全国房地产市场年度回顾及展望.docx

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1、1. 政策环境(1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著

2、影响，综合调控力度空前。回顾2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：图：2010年1-10月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4 月17 日“国十条”的出台。4月-9月，第二轮调控。201

3、0 年4 月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8 月显著降温，其中5 月和6 月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7 月和8 月扩大至15.4%和10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数4 月环比涨幅达1.4%，但5 月即下降到0.2%，6 月更是下降0.1%，7-8 月持平。9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月100 个城市住宅价格环比上涨0.7%，

4、十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“929 新政”。(2) 调控方向一：抑制投资投机需求为抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，中央及地方政府主要实施了以下政策措施：一是差别化信贷政策。4 月17 日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。为抑制9 月房地产价格出现的上行倾向，9 月29 日央行、银监会联合发布了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求对贷款购买商品住房，

5、首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4 月“国十条”和“9.29 新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机需求。表：2010年差别化信贷政策二是限购政策。为落实4 月“国十条”及“9.29 新政”精神，北京于4 月30 日出台了“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房。截至11 月底，先后有16 个城市出台限购令，其中深圳、南京最为严厉，限制购买第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再购买）；上海、大连等城市比较严厉，限定新购买一套房；天津、苏州等城市严厉程度一般，规定限购一套新房。从时

6、间来看，仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到2010 年底，其他城市未明确。除部分城市出台限购令外，国家外汇管理局、住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了限制。三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010 年10 月20 日，住建部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，指出五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17 和0.18 个百分点，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。11 月2 日，住建部、财政部、央行、银监会联合发布了关于规范住房公

7、积金个人住房贷款政策有关问题的通知，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，并要求停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。目前，公积金贷款除首套90 平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策与商业按揭贷款政策保持一致，进一步表明了中央政府加大信贷政策（金融杠杆）力度来强化房地产调控的意愿。(3) 调控方向二：增加住房特别是保障房供应1998 年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的

8、住房问题。而近几年保障房供应的不足，商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭买房难、住房难的问题越来越突出。因此，与此前调控不同，中央政府在2010 年把保障房建设提高到了前所未有的高度，具体相关政策如下：第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010 年1 月21 日，国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知，规定“申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。4 月15 日，国土部公布了各地住房供地计划，全国来看，保障房及中小套型普通商品房用地占比为76.6%。4 月17 日“国十条”也强调了保障房及中小

9、套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设工作的展开。第二，通过减免税费，鼓励保障房建设。为落实4 月“国十条”精神，加快发展公共租赁住房，6 月8 日，住建部、国土部、央行、银监会等7 部委联合出台了关于加快发展公共租赁住房的指导意见，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。根据指导意见，财政部、国税总局发布了关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠策的通知，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设、运营的过程中利润

10、较低，给予税费减免优惠能鼓励企业积极参与保障房建设。第三，金融支持保障房建设。5 月，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，鼓励民间资本参与政策性住房建设，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。6 月住建部、国土部、央行、银监会等7 部委联合出台的关于加快发展公共租赁住房的指导意见，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。资金是保障房建设的难题，金融支持措施

11、的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道，一定程度上鼓励了企业参与保障房建设。(4) 调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展除以上政策外，2010 年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。表：2010年加强房地产市场管理相关政策融资环节，4 月“国十条”要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11 月12 日，银监会发布通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审

12、慎选择交易对，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。土地开发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。商品房交易环节，加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。“929 新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、

13、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。2. 土地市场(1) 1-11月全国120个城市住宅用地累计上市量同比增长43%，其中上半年增长显著，下半年渐趋平稳图：2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度供应量2010 年1-11 月，全国120 个城市累计供应住宅用地39591 万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除2 月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3 月同比增幅高位运行，1 月和3 月甚至接近3 倍；自4 月起，土地市场推出量同比

14、增幅均在60%以下，7 月以后则维持在15%以内；9 月29 日出台的“新五条”使得传统的“银十”变得异常冷清，而11 月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318 万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。(2) 1-11月全国120个城市住宅用地成交量同比增长40%，但10-11月持续下行2010 年1-11 月，全国120 个城市累计成交住宅用地30216 万平方米，同比增加40%。从各月来看，4-6 月的月成交量维持在2200 万平方米这一水平，7-9 月有所反弹，并在9 月达到3076 万平方米，是年内第二高水平，但

