前期物业合同范本.docx

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1、临沂市前期物业服务合同开发建设单位（甲方）： 山东合展置业有限公司 物业服务企业（乙方）： 临沂居安物业服务有限公司 甲方： 山东合展置业有限公司 ；法定代表人： 平现斌 ；住所地： 临沂市罗庄区美华园C号楼103室 ；联系人： 任培玉 ；联系电话： 18053907988 ；邮编： 276017 。乙方： 临沂居安物业服务有限公司 ；法定代表人： 韩亚平 ；住所地： 临沂市罗庄区清河南路8号 ；联系人： 余依宗 ；联系电话： 15069977013 ；邮编： 276017 ；资质等级： 三级 ；证书编号： 临物1431466 。 根据国务院物业管理条例、山东省物业管理条例和相关法律、法规、政

2、策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 金域国际 提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一章 物业项目基本情况第一条 物业基本情况:1物业管理区域名称 金域国际 ；物业类型 居住物业 ；坐落位置 高新区湖西路中段东侧 ；建筑面积 49919.16平方米 。2物业管理区域四至：东至 双月园木业有限公司 ；南至 临沂联通公司 ；西至 湖西路 ；北至 余梁沟 。3物业服务用房：坐落位置 金域国际6#楼底层 ；建筑面积 150m2 ；（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二，物业服务用房平面图及说明见附件五）。第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务

3、包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案保管；11、 协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动 。第四条 乙方提供的前期物业服务质量。1.普通住宅项目：物业服务标准达到临沂市住宅物业服

4、务收费管理实施办法（临价费发2011195号）规定的 三 星级标准（一、二、三、四、五选择）；电梯等共用设施设备运行维护严格按照临沂市房产和住房保障局关于加强住宅小区电梯等共用设施设备维修管理工作的通知（临房发20139号）的规定执行。2.非普通住宅或非住宅项目：物业服务标准由甲、乙双方通过合同约定，服务标准详细内容见附件六。第三章 物业服务费用第五条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 1 种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：多层住宅： 元/月.平方米；（小）高层住宅： 1.3 元/月.平方米；别 墅： 元/月

5、.平方米；办 公 楼： 元/月.平方米，或 元/年商业用房： 元/月.平方米；或 元/年工业用房： 元/月.平方米；或 元/年学 校： 元/月.平方米；或 元/年医 院： 元/月.平方米；或 元/年 物业： 元/月.平方米，或 元/年； 物业： 元/月.平方米，或 元/年；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）日常办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设

6、备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业服务企业的利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2、酬金制物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅： 元/月.平方米；（小）高层住宅： 元/月.平方米；别 墅： 元/月.平方米；办公楼： 元/月.平方米，或 元/年；商业用房： 元/月.平方米，或 元/年；工业用房： 元/月.平方米，或 元/年；学 校： 元/月.平方米，或 元/年；医 院： 元/月.平方米，或 元/年； 物业： 元/月.平方米，或 元/年； 物业： 元/月.平方米，或 元/

7、年；预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）日常办公费用；（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（8） 。乙方采取以下第 种方式提取酬金：（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。物业服务支出应全

8、部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。第六条 业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费（物业服务资金）按 季度 交纳，业主或物业使用人应在 每季度当月10日前 履行交纳义务物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付业主的物业，其物业服务费（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主无正当理由拖延办理房屋交付手续的，业主应以甲方书面通知其办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费（物业服务资金）。业主所购物业空置一年以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的8

9、0%交纳物业空置期间的物业服务费（物业服务资金），并签订临时协议。因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成本物业管理区域内配套设施和绿化环境等未达到购房合同约定标准的，业主或物业使用人可以按照物业服务收费标准的 80 %（80-100）交纳此间的物业服务费（物业服务资金），差额部分由甲方补偿给乙方。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第七条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 / 次向全体业主公布物业服务资金的收

10、支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决： 聘请专业审计机构，对约定的物业管理服务费用收支状况进行审计 。第四章 物业的经营与管理第八条 停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于甲方所有的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按照 240 元/个月的标准向甲方交纳车位租赁费；按照 60 元/个月的标准向乙方交纳停车服务费。2、停车场车位由业主购置的，业主（车位使用人）应按照 36 元/个月标准向乙方交纳停车服务费。3、停车场竣工投入使用后，车位未停放车辆空置的，经车位使用人与物业服务企业确认后，车位使用人可按照停车服务收费标准的80%交纳停车服务费；尚未出售

