行地区的别墅主要分为华漕板块和沪闵路板块，两者都是本案所在区域的直接竞争板块，目前华漕板块在售别墅楼盘三个，从价格上来看，无疑是“西郊庄园”的价格最高，目前单价约在30000万左右，这一价

18、格与其最高时价格相比有了很大幅度的下降。而沪闵路板块的别墅楼盘多是独立和联排别墅混合型社区，从目前的价格来看，独立别墅价格与最高时相比约有1000元/平方米的下降，而联排别墅价格下调幅度在500元/平方米左右。l 成交状况分析【分析】从上图可以看出，华漕板块三个在售别墅楼盘7、8月份销售情况都不尽如人意，虽然三个楼盘在7月份都各有一套成交记录，但到了8月份，除兰乔圣菲外，其它两个楼盘都没有成交记录。而位于壶闵路板块的合生城邦与银都名墅8月份的销售状况要明显好于7月（注：合生城邦含有公寓住宅）。纵观后市，华漕板块周边配套及交通设施尚不齐全，客户对于在此地购买别墅仍有着较大的抗性，目前缓慢滞销的局

19、面短时期内不会得到改变。而沪闵路板块供应量相对较大，但销售速度不会有太大变化。四、近期成交排名前列楼盘分析受宏观调控影响，全市各别墅项目成交都不理想，但是下面几个项目却走出逆世行情，通过分析不难看出，近期所有销售转好的别墅项目都同时采用了两个方法：1、优惠的价格 2、加大广告推广力度。下表所列出的是近期成交状况较好的楼盘详细成交资料：名称区域58月销售情况单价总价分月销售情况推广费用（推算）面积(m2)套数成交金额（万元）(元/平方米)万元/套5月6月7月8月5月前5月后恒联名人世家青浦51701168521325462300471%4%中海翡翠湖岸青浦51101471511399451434

20、4315%25%银都名墅闵行5094185899115803283311112%2%合生城邦闵行153998715399100001773012143118%3%浪琴水岸松江30202016285392825011415%4%佘山高尔夫别墅松江92881522313240241488111121%12%海德花园宝山306413289194332228月开盘133%独立别墅中成交排第一的是位于宝山区的新开盘项目“海德花园”，自8月2日开盘后全月成交13套；成交量排在第二和第三位的分别是闵行的“银都名墅”和青浦区的“恒联名人世家”，8月份分别成交了11套和7套。在目前整体别墅市场不景气的状况下，以

21、上项目都采取了加大广告投入的方法来争取更多的市场份额，推广费用从以前的1%-2%提高到3%左右。提高的部分主要是加大了户外看板和罗马旗的投入，平面媒体的投放以及邮政、电信投递也有所增加，这使得这些项目的比其他项目有较大的优势。名人世家 地理位置：沪青平高速公路（上海赵巷国际别墅区）发 展 商：上海恒舜置业有限公司建设指标：总建筑面积约71600平方米，占地430亩，容积率0.25。开工日期：2004.07.16开盘日期：2004.09.18交房日期：2005.12总 户 数：160户销售指标：共分二期开发，由160栋独立别墅组成。一期推出38栋。销售情况：一期售完，目前在售二期均 价：1350

22、0元/平方米历史最高价：16800元/平方米主力面积：355-594平方米房型分布：一期所有延湖别墅的建筑面积基本在500-650平方米之间（销售面积在380-500平方米之间），共有15套，其中有一套为建筑面积888平方米（销售面积为635平方米）的独栋别墅。其余部分为建筑面积450-550平方米的独栋别墅。物业管理：4.5元/平方米/月销售走势分析：【分析】从上图可以看出，在宏观调控政策出台后，该楼盘受到较大的影响冲击，5、6月份均没有成交记录。而到了7月份，该楼盘加大了广告推广力度，采取了一系列优惠措施，这一招立竿见影，在7月份名人世家的销售状况终于回暖，当月成交4套，而到了8月份更是成