15、10-11 月又有所下降。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为266%、236%和462%，自4 月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10 两个月更出现同比负增长的现象。11 月，全国120 个城市共成交住宅用地2887万平方米，同比增加19%，但环比下降4%，延续了上月的下行态势。图：2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度成交量(3) 受政策和成交结构影响，120个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，7月后呈震荡上行之势从绝对水平来看，受政策和成交结构影响，120 个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，4 月和7 月均不足1500 元/平方米，均属于阶段性低点。9

16、 月又达到全年最高的2395 元/平方米，10月骤降至1617 元/平方米，11 月有所上升，达到2135 元/平方米，环比上涨32%，同比上涨10%。从同比涨幅来看，1-5 月地价同比涨幅均在60%以上，但逐月缩小。6 月后涨跌幅波动频繁，但均在10%以下。图：2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价(4) 上半年住宅用地平均溢价水平持续下降，三季度震荡明显，10-11月又明显上升上半年，120 个城市的住宅用地平均溢价水平从1 月的61%持续下行至6 月17%。7-9 月，溢价水平震荡明显，各月分别为20%、28%、24%，并未体现出明显的趋势。10-11 月，尽管有更严厉的调

17、控措施出台，但企业拿地依然较为踊跃，溢价水平持续上升，分别为38%和42%。同比来看，2010 年1-5 月的溢价水平均高于去年同期，但从6 月起，溢价水平均低于去年同期，表明今年的土地市场特别是下半年，开发企业拿地要更为理性。3. 房产市场全国市场（1）开发投资：1-11月全国房地产开发投资额同比增长36.5%，处于历史高位图：2007年以来全国房地产开发投资额及其增速2010 年1-11 月，全国完成房地产开发投资额4.3 万亿元，同比增长36.5%，增速与1-10月持平，较上半年下降1.6 个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额3.0 万亿元，同比增长34.2%，增速较1-10 月提高0

18、.4 个百分点，较上半年下降0.2 个百分点。11 月当月，全国完成房地产开发投资额4628 亿元，环比增长1.5%，和去年同期相比增长36.7%。(2) 市场销售：2010年1-11月全国商品房销售面积同比增长9.8%，中西部省份销售面积占比较2009年年底提高2.2个百分点，四十个大中城市以外的其他城市住宅销售面积占比提高5.7个百分点今年1-11 月，全国商品房销售面积8.25 亿平方米，比去年同期增长9.8%，增幅比1-10 月提高了0.7 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。销售额方面，1-11 月，商品房销售额4.23 万

19、亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2 个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营用房分别增长48.4%和50.2%。图：2007年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率5-8月同比下降，9月起止跌增长。从不同月份来看，从年初到8月，商品房销售累计增速持续下行，其中销售面积从1-2 月的38.2%下行至1-8 月的6.7%，销售额从1-2 月的70.8%下行至1-8 月的7.5%，其中5-8 月的单月商品房销售面积均低于去年同期；9 月起，全国商品房销售累计增速开始回升，到1-11 月，商品房销售面积和销售额增速分别回升至9.8%和17.5%，其中11

20、月单月分别同比增长14.5%和18.6%。(3) 房价：全年高位运行，6-8月平稳甚至下跌，但9月以来小幅上涨从国家统计局公布的70 个大中城市新建住宅销售价格指数来看，环比涨幅波动显著： 1-4月保持较快上涨势态，月均涨幅在1.4%左右，在4 月中旬国家出台“国十条”调控措施后，5月环比涨幅即下降至0.4%，6-8 月价格环比保持不变，但9 月又开始上涨，9-11 月环比涨幅分别为0.5%、0.3%和0.4%。同比来看，今年前4 个月新建住宅销售价格同比涨幅提高4.1 个百分点至15.4%。5 月份以来保持下降趋势，11 月份为9.3%，较10 月份下降1.3 个百分点，较4 月份下降6.1

