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1、凤岭北区域分析 一、 凤岭区区位价值凤岭区域指南起青秀山北麓，北至邕屯铁路线，西起厢竹大道与竹溪大道，东至高速公路入口的地域范围，共28.78平方公里。凤岭为丘陵地带，是南宁自然生态环境最好的区域，有着“南宁后花园”的美称。1.1凤岭区域简介从规模上看规划凤岭分区的人口规模为16.1万人。人均居住用地面积62.3平方米，人均道路用地面积19.9平方米，人均绿地用地面积为43.5平方米。 从交通环境上看凤岭北片区片区作为首善的中央居住区，有城市核心干道环绕、仅靠琅东CBD及商务大道民族大道延长线。从地理位置上看凤岭片区西接南宁市新城区，东邻仙葫开发区，以民族大道为轴，占据优越的地理位置。尤其是南
2、博会落户南宁之后，该区域的发展优势明显，成为连接中国与东盟各国的“桥头堡” 从居住自然环境上看区域内拥有青秀山、黄茅坪水库、石林公园等丰富的自然风景资源。汇集了部分企业、机关单位宿舍及高尚商品房社区。1.2凤岭区域规划规划要点（一）规划发展目标1、规划性质以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。（二）规划结构如上图所示，凤岭分区应依托琅东新区和民族大道，设置三条东西向和一条南北向交通轴，将凤岭分区划分成团状分片“南北两个片区”结构形态。两个功能片区具特色，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施；北片区主要布置体现生态特点的居住片。（如体
3、育公园规划和凤岭儿童公园规划）（三）规划用地布局1、居住用地布局根据凤岭分区地形特点，在地势起伏较大的地带布置居住用地，并根据“阳坡阴台”的原则确定住宅布局形态，同时，居住用地应尽可能的集中布置，形成一定规模。依据用地状况、交通条件和配置设施情况，居住片按一类居住用地和二类居住用地两个等级进行布置。滨水高尚住宅片和山地别墅片布置一类居住用地，综合居住片和山地高尚住宅片主要布置二类居住用地，适当布置一类居住用地。规划居住用地1048公顷。2、公共设施用地布局（1）教育设施：根据居住人口分布情况，在各居住片规划设置六所中学和十二所小学，天桃实验学校荣和校区、凤翔小学、北大附属实验学校，南宁二中凤岭
4、校区等，规划教育设施用地23.6公顷。（2）医疗卫生设施：结合民族大道将凤岭划分为两个片区的现状特点，规划在南北两片各设置一所医院，规划医疗卫生设施用地5.8公顷。（3）会展、文化、体育设施：依托现有的体育中心和会展中心，在体育中心东面设立文化中心，共同构成南宁市的文体会展中心。本次规划会展设施用地为39.6公顷，体育设施用地为101.7公顷，文化设施用地为50.4公顷。（4）商业服务设施：规划南北两片区各设置两个商业服务中心。规划用地规模121.5公顷。（四）道路交通规划1、城市道路系统规划规划设置三条东西向主干道加强与琅东新区的联系，设置一条南北向主干道，保持与长岗岭和青秀山以东地区的联系
5、。规划设置三处立交：在南北向主干道与民族大道相交处设置互通式立交；在体育中心前设置下穿式立交；在高速公路收费站以东的地下涵洞所在处设立下穿式立交。2、交通配套设施规划规划设置两个社会停车场：一个布置在北片区商业服务中心旁，邻近南北向主干道，另一个布置在互通式立交的南面，邻近体育中心、文化中心。规划设置两个休闲性广场：一个布置在中心公园、滨水绿化带和商业服务中心之间的核心地带；另一个布置在体育中心和文化中心的交接地带。（五）绿化系统规划凤岭分区绿地系统规划体现出生态特点和高品质的生活环境，并与城市绿地系统相协调，本次规划内容包括：公园绿地、生态控制绿地、防护绿地和街道绿地。将石门森林公园东面设置
