《世联地产XXXX武汉年报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世联地产XXXX武汉年报.docx（41页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、武汉房地产市场2013年报告世联地产2014年1月武汉世联地产Office Building Dept.序下半场，分化的时代世联集团董事长 陈劲松事实上判断房地产形势是一个非常不讨好的事，我首先说真正的判断形势在中国就是摸着石头过河，从来都是。中央经济工作会议的6条，实际上跟我要讲的东西是完全相对应的，而中央经济工作会议很可能是判断未来一个基本的要点。为什么这么说呢？判断中国房地产形势有“四个凡是”：第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破
2、，甚至给出了时间，这个坚决不能信。第一个凡是，太简单了。第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生，为什么呢？来自前线，会更有说服力。第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。我还要跟大家说判断中国房地产市场，第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是
3、不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。这两个不看，那看什么呢？如果简单地说，我推荐看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？
4、就是中国房地产。改革开放走到今天，中国房地产确实不能用一句话来说事了。房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013 年“调控”这个字眼从中央新闻联播消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。这意味着2014 年的宏观调控整体上一个城市生病全国吃药这件事彻底消失了，也就是说这种政策的差别化已经成为常态。2013 年到年底了，我们总结成绩的话，我们发现行业取得了历史性的突破，我们到了7 万亿住宅销售总额，不包括其他的，就光住宅我们就有万亿级别的增幅，万亿是什么概念？马云在双十一光棍节竭泽而渔，结果马云特别骄傲说300 亿，他用300 亿来打房地产市场、调房价。然后任志强在
5、我微博上转了一下，任志强说300 亿不过是几块地的钱。我们又看雷军跟董明珠打赌，董明珠说别赌一块钱，咱们赌十个亿。为什么实体经济这么有底气呢？就是因为住宅的7 万亿，取得了7 万亿也意味着很多很多事。中国房地产已经到了这样一个规模，7 万亿是因为之前开工量高，但是2011 年开工量已经出现了拐点，因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台，但随着房价的上涨，7 万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点，也就是说增速开始出现放缓了。李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多
6、数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50 个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661 个城市。600 个城市分另外50 个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30 个亿拿一块地都已经很不容易了，可
7、是你哪来30 个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000 亿这个坎。什么叫3000 亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.
8、3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60 个，我卖的面积是60 个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60 个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60 个城市的真实状况。从我们自己已经成交的客户置业目的来看，投资客依然很少，没有增加。明年投资客可能还要少，房地产去投资化的趋势越加明朗。如果是这样的话，以投资回报溢价为基础的营销可能明年非常麻烦，包括旅游地产。从面积段来看，90-144 平米之间的改善型住宅占比的增长，还是给予了我们信心，我们世联地产成交的90-144 平米占52%，超过一半。这意味着未来中国