21、 个百分点。图：2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势图：2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势百城住宅价格走势与国家统计局70个大中城市价格指数走势一致。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100 个城市的全样本调查数据，今年6、7 月份百城平均价格环比分别下降1.32%和0.04%。9-11 月一直保持环比上升趋势，环比涨幅分别为0.70%、0.66%和0.82%。表：2010年6-11月百城价格指数从上涨和下跌的城市个数来看，7-8 月上涨城市数量分别为26 个和58 个，明显低于6 月份的80 个。而9 月份以来，随着价格指数连续上涨，9-11 月上涨城市数量也增加至8

22、6 个、76 个和86 个。重点城市新房市场(1) 成交：北京、上海等多数重点城市今年1-11月销售面积低于2009年，市场集中度有所上升，高端项目占比下降􀂺 今年1-11月北京、上海等重点城市月均住宅成交面积均低于2009年，但多数高于2008年和往年相比，今年1-11 月北京、上海等重点城市住宅月均销售面积皆低于2009 年，但多数都超过2008 年水平。具体来看，一线城市北京、广州前11 个月住宅销售面积较2009 年降幅在30%-40%之间，上海降幅介于40%-50%，深圳降幅高达52%。和2008 年相比，上海、深圳分别下降3%和24%，北京和广州分别上涨29%和1

23、0%。二线城市中，武汉较2009 年小幅下降7%，成都下降35%，杭州、南京降幅介于50%-60%。和2008 年相比，成都增长55%，武汉增幅高达102%。三四线城市中，郑州和包头今年1-11月住宅月均销售面积较2009 年皆小幅下降6%，南昌和合肥降幅介于30%-50%之间，和2008年相比，南昌、郑州增幅皆为68%，包头增幅达到139%。图：2008年以来三类城市住宅平均月度销售面积走势􀂺 今年以来北京、上海等多数重点城市住宅成交面积先降后升，10-11月重点城市月均销售面积普遍高于5-9月今年以来，多数重点城市住宅销售先降后升，在经历5-9 月的相对低位，10-11

24、月各城市成交量均有所上升。和5-9 月份相比，10-11 月份一线城市中北京、上海和深圳住宅月均销售面积增幅介于30%-60%之间。二线城市中成都、南京增幅超过100%，三四线线城市中合肥、南昌和包头增幅介于40%-70%之间。图：2010年以来三类城市住宅销售面积走势􀂺 市场集中度不断提高，北京前20位项目占比接近四成2010 年，尽管受宏观市场调控，北京等重点城市的成交量下降显著，但市场集中度显著上升。在北京，销售面积前20 名项目销售面积和销售额占比今年以来稳步上升，3 季度分别达到43.4%和38.4%，分别上升15.3 个百分点和12.2 个百分点。图：北京销售面积

25、前20名住宅项目市场销售占比在上海，住宅销售面积前20 名项目销售面积和销售额占比今年以来同样稳步上升，3 季度分别达到21.7%和31.6%，分别上升2.9 个百分点和7.1 个百分点。图：上海销售面积前20名住宅项目市场销售占比(2) 价格：重点城市成交均价和价格指数震荡上行􀂺 今年1-11月，一线城市中广州住宅成交均价涨幅最大，达到33.8%，二线城市中苏州涨幅居前今年1-11 月，受调控政策和成交结构影响，各大城市住宅成交均较波动幅度较大，但整体呈上涨趋势。从累计涨幅来看，上海、天津、武汉累计涨幅接近20%，北京、杭州、苏州接近10%。值得注意的是，11 月多个城市成

26、交均价出现下降，如北京、深圳、苏州分部下跌12%、16%、19%，上海、杭州小幅下跌0.4%和2.6%。图：2008以来一线城市住宅成交价格走势图：2008以来二线线城市住宅成交价格走势图：2008以来三四线城市住宅成交价格走势􀂺 􀂺从新房价格指数看，北京、武汉今年的累积涨幅居于前列从中国房地产指数系统新房指数走势来看，尽管7-8 月重点城市价格指数出现小幅震荡，但全年仍有所上涨。1-11 月，北京、武汉涨幅最大，分别为14%和13%，上海、广州、杭州也超过10%，深圳为9%，天津和苏州分别为6%和4%。图：2007年以来重点城市新房指数走势(3) 供应：多

