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1、一、天津市宏观市场基本情况（一）、城市基本背景天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天
2、津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；2006年3月份国务院常务会议原则通过天津城市总体规划（20052020年），明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计
3、算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。2、购买力和消费水平天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入达到12639元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。城市居民人均消费性支出9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面积25.70，
4、比2004年增加1.5。预计2006年天津城市居民人均居住建筑面积为26.58，根据天津市2005-2020中长期发展规划，2010年天津城市人均居住建筑面积将达到30.00，未来几年内年均增长0.855。4、固定资产投资 “十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市全社会固定资产投资额为1516.84亿元，其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元。5、2006年天津市主要预期目标2006年全市经济社会发展的主要预期目标是、生产总值增长12%；、财政收入增长17%以上；、全社会固定资产投资增长
5、20%；、城市居民人均可支配收入增长10%以上； 6、天津城市规划天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场
6、成熟度和认可度也相对较高。东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周扩
7、散。二、天津市房地产市场概况2005年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，但涨幅明显回落。市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。（一）、房地产投资势头强劲虽受诸多宏观调控政策影响，2005年的房地产投资增长速度达到24.1%，仅比2004年少0.74个百分点。自从2003年以来，天津房地产投资一直保持20%以上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。（二）、土地市场相对疲软2005年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显回落，与2004年16.3%的上涨幅度相比，2005年土地交易价格上涨幅度仅为3
8、.9%，其中居住用地交易价格上涨2.9%；其二是土地交易量较2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保税区）土地成交总量为112.6万，同比减少84.6%，单宗土地成交面积为59263，同比减少85.4%。（三）、房价增速较快根据有关部门统计数据显示，天津2005年度累计成交均价为4132元/，较2004年度全年均价（3302元/）上升25.13%，而2004年度相比2003年上涨21.4%。市区商品房均价突破5000元/的大关，下半年外环线以内5000元/以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房已经超过6000元/的均价水平。从2005年度天津商品房价格走势看，第一季度消费
9、惯性使然，房价沿着2004年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。房价一年一个台阶（2003年2700元/水平、2004年3300元/水平、2005年4100元/水平），预计2006年度天津整体房价水平达到5000元/的水平。进入2006年以来，天津全市商品房均价保持在4900元/以上的水平，其中河西区和南开区价格水平高，分别达到6500元/和6200元/的水平。自二月份以来，河北区房价水平达到51005300元/的水平，就河北区市场状况和目前价格水平看来，该区域的房价上涨空间较大。预计2006年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别达到6800元/、6500元/、5700元/和5500元
10、/以上的水平。天津主要城区区域2006年14月份房价示意图如下：（四）、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年新开发商品房建筑面积3470.56万，同比增长21.1%，其中商品住宅2827.87万，同比增长21.1%。年度新增商品房供应量为1187万。与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从2月份开始月度需求基本呈下降趋势，全年商品房成交面积980万，同比去年下降18%，各月份成交情况见下图：（五）、2006年市场供需预计分析1、2006年预计住宅需求总量在1868万左右(1)、从人口增长及平均居住面积来看2005年天津全