9、房地产和中国经济是由消费升级来支撑的，只要消费升级未来能支撑，中国房地产大问题是没有的。中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房，连他家窗帘都不换，只要一买房什么都开始换。这个成交意味着明年中国经济大问题也并不存在。我在房地产里面讲，大家可能感觉不到。有一天我到一个消费行业讲，他们极其关注成交的面积，他们就知道什么样的东西明年就好卖了。因为今年成交，可能明年入伙。从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50 岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50 岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地
10、产户型和策划的未来。当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18 到25 岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。在这样的大背景下，我们可以看到前20 名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往，前十上升的速度也很快。所以说不要以为人家说小公司调头容易，增长速度快，大公司增长速度慢。不是。中国房地产份额正在发生深刻的变化，就是大者恒大，越来越大，能力越来越强。比如万科，万科一个广深公司，他可能比一般房地产公司大多了。对房地产公司一定要再认识
11、。房企的竞争，如果说大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A 股，而港股上市的这些开发商能拿到更便宜的钱。非上市公司中小融资渠道和成本是个问题，这就是为什么大者恒大的原因。我们把1000、300 亿、100 亿和50 亿以下，我们列一列就知道大家玩法不一样，而且大家未来进入的领域和竞争力也会不一样。有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5 线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，就是说
12、整个拍卖现场也没像以前那么多人了，整个拍卖会几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了。能达成合作的原因是什么呢？因为你开放、因为你执行标准、因为你透明，这个很不容易，很多中国房地产商太不透明了。展望2014 年，货币环境是紧的，不是松的。我曾经说过中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。利率，目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。如果这样的话，我觉得明年确实会开始出现真正的压力。房价高位和通胀压力都意味着明年货币政策将中性偏紧。货币偏紧，意味着我们房地产最起码投资开始出现问题
13、。也就是说房地产商分化继续持续。 看供应，2014 年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。什么叫软着陆？就是全国商品房均价还在增长，但是销售金额增长幅度已经大幅回落了，2011、2012 年就是软着陆，没出大事，但是已经很难受了。2014 年出现的事情跟这个差不多了。什么叫硬着陆，08 年四万亿出台之前当时是硬着陆，多少开发商在08 年那个时候遇上麻烦？2011、2012 年的软着陆也够呛，那个时候的价格怎么出台的？就是照着原先的价格砍一截，否则就没有成交。现在好一点的是，上市公司的钱没有问题。但是上市
14、公司在房地产开发商里面是少的，所以主流上市的这些大的对抗周期的能力是有的，那么中小开发商怎么办？就是要提前快速回笼资金，马上跟人家谈合作，避免出现问题。这个对明年中小开发商是严峻的考验。比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平