6、为主题公园。利用山地别墅片所围绕的山体建成中心公园，与商业服务中心和滨水绿化带结合，形成凤岭的分区中心。在湘桂铁路和桂北高速公路旁控制100米宽范围，布置防护林带，形成防护绿地。本次规划绿地面积为736.1公顷，其中公园绿地265.6公顷，防护绿地113.4公顷，人均绿地面积46.3平方米。（六）景观系统规划在民族大道两旁布置大型公共建筑和依山而建的住宅区，形成凤岭分区的景观走廊。对现状山塘、冲沟和水库进行水面改造，利用周边用地布置绿化，形成凤岭地区最具特色的滨水景观带。（七）开发建设结合南宁市城市生长特点，确定凤岭分区发展方向为：自西向东沿民族大道两侧纵深发展。首期开发会展中心、石门森林公园
7、和体育中心；二期开发中心公园、山体别墅片和综合居住片；三期开发台阶式花园别墅片、滨水高尚住宅片、山地高尚住宅片、文化中心和主题公园。二、区域房地产市场研究本次调查楼盘范围：凤岭片区民族大道以北方向2.1凤岭楼盘及价格概况 A.楼盘名称楼面地价（元/）估算建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）裕丰英伦20001200左右项目卖点:裕丰英伦占地面积近100亩，小区地势呈缓坡状，采用英式典型的大围合建筑布局和低容积率、高绿化率、超宽楼间距的整体规划，高层公寓、高层洋房、退台式情景洋房等多种建筑形态并存。近3万平方米的中心主题园林和人性化的社区生活配套，加上独具匠心的细部雕琢，更使
8、“裕丰英伦”处处彰显淳厚英伦风情。成本解读:项目13栋18层小高层组成，是裕丰地产将在凤岭倾力打造广西首个绿色建筑示范工程试点项目，建筑风格采用英式城堡风格，细节的体现小区独特的贵族优雅气质，力求打造南宁纯正的英伦风情社区，成本花费较高，多为一些高收入人群购买。小结：这个项目最大的亮点是“绿色建筑”无论是从居住舒适性以及未来的居住生活成本来看，都可让未来的居住者比较舒心。其次的亮点是各户型都有很大比例的赠送面积，无论是入户花园还是超大景观阳台等。未来这种偷面积的擦边球将会是房地产开发商们常使用的手段，以提升项目的本身价值所在。B.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）
9、销售最高价（元/）城光俊景33001200项目卖点：项目位于于广西南宁市凤岭北片区，用地东临吉祥路，北接城市规划路。总建筑面积约11万平方米，是凤岭片区唯一的小规模邻里型精致社区。周边莅临南宁新二中、北大附属学校，综合商场：巴黎春天百、华润万象城，幼儿园：北大附属幼儿园、春晖幼儿园，医院：广西中医附院凤岭医院、南宁第一人民医院琅东分院。成本解读:占地面积31亩，总建筑面积112169.51平方米。建筑密度为27.84，容积率为4.0，绿地率为35.41，总户数762，户型产品设计以三房为主，搭配少量四房单位，由4栋30层高层住宅及5栋7层多层洋房组成，呈点式布局。城光俊景采用高贵典雅的褐石建筑
10、风格，运用褐石建筑独特的建筑元素。项目以多层合院洋房、高层住宅及主题商业街区组成高端低人口密度住宅区。精致园林、宜居社区为定位，打造“城市精英居所”。形象定位为“理性 感动生活”C.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）荣和大地10001200项目卖点：项目位于青秀区凤凰岭路1号，周边围绕多个高品质住宅楼盘，如城光俊景、凤岭名筑等。紧拥9所学校，如北大南宁附属实验学校、南宁市第二中学等。5所医疗机构，如国际儿童医院心血管研究中心。以澳洲风情为主题，顺应自然地形的高低起伏，采取错落的台地式布局，小高层、高层住宅、联排别墅完美相融。4.5万澳洲中央水景公
11、园，1公里水系南宁绝无仅有16500平米学校，包括18个班的双语幼儿园、48个班的精英小学（天桃实验学校荣和校区、汇佳国际双语幼儿园）打造南宁首席教育大盘，更加晕染了世界爱大地的主题。成本解读：占地900亩，总建筑面积150万平方米，容积率2.3，绿化率35%，总户数10000建筑风格新经典现代主义分4大组团，由306栋4-32层小高层、高层及联排别墅组成。现推售2组团，由29栋18+1小高层和11+1层小高层建筑组成150万澳洲人文大城D.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）凤岭名园10001200项目卖点：凤岭名园位于南宁市凤岭云景路北面，占地
