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1、南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告目 录第一章 项目与区域解析2第一节 项目主要经济技术指标2第二节 项目地理位置及四至4第三节 项目区域环境5第五节 区域发展规划6第六节 小 结7第二章 市场环境分析9第一节 宏观政策环境9第二节 南京整体经济运行状况10第三节 南京房地产供求关系及发展趋势12第四节 重点片区房地产市场分析15第三章 南京豪宅市场分析27第一节 南京豪宅市场情况27第二节 南京豪宅区域板块划分30第三节 南京豪宅的购买特征35第四章 消费者调研38第一节 高端住宅消费者调研38第二节 酒店式公寓消费者调研42第三节 商业物业消费者调研46第四节 办公物业消费者调研5
2、0第五节 消费者调研小结53第五章 竞争及参考市场分析55第一节 板块竞争分析55第二节 直接竞争楼盘分析61第六章 案例专题研究75第一节 国内典型案例分析75第二节 南京类比案例专题解析77第三节 大盘定位策划借鉴86第七章 市场定位综合分析89第一节、SWOT分析89第二节、公司经营目标分析91第三节、项目发展模式确定93第八章 市场定位95第一节 整体市场定位95第二节 住宅市场定位99六、产品的研发和创新建议116第三节 酒店式公寓定位116第四节 商业物业定位120第五节 办公物业定位133第九章 总体开发建议141第一节 总体开发建议141第二节 分期开发建议145第十章 启动区
3、开发建议148第一节 启动区选址148第二节 启动区组团目标客群定位148第三节 启动区产品定位148第四节 启动区价格定位149第一章 项目与区域解析第一节 项目主要经济技术指标【地块规划技术指标】 用地面积：用地总面积212362.1平方米，其中市政配套用地面积24301.2平方米,配套小学及加油站用地面积18500平方米,实际出让面积169560.9平方米。 规划用地性质：二类居住、商业混合用地； 物业类型：办公、商业、酒店式公寓、住宅； 容积率：3.35 建筑密度：35% 绿地率：30% 建筑面积：其中可建住宅面积约40万平方米，酒店式公寓约5万平方米，商业约10万平方米（集中式商业约
4、6.5万平方米、底铺约3.5万平方米），办公楼约2万平方米。【地块规划要点】在规划红线范围内允许布置住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公和酒店式公寓）、教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施。在居住（包括住宅的社区服务配套设施）和商业设施用地中，居住建筑规模与商业设施规模的比例为7：3，商业设施中，商业服务的规模不得小于7万平方米，酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的30%。规划用地范围内应设置24班小学用地1.4公顷，加油站用地0.45公顷（应沿清凉门大街，设置于规划用地东北角），社会停车场0.1公顷（可结合沿河开放空间设置），公共集中绿地0.6公顷（应于规划用地的东北角，沿清凉门
5、大街集中布置）。项目地块目前现状示意图第二节 项目地理位置及四至本地块位于河西板块和城中板块交界区域。清凉门大街和汉中门大街是河西通向新街口、鼓楼等城市中心区域的主干道。地块与传统划分的城中板块仅一河之隔，虽然地处河西，但是在拥有优越的自然景观资源同时仍可共享城中完善成熟的生活配套设施。同时地块距离城市核心CBD仅2.5公里的距离，承担着城中板块西扩的重要任务。清凉门大街和汉中门大街是河西板块通向新街口、鼓楼等城市中心区域的主干道。未来地铁二号线在汉中门大街设站点，距本项目约300米。地块区位与周边资源分布图示土地坐落：东至凤凰东街，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街。 地块北端清凉门大