23、交了7套，并且该月成交套数排名当月全市独立别墅成交排名第三位。总体来看，由于名人世家的定位较高，广告推广力度较大，后市还是为人所看好。主要媒体通路（6-8月）： 虹桥路沿线竖立灯箱广告 沪闵高架广告牌 高架沿线布点 上海楼市 新闻晨报 邮政夹页 信用卡对帐单 中银、交行金卡用户 月底 东方航空 房地网站广告 电台 港汇广场举行小型展览会中海翡翠湖岸 地理位置：青浦沪青平高速佘山赵巷口发 展 商：上海中海房地产有限公司建设指标：总建筑面积约80000平方米，占地600多亩，容积率0.23。开工日期：2004.3.25开盘日期：2004.10.04交房日期：2005.8总 户 数：218户销售指标

24、：共分二期开发，由218栋独立别墅组成。一期为131栋。价 格：11000-12000元/平方米历史最高价：15500元/平方米主力面积：330-580平方米房型分布：一期所有延湖别墅为570多平方米的独栋别墅，共有16套。其余部分为330-360平方米的独栋别墅。物业管理：6.35元/平方米/月销售走势分析：【分析】从上图可以看出，中海翡翠湖岸近四个月来的销售比较平稳，基本每月成交都在3-4套左右。目前该楼盘的广告推广力度也比较大，在区域周边竖有多个高炮吸引来往客源，同时也会不定期的邀请各界人士举行别墅高尔夫派对，以此提高自身知名度，寻求新客源。主要媒体通路（6-8月）： 虹桥路沿线竖立灯箱

25、广告 沪闵高架广告牌 高架沿线布点 上海楼市 新闻晨报 邮政夹页 信用卡对帐单 中银、交行金卡用户 月底 东方航空 房地网站广告 电台 港汇广场举行小型展览会银都名墅地理位置：银都路759弄发 展 商：上海至大房地产开发有限公司建设指标：总建筑面积16.23万平方米，占地32万平方米，容积率0.52。开工日期：2005.4.10开盘日期：2005.4.23交房日期：2005.12总 户 数：282户销售指标：共分六期开发，目前在售二期，96栋双拼别墅，9栋独立别墅销售情况：一期售完，目前在售二期均 价：12500元/平方米历史最高价：独立12500，联排11000主力面积：355-630平方米

26、房型分布：一期联体别墅面积在260297平方米，二期拥有独立别墅面积在355-630平方米。物业管理：未定销售走势分析：【分析】从上图可以看出，银都名墅5、6月份都成交了3套，7月份的成交套数有所下降，仅成交了一套，但但到了8月份确强势反弹，全月成交了11套房源，这一数字排在8月份全市独立别墅成交排行榜的第二位。该楼盘分六期开发，目前在售第二期，今后还有较大的供应量。主要媒体通路（6-8月）： 高架广告牌 高架沿线布点 至今 上海楼市 1次 新闻晨报 2次 新民晚报 4次 信用卡对帐单 1次 东方航空 2次 电台 至今合生城邦地理位置：东川路2342号发 展 商：上海龙盟房地产开发有限公司建设

27、指标：占地900亩，容积率0.7。开盘日期：2004.09.25交房日期：2005.10、2006.4总 户 数：716户销售指标：共分三期开发，由叠加、联体、独立别墅混合组成。销售情况：目前推出一期第四批房源均 价：叠加6000元/平方米联体9200元/平方米独立13000元/平方米历史最高价：独立14500，联排9200主力面积：160-400平方米物业管理：1.9元/平方米/月销售走势分析：【分析】合生城邦是一个独立、联排、叠加别墅混合型社区，从上图可以看出，近似个月该楼盘的成交呈现“U”型走势，5月份新推出房源时卖出30套，而在6、7月份受政策影响销售状况急剧下滑，但因前期激烈客户较多