27、数城市供应量与去年持平或小幅增长，销供比普遍低于1，出清周期上升􀂺 􀂺下半年各城市迎来供应高峰，但一线城市全年累计上市量仍低于去年同期，但其他城市普遍高于去年今年1-11 月，一线城市中上海和深圳住宅月均上市面积明显小于2009 年水平，北京与2009年持平，广州显著上升。与2008 年相比，4 个一线城市除广州小幅下降3.2%，其他3 个城市降幅介于20%-50%之间。二线城市中，和2009 年相比，杭州持平，武汉和大连大幅增加25.3%和50.2%，苏州小幅下降。和2008 年相比，除杭州外，武汉、苏州和大连皆有所增加。三四线城市中，除东莞较2009 年

28、小幅下降7%外，长沙、南昌和郑州皆显著增加，其中长沙增幅高达67.3%。而和2008 年相比，除长沙大幅增加41.7%外，东莞、南昌和郑州皆出现下降。图：2008年以来三类城市住宅平均月度上市面积走势􀂺 􀂺销供比：重点城市2010年住宅销供比皆低于2009年，但高于2008年一线城市中，今年前11 个月，北京上海、深圳和广州住宅销供比分别为1.0、1.0、0.9 和0.8，皆小于2009 年的1.7、1.3、1.5 和1.5，但高于2008 年的0.6、0.8、0.6 和0.7。二线城市中，杭州今年前11 个月住宅销供比为0.6，明显低于2009 年的1.5

29、，但高于2008 年的0.4；武汉为0.9，明显小于2009 年的2.2，但高于2008 年的0.7。三线城市中，南昌、郑州销供比皆超过1，分别为1.1 和1.2，低于2009 年的2.1 和1.6，但高于2008 年的0.6 和0.7。图：2008以来三类城市住宅销供比走势􀂺 􀂺 2010年前11个月，一线城市除深圳外住宅可售面积皆有所上升，上海增幅高达30.6%2010 年1-11 月，一线城市中，深圳住宅可售面积显著下降，11 月底为215 万平方米，较年初下降43.5%。上海显著上升，11 月可售面积为630 平方米，较年初上升30.6%，北京升幅最

30、小，为4.7%，广州为17.1%。二线城市中，杭州、南京、苏州和武汉圳住宅可售面积皆出现上升。其中杭州升幅最大，为61.1%。南京和苏州分别为29%和27.8%。武汉小幅上升5.9%。图：2008以来一线城市住宅可售面积走势图：2008以来二线城市住宅可售面积走势􀂺 􀂺重点城市除深圳外，住宅出清周期都出现上升住宅出清周期方面，和2009 年年末相比，今年11 月深圳减少1 个月至8 个月，重庆持平为5 个月，北京大幅增加7 个月至14 个月，上海增加2 个月至4 个月，杭州、南京分别提高4个月和5 个月至7 个月和8 个月。图：2007年以来重点城市住宅出清

31、周期走势重点城市二手房市场(1) 成交量：2010年1-11月各大城市二手房月均成交面积皆小于2009年，但明显高于2008年图：2008年以来一线城市住宅成交面积走势今年前11 个月，各大城市二手房月均成交面积均较上年有所下降。一线城市中，北京上海二手房月均成交面积分别为138 万平方米和109 万平方米，分别较2009 年下降32.8%和48.8%，但较2008 年大幅增长198%和73%。图：2008年以来二线城市住宅成交面积走势二线城市中，今年前11个月天津二手房月均成交面积为47 万平方米，较2009 年下降36.5%，但相比2008 年大幅增加124%。杭州月均成交面积只有14 万