15、低，实在是因为这些城市它没有市场。我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代，进入资产管理时代。二三线城市
16、总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50 个左右，这50 个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。总的来说，第一，明年房地产市场软着陆；第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。第三，50 个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更
17、好。第四，投资客不会明显增加。第五，35 岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144 平米以上大户型滞销依然不会改变。第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。第十，开发商利润和ROE 趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争将
18、面临严酷的精细化竞争考验。最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014 年是进入下半场开始的元年。目录第一章：经济政策城建篇51、宏观经济运行现状52、2013年房地产政策盘点73、武汉市主要城建规划9第二章：土地篇121、供应量122、成交量133、土地成交排名154、重点地块分析16第三章：房地产市场篇191、行业开发情况192、商品房市场203、商品住房市场204、商业市场235、办公、写字楼市场246、成交排名24第四章：典型楼盘展示篇261、碧桂园生态城2013年武汉楼市销冠262、中交江锦湾青山滨江综合体项目，谱写日光传奇293
19、、广电兰亭时代四新快销大盘304、武汉统百幸福时代区域量价标杆315、清能清江锦城白沙洲热门大盘326、泛海国际SOHO城2013年武汉商务市场销冠33第五章：预测篇351、2014潜在入市楼盘盘点352、2014年武汉市场走势研判39第一章：经济政策城建篇1、宏观经济运行现状 武汉市GDP经济总量持续增长，且增速大幅增加2013年武汉市经济继续保持增长趋势，19月实现生产总值6407亿，同比增长14.45%。据2013年武汉市国民经济和社会发展计划公布的数据，今年武汉市地区生产总值有望跨上9000亿元新台阶，力争达到9400亿元，距“万亿俱乐部”仅一步之遥。 城镇居民人均可支配收入收入增加，
20、涨幅减小2013年武汉全市城镇居民收入继续保持增长势头。上半年武汉市城镇居民人均可支配收入16015元，比2012年同期增长10.10%。在经济健康发展、就业形势稳定、最低工资标准提高等各种因素的共同作用下，城镇居民收入稳步上升。 城镇固定资产投资及房地产开发投资总额上涨，涨幅增加2013年110月，武汉市固定资产投资总额完成4808.19亿，在总投资完成额中，房地产开发完成投资1559.26亿，同比增长25.03%。2013年前10个月，武汉市城镇固定资产投资及房地产开发商投资额均接近2012年全年投资金额，投资力度继续加大。总结：今年以来，在武汉经济环境保持良好的前提下，越来越多的开发商在
21、武汉投资，以万科、金地、保利等为代表的开发商扎根武汉，以越秀、招商、中铁建、佳兆业、中水电等为代表的开发商纷纷加大在武汉的拿地力度，以龙湖、金融街等开发商为代表有意向进驻武汉：万科2013年年初拿下大体量花山地块，准备扎根东湖高新。中铁建、佳兆业抢下知音大道地块，准备发展西汉阳。越秀抢占精武路核心区位意向建高端商住楼；招商拿下古田二路地块建综合体项目。随着武汉产业结构的合理化、交通配套不断完善的的驱动下，未来武汉整体竞争力还会加强，将吸引更多开发商前来投资。2、2013年房地产政策盘点 2月20日，国五条提及，今后个人售房要征收20%个税通知中提出：充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建
22、设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。世联点评：新“国五条”中涉及的内容以前都提到过，而“20%个税”条款则是新提，政府此举是想通过各种税收控制房价。从逻辑上来讲， 20%一旦真的要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。”回过头看20%个税，且不说是否真正有按规定执行，至少从控价的效果看并未达到预期。 2月26日，武汉住房公积金贷款额度调整提及关于合理确定公积金贷款额度计算标准：（一）不高于规定的贷款最高限额（二）不高于规定的贷款最高比例（三）不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度（四）不高于按