6、街 地块西端北圩路 地块南端凤凰西街 地块东端凤凰街第三节 项目区域环境【地块现状】项目地块内部目前为毛地，除东侧有高差之外，其余大部分片区地势平坦，内有工厂（玉环公司、汽车修理、玻璃器皿厂等）、学校（新华电脑专修学院）、大型餐饮（金碧辉煌）、住宅区、沿街商铺、苏果超市、金凤凰农贸市场等，业态复杂。【周边环境及配套】地块位于鼓楼区，周边人文气息浓郁，生活配套完善，自然景观优美，是南京着力打造的城市“中央居住圈”重要的组成部分之一。公交线路：18 W、152 W、128W、23W、20W、43W、60W等零售服务：苏果社区店、好又多超市、欧尚超市等金 融：中国银行、民生银行、建设银行、工商银行医
7、疗卫生：江苏省人民医院、南京口腔医院门诊部、省中医院、脑科医院教育科研：南京中医药大学、南京医科大学、南京审计学院、晓庄师范学院、南京师范大学、河海大学、省教育学院、莫愁新寓小学、凤凰西街小学自然人文：石头城、秦淮河、清凉山、莫愁湖等学 区：小学学区为凤凰街小学，中学学区每年摇号决定，2006年本区域中学学区为南京四中（省重点中学）第五节 区域发展规划【建设规划】项目所在凤凰片区是鼓楼区占地面积最大的改造建设项目，鼓楼区政府希望把凤凰西街、凤凰街打造成L形商业一条街，根据日后区域发展水平，有可能继续扩大投资规模，对周边商业进行整合。届时，蔚蓝之都、香港名店街、漫城将和凤凰商贸片区一同串连成商业
8、一条街，成为南京第二条“湖南路”，弥补河西中北部片区商业配套缺乏的状况。按照河西北部控制性详细规划要求，凤凰片区需要设置一定规模的商业设施（扩大社区级），服务周边人口约8万人，与龙江、江东门共同成为河西区域的区域次商业中心。规划范围: 清凉门大街以南、秦淮河以西、凤凰西街以北、北圩路以东区域。改造时间：五年左右。【交通规划】地铁二号线：作为国家重点基础设施建设项目，地铁二号线工程是一条连接主城中心和城市副中心的东西骨干线。其中一期工程西起河西绕城公路油坊桥以南的汪家村，东至马群，全长25145公里。一期工程沿线设19座车站，其中地下车站17座，地面站1座，高架站1座。总投资约人民币105亿元的
9、二号线一期工程工期筹划为42个月，预计将于2009年正式交付使用。地铁二号线汉中门车站已经开始动工修建，车站定址于项目地块南侧300米处的汉中门大街，目前已开工修建。【景观改造】2005年年底，南京市开始制定秦淮河两岸整体改造方案。2006年六月，政府批准规划方案和具体实施意见。根据方案，2006年开始从三汊河入江口武定门两岸沿河建筑将全部改造，其中原来居住、办公为主的建筑，底部一至二层将改造成为休闲旅游配套服务的商业设施。2006年8月底开始，南京市将投入巨资，对秦淮河一期125公里沿线进行改造，首先将对集庆门桥清凉门桥两岸所有影响景观的建筑全部出新、改造，以协调景观，同时计划将沿线商业、住
10、宅楼房的底层置换功能，开发商业，以期实现“繁华的河”这一目标。第六节 小 结 本项目地理位置绝佳，自然景观优势突出，人文环境好，项目周边交通、教育等各类配套完善，使本地块具备了开发高档楼盘的基本素质。 本项目周边人文气息浓郁，高校林立，城市文脉的归属为本项目的价值提升增加利好。 本项目地块尚待拆迁体量较大，涉及内容较广，在拆迁周期和补偿投入方面可能存在一定风险。 本项目地块周边有一定商业基础，但是商业形式较为单一。 南京城市规划方向定位本项目商业的层次应该是区域次商业中心，鼓楼区关于“第二条湖南路”的区域规划方向是本项目未来发展的重要支撑，项目规划定位应与政府规划相契合，借势造势。 本项目的上市供应将会弥补主城区缺乏大型高档社区供应的空缺，因此建设南京“首选大型高档住宅区”应为本项目发展目标 。