12、140亩，总建筑面积30.7万平方米。周边(学区)：凤翔小学、滨湖路小学等综合商场：沃尔玛购物广场, 巴黎春天百货南宁店, 三德好超市,五象广场家电超市医院：南宁市骨科医院, 锦葫医院小区整体规划为小高层、高层住宅，强调小区建筑关系的群体感。成本解读：总用地面积90134.74平方米，总建筑面积307894.8平方米（地上建筑面积246644.8平方米、地下建筑面积61250平方米）。其中：住宅建筑面积176367平方米、公寓建筑面积52971.6平方米、幼儿园建筑面积2000平方米、会所建筑面积2643.2平方米、配套商业建筑面积12333平方米、公共服务用房建筑面积330平方米。容积率3.
13、56，绿化率40%，总户数2000。建筑风格为现代简约，由5栋18层，8栋11层商住楼，1栋14层公寓组成，多为一梯三户到一梯四户。户型跨度从80200多平方米的二房二厅到四房二厅、楼中楼，形象定位为现代简约的自然生态小区自然文脉家E.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）中铁凤岭山语城10001200项目卖点：地段价值本项目东靠南宁二中新校区，西近枫林路与云景路、佛子岭路相连接，通过云景路及佛子岭路向西可以直达快速环道，南接南宁城市主干道民族大道。（项目特色）西班牙风情原乡小镇，别墅式布局，独享阳光。由三类产品组成：2+1层花园叠院、平层花园叠院、
14、空中花园叠院。三类产品通过巧妙的空间设计，层层叠加，形成完美的建筑整体。半地下赠送生活创意层首层70-90平米半地下室赠送住户可通过地下室直接进入电梯厅入户。超低容积率0.76温润水系上千平米游泳池，叠水，喷泉，溪水。10万平米主题园林，雕塑小品，海星走廊，花池以西班牙原乡风情园艺营造方式打造精品园林景观成本解读：248.1亩，总建筑面积43万平方米，容积率2，绿化率40%,总户3116，由19栋6层花式洋房，5栋高层组成。建筑风格为西班牙风情原乡小镇，形象定位双手建城，用心造家F.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）美泉161210001200项
15、目卖点：美泉1612，取地南宁凤岭北人居核心板块，位于云景路29号以奥地利美泉宫的欧洲宫廷贵族格调为主题。周边拥有东盟国际商务区、国际会展中心、民歌广场、体育休闲公园、石门森林公园、青秀山风景区、南宁二中东校区、国际儿童医院等市政配套，以及政府规划的800亩儿童森林公园景观亮点：所在区域乃至全广西独有的峡谷、湖泊、林溪三重水系主轴景观，则构成了整个社区的生命动线，水流经过之处，构成多种姿态，配合水景打造的水上廊桥、水岸坡地、湿地植被等，更大大丰富了景观的玩赏体验性。园林中的峡谷景观让人仿佛置身于真实峡谷一般宣传主题：美泉1612 400年静静传世成本解读：小区占地111亩，建筑面积40万平方米
16、，涵盖14栋住宅，1栋公寓以及一栋五星级大酒店，建成后整个项目将入驻2900户。小结：目前，美泉1612一期园林已建好，1号楼、2号楼已封顶，正式面世的1号楼在8月4号开始预约，第一批推出100套均价为9000元的产品主要为79平方米和96平方米精装户型。开放了79平方米和125平方米两个样板间：79平方米的户型所有卧室都是朝南方向，户型方正实用，飘窗全赠送，两房一厅一卫的紧凑实用型，对于刚需族来说，这样的紧凑户型显然是最佳选择；125平米的户型则更适合改善型住户，除了南北通透的设计，将近20平方米的豪华舒适大卧室也吸引眼球。1612为每户提供的3000元每平方米精装修也是重点，3000元每平