11、、出租的车位，其停车服务费由甲方全额交纳。第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的车位停车服务协议，并按照临沂市住宅物业服务收费管理实施办法（临价费发2011195号）的规定提供停车服务。车位使用人对车辆有看管要求的，应当与乙方另行签订看管协议。第十条 本物业管理区域内的会所属甲方所有并委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：1、 / ；2、 / 。第五章 物业的承接验收第十一条 甲乙双方应就物业承接时间、承接内容、承接查验、承接前后的责任等事项进行约定，并在约定时间按照物业承接查验办法（建房【2010】165号）规定，对接管物业和资料进行逐项承接查验，现场共

12、同确认查验结果，签订物业承接查验协议。第十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。承接查验完成后，乙方按照前期物业服务合同约定，接管物业管理区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、构筑物、公共区域等。第十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业合同具有同等法律效力；物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。第十四条 乙方承接物业时，甲方应同时向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、

13、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件.第十五条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第十六条 甲方应于 2014年12月01日 按有关规定向乙方提供能够直接投入使用且具备水、电、采光、通风等正常使用功能的物业服务用房。物业服务用房建筑面积 150 平方米，其中：办公用房 100 平方米，位于 6#楼底层 ；住宿用房 40 平方米，位于 6#楼底层 ；辅助 用房 10 平方米，位于 6#楼底层 。分期建设的项目在首期交付时的物业服务

14、用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业服务用房全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，甲方应当事先交付符合要求的物业服务临时用房。第十七条 物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第六章 相关责任第十八条 甲方相关责任：1、业主大会成立前，责成乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；2、督促业主、物业使用人遵守临时管理规约和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；3、及时依法履行对物业的保修责任；4、因维修

15、物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和乙方，共同商定施工方案；5、支持和配合乙方做好物业服务工作，积极参与社区建设活动；6、监督、检查乙方物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；7、负责处理因甲方遗留问题引发的物业服务纠纷；8、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任。第十九条 乙方相关责任：1、按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物业服务。积极参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；2、结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制

16、定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；4、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；5、督促业主、物业使用人遵守临时管理规约和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；6、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；7、应与装饰装修房

17、屋的业主、物业使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的行为及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；8、自本合同终止时起10日内，乙方应及时撤离物业管理区域，并向甲方或业主委员会移交物业服务用房、物业档案及物业服务档案、相关资料等属于全体业主所有的财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交；9、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任。第七章 专项维

18、修资金第二十条 本物业管理区域专项维修资金的交存、管理、使用、续筹等按照临沂市住宅专项维修资金管理办法（临房发201143号）的规定执行。第二十一条 专项维修资金的交存：甲方应在办理房屋交付手续前，到维修资金管理部门办理本物业管理区域维修资金交存信息备案手续，并按规定程序履行相关义务。第二十二条 专项维修资金的使用：乙方应协助业主、业主委员会制定维修方案，按照规定办理维修资金支用手续，保证物业区域内共用部位、共用设施设备得到及时修复。第八章 违约责任第二十三条 甲方违反本合同第十二条、第十三条、第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由

19、甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十四条 除前条规定情况外，乙方的管理服务未达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金 5000 元；给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。第二十五条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按（1：应交总额的百分之 / ；2：每日应交额的万分之 2 ）（系统做成二选一）向乙方支付违约金。第二十六条 乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和物业使用人就

20、超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十七条 甲方违反本合同第十五条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十八条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的.第二十九条 甲方拒不履行交接

21、义务、擅自变更物业服务单位， 应按 5000 的标准向乙方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；乙方擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，应按 5000 的标准向甲方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第九章 其他事项第三十条 普通住宅项目，在合同期内，如遇市价格主管部门调整前期物业服务费、停车服务指导价格，则本合同约定的前期物业服务费、停车服务费收费标准将按照指导价格调整幅度同时、同比例予以调整。第三十一条 本合同期限自 2014 年 12 月 01 日起至 2017 年 11 月 30 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务

22、合同生效时，本合同自动终止。第三十二条 本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就是否延长本合同期限达成协议。双方同意续签，应于本合同到期前 60 日内签订新的物业服务合同；未能达成一致的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。第三十三条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 新物业公司 代管。第三十四条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，

23、业主应承担连带责任。第三十五条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第三十六条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。第三十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 2 种方式处理：1、向临沂仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第三十八条 本合同一式 5 份，甲、乙双方各执 2 份，物业主管部门留存一份。甲方（签章） 乙方（签章）法定代表人 法定代表人 年 月 日附件一：物业规划平面图附件二：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）小高层住宅11374499

