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1、5南方房地产专稿： 李敏论小康社会绿色住区园林景观的营造绿色住区园林景观的营造李 敏一、 建设小康社会呼唤生态居住空间参照国际标准对城市发展规律的比较研究，我国现代城市发展大致可以概括为三个阶段：生产城市、生活城市、生态城市。生产城市：我国的生产型城市主要产生于20世纪5070年代，其城市建设的指导思想主要是“抗争自然”，“战天斗地”，“变消费城市为生产城市”，“先生产、后生活”等；具体实例有如包头(1950s)、大庆(1960s)、攀枝花(1970s)等。从社会经济学角度来看，“生产城市”是基本温饱型国民经济发展水平阶段(人均GDP在800美元以下)的必然产物。生活城市：改革开放28年来，我
2、国的城市化进程加快，城市建设水平迅速提高，城市建设指导思想从“以物为本”(生产)转向“以人为本”(生活)，提倡营造“适宜创业发展和生活居住”的园林化城市。生活城市，是总体小康型国民经济发展水平阶段(人均GDP在800-3500美元)的必然产物。生态城市：这是人类社会理想的城市发展形态，兼顾人民生活与自然环境可持续发展的需求。生态城市规划建设所提倡的原则为“尊重自然”和“天人合一”，特别强调城市发展要为当地生物多样性的保护与发展提供合理充分的空间。根据西方发达国家的经验，生态城市是发达富裕型国民经济发展水平阶段(人均GDP在40008000美元以上)的产物，也是我国全面建设小康社会努力进取的城市
3、发展目标。从生活质量上讲，人均国内生产总值（GDP）和恩格尔系数是衡量小康社会最重要的两个指标。就人均GDP指标而言，根据联合国的调查统计标准，1990年低收入国家是600美元以下；中下收入国家是人均6012400美元；中上收入国家是人均24006000美元；而人均6000美元以上是高收入国家。“中下”与“中上”之间即为“小康”，均值约在3500美元左右。2002年，我国的平均水平大约是1000美元左右，城市居民的恩格尔系数接近40。2005年中国GDP达到182321亿人民币，按当年平均汇率对美元8.1917:1计算，折合为22257亿美元，人均1700美元。中国社会已经步入了小康社会的初级
4、阶段。通过国际比较研究，全面小康社会有三个基本特征：1、国家消灭了绝对贫困，全体人民解决了温饱问题且家有余钱，绝大部分国民安居乐业； 2、全体人民参与社会活动的途径日益增多，实现各种权利的途径日益通畅； 3、全体人民的生活质量有明显改善，具体指标包括人均住房面积、营养要素的摄入情况、受教育、医疗保障以及出行的交通工具等。由此可见，城乡人居条件的改善，是小康社会的重要指标。据国家建设部统计资料，2005年全国的城市化水平达到43.0，全国城镇人均住宅建筑面积26.11m2，其中东部地区28 m2，中部地区23.9 m2，西部地区25.24 m2。从近年来的实践看，要建设和谐的小康社会，城市居住空
5、间及其园林环境的景观营造也要满足一些新的要求，即：图1 广东佛山市的绿色住区l 经济与环境协调：即住房产品要达到业主理想的房地产销售空间，实现最佳的“性价比”，力求在合理的购房价格内得到最佳的居住环境质量。l 实用与审美并重：城市住区的宅间绿地等园林景观空间，不仅具有明显的实用功能，使多数居民将其作为室外起居空间来使用；同时又是构成小区景观的重要审美要素。因此，居住区的园林景观营造要尽量做到实用功能与审美效益有机统一。l 产业与物业融合：房地产园林景观营造，对于城市经济系统和发展商来说是个巨大的产业，能创造较高的经济效益；对于广大业主居民而言，又是他们一生中最重要的物业财产，都希望能够实现保值
6、与增值。产业和物业融合的双重属性，使居住区园林景观的营造表现出不同阶段价值取向的多样性。2005年全国各地区城镇人均住宅建筑面积情况 单位：平方米(资料来源：国家建设部统计公报)东部地区28.00中部地区23.90西部地区25.24北京32.86山西24.79内蒙古22.96天津24.97吉林22.46广西25.23河北26.04黑龙江22.03重庆30.68辽宁21.96安徽22.56四川27.48上海33.07江西25.58贵州20.40江苏27.95河南23.40云南28.59浙江34.80湖北24.99西藏20.86福建32.28湖南26.00陕西23.40山东26.47甘肃23.28
7、广东26.46青海22.00海南24.18宁夏23.90新疆22.22二、 城市人居环境的含绿量与含金量新加坡前总理李光耀曾有一句名言：“ 栽花植树，铺就强国路”。它表明，城市环境也是重要的国有资产；城市环境质量改善，可以直接带动城市的土地和生产力增值以及旅游事业的发展。国内外城市发展的历史经验已经证明：城市的含绿量就是含金量。人的需求有三个层次：一是基本生存需求(温饱、安居)；二是个人享受需求（舒适、健康）；三是个性发展需求(文化、地位)。所以，从改善城乡人居环境的总体条件来看，“小康不小康，关键在住房”。改革开放前，中国人的住房条件是“居者忧其屋”。经过20多年的改革开放，已经基本达到了“