17、方米的价格相比南宁市的其它楼盘属于中上游的水平，从样板间来看，精装修的范围主要涉及每户墙面，客厅石材地板，各房间内的木地板，吊顶，电视墙以及整个卫生间和厨房等方面，在精装的很多细节方面美泉1612显得较人性化，例如每个房间的门框都经过了挑高设计，方便屋内家具在搬运时的便利度。欧式的百搭简约风格室内精装设计，室内精装修的施工单位都引自北京。G.楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）华凯悦逸豪庭1000-1200项目卖点：华凯逸悦豪庭是广东中山华凯集团进军南宁的首个大型房地产住宅项目，项目位于南宁的中央生活区（CLD）-凤岭东段百花岭路，北靠为二中新校区
18、，南临南宁城市形象的窗口-民族大道及自治区公路客运枢纽埌东客运站。社区靠近南宁轻轨1号线市二中出入口以及南宁东站，具有优越的地理位置优势。社区总占地约194.8亩，总建筑面积约42万平方米，采用“高层低密度”的建筑手法，建筑密度只有19.7%，楼间距达到50-70米。环境配套学校：社区内规划有小学、南宁市翡翠园学校、南宁二中东校区幼儿园：社区内有幼儿园医院：广西中医附院凤岭医院、南宁第一人民医院埌东分院、广西妇女儿童国际医院（建设中）成本解读：占地194.8亩，总建筑面积41.5万平方米，容积率2.56，绿化率33.5%，总户数2568，车位数2653个项目分B、C两个地块开发，C区由13栋1
19、8-28层的高层物业组成。现代简约风格，以自然为载体，以文化为背景的现代化高尚住宅小区。形象定位：生活就是奥斯卡H楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）凤景湾7686项目卖点：凤景湾位于长湖路62号，坐落凤岭北高端人居居住区核心位置。28万恢弘建筑群，打造16世纪法式文艺复兴新古典主义建筑神韵。46层湖景联排别墅、景观多层及2832层高层洋房，高低错落。3000碧波湖面，15米高差叠水瀑布25000自然坡地130以上主力户型面积N+1弹性可拓展空间，最高户赠超200可拓展空间挑高6米的架空层成为社区独特的休闲空间500米凤景法式商业街成本解读：占地面
20、积121亩，总建筑面积约28万，容积率2.5，绿化率30.5%，1680个地下停车位，总户数1201户，法式建筑风格。由46层的奢华联排别墅、景观多层及2832层的高层洋房建筑群组成，凤岭之上法式湖景美宅，形象定位为凤岭之上湖景美宅I楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）维也纳森林1000-1200项目卖点：凤岭维也纳森林紧临长湖路东延长线，位于凤岭核心地带，长湖路69号，毗邻800亩森林公园总建筑面积约35万平方米，是南宁市首个大型音乐主题社区。维也纳森林的建筑风格为简约欧式风格规划近5000大型主题凤岭维也纳森林中心 40-105长湖路东沿街独立
21、商铺超低物业管理费0.8元每平米宣传主题：像艺术家一样生活，或者，成为生活的艺术家成本解读：项目总用地面积：141961.68，约213亩，其中一期约109亩，二期约104亩。总建筑面积：约47.4万容积率：2.71总居住户数：2778户，车位：共2471辆（地上582，地下1889）总体规划以大门入口到侧门景观带为中心，用地分为一、二两期开发销售。总规划设计有四大组团、一栋公寓，一期住宅分为贝多芬园、舒伯特园两大组团， 二期用地分为巴赫园组团、斯特劳斯A组团、斯特劳斯B组团、公寓部分，二期共有14栋楼组成，其中斯特劳斯A组团25#、26#、27#、33#、34#楼，巴赫园组团22#、23#、