11、市常住人口1046万人，其中城镇人口556万人，人均居住面积25.7。根据天津市2005-2020中长期发展规划，2006年的天津人口预计将达到1076万人，其中城镇人口574万人，城镇人口比2005年增加18万人。预计2006年天津城镇人均居住面积将达到26.58到2010年天津城镇人均居住面积为30，年均增长0.855。由此根据住宅刚性需求计算公式为：刚性需求 新增人口“带动型需求”+现有人口“改善型需求”= 26.58/人18万人+0.855/人574万人=478万+490万=968万由人口增长及平均居住面积增长形成2006年的住宅刚性需求预计为968万左右。(2)、从拆迁带来的“被动型
12、”需求分析2005年天津城区拆迁面积为180万。根据政府统计资料显示，2006年的拆迁量将比2005年略有放大，预计拆迁量将达到200万左右。根据拆迁量与新房需求量1:3的关系，将形成600万的住宅需求。(3)、从“转移型”需求分析2005年初预计天津住宅需求量在1300万左右，由于受到年中的宏观政策影响，全年实际成交量约1000万左右，被抑制的需求量约有300万左右，也将会结转到2006年的市场上进行消化。将上述三项数据合计，预计2006年天津住宅需求在1868万左右。2、2006年住宅供给情况根据相关数据资料统计分析显示，2006年天津市房地产投资额计划比上年增长22%，达到400亿元；新
13、开工项目计划比上年增长25%，达到2000万，加上在施工程，今年的房地产施工面积计划达到3500万。（六）、市场特征分析1、产品特征分析（1）、住宅平均面积减小趋势明显随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，而市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品也是目前市场需求量最大的。为了更能适应天津的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显， 8090两居、105110三居等经济型户型的需求范围也扩大到中高档产品中。（2）、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体随着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑逐
14、渐成为建筑形式的主体。（3）、混合居住模式将成为主流以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。（4）、更开放的“大街区小组团”规划形式将逐步受到关注由于住宅区规模的不断扩大，社区对城市的开放性将变得十分重要，更多的社区道路系统将是对城市开放的，而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。（5）、建筑风格方面，将从简约走向丰盛通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建筑艺术转化成为客户价值。2、竞争特征分析（1）、房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性由于近年来天津房价快速增长，而期间房价增
15、幅远高于同期人均可支配收入增幅，房价逐渐成为影响购房消费的关键因素。同时受到支付能力限制，房款总额的控制成为一般购房者最为敏感的问题（2005年总款50万元以内商品房、2006年总款60万元以内商品房）。此外，随着房地产开发进入品牌时代，消费者对于发展商的信誉、业绩以及行业口碑更为关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房者消费行为更加理性。（2）、品质和品牌竞争成为片区市场竞争的主体通过对一些在售楼盘调研发现，同一片区内产品“同质化”程度较高，就目前天津商品房较高的价格水平上，购房者对片区内的价格差异敏感程度显得相对较低，所以价格不是同一片区的竞争主体。片区内的产品质、品
16、牌和开发商实力的竞争就显得格外重要，一方面，外地知名地产商加快进军天津的步伐，并树立在当地的信誉及品牌效应；另一方面，本地开发商也开始越来越重视自身品牌的建设，并尝试着向其他城市扩张。三、拟投资理由1、天津是“环渤海经济圈”核心城市，区域位置优越，城市发展潜力巨大，特别是国家“十一五”发展规划将天津滨海新区纳入国家发展战略，天津的发展面临空前的发展机遇。天津（特别是天津滨海新区）的发展被学术界喻为继珠江三角洲、长江三角洲后的中国经济增长的第三极。2、在2006年3月份的国务院常务会议原则通过天津城市总体规划（20052020年），明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。3、