23、照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度。世联点评： 本次公积金额度调整，对缴纳年限少，账户余额少的客户影响比较大，但没有从本质上延迟或是打消客户购买意愿。 3月31日，关于发布2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。世联点评：国五条公布不到一个月时间，地方细则出台，表面了地方政府控价决心，但从实际执行情况看，房价调控的象征意义大于实际意义
24、。房价控制不超人均收入增幅，去年全国收入增长9.6%，也就是说，多数如此规定的城市，房价还可以涨10%左右，这比2011年目标更宽松，那时多规定不超GDP，去年GDP增7.8%。 3年内新建保障房17万套6月19日，湖北省委常委、市委书记阮成发全天专题调研了保障性住房工作，要求进一步加大全市保障性住房建设力度，努力实现群众“住有所居”。据规划，今起3年，武汉市将新建公租房等各类保障性住房约17万套，到“十二五”末，全市保障性住房覆盖面将达到20%左右。世联点评：保障房的建立，能切实惠及民众利益，既减少了投机钻营者的逐利空间，又有利于真正解决低收入群体的住房困难。保障房在其发挥作用的同时，需及时
25、公开其分配政策、分配对象、分配房源、分配程序、分配过程、分配结果和退出等方面的信息，做到阳光透明。此举旨在稳定刚需客户，让房地产市场保持稳定和谐的发展。 武汉公积金实现全城通贷 新城区职工可在中心城区贷款买房7月11日，武汉公积金全面执行统一标准，实现全城通缴通贷。从今日起，我市新城区职工使用公积金购房与中心城区职工享受同等待遇。记者昨天从武汉住房公积金管理中心了解到，继新洲、蔡甸后，黄陂、江夏公积金从今天正式与中心城区并轨，至此，我市公积金实现全城通贷。世联点评：武汉地区住房公积金管理机构合并，在全国同副省级城市中最为彻底，这有利于公积金的归集和使用，从而实现缴存职工利益最大化。再者武汉公积
26、金实现全城通贷，将扩大公积金实用范围，吸引部分有投资需求的远城区客户在中心城区置业。 武汉楼市调控升级 外地人在汉买房需缴满两年社保11月22日，武汉市政府召开专题会议，公布进一步加强房地产市场调控工作的意见，出台7条楼市调控新政。其中规定：从即日起，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，由1年提升至2年；第二套住房贷款的首付款比例也将提高，具体政策正在抓紧研究。世联点评： 针对全国成交量及房价双重上涨态势，深、京、沪三个一线城市赶在十八届三中全会召开前纷纷出台了各地的加强版楼市调控措施，而武汉也是继一线城市后第一个出台地方政策的二线城市。从监测情况看，随着外地客购买人数增多，短期内，新政
27、出台对近郊刚需盘影响较大。从长远看，受影响客户不到1年时间仍有购房资格。当然，政府此举也是希望通过新政，起到短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标的作用。换句话说，外籍缴纳社保年限延长政策升级属于短期行为，不具备长期执行效力。 武汉二套房贷首付提至7成人民银行武汉分行发布通知称，从27日起，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例由不低于60%提高至不得低于70%。在“汉七条”提出“研究提高二套房首付款比例”5天后，武汉提高了二套房首付款比例，约两成贷款购房家庭将因此受到影响。世联点评： 年底这波政策收紧主要是建立在今年房价调控目标未达成的基础上做出的一种表态，且从限购方面着手，其实质是将
28、过热的市场需求进行滞后的手段，这样的方式反而与决定要求的弱化政府调控，更加的市场化背道而驰。而纵览历年来的调控政策影响，仅从控制需求方面着手调控的政策，其最终结果均导致“越调越涨”，所以本轮新政恐难真正影响市场上行的走向。 12月27日武汉公积金贷款“认房又认贷” 新政元旦后开始实施2014年1月1日起，武汉住房公积金贷款和提取政策进行调整，对首套房、二套房的贷款收紧，均实行“认房又认公积金贷款”政策;对公积金余额提取、二手房最高贷款额度等则适当放松。世联点评： 传闻已久的公积金新政终究赶在年底出台，此政对于首次适用公积金的二套房客户来说有一定影响，但相比其他新政出台时的突然性却小了些许，毕竟