22、24#楼共10栋为18+1层建筑；斯特劳斯B组团28#、29#楼、30#、31#、32#楼五栋，其中28#、29#楼为17+1层，30#、31#、32#楼为31+1层建筑，公寓为一栋21层建筑。小结：一期有21栋1000多户已建成交付使用两年多，目前已入住的户数超过60%。一期为单位定向房，住户以市人防、国土局等单位的高素质人群为主。现二期斯特劳斯B组团为项目压轴组团，正在进行预约活动，以86-89的二房、122-131的三房及147-157的四房为主。所有户型均为N+1户型产品，超大增值空间，最大赠送面积可达23。J楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（
23、元/）凤岭春天1000-1200项目卖点:凤岭春天位于南宁市民族大道凤岭段北侧枫林路6号，小区采用了低容积率2.0、低建筑密度。大部分住宅拥有45米以上的宽楼间距小区采用坡地式的建筑设计，保留原有地形地貌，依山就势，错落有致。整个小区从南到北共分为三级，逐级抬高，地面落差最高达24.8米小区规划有1：1的地下停车位设计成本解读:建筑面积：300000平方米，占地面积：12892平方米，容积率：2，绿化率：41%总户数：2326，总占地：167亩K楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）凤岭新新家园1000-120068608500项目卖点:项目位于青秀
24、区民族大道159号，北面是塞纳维拉花园，西面是凤凰岭路（荣和山水美地、凤岭立交），南面是民族大道（上东国际，东盟商务区），东面是新天地别墅。建筑造型：经典的三段式造型，简洁的欧式建筑，天际线高低起伏的坡屋顶成本解读:占地112亩，总建筑面积22万平方米，容积率2.7，绿化率35.3%，总户数604欧式简约凤，由15栋小高层组成未来城市中央大型高尚社区城市门户建筑，形象定位：卓越品质生活L楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）润华尚城街区1000-120060008600项目卖点:位于南宁市凤岭北，民族大道199号成本解读:135亩，总建筑面积22万平
25、方米，容积率2.35，绿化，采用新古典主义建筑风格。由19栋11-26层小高层，高层组成，民族大道超百亩美式生活城，形象定位为：有故事的房子M楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）保利童心园1000-1200项目卖点:该项目占地约52亩，距南宁国际会展中心约二公里，东靠枫林路，北与凤岭儿童医院相邻。该项目将打造为高端住宅、豪华公寓、商业购物为一体的品质精装、人文社区。采用新古典主义风格，市场包装体现小区在打造广西首个真情互动社区。成本解读:总建筑面积约141278，住宅126786，商业14012。满足90平方米以下的住宅面积达到70%的要求。建筑密
26、度为30%。占地52.9亩，总建筑面积约14万，容积率2.86，绿化率38%，总户数是1378，由 6栋 29+1 层的高层住宅点式排列组成，形象定位为真心赢世界，精装生活家备注：8.月4日举办途家网签约活动，8月11日举办全民健身进社区活动，8月18日，1号楼开盘，开盘当天推货76套，销售率95%N楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）升禾绿城世界1000-120078008900项目卖点:项目位于南宁市云景路38号，由深圳华阳国际首席担纲建筑规划，携手园林设计典范-广州普邦依据ISO标准巨资打造的凤岭北中央居住区(CLD)首个顶级全森态森林人居标
27、杆住区。五星级电梯入户大堂、6米超高主题架空层泛会所市政配套：国际儿童医院、新火车站、轻轨1号线站点、凤岭景观水系、南宁日报社一应俱全。成本解读:占地88亩，总建筑面积20万，容积率2.91，绿化率46%，总户数1320。由8栋17层，3栋30层高层组成。形象定位为懂得生活的人不将就。O楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）凤岭名筑6666项目卖点:凤岭名筑位于南宁青秀区凤岭北佛子岭路19号，占地100亩。项目内部规划有1.7万平方米的园林，楼栋为简约的欧式建筑风格，东南亚风情凸显。成本解读:用地面积70亩，总建筑面积额约，容积率1.94，绿化率40