17、天津市国民经济稳步快速增长，居民生活水平提高迅速，城市居民购买力相对较强。4、随着生活水平的快速提高，城市居民对商品房的需求日益旺盛，外加天津近几年来旧城改造拆迁规模较大，市场需求较大。5、主要意向地块从开发规模、经济效益和土地获取资金要求等方面均符合公司发展战略和实际情况。四、意向地块项目的初步分析（一）、1号意向地块1、意向项目名称、位置1号意向地块是南口路地块，该地块位于天津市中心城区的北侧河北区，该地块东南侧为喜峰道，西南侧临街南口路。南侧近临穿越城区的新开河和新建设的榆关道，北距中心城区交通主脉中环线仅500m，西侧的南口路想南可直达天津火车站后广场，交通极其便利。地块形态规整，周边
18、基础设施完善，随着新开河生活区的不断规划发展和街区范围内的文教设施的建设，周边的文化气氛将进一步提升，具有较好的发展潜力。地块占地100多亩，宜于建设开发一定规模的居住社区。2、用地指标用地性质：居住可建设用地面积：6.88公顷最大容积率：2.3预计出让时间：2006年5月中下旬3、意向地块的经济测算（1）、定价参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定本项目均价为5200元/。项目总建筑面积为15.824万，总销售收入为82284.80万元，税后净收入为77717.99万元。(本次经济测算不计算商业、车库、地下室收入)。（2）、成本
19、除土地成本外其它单位面积成本为1642.18元/，即开发成本为24,998.13万元，成本明细见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/）备注1、建筑工程成本6,292.80 1,029.63 小高层住宅15033950.00 电梯126079.6370部电梯2、项目前期费用34021.50 规划设计费795.00 住宅设计费19012.00 地质勘探322.00 放线测量费80.50 监理费322.00 3、政府规费428.12 27.06 散装水泥140.90建筑面积0.33元 墙体革新费382.40 劳保统筹费795.00 白蚁防治费322.00 渣土清运费473.00 确权测绘费24
20、1.50 产权登记费473.00 竣工备案费80.50 交易服务费201.24投资额0.12% 质量监督费110.67工程造价0.07% 技术服务费140.90 防雷审核241.511500元+建筑面积1.5元/ 图纸审查241.50 环境评估费120.76 印花税50.29中标造价0.03% 招标服务费301.90合同造价0.2%4、安装工程5,285.22 334.00 燃气76048.00 自来水39625.00 污水、雨水45929.00 电力145692.00 双电路：92；单电路：83 供热1851117.00 住宅92，二次管网25 闭路电视473.00 智能化31620.00
21、5、环境配套791.20 50.00 景观、绿化47530 室外道路316206、管理费420.45 40.00 7、销售费用840.90 80.00 销售收入的11.5%8、财务费用389.00 40.00 9、不可预见费210.23 20.00 总计：24,998.131,642.1810（3）、土地成本与利润 土地成本与利润关系见下表：通过调查，该地块的楼地价为1900元/较为合理，对应的土地成本在291万元/亩。经测算，该地块最高价格为310万元/亩（楼面价2022元/）。地成本测算表平均成本（万元/亩）楼面价（元/） 土地出让金（万元） 土地契税（万元）土地交易手续费（万元）土地总成
22、本（万元）项目总成本（万元）项目税后利润（万元）项目成本利润率（%）260169626,832804.9653.6627,690.6252,688.7525,029.2447.50%265172827,348820.4454.7028,223.1453,221.2724,496.7346.03%270176127,864835.9255.7328,755.6553,753.7823,964.2244.58%275179328,380851.4056.7629,288.1654,286.2923,431.7043.16%280182628,896866.8857.7929,820.6754,81
23、8.8022,899.1941.77%285185929,412882.3658.8230,353.1855,351.3122,366.6840.41%290189129,928897.8459.8630,885.7055,883.8321,834.1739.07%291190030,067909.0260.1331,029.4756,027.6021,690.3938.71%295192430,444913.3260.8931,418.2156,416.3421,301.6637.76%300195730,960928.8061.9231,950.7256,948.8520,769.1436
24、.47%305198931,476944.2862.9532,483.2357,481.3620,236.6335.21%310202231,992959.7663.9833,015.7458,013.8719,704.1233.96%315205432,508975.2465.0233,548.2658,546.3919,171.6132.75%320208733,024990.7266.0534,080.7759,078.9018,639.1031.55%项目开发成本：24,998.13万元，即项目开发成本：1,642.18元/（单价成本）地块占地：6.88万，容积率：2.3：建筑面积：1