32、平方米，较2009 年大幅下降57.1%，较2008 年增长63%。(2) 价格：2010年前11个月重点城市二手房价格指数皆有所上升，一线城市中北京涨幅最大，二三线城市中重庆涨幅居于首位图： 2005年以来重点城市二手房价格走势今年1-11 月，一线城市中，北京二手房涨幅涨幅最大，达到39.8%，11 月二手房均价为25812元/平方米；广州涨幅为33.0%，11 月二手房均价为13487 元/平方米；上海和深圳涨幅皆为22.0%。二三线城市中，重庆二手房均价涨幅最大，为33.7%，11 月均价为6956 元/平方米。天津、南京涨幅分别为28.6%和28.4%。杭州、武汉涨幅靠后，分别为21

33、.8%和19.9%。4. 重点开发企业(1) 今年万科、保利等重点开发企业销售额同比大幅增长，万科成为中国第一家销售额超过千亿的房企2010 年重点开发企业中，最引人注目的无疑是万科地产。随着8-11 月销售面积和销售的大幅增长，今年12 月初销售额突破1000 亿元，成为中国第一家销售额过千亿的房地产开发企业，前11 个月销售额同比大幅增长72.3%。同期，中海和保利销售额分别为588 港元和571 亿元，同比分别增长30.7%和41.6%。绿城、富力销售额分别为465 亿元和304 亿元，同比分别增长8.4%和19.5%。和其他重点企业相比，万科今年的规模领先优势更为明显。2009 年，万

34、科销售额分别是中海和保利的1.3 倍和1.5 倍，今年前11 个月上升至1.7 倍。和碧桂园、富力相比，万科销售额的倍数由2009 年的2.7 和2.5 升至2010 年前11 个月的3.3 和3.5。图：2009年至今重点开发企业销售额对比(2) 10大开发企业市场份额有所上升，前11个月销售额占全国10.3%，较1季度末提高0.6个百分点今年前11 个月，万科、中海等全国10 大开发企业市场份额呈上升走势。其中销售面积占全国比重为5.1%，较1 季度末提升0.1 个百分点，分企业看，万科1-11 月销售面积全国占比为1.0%，较1 季度末提高0.2 个百分点，恒大和保利皆提高0.1 个百分

35、点至0.9%和0.8%，碧桂园、中海各下降0.1 个百分点至0.7%和0.6%。10 大企业销售额全国占比1-11 月为10.3%，较1 季度末提升0.6 个百分点。分企业看，万科和保利11 月底分别为2.4%和1.4%，分别较1 季度末提高0.5 个百分点和0.3 个百分点；中海和碧桂园分别降0.3 个百分点和0.1 个百分点至1.4%和0.7%。图：2009年以来10大开发企业销售面积全国占比图： 2009年以来10大开发企业销售额全国占比第二部分：2011年中国房地产市场展望1. 市场发展环境(1) 宏观经济：通胀风险加大，调结构、稳物价成为2010年经济工作重点2010 年12 月11

36、 日，国家统计局提前发布原计划于12 月13 日发布的11 月经济数据。数据显示，11 月末M2 和贷款余额同比增速分别为19.5%和19.8%，较上月分别提高0.2 和0.5个百分点；11 月新增人民币贷款5640 亿元，同比多增2692 亿元，1-11 月累计新增贷款7.46万亿元，已接近全年7.5 万亿元的新增贷款计划；11 月CPI 达到5.1%，继10 月突破4%以后再创阶段性新高；1-11 月固定资产投资同比增长24.9%，增速较上月加快0.5 个百分点。以上各指标的变化充分表明，宏观经济增长趋势依然向好，通胀风险继续加大。在11 月数据公布的前一天，央行再度提高存款准备金率，这也

37、是年内第六次提高存款准备金率，目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断。(2) 货币政策：从“适度宽松”到“稳健”2010 年12 月3 日，中共中央政治局召开会议，指出2011 年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009 年的“极度宽松”（2009 年货币政策虽为适度宽松，但全年新增贷款达9.6 万亿元，M2 增速接近30%）转为2010 年的“适度宽松”后，正恢复到中性。考虑到2010 年起中央已多次提高存款准备金率（最近一次为12 月10 日，大型金