28、%，总户数760。由7栋133层的小高层、高层及40套联排别墅组成。产品规划主要以大户型为主，平层公寓的户型面积主要为110145的大三房和四房，别墅的建筑面积为285310，实际使用面积达到360420。项目采用两梯四户、两梯两户和一梯一户设计。P楼盘名称楼面地价（元/）建安成本（元/）估算值销售最低价（元/）销售最高价（元/）蓝山上城1000-12006666项目卖点:项目位于凤岭北凤翔路6号，总占地165亩，南接青秀山、石门森林公园，北靠城市自然森林，有6路、603路、52路、25路、211路、213路等多线路公交经过，交通便利。小区配备游泳池、主题俱乐部、幼儿园、商务写字楼以及近万平方
29、米沿街商业。近10000平米中央水景爱琴海、环绕着地中海椰林广场、希腊梦幻园广场、意大利风情广场、法国浪漫广场、西班牙浓情广场、摩洛哥海岸广场六大地中海风情园林广场成本解读: 蓝山上城占地面积102498.87平方米，总建筑面积30多万平方米，绿化率34%，容积率3，其中地下约10万平方米，9800平方米商业街区，6000平方米俱乐部，幼儿园约4100平米。 总户数2480户。由18栋纯电梯高层和小高层电梯洋房组成。其中18栋高层、小高层住宅，其中小高层11层、高层17层。 蓝山上城户型以87平方米的两房，107-120平方米的三房，130-140平方米的四房为主。 备注：现推出112-125
30、纯正三房，少量136-236的四房和楼中楼。以及18号楼320的大户型，折后均价1.1万元/平米，一次性付款96折，按揭付款98折。2.2在售项目统计表序号楼盘名称位置建筑面积1裕丰英伦青秀凤翔路18号1630002荣和大地凤凰岭路1号1500003凤岭名园云景路33号307895窗体顶端窗体底端4城光俊景吉祥路5号120000窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端5美泉1612凤岭北云景路29号389024窗体顶端窗体底端6保利童心园凤岭北枫林路西侧141278窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端7升禾绿城世界云景路38号2000008华凯悦逸豪庭百花岭路18号600000窗体顶端窗体
31、底端窗体顶端窗体底端9中铁凤岭山语城枫林路与百花岭路交汇处43000010润华尚城街区民族大道199号220000窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端11凤岭新新家园民族大道159号 220000窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端12凤景湾长湖路62号280281窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端13维也纳森林长湖路69号294520窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端14蓝山上城凤岭北凤翔路6号30000015凤岭名筑佛子岭路19号12700016华凯悦逸豪庭41500017凤岭春天枫林路6号30000018财富国际广场民族大道157号8600019永凯现代广场青秀民族青秀路交汇处13000020英伦1