24、19.16多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼车 库122015914.14会 所11300学 校幼儿园 物业用房11150设备用房11220.57合 计56203.87备 注附件三：物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井;7、户外墙面；8、屋面；9、传达室。附件四：物业共用设施设备明细1、绿地 11776 平方米；2、道路 9000 平方米；3、化粪池 6 个；4、污水井 150 个；5、雨水井 160 个；6、垃圾中转站 / 个；7、水泵 8 个；8、水箱 2 个；9、电梯 24 部；10、信报箱 24 个；11、消防设施

25、 齐全 ；12、公共照明设施 齐全 ；13、监控设施 齐全 ；14、避雷设施 齐全 ；15、共用天线 / ；16、机动车库 202 个 4622 平方米；17、露天停车场 172 个 4128 平方米；18、非机动车库 / 个 / 平方米；19、共用设施设备用房 220.57 平方米；20、物业服务用房 150 平方米；附件五：物业服务用房平面图及说明附件六：前期物业服务质量标准一、综合管理服务1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、客户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电

26、话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。5、对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。6、能提供三种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。7、每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。8、每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。二、房屋管理与维修养护服务1、房屋管理（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制

27、度。（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。（4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。（7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。2、巡查与维修养护（1）巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报

28、，必要时请专业单位进行检测评定；每年检查1次墙体、墙面；每年检查1次顶棚；每年检查1次楼梯、扶手；每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；每年全面检查1次楼板、地面砖；每季巡查1次小区各标识；每月全面检查1次公共门窗；每月巡查1次路面、侧石、井盖等；每月巡查1次围墙；每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。（2）维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主

29、大会的决定组织维修。3、装饰装修管理（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。自行清运装修垃

30、圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。三、共用设备设施运行、维修、保养服务1、供配电（1）每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。2、公共照明（1）院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。（2）公共照明系统控制柜、线

31、路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。3、电梯（1）电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴年检合格证，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。（4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展

32、应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。4、给排水（1）生活供水泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。（2）雨污水排放公共污水管

33、道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。5、供热设施（1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。（2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。（

34、3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时巡视一次机房和设备，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。（4）维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。6、安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：监控系统，做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主

35、机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。电子巡更，做到：调试保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。7、防雷接地系统（1）每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。（2）高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。四、

36、协助公共秩序维护服务1、人员要求（1）专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。（3）配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2、门岗（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（2）保障值班电话畅通，接听及时。（3）各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:009:00、17:0019:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。（5）对装修及其它临时施工人员实行

37、出入证管理，加强出入询问。（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。3、巡逻（1）制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。（2）每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。（3）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4、车辆管理（1）按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 （3）车库门禁系统、车库内照

38、明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。（4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。（5）住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。（6）非机动车应定点停放。5、监控（1）设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。（2）监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。（3）监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6、紧急事故防范（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2

39、）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。（3）每年组织1次以上应急预案演习。五、保洁服务1、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次，地面每周湿拖1次。（2）楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。（3）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。（4）共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。（5）电梯轿厢地面每日清洁1次，目视干净。2、外围保洁（1）主要道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气清扫主要道路，方便出行。（2）绿化带：每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。绿化带无杂物。（3）水景：开放期

40、内，每2日清洁1次。水面无明显漂浮物。（4）休闲娱乐、健身设施：每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。（5）3米以下庭院灯、草坪灯：每月清洁1次，目视干净。（6）标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每月清洁1次，目视干净。（7）天台、明沟、上人屋面：每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。（8）设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。3、车库、车棚（1）地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。（2）天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。（3）门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。4、垃圾收集与处理（1）应设置生

41、活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。（2）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。（3）垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。5、卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。六、绿化服务根据住宅小区内绿化实际情况应做到：对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。七、特别约定及甲方的权利在维护甲方的利益的前提下，乙方有权聘用、培训或解雇本物业管理人员，所有管理人员的薪资、福利和补偿均由本物业管理费内支付，乙方与所聘员工建立劳动、劳务关系，并由乙方自行解决各项劳动、劳务纠纷。甲方对乙方物业服务有如下特别权利：1、审定乙方对执行本物业拟定的物业管理制度。2、甲方在本物业享有物业管理法律法规中规定的业主权利，甲方也可授权本物业的业主/租户享有其使用部份物业的业主享有的物业管理权利。3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算（决算）。