29、不论是开发商还是客户都已经有了一定的预知及应对能力。总结：2013年，房地产政策前松后紧，保持房价的合理性和保障性住房工程依然是政府的工作重点：保障性住房方面，政府要求进一步加大全市保障性住房建设力度，2013年起3年，武汉市将新建公租房等各类保障性住房约17万套，到“十二五”末，全市保障性住房覆盖面将达到20%左右。一方面保障房的建立，能切实惠及民众利益，既减少了投机钻营者的逐利空间，又有利于真正解决低收入群体的住房困难，另一方面，加大保障房的供应其实是对缓和价格上涨过快的一种表态。在保持房价合理性方面，上半年，温总理主持召开本届政府最后一次常务会议，研究部署房地产调控工作，表明了政府对坚决
30、稳定房价的强硬态度，并提出了所谓的新“国五条”，在继续限购限贷的同时提出了关于房价控制等相关政策。下半年，十八大召开后，各地方政府出台相应收紧政策，无非是二套房首付提升、社保年限变长诸如此类。从短期来看，政策将使购房者观望情绪加重，入市积极性下降，同时新房签约进度放缓也将进一步影响楼市成交的量与价。中长期来看，目前的政策并没有超过预期，各项政策力度温和，未来出新政的可能性不大，更多的是在现有政策上的加码，这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入的现实密不可分。3、武汉市主要城建规划 武汉天河机场三期昨全面开工 确保2016年底建成6月7日，全市瞩目的天河机场三期工程全面开工。为确保三期建设实现6
31、月份主体工程实质性动工、2016年底建成目标，三期前线指挥部常驻一线现场办公，倒排工期，重点项目加足马力。世联点评：此工程的建成将进一步扩大天河机场辐射范围，完善省会城市功能价值，带动沿线区域经济发展建设。同时也对带动汉口价格洼地的盘龙城区域的房地产发展起到促进作用。 武汉蔡甸区启动创建国家级生态区蔡甸区正式启动创建全国生态文明示范区，计划2015年在全省率先跻身国家级生态区。据介绍，蔡甸共有27个湖泊，森林覆盖率超过25%。在申请国家级生态区的22项指标中，已有超过6成的指标达标。蔡甸计划在3年内创建260个生态村、11个生态镇，使全区9成以上的村变成“美丽乡村”。世联点评：目前蔡甸聚集多个
32、中低密度楼盘，创建国家级生态区将使蔡甸迎来新的发展机遇，在影响蔡甸区的居住环境同时也将吸引更多的开发商在此拿地，打造宜居的中低密度产品。 雄楚大街高架桥本月底开建 明年底武汉二环全线贯通武汉城建部门透露，雄楚大街西段改造工程，将于6月底开工建设，预计2014年底通车。世联点评：从一线城市发展看，环线对房价的影响比较大，对武汉而言，二环线的全线贯通将分流大桥车辆，大大改善珞狮路、王家湾周边拥堵局面，加强武汉三镇路网连接。环线价值的兑现，意味着城市形成由环线向外呈辐射状扩散，环线内外的价格区隔将更加明显，二环沿线项目价值将有大的上升空间。 汉阳拟建设新汉阳站武汉市政府常务会再次审议武汉综合交通枢纽
33、总体规划，武汉拟建第四大火车站新汉阳铁路客运站。市长唐良智要求，新汉阳铁路客运站将建成集铁路、长途汽车、地铁为一体的“综合交通体”，在年内完成选址、规划。世联点评：近几年汉阳规划利好不断出来，包括国博新城规划、总领事馆落户、拟建新汉阳站等，表明政府对汉阳片区大力发展的扶持力度越来越大，而汉阳也随着近几年快速发展成为刚需购房热点区域。 四环线今年全面开工 2017年全部合围四环线建设共分为东、南、西、北四段和沌口、青山两座长江公路大桥六个项目，简称“四路两桥”。目前只有西段(起于东西湖区107国道，止于沌口区汉洪高速)于2012年7月开工，其他三段和两座大桥迟迟没有动静，记者从武汉市政府获悉，剩
34、余三段仍在进行前期工作，计划今年全部动工，2016年基本建成，2017年全部合围。世联点评：四环线的围合将拉近其与三镇的距离，有效分解逐步饱和的三环线交通压力，特别是对远城区的经济发展将起着重要作用。再者，随着武汉城市建设的脚步加快，紧邻中心城区的远城区因为城市交通的不断延伸，沿线配套的进一步完善，在主城区房价居高不下情况下，因价格挤压买不起主城区楼盘购房者将更加关注远城区楼盘。 武汉站至汉口站BRT预计设站18座 计划今年开工记者7月12日从武汉交通研究部门获悉，武汉火车站至汉口火车站的BRT（快速公交）线路走向已确定，计划今年开工。据了解，武汉市计划到2020年建成8条BRT线路，总长19