32、8青山路2号11223221塞纳维拉花园凤凰路6号230000分析：据统计凤岭目前在售楼盘约有24个，但有些楼盘知名度较小，市场信息覆盖率也相对较低，因此上表仅罗列了凤岭圈层开发较为火热的知名代表性楼盘。以上都是大规模的高品质住宅楼盘，在短短的两年时间，凤岭片区不断开发新楼盘，价格开始有上升的趋势，这都取决于市场的需求，以及市场供应量，片区地价的因素。但是从这目前凤岭楼市的情况来估算，在不久的将来凤岭将作为南宁新的居住区域，此地段不可复制。2.3物业类型分析分析说明：如上图所示，在凤岭区域内大部分楼盘规划建设以高层建筑为主。象征着凤岭区域城市化的逐步进程，美化城市；成为主流势不可挡；对于开发商
33、来说可以节约土地降低成本。2.4近期供应产品数据分析（8月份）项目名称项目座落预售证号预售面积住宅商用荣和大地荣和1号大地第一组团53、55号楼南房预字（2012）第101号34457.1253号楼132套17228.56平米，55号楼132套，面积17228.56凤岭名园凤岭名园DG区地下室南房预字（2012）第097号10420.57地下车库234个维也纳森林维也纳31号楼南房预字（2012）第095号29195.6628609.15平米，共252套586.46平米32号楼南房预字（2012）第087号28703.7128119.43平米，252套584.28平米小结：自8月份开篇以来，迎
34、来的是“金九银十”的销售旺季，不断有楼盘借此契机推出新的产品。据调查，推出的产品主要是以89平左右的户型为主，开发商以此填补销售空虚，从而带动其项目其他产品的价值。2.5价格分析序号楼盘案名物业类型价格（元平米）均价1荣和大地高层、小高层94002城光俊景高层93003美泉1612高层100004凤岭名园高层94005山语城高层85006保利童心缘高层93007财富国际广场95008裕丰英伦高层100009升禾绿城世界830010华凯悦逸豪庭780011润华尚城街区680012凤岭新新家园800013凤景湾820014维也纳森林900015蓝山上城1100016凤岭名筑666617凤岭春天75
35、00分析：1、凤岭片区作为凤岭中高端品质住宅的聚集地，周边的市政配套在不断的完善，是城市未来的CLD区，统计得出其销售均价为9343元。围绕荣和周边一带的楼盘价格都比较高，可以说是凤岭楼盘象征的领头羊，例如美泉、城光、保利，然后逐渐往南北方向的楼盘递减。2、凤岭片区的土地价格成本从06年开始到07年短短一年之间土地每亩上涨了近5倍，07年最后出让一副凤岭土地价格为1215万亩，该地块楼面地价3645元平米，如此高的土地成本也决定了该片区高价格的重要因素。3、在往后的凤岭楼市中，价格会在近两个月内变化幅度不大，虽是销售旺季，但是政府部门单位仍是对房产的限购并不表示有所放松，这取决于房管部门对外地
36、消费群体关于税收这一块查得较为谨慎。但是预计年关、中秋，来临之际，大部分外出创业的当地人士回对此楼市情况尤为关注，所以在年前预估会有价格上升趋势。2.6区域市场特点总结 特征一：纯生态居住区和CLD（中央居住区）日趋成熟1、 拥有良好的区位条件，与市中心连接，跟南宁琅东CBD中心相连。2、 拥有良好的交通条件，民族大道的交通网络发达，出行畅通。3、 生态城市化素质高，环境适人宜居，区内住宅、商业、公建设施密切相连，环境幽雅宜人。4、 城市功能在凤岭片区进一步增强，不再是单一的聚集区。 特征二：多层、小高层住宅逐渐成为市场主体，别墅共存目前凤岭片区已开发的楼盘大多是延民族大道两侧，但是随着南北两
37、侧腹地纵深地带的裕丰英伦、蓝山上城、凯悦国际、恒大苹果园等多个高品质项目的启动，凤岭片区酝酿着南宁楼市的新版图。 特征三：两房、三房居住户型仍是市场主体根据市政府规划，凤岭片区将建设成为高级商住，文教设施和休闲公园为主题的生活新区，置业者大都以纯居住为主，且收入水平相对较高，因此，三房、四房将会是未来发展的主流。但随着今年的楼市的不断成熟，竞争日趋激烈，商务型投资小户型，两房也不断出现，逐渐填满板块内的户型架构。 特征四：片区房地产项目属于中大型规模，且档次高、品质高本片区有较多房地产项目规模在5003000亩之间，具备了高尚社区两个条件：片区内业主素质普遍较高，精神和物质方面比较充裕；物业产