25、5.824万均价：5,200.00元/，销售收入：82,284.80万元，税后收入：77,717.99万元（二）、2号意向地块1、意向项目名称、位置2号意向地块是万东小马路地块，该地块位于天津市中心城区的东侧的河东区，该地块东南侧为万东小马路和万东路，北侧为卫国道快速路。卫国道快速路是中心城区通向滨海新区的必经之路，东接京津塘高速公路、滨海国际机场，交通及其便利，地理位置优越。卫国道两侧将成为天津房地产开发的热点区域，周边在开发或改造大规模生活居住区有顺驰太阳城、丽苑居住区、万新村居住区等，具备较好的开发条件。该地块占地73亩，宜于建设中小型生活社区。2、用地指标用地性质：居住可建设用地面积：
26、4.9公顷最大容积率：1.8预计出让时间：2006年第三季度3、意向地块的经济测算（1）、定价参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定本项目均价为5000元/。项目总建筑面积为8.82万，总销售收入为44100万元，税后净收入为41,652.45万元。（本次经济测算不计算商业、车库、地下室收入）。（2）、成本除土地成本外其它单位面积成本为1638.98元/，即开发成本为14,455.82万元，成本明细见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/）备注1、建筑工程成本9,009.00989.81 小高层住宅8379950.00 电梯6
27、3039.8135部电梯2、项目前期费用19021.50 规划设计费445.00 住宅设计费10612.00 地质勘探182.00 放线测量费40.50 监理费182.00 3、政府规费238.6127.05 散装水泥80.90建筑面积0.33元 墙体革新费212.40 劳保统筹费445.00 白蚁防治费182.00 渣土清运费263.00 确权测绘费131.50 产权登记费263.00 竣工备案费40.50 交易服务费111.23投资额0.12% 质量监督费60.67工程造价0.07% 技术服务费80.90 防雷审核131.521500元+建筑面积1.5元/ M2 图纸审查131.50 环境
28、评估费70.76 印花税30.29中标造价0.03% 招标服务费171.90合同造价0.2%4、安装工程2,945.88334.00 燃气42348.00 自来水22125.00 污水、雨水25629.00 电力81192.00 双电路：92；单电路：83 供热1032117.00 住宅92，二次管网25 闭路电视263.00 智能化17620.00 5、环境配套441.0050.00 景观、绿化26530 室外道路176206、管理费308.7035.007、销售费用617.4070.00销售收入的11.5%之间8、财务费用264.6030.009、不可预见费441.0050.00总计：14
29、,455.821,638.9813 （3）、土地成本与利润 土地成本与利润关系见下表：通过调查，该地块的楼地价为2000元/较为合理，对应的土地成本在240万元/亩。经测算，该地块最高价格为270万元/亩（楼面价2250元/）。土地成本测算表平均成本（万元/亩）楼面价（元/） 土地出让金（万元） 土地契税（万元）土地交易手续费（万元）土地总成本（万元）项目总成本（万元）项目税后利润（万元）项目成本利润率（%）200 1667 14700 441.00 29.40 15,170.40 29626 12026 40.59%210 1750 15435 463.05 30.87 15,928.92
30、30385 11268 37.08%216 1800 15876 476.28 31.75 16,384.03 30840 10813 35.06%220 1833 16170 485.10 32.34 16,687.44 31143 10509 33.74%230 1917 16905 507.15 33.81 17,445.96 31902 9751 30.56%240 2000 17640 529.20 35.28 18,204.48 32660 8992 27.53%245 2042 18008 540.23 36.02 18,583.74 33040 8613 26.07%250 2
31、083 18375 551.25 36.75 18,963.00 33419 8234 24.64%255 2125 18743 562.28 37.49 19,342.26 33798 7854 23.24%260 2167 19110 573.30 38.22 19,721.52 34177 7475 21.87%265 2208 19478 584.33 38.96 20,100.78 34557 7096 20.53%270 2250 19845 595.35 39.69 20,480.04 34936 6717 19.23%275 2292 20213 606.38 40.43 20