35、3公里。BRT1号线已开工，由汉口火车站经武昌站，沿雄楚大街走行至流芳，该线路与雄楚大街改造工程同步建设。世联点评：目前武汉地铁、BRT等交通建筑正如火如荼的建设中。无论是已经通车的地铁2号线、4号线一期工程，还是即将开工的BRT线路，政府旨在优先发展火车站沿线交通，提升火车站商圈的便利性。一线城市的发展，火车站作为承载社会运行的交通基础，对城市建设和发展影响巨大，优先发展火车站沿线交通对城市健康发展有战略性意义。 武黄城际铁路年底通车 武汉半小时经济圈渐成8月17日，武黄城际铁路新店特大桥工地，在轨道车牵引下，一条长500米的无缝长钢轨放在已经浇筑完成的混凝土轨道板上，这也标志着武汉黄石城际
36、铁路正式进入全面铺轨阶段。据了解，正线全长96.78公里武黄城际铁路：设10个车站，分别是南湖东、流芳、花山、葛店南、华容南、鄂州(城际场)、鄂州东、花湖、黄石北、大冶北，全程直达运行时间为26分钟。世联点评：纵观武汉城际铁路“版图”，除了武汉至黄石，还包括至孝感、黄冈、咸宁的城际铁路。按照预定计划，今年底，武咸、武黄将通车，武冈、武孝也将明年上半年通车，到时武汉至周边城市“半小时经济圈”所带来的积极作用将逐步显现，主要体现在1、在城际铁路的带动作用下，城际铁路客站的人口聚集效应将直接拉动了周边地区的商业价值，使沿线居民分享“同城化”的成果。2、城际的开通将大大缩短三、四线城市与武汉的距离，吸
37、引部分有投资需求的客户在武汉置业。 江汉六桥桥梁顶推完成后年通车 三座汉江大桥在建江汉六桥位于江汉五桥（长丰桥）和江汉二桥（知音桥）之间，全长1834米。目前桥梁顶推工程圆满完成，预计2015年建成通车。届时，宽达43米的江汉六桥将成武汉市最宽的跨江桥梁，不仅拥有双向八车道，还拥有人行道。世联点评：江汉六桥的修建将拉近汉阳汉口片的距离，在汉口房价持续上涨的形势下，将吸引更多对价格有抗性的汉口客户到汉阳置业。目前佳兆业、中铁建均在江汉六桥有拿地，预计项目明年启动。 武汉市发改委11月18日发布2012-2013年武汉国家中心城市建设发展报告这是全国首份国家中心城市建设发展报告，其中透露，武汉市拟
38、分三阶段打造国家中心城市，并正在规划编制大光谷、大车都等产业空间规划。目前，武汉已初步完成“武汉国家中心城市”的顶层设计规划。根据该规划，武汉将分三个阶段推进国家中心城市建设：2013年至2020年，实施自主创新能 力 提升、工业倍增、服务业升级等五大计划，打造国家创新中心、国家先进制造业中心、国家商贸物流中心；2021年至2030年，完备武汉的创新引领、交通枢 纽、产业带动、综合服务功能，建成国家重要的经济中心和文化中心；2031年至2049年，将武汉打造成为全球性的创新中心、文化之都和重要的世界性城市，引领长江中游城市群成为国际化大都市圈。世联点评：如果说今年以来到处动工的城市建设是作为基
39、础工程，那么关于武汉提出的建设国家中心城市建设发展的报告更关乎于武汉未来的发展，甚至是向世界性城市发展靠拢的重要决策。对于房地产而言，我们知道目前中国的城市化率实际也只超过40%。按世界经验，城镇化率不超过75%-80%的时候，房地产都会处于一个持续发展的过程，武汉亦是如此。基于此，15年到20年内，在城市化未达到衰退期前武汉房地产市场处于良性发展的环境中。 12月28日，武汉地铁4号线一期开通运营12月28日上午11时，从武昌火车站到武汉火车站的地铁4号线一起工程如期通车。届时地铁将串起武汉三大火车站；明天，大武汉将画上“工”字形轨道交通网。这是继去年地铁2号线通车后，武汉市政府又一次兑现“
40、每年开通一条地铁”的承诺。世联点评：随着城市的建设发展，城市交通配套成为购房者买房的重中之重。从北上广深等一线城市实践不断证明的“地铁上盖物业”的案例即可获知，靠近地铁，就意味着依靠庞大的人流及商机，投资价值大大增加。地铁4号线的开通将大大提升沿线楼盘的溢价。总结：2013年是十二五规划的第三年，各项目规划投资相对集中，城建方面武汉今年计划投资713.47亿元，全市工地总数也首次超过1万个，城市建设进入到快速发展阶段，包括：1、大街小巷，随处可见的道路施工，除了在建的4条地铁线外，还将新开工5条地铁线，形成9条地铁同步建设的壮观局面；另外，长江大道、鹦鹉洲长江大桥、姑嫂树立交等重点工程也在紧锣
41、密鼓施工中，且呈现出范围广、频率大的特点；四环预计2017年通车，青山与沌口长江大桥已进入开工倒计时。2、拆迁力度大，随着武汉二环内旧城改造完毕，其正向二环到三环版图进行扩张。3、武汉打造世界性城市等规划利好的不断出台，且大多正付诸于行动。随着城市建设的逐步兑现，城市规划结构的的不断优化调整，在武汉保持经济高速运行态势下，对于房地产来说将迎来新的机遇。第二章：土地篇1、供应量 供应情况土地供应量下降明显2013年，武汉土地供应622宗，供应净用地面积3103.9万方，供应建筑面积6440.65万方，较2012年同比下降24.54%。2012年出让的大量的城中村地块导致2013年供应量有所下降。