38、品多采用新工艺，新材料，社区配套设施完善，文化氛围浓郁；2.7区域市场发展趋势 趋势一：从地理位置上看，片区西街南宁市新城区，东临仙葫开发发展区，以民族大道为轴，占据优越的地理位置。 趋势二： 从居住环境上看，区域内拥有天然的丰富的景观资源，汇集了部分企业机关单位宿舍及高尚商品房社区，如国税局宿舍。目前区域内的生活配套设施相对不够完善，但片区市政配套设施在不断完善当中，如学校、银行、医院、邮政正在逐步完善当中。 趋势三：从居住购买能力上看，片区徘徊的均价在600010000元每平米左右，面积区在80200平米，以两、三房舒适户型为主，总价在38万100万左右。目前，该区域的消费群体主要包括国家
39、政府公务员、南宁市个体私营业主、各企业中层以上管理人士、各企业老板负责人、各企事业白领精英等等，其年龄构成主要分为两个层次：一个是35-55岁之间，以二、三次置业为主，一个是2535岁之间，以一次置业为主。总结：因此，该片区汇集了南宁市文化程度较高，收入相对丰富的主要消费群体，从而提升到了区域的居住形象及区域价值。从该片区的楼市来看，集中了南宁市场的主要大盘，每个住宅区都是以高层，小高层为主，配套设施齐全，并依附区内的生态景观优势，构筑内外景观的相结合，从而完善社区。三、板块市场分析3.1.1凤岭板块环境分析(1)板块规划 东面是邕宁县仙葫开发区，北面是南宁市长岗岭地区，西面是琅东新区南面是青
40、秀山风景区。东以桂北高速公路为界，北以湘桂铁路为界，西以竹溪大道为界，南以青秀山风景区与凤岭分区之间的道路为界。规划用地面积为28.783平方千米。以民族大道为界，凤岭被分为南北两大板块。作为南宁开发力度最大的城市新区，凤岭北被定位为南宁中央居住区（CLD）。(2)现有配套交通配套：南宁火车东站，地铁一号线，公车配套。教育配套：社区幼儿园，天桃实验学校荣和校区，滨湖路小学分校，云景路小学玉路小学，北大附中，南宁二中凤岭校区，新民中学凤岭校区。商业配套：凤岭商贸城，东盟国际文化广场，荣和sholling mall 商业中心，凤岭渔人码头，塞纳维拉新街市，社区临街商铺，华润万象城，航洋国际。医疗配
41、套：凤岭儿童医院，广西肿瘤医院，广西妇女儿童保健中心。娱乐休闲配套：凤岭冲沟，凤岭儿童公园，广西科技馆，石门森林公园，青秀山公园，李宁体育公园。(3)拟建配套凤岭北规划之初便定义为中央居住区，如今，各大品牌开发商云集凤岭北，给片区的发展带来更多活力。除了已于今年六一儿童节开园的凤岭国际儿童公园，儿童医院、南宁火车东站、城市轨道地铁1号线等市政配套、城市核心交通枢纽的将逐步建成，宜居商务区功能逐渐显现。(4)市政建设近况2010年12月27日，投资60亿元的南宁东站开工建设。该站建成后，将成为我国南方最大现代化大型客运站之一，成为广西标志性工程和面向东盟的国际性交通枢纽。在市政规划中有交通外环凤
42、岭南侧及东侧的南宁轻轨一号线以及近期挂牌的的东葛路尾大型城市综合体用地。3.1.2房地产发展现状表现如下：纯生态居住区日趋成熟；多层、小高层住宅逐渐成为市场主体；别墅共存，两房、三房居住户型仍是市场主体；片区房地产项目属于中大型规模，且档次高、品质高；3.1.3凤岭在售项目近期货量供应对比户型面积荣和大地项目城光俊景项目山语城项目美泉1612项目裕丰英伦项目凤岭春天项目合计单间/一房40以下630440-491712283267两房两厅60-696103110270-798211248680-89861491613281190-9912494三房两厅80-9930301292795100-11932981002111024120-1292335218706130-139240174930775140-14980302180150-1591050160-1693四房两厅120-129181001167130-139175413646382140-1494217114150-15