38、融机构的存款准备金率已达到18.5%的历史新高），并于10月实行了近三年来的首次加息，预计从现在起至2011 年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨、调整经济结构、促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化。预计2011年M2增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7万亿元。当前的货币政策环境和2002 年、2006 年较为类似，在制定计划时，预计2011 年M2 增长率将参照2003、2006-2007年的计划制定。至于新增贷款目标，考虑到2010 年全年新增贷款将达到8 万亿元，而此前几次制定该指标计划时一般会低于上年实际值（如2003-2004 年和2007 年）。预计2011 年新增贷款计划

39、将为7 万亿元。此外，对2011年货币政策的定调由之前的强调“稳定性、协调性和可持续性”改为强调“针对性，灵活性和有效性”，这表明货币政策在2011 年将具有较大的灵活性。今年年底到2011 年初，控制物价水平、抑制通货膨胀将是中央政府决策的主要关注点，货币政策将延续目前中性偏紧的格局。若经济复苏趋势、物价涨幅等指标没有明显变化，将继续延续该政策，但同时也密切关注可能存在的经济过热或过冷风险。对房地产行业而言，更需关注的是央行对数量化（信贷总额）而非价格型工具（利率）的使用。根据测算，在加息50 个基点和100 个基点的假设下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007 年的水平。开发企业

40、方面，即使加息200 个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。但由于银行信贷（包括开发贷款和购房按揭贷款）占企业资金来源的近40%。若信贷紧缩力度加大，新增贷款额度限制更加严厉，将给房地产企业的资金状况带来显著影响。(3) 调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大胡锦涛主席近日表示继续加强房地产调控，加之2011 年经济工作重点为“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”，预计2011 年的房地产政策调控不会放松，为“保增长”放松房地产调控是小概率事件。具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另

41、一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。(4) 保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点2008 年、2009 年全国保障房建设只有100 万套和300 多万套。2010 年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010 年11 月23 日，住房和城乡建设部发布关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知，明确提出2011 年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000 万套，比原计划的580 万增加了420 万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。

42、(5) 房产税试点改革加快推进2010 年12 月10 日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011 年有可能落到实处。此外，中央经济工作会议将经济结构战略性调整作为2011 年工作重点，2011 年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。2. 市场走势展望(1) 土地市场：供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈截止2010 年11 月底，全国仅完成18.5 万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将

43、2011 年房地产调控的重要内容，2010 年土地出让计划完成率低的省市将会在2011 年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010 年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。(2) 房产市场：供求关系得到改善，价格涨幅下降在M2 增长率16%、新增贷款7 万亿元、加息4 次共计100 个基点、房地产政策环境依然从紧等一系列假设条件下，根据中国房地产业中长期发展动态模型对2011 年全国商品房市场进行预测。模型预测结果如下：表：2011年全国商品房市场预测预测结果显示，2011 年全国商品房供给、需求、价格仍将保

44、持增长，但增幅渐趋平稳。随着2010 年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在2011 年发生转变，促进价格的平稳。(3) 关注点一：城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，区域发展更加分化根据中国铁路中长期发展规划，到2020 年，将建立省会城市及大中城市间的快速客运通道，规划“四纵四横”铁路快速客运通道。此外，中国各城市也加大了市内轨道交通建设力度，北京在2010 年即新增108 公里轨道交通投入运营，在建里程数达561 公里。城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大将从以下几个方面影响到区域经济格局：一是有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长；二是持续增强交

45、通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇；三是扩大北京、上海、广州等中心城市对周边中小城市的带动作用，使得各区域的发展更加分化。图：高铁“四横四纵”建设规划网络(4) 关注点二：保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化中央经济工作会议提出2011 年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出2011 年计划建设保障性住房1000 万套，较2010 年增加420 万套。若落实到位，全国总开工面积将达到6 亿方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%，以套数计算则接

46、近20%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。(5) 关注点三：普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。2010 年1-11 月，全国住宅销售面积比增长7.4%，而同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%，表明商业地产市场受政策影响相对较小。另一方面，在住宅市场，越来越多的企业开始提升产品品质和价格水平。目前北京成交均价超过5 万元的住宅项目超过20 个，而2009 年仅为7 个。在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之外，预计商业地产和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、资金投入多，高端住宅市场更容易受宏观调控影响，开发企业更多转向这两类物业，可谓机遇与风险并存。