28、，且推出的是联排房源，月成交也在10套以上。进入8月份后，该楼盘举行了一系列优惠促销活动，如送地下室、露台、花园等，单套总价相比原来下降了22万元，当月共成交了31套房源。主要媒体通路（6-8月）： 高架广告牌 新增2块 上海楼市 1次 解放日报 4次 邮政夹页 1次 房地网站广告 至今促销活动：8月推出5套联排别墅的优惠活动，分别153、223、225、446、451单元，最高降价幅度达15。联排别墅A型附送约3034平米半地下室，约38157平米私家花园，约2325平米露台联排别墅B型附送约2533平米半地下室，约32162平米私家花园，约2132平米露台独幢别墅G、K、H型附送33976

29、8平米的私家花园8月风暴价大热卖 狂降22万浪琴水岸地理位置：松江文诚路2159弄发 展 商：上海刚泰房地产发展有限公司建设指标：总建筑面积约11万平方米，占地200多亩，容积率0.9。公开日期：2004.03.25开盘日期：2004.11.16交房日期：2005.12总 户 数：700户销售指标：目前分4期推出，由212栋独立别墅、联排和叠加别墅组成。销售情况：还有80套可售。均 价：6068元/平方米历史最高价：7500元/平方米主力面积：133-270平方米房型分布：联体面积210-230平方米，双拼面积：220-270平方米，叠加面积：170-190.56平方米。物业管理：1.3元/平

30、方米/月销售走势分析：【分析】浪琴水岸是一个别墅与公寓混合型社区，目前在售房源基本都是别墅房源，公寓房在年初推出，目前仅剩二房、三房各两套房源头，楼层都在3楼。从上面的图可以看出，该楼盘在6月份没有成交，在7月份成交了一套房源头。8月份时对联排别墅采取了降价优惠措施，使得月成交量达到了14套。主要媒体通路（6-8月）： 罗马旗 至今 高炮 至今 新民晚报 4次 新闻晨报 4次 中银、工行金卡用户 月底 2次 电视 至今 促销活动：8月份共有10套联排别墅参与优惠活动，原价为57005800元/，现价4880元/，降价幅度为15。佘山高尔夫别墅地理位置：松江佘山镇林荫路1999弄发 展 商：上海

31、佘山国际高尔夫俱乐部有限公司建设指标：总建筑面积约9万平方米，总占地2200亩， 别墅占地500亩，容积率0.2。公开日期：2003.03.25开盘日期：2004.03.08交房日期：2005.6总 户 数：700户销售指标：项目共分二期，由120栋独立别墅组成。销售情况：一期销售结束。均 价：24024元/平方米历史最高价：30000元/平方米主力面积：650-950平方米房型分布：独立别墅面积从390平方米到800平方米，6种房型。独立别墅容积率0.2，私家花园占地3-8亩。TOWNHOUSE单位面积从140平方米到250平方米，3种房型。TOWNHOUSE容积率0.5，每个单元均有独立私

32、家花园。物业管理：1美金 /平方米/月销售走势分析：【分析】从上图可以看出，佘山高尔夫别墅在7月份共成交了11套房源，而在8月份也成交2套房源。近日世界著名高尔夫选手“老虎”伍滋将在年底来该地举行高尔夫巡回赛，7月成交大幅上涨就与此有关。但作为一个顶级高尔夫别墅，该楼盘后市的销售速度不会太快。主要媒体通路（6-8月）： 高炮 至今 邮政夹页 1次 东方航空 1次 上航航空杂志 3次 俱乐部形式推荐会 3次海德花园地理位置：宝山蕰川路2488弄发 展 商：上海丰扬房地产开发有限公司建设指标：总建筑面积约20万平方米，占地40万平方米，容积 率0.5公开日期：2005.08.02开盘日期：2005.08.02交房日期：2006.09总 户 数：800户销售指标：目前推出28栋独立别墅、联排和叠加别墅。销售情况：还有15套可售。均 价：9433元/平方米主力面积：230左右平方米物业管理：未定楼盘综述：该楼盘是8月份上海独立别墅月成交排名第一的确楼盘，作为新开楼盘，8月2日开盘后，全月共成交了13套房源。主要媒体通路（开盘前）： 高架广告牌 高架沿线布点 5处 上海楼市 2次 新闻晨报 3次 信用卡对帐单 2次 房地网站广告 至今 电台 至今 港汇广场举行小型展览会 1次