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1、目录第1章 中山城市宏观状况21.1 城市概况21.2经济状况7第2章 房地产市场运行数据分析112.1 完成投资情况112.2 房地产施工与竣工面积对比112.3 09-10年空置情况122.4 05-10年房价收入比走势分析13第3章 房地产市场分析143.1 05-10年商品房销售走势分析143.2 10年珠三角主要城市商品房销售情况对比153.3 10年商品房及住宅成交均价对比情况163.4 10年各镇区网签销售情况16第4章 土地市场分析184.1土地出让情况184.2土地成交情况184.2土地市场小结19第5章 城市投资初步总结20第1章 中山城市宏观状况1.1 城市概况1.1.1
2、 人口与行政区划中山市是广东省地级市，下设24个镇区，是全国四个不设区的地级市之一。位于珠江三角洲中南部，北连广州，毗邻澳门，全市总面积1900平方公里，2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。行政区划：石岐区、东区、西区、南区、五桂山等5个办事处，小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、大涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾等18个镇以及1个国家级高新技术火炬开发区。1.1.2 地理位置65公里52海里中山市地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈的结合部，区位特征和优势十分突出。 中山
3、市位于广东省中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸的重要城市。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。 1.1.3 城市交通交通全市交通较完善，已形成以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网n 中山市90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；n 港珠澳大桥动工；n 深中大道今年立项；n 中山09年出台一项降低外籍人口入中门槛的人口政策n 中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形港口布局。其中，中山港集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。中山港至香港的水路客运，每天有10个班次，航程仅需75分钟。未来交通
4、规划：深中大桥/隧道：n 2010年后动工，货运为主n 东岸落脚点与机荷高速衔接n 西岸落脚点：南沙或南朗n 公路线路总长46km，其中隧道长18dm；n 铁路路线长96km，其中隧道长18dm,港珠澳大桥：n 2010年后动工，客运为主n 东岸落脚点在散石湾；西岸与澳门明珠/珠海拱北大桥相连n 采取桥隧结合的方式进行建设， 贯通后，从香港开车到澳门及珠海只需20分钟沿海高速铁路：n 在南朗与唐家湾间将形成铁路与城际轨道间的换乘枢纽 n 目前厦深段高速铁路将于年内动工，2011年通车 n 建成后深圳至厦门3小时，至潮州1个多小时，至惠州20分钟 深中隧道通车后，深圳与中山的距离仅为40分钟，
5、港珠澳大桥通车后，香港至中山开车仅需45分钟，将比香港到厚街的距离近。广珠轻轨：已于2011年1月贯通至到珠海北站，预计2011年底全线贯通。n 广珠城际轨道（简称广珠轻轨）交通工程线路的主线从位于广州市番禺区的新广州火车站引出，经佛山顺德区、中山至珠海的拱北，线路长公里；支线从小榄站引出，经中山古镇至新会，最后到江门，线路长公里。主线和支线轻轨共设个车站，其中中山境内有个站点，分别是主线的南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨和支线的古镇站。n 广珠轻轨是一条双线设计的全封闭、公交化的客运专线，采用电力机车牵引，设计最高行车速度为公里小时。1.1.4城市规划总体规划发展思路：以石岐老区呈放射性向
6、外发展，以中区旧城改造、东区快速发展、北区开发为主、西区南区为次的方向开发。n 城市重心逐渐东移，石歧与中山港两个组团形成子母城结构布局；n 东区：东区是中山城市规划发展主要方向。作为将来中山市第二行政中心，整体环境较好；n 西区：商业区，城市密度大，环境嘈杂，不适合居住 ；n 南区：2000年新划入城区，原属环城外（郊区印象） ，工业区（杂乱）配套不完善，在当地人印象中属中低档住宅区，片区随着各大发展商的进驻有所提升n 石歧区：中档楼盘，本地人购买居多；1.2 经济状况2010年中山市社会经济数据汇总表内容额度增长率GDP1826亿元13.5%工业总产值5309亿元20.4%固定资产投入66