32、,859.30 35315 6337 17.95%280 2333 20580 617.40 41.16 21,238.56 35694 5958 16.69%项目开发成本：14,455.82万元，即项目开发成本：1,638.98元/（单价成本）地块占地：4.90万，容积率：1.8：建筑面积：8.82万均价：5,000.00元/，销售收入：44,100.00万元，税后收入：41,652.45万元（三）、3号意向地块1、意向项目名称、位置3号意向地块是梅江13号地块，该地块位于天津市中心城区的南侧文化商贸发达、人居环境优越的河西区的南端，地块处于梅江高档居住区的中心区域。区域优势明显，健康、生态
33、、自然和人文相融一体的居住环境。地块周边已经形成规模高档居住社区，交通畅通、环境优美、现代化配套齐全，是目前“梅江板块”剩下为数不多的中大型地块之一。2、用地指标用地性质：居住可建设用地面积：7.42公顷最大容积率：1.63预计出让时间：2006年5月底3、意向地块的经济测算（1）、定价参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定本项目均价为7500元/。项目总建筑面积为12.09万，总销售收入为90,709.50万元，税后净收入为85,675.12万元。注：本次经济测算不计算商业、车库、地下室收入。（2）、成本除土地成本外其它单位面积
34、成本为1,738.55元/，即开发成本为20,970.44万元，成本明细见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/）备注1、建筑工程成本12,422.001,029.85 小高层住宅120621000.00 电梯36029.8520部电梯2、项目前期费用259.3321.50 规划设计费605.00 住宅设计费14512.00 地质勘探242.00 放线测量费60.50 监理费242.00 3、政府规费328.1927.21 散装水泥110.90建筑面积0.33元 墙体革新费292.40 劳保统筹费605.00 白蚁防治费242.00 渣土清运费363.00 确权测绘费181.50 产权登记
35、费363.00 竣工备案费60.50 交易服务费151.24投资额0.12% 质量监督费80.70工程造价0.07% 技术服务费110.90 防雷审核181.511500元+建筑面积1.5元/ M2 图纸审查181.50 环境评估费90.76 印花税40.30中标造价0.03% 招标服务费242.00合同造价0.2%4、安装工程4,028.71334.00 燃气57948.00 自来水30225.00 污水、雨水35029.00 电力111092.00 双电路：92；单电路：83 供热1411117.00 住宅92，二次管网25 闭路电视363.00 智能化24120.00 5、环境配套1,0
36、85.5890.00 景观、绿化72460 室外道路362306、管理费603.1050.007、销售费用1,447.44120.00销售收入的11.5%之间8、财务费用603.1050.009、不可预见费192.9916.00总计：20,970.441,738.5516 （3）、土地成本与利润 土地成本与利润关系见下表：通过调查，该地块的楼地价为3497元/较为合理，对应的土地成本在380万元/亩。经测算，该地块最高价格为413万元/亩（楼面价3800元/）。土地成本测算表平均成本（万元/亩）楼面价（元/） 土地出让金（万元） 土地契税（万元）土地交易手续费（万元）土地总成本（万元）项目总成
37、本（万元）项目税后利润（万元）项目成本利润率（%）320 2945 35520 1065.60 71.04 36,656.64 57,627.08 28,048.04 48.67%330 3037 36630 1098.90 73.26 37,802.16 58,772.60 26,902.52 45.77%340 3129 37740 1132.20 75.48 38,947.68 59,918.12 25,757.00 42.99%350 3221 38850 1165.50 77.70 40,093.20 61,063.64 24,611.48 40.30%360 3313 39960
38、1198.80 79.92 41,238.72 62,209.16 23,465.96 37.72%370 3405 41070 1232.10 82.14 42,384.24 63,354.68 22,320.44 35.23%380 3497 42180 1265.40 84.36 43,529.76 64,500.20 21,174.92 32.83%390 3589 43290 1298.70 86.58 44,675.28 65,645.72 20,029.40 30.51%400 3681 44400 1332.00 88.80 45,820.80 66,791.24 18,883.88 28.27%410 3773 45510 1365.30 91.02 46,966.32 67,936.76 17,738.36 26.11%413 3800 45832 1374.96 91.66 47,298.52 68,268.96 17,406.16 25.50%420 3865 46620 1398.60 93.24 48,111.84 69,082.28 16,592.84 24.02%430 3957 47730 1431.90 95.46 49,257.36 70,227.80 15,447.32 22.00%项