8、居者有其屋”。下一步的“后小康”就是要实现“居者优其屋”。城市讲生态，社区讲环保，住宅讲绿色，这三个层次都是一个含义，即社会可持续发展的要求。园林景观对住区品质的提升主要体现在下述方面：l 环境质量水平l 生活舒适度l 物业价值过去人们买房是买面积，买功能，现在已发展到买环境，买配套，下一步应该是买文化。所谓住区的文化性，就是人文环境的品味。后小康住区模式既要讲究硬环境，也要讲究软环境。硬环境多指住区建设的物质条件，是可以通过规划建设来创造的物质文明，如居住空间、配套设施、绿化景观、商业交通、学校医院等，主要是讲生活的舒适和方便。软环境是指住区精神文化氛围和经营管理品质，体现安全、安静、安康、
9、安乐和社区文化道德观念。步入小康社会的绿色社区不但要求安全舒适，还要有人情味。 现代社会向高科技发展，而人类身心终究要回归自然。目前在珠江三角洲、长江三角洲等发达地区，已经出现住宅郊区化与“第二住所”现象，产生了所谓“52”居住模式，即5天在城里住，2天到郊外住。此外，旅游房地产，也是居住方式的一种新选择，大体上有时权酒店、产权酒店、养老休闲、运动度假等形式。这些居住模式的变化，反映了城市居民对绿茵绕屋般园林化生活环境的迫切向往，说明了舒适的人居环境需要有充足的绿量。这种绿量，可以用绿地率或绿视率等指标来考量。根据有关的科学研究，一般认为绿地率达到3540、绿视率达到40以上的居住区，其环境质
10、量的舒适度可以让95以上的住户感到满意。住区的景观环境质量，直接影响楼盘的人气指数和购买价格变化。通常，在其它条件相同的前提下，住区的景观环境质量水平与楼盘的售价呈正相关。从这个意义上来看，房地产项目的园林景观，也是房地产最后和最大的柔性升值空间。三、 绿色住区园林景观的营造要点如今通常所称的“房地产园林景观”，是在过去计划经济年代居住区配套绿化的基础上发展起来的，与公共性的城市园林绿地在营造与管理特点上有许多共同之处，如服务对象、业务范畴、建造程序与方法等；但也有许多不同的特点：1、 价值取向：公共园林景观主要为了满足社会公益性生态环保与公共游憩需求，社会效益应占首位，较少考虑直接的经济回报
11、；房地产园林景观的营造，需要在客观上形成环境效益的同时，满足开发商对房地产物业升值的主观需求。2、 文化含量：房地产园林景观的营造，多要求有较高的居住文化含量，能表现和创造特定的环境艺术氛围，为业主居民提供富有个性的居住环境空间；相对而言，公共园林多偏重于生态效益，除少数公园景区之外，大部分城市绿地对文化含量的要求一般较低。3、 建设周期：在同等景观质量水平下，公共园林的建设周期一般较长，一些大、中型公园甚至可以建设十几年以上；而房地产园林景观的营造必须与房屋建设、销售同步进行，这就需要在规划建设过程中研究和实施“短、平、快”战略与“多快好省”的战术。图2 广州的街头公共绿地(陈家祠前广场)4
12、、 管理模式：城市园林绿地多采取政府主导型管理模式，使用公共财政资金运作，对经营效率的要求一般不高；而房地产园林景观需纳入居住区物业管理范畴，使用业主交纳的管理资金，所受监督程度与经营效率的要求一般较高。21世纪人类社会理想的城市发展模式是：“经济、社会、环境可持续发展的生态化城市，以高新技术为基础、高效能的现代化城市，具有宜人居住环境的和良好文化素质的绿色文明城市”。具体到城乡人居环境的规划建设领域，就是要实现生态绿地系统与人工建筑系统有机融合、协调发展。在这个宏观背景下，近十多年来广东绿色住区园林景观营造的发展过程，大致可以概括为：“从配套宅院绿化到彰显居住文化”，其发展轨迹，是从“添绿”
13、(一般的宅旁绿化)、到“造园”(营造居住小区集中式公共绿地)、再“寻梦”(将绿色环保和自然因素融入住区的生活方式)。具体而言，表现在以下四个方面：1、 在空间设施营造方面，尊重人性、表达关怀，充分体现人性化；2、 在庭院景观营造方面，绿中有美、舒展精致，力求环境舒适化；3、 在环境艺术风格方面，追求个性、彰显文化，实现居住个性化；4、 在养护管理效率方面，简约经济、回归自然，达到性价最优化。这些发展特点，反映了广东及国内东部发达地区房地产业目前和将来一个时期在城市绿色住区园林景观营造方面所遵循的基本规律。图3 富有传统民居风格的绿色住区云山诗意(广州) （作者简介：李敏，清华大学建筑与城市规划博士、中国风景园林学会理事、广东园林学会常务理事、广东省房地产业协会专家委员会委员、香港大学荣誉教授、华南农业大学风景园林与城市规划系主任。）