42、 月度供应情况上半年供应不足，下半年供应加大受2012年底大量出让土地影响，2013年第一季度推地热情减缓，第二季度，政策出台，政府推地谨慎，推量明显不足。随着第二季度市场销售回暖，政府推地信心逐渐恢复，第三、四季度供给力度明显加大，增多。其中以6月与12月土地供应最为显著，供应量处于2013年的峰值，这一趋势与去年同期一致，一般来说在年中与年尾都会出现一波供应高潮。 供应结构工业类用地占据主力市场，商业类用地有上升趋势2013年武汉供应的土地中，工业类用地占据市场主力。工业供给面积2098.87万方，占比68%，同比下降1.12%。住宅供给面积746.67万方，占比24%，同比下降57.36
43、%。商业/办公供给面积236.56万方，占比8%，同比上升2.92%。整体来看，全年供应结构保持稳定，除住宅外，另外两种物业类型占比波动不大，住宅供应量较2012年有大幅下降，这与全年供应面积下降是相对应的。2、成交量 土地成交总量下滑，均价上涨2013年武汉市共成交土地493宗，成交面积2468.35万方，同比下滑22.3%。整体表现为上半年低迷，下半年回暖。与其说是全年的对比，不如说是聚焦于12月的较量，今年12月的销量同比下滑250亿，也间接导致了全年成交不如往年。楼面地价方面，同比上升11.14%。尽管国五条出台后开发商的拿地热情有所减弱，但商品房成交单价的依然坚挺，特别是下半年产生的
44、多个地王产生，拉升了全年均价，也让单价维持在近年以来的高位。 月度土地成交上半年低迷，下半年优质地块增多2013年初，国五条出台，政府推地谨慎，成交量持续低迷。25月土地出让金仅141亿。随着第一、二季度销售稳步增长，政府推地信心逐渐恢复，开发商拿地热情高涨，从6月到11月，成交土地出让金达到365亿。12月，历来都是土地成交高峰月，全月土地成交107亿。 成交结构商业/办公用地大幅上升，住宅用地有被保障房挤压趋势 2013年武汉成交的土地中，商业/办公性质用地明显增多，成交面积214.25万方，同比增加57.22%。今年住宅土地成交805.42万方，同比下降40.08%。按照规划要求，武汉“
45、十二五”末，全市保障性住房覆盖面将达到20%左右，且未来3年内新建保障房达到17万套，未来住宅成交比例还有下降的趋势。 区域土地成交量东湖高新较活跃2013年各区域土地成交中，东湖高新成交地块447万方位居各区之首，成为今年土地交易最热点区域。东湖高新由于产业园发展带来的强大房产需求，以及大面积有待开发的地块成为市场关注的焦点，吸引众多开发商争相拿地，万科、保利、金地、联投等实力开发商均在该板块取得土地储备。 区域成交结构住宅、商业成交热点发生转移2013年住宅用地中，东湖高新、江夏、黄陂成交位居前列，目前的土地成交热点已经由去年的江岸、汉阳等板块向黄陂、江夏等区转移。特别是未来随着中心城区土
46、地供应的日趋减少。三环将成为新的集中供应、成交热点，如光谷东、大桥新区、黄陂等区域。商务办公用地则以东西湖、黄陂、江夏较集中。2012年政府一次性出让了关山大道沿线所以的地块，其中半数是商业性质。而2013年随着各区域发展进行到不同阶段，东西湖、黄陂的商业、办公氛围逐渐浓厚。3、土地成交排名 楼面单价排名排名项目名称区域建设面积（）规划建筑面积（）成交总价（万元）楼面地价（元/）竞得方1解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域江汉14724071411490100012617广州城建开发商沙房地产有限公司2民生路与黄陂街交汇处江岸2280010488071800684
47、6武汉长江航运中心实业有限公司3王家墩商务区北部江汉2000075200398805303武汉三江航天房地产开发有限公司4东湖开发区银光大道以北，明玉路以西东湖高新48704136371713005228湖北金石置业发展有限公司5临江路、两湖路、建港路围合的C、E地块汉阳666183197661634005110上海艺中投资有限公司6临江大道387号A地块武昌41151185180888904800武汉联投置业有限公司7东湖开发区武九铁路走廊以南、光谷一路以东东湖高新56696136070646354750四川蓝光和骏实业股份有限公司8江岸区塔子湖江岸35300117196551004702湖北房地产投资集团有限公司9二七路与建设大道交汇处江岸1068062264270204340珠海金力房地产开发有限公司10知音大道与阳城西路交叉口的琴断口D地块汉阳2437778006332004296武汉经晨房地产开发有限公司 年度地王成交详情时间片区地块竞得单位总价（亿）楼面地价（元/）