7、0亿元21%社会消费品零售总额648亿元18.2%金融机构存款余额2665亿元20.5%金融机构贷款余额1373亿元14.8%城镇居民人均可支配收入25356元9.8%农村居民人均可支配收入14879元13.9%数据来源中山市统计局1.2.1 地区生产总值全市经济运行态势良好。全年实现生产总值1826.32亿元，同比（下同）增长13.5%。2010年中山GDP排行广东省第五位，十分突显中山在广东省城市群中的强大经济效益能力。2010年的人均GDP换算后为突破一万美元。根据国际经验，中山市的房地产进入相对减缓发展阶段，房地产市场相对成熟，购房需求主要为改善需求。由右面图标可以看出：n 近年来中山
8、市经济运行形势良好n 城镇居民收入与消费支出稳步提高n 城镇居民生活状况得到进一步改善n 居民家庭消费已从“实用型”逐步向“享受型”发展;1.2.2 工业状况2010年工业总工业产销增速平稳，产业活力持续增强，2010年工业产值5309.64亿元，增长20.4%；实现工业增加值1021.51亿元，增长16.3%。规模以上工业企业完成产值5056.19亿元，增长20.8%。1.2.3 固定资产投资中山市完成固定资产投资660.37亿元，增长21%。从产业投向看，第二产业投资243.75亿元，增长22.4%，其中工业投资242.57亿元，增长21.9%；第三产业投资416.36亿元，增长20.3%
9、；房地产开发投资241.79亿元，增长25.7%。商品房销售额349.71亿元，增长34.8%，商品房销售面积为671.61万平方米，增长19.2%。1.2.4 对外经济贸易2010年中山市完成进出口总额311.19亿美元，增长27.2%，其中进口86.14亿美元，增长27.9%，出口225.05亿美元，增长26.9%。1.2.5 社会消费全年社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。其中批发和零售业零售额581.85亿元，增长18.7%。1.2.6 金融市场中山市金融机构本外币存款余额2665.35亿元，比年初增长20.5%。其中，城乡居民储蓄本外币存款余额1443.74亿元，比年
10、初增长18.3%；中山市金融机构本外币贷款余额1373.62亿元，比年初增长14.8%。1.2.7 居民生活水平2010年中山城镇居民家庭人均可支配收入为25356.6元，增长9.8%，月人均可支配收入突破两千元大关，人均消费性支出为18833.1元，增长8.2%。农村居民收入14879元，增长13.9% 。 近年中山市来城镇居民人均可支配收入总量组建增加，但是增长幅度一般，10年增长速度有增加的趋势明显。人民生活水平的不断提高,对住房的要求也随之上升,成为房地产市场发展的前提条件。第2章 房地产市场运行数据分析2.1 完成投资情况中山市2010年1 -10月全社会固定资产投资额达525 .5
11、8亿元（09年全年为545. 61亿元）。房地产开发投资1-10月累计203.38亿元（09年全年为192.37），房地产开发占比较上年有明显增幅。整个房地产投资市场还是比较火热。2.2 房地产施工与竣工面积对比中山市2010年1-10月累计施工面积2117.19万方，1-10月累计竣工面积294.25万方，竣工面积基本与上年持平，施工面积增幅明显。09-10年中山市商品房施工面积/商品房竣工面积指标远超正常区间，【指标比值：正常区间3.00-4.00】，整体施工进度较慢，竣工量相对不足。2.3 09-10年空置情况中山市2010年商品房空置面积224. 33万平米空置率明显低于正常指标【指标
12、比值：正常区间4 0-5.0】。2.4 05-10年房价收入比走势分析10年居民年均可支配收入/商品房销售价格指标为4.96，房价收入比为7.39，【指标比值：正常区间6.00-8.00】根据中国房价收入标准值为7.5计算，中山房价水平为正常区间。从以上数据可以看出整个中山房地产市场以刚性需求为主，投资需求较少，整个房地产市场处于良好的发展水平，房价处于合理水平，房地产泡沫较少，市场可以发展空间较大。第3章 房地产市场分析3.1 05-10年商品房销售走势分析中山市2010年1- 12月住宅销售面积达590 .09万平方米受政策影响销售面积同比下降6 .75%。1-11月销售金额达278.81
13、亿元，已超09年全年。中山市2010年1- 11月商品房与住宅成交均价分别为5264元/方5214元/方相比09年增幅明显。中山市2010年1-12月商品房销售面积达668万平方米，略低于09年，主要原因为年中受政策影响，成交急剧下滑，下半年在经济运行良好及通胀超预期的双重作用下，成交即快速反弹。3.2 10年珠三角主要城市商品房销售情况对比珠三角城市中佛山市11月住宅市场累计成交680万方，已稳居第一，广州市1-12月累计成交637.5万方，占据亚军宝座，中山市1-12月累计成交590万方，排行第三。3.3 10年商品房及住宅成交均价对比情况3.4 10年各镇区网签销售情况镇区网签套数网签面
14、积（万方）网签套均面积沙溪镇768475.3098坦洲镇801468 0185东区512062.49122火炬开发区474057.20121三乡镇394545.79116南朗镇252727.42109石岐区311727.3888西区246027 .37111古镇189026.82142东升镇248526.05105港口镇253223.8894小榄镇84616.06190黄圃镇143115.70110南区158614.9995南头镇135514.13104东凤镇129813.75106五桂山镇87413.44154横栏镇130913.34102三角镇150812.5083神湾镇9657.8181
15、板芙镇5606.26112民众镇5345.94111大涌镇4534.3195阜沙镇3663.661002010 年，整体成交面积相比09年有少量下滑，成交金额累计至11月已超过09年全年，成交均价方面城区方面同比09年增幅近30%，上升幅度较大；而镇区方面成交均价增速正常，约为13%。环比年初，成交均价增速除城区住宅外其余增幅为负，城区住宅在政策调控下均价环比仍上升，很大程度上是由于年中非住宅成交量锐减、以及年内城区多个高价住宅项目入市（白朗峰、滨江一号、熹玥、豪逸御华庭等）拉升所致。第4章 土地市场分析4.1土地出让情况2010 年全市招拍挂土地362宗，面积1411.31万平米，出让面积与
16、宗数较往年增幅明显，上半年出让土地宗数较少，下半年尤其是10月后供应规模大增。2010年中山市国有建设用地供应计划1984.95万平方米，其中招标、拍卖、挂牌出让的普通商品住宅用地面积为430.7万平方米。全年已超额完成商住用地出让指标。4.2土地成交情况2010 年全市成交土地265宗，面积1038.96万平米，成交面积与宗数同样增长明显。10年的土地成交市场与往年相比，外来开发商占据的份额越来越多，年内仅中海、保利、越秀城建、盛世游艇会四家开发商共成交3415多亩商住用地，占据商住总成交土地面积三分之一强。2010 年全市土地成交金额113.57亿元，成交均价77.96万每亩。综观全年土地
17、市场，总价地王由保利神涌地块19亿夺得，单价地王则屡创新高，年初的中海的台湾仔303万每亩、华鸿库充地块306万每亩、雅居乐五桂山秀丽湖地块302万每亩、石岐一小旁地块最终以385万每亩夺得商住用地单价地王。商业地块单价地王为紫马岭12亩商业地块581.8万每亩。4.2土地市场小结虽然全年各种调控政策不断，但全国各地仍然是地王频出，中山土地市场也呈现出总体火热的成交局面。无论是挂牌出让还是交易总量均同比大幅攀升。全年城区及近郊地区上规模地块几乎被外来豪强囊括，其中不乏量身定制的暧昧，保利全年储备土地超2100亩，火炬区神涌地块成全年总价地王。成交单价同比同样大幅攀升，中山楼面地价首次进入7字头
18、时代(雅居乐五桂山地块）。.第5章 城市投资初步总结中山区域位置分析：中山市地理位置优越，靠紧珠海，位于珠三角主要城市群内，市内交通路网发达，中山到达珠三角各大城市都在2小时之内。中山市区距离广州市中心也不过86公里，广珠西线高速的全线开通使到中山到广州的时间进一步缩短，自驾车一小时就可以到达中山市区。随着广珠轻轨的通车，由广州市区到中山市区也在40分钟之内。未来还有深中隧道、广珠澳大桥等大型城市交通规划建设，随着这些交通网络的建设完成，未来中山将与珠三角各大城市、香港、澳门联系更加紧密，中山的区位优势越发明显，未来发展也将越来越快。中山经济分析：2010年中山的gdp为1826亿，从经济总量
19、来说中山是广东的第五大城市。2010年的人均GDP换算后为突破一万美元，人均gdp在国内城市也排在前列。中山市富藏于民，2010年金融机构本外币存款余额2665.35亿元，城乡居民储蓄本外币存款余额1443.74亿元，中山城镇居民家庭人均可支配收入为25356.6元，说明了中山市人民具有较强的购买能力和消费能力。根据国际经验，当人均gdp达到8000美元之后，中山市的房地产进入相对减缓发展阶段，房地产市场相对成熟，购房需求主要为改善需求，中山人具有强大的经济实力购买中高端产品。可以预见未来中山的房地产市场将进入高端开发阶段。中山房地产市场分析：整个中山房地产市场发展良好，中山市2010年住宅销
20、售面积达590 .09万平方米。1-11月销售金额达278.81亿元，已超09年全年。2010商品房与住宅成交均价分别为5264元/方、5214元/方相比09年增幅明显。房价上涨空间较大。中山整个房地产市场相对珠三角其他城市还算是一个价格洼地，整个中山房价都位于合理水平，房地产发展潜力和发展空间较大，是一个值得投资的市场。2010年的消化量排在广东省第三的位置足以说明中山市民的消费力强劲。中山土地市场分析：中山土地价格水平较低，2010 年全市土地成交金额113.57亿元，成交均价仅77.96万每亩。而且中山土地资源丰富，未来可以用于建设的储备用地较大。大量著名发展商已经早已进入中山进行圈地，保证企业在当地的市场占有率。小结：总体来说中山是珠三角城市中一个难得值得投资的房地产市场，因为其地理位置优越，交通路网发达，城市经济实力强大，市民消费能力强劲，刚性需求量较大，投资需求也正在进一步激发出来。现在整个房地产市场也处于开发高峰期，随着大量著名发展商进入中山市场，可以预见未来在城市发展不断需求下中山房地产市场，特别是市中心房地产市场将迎来一个高速发展期。 2011年6月21
