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1、新城云水湾居住区可行性研究报告工程名称 新城云水湾居住区 申报单位 大庆高新城市建设投资开发有限公司 编制单位 大庆嘉意投资咨询有限公司 2013年7月11日目 录1 工程概况11.1建设背景及概况11.2建设场址选择41.3对环境的影响42 立项的必要性72.1项目建设的目的、意义及产业现代化的目标72.2推广应用技术73 市场预测103.1宏观环境分析103.2大庆市房地产市场发展分析123.3需求预测123.4消费者需求取向133.5竞争分析144 总体规划184.1项目概述184.2设计依据184.3规划原则194.4规划设计204.5主要技术经济指标224.6市场基础设施条件225
2、实施进度计划326 技术方案337 产业成套技术的社会和经济效益387.1对工程投资及市场销售的影响387.2对地方住宅产业现代化具有推进作用397.3对提高住宅建设水平具有示范、带动作用407.4对劳动生产率的提高预测417.5先进科技成果转化率的提高预测428 工程项目财务经济438.1总投资估算438.2资金筹措及计划458.3财务经济评价459 综合评价50可 行 性 研 究 报 告1 工程概况1.1建设背景及概况1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、
3、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是老居住区，配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题。近年来，为推进棚户区改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，国务院就低收入家庭住房保障和解决棚户区居民住房问题，做出了一系列决策部署。2007年8月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。提出按照全面建设小康社
4、会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。意见强调加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平；加快低收入家庭的住房条件的改善。大庆是全国经济较发达的城市之一，是我国最大的石油开采基地和重要的石化生产基地，尤其在东北地区是一座举足轻重的城市，中央财政收入每100元中就有
5、1 元钱为大庆市缴纳，黑龙江省全省工业增加值中80为大庆市所创造。根据大庆市建设“生态园林型城市、区域性中心城市和高科技现代化城市”的发展目标，及高新区实施的城市发展战略。该项目建设区域以拓展城市居住用地和公共设施用地为主。大庆高新技术产业开发区自1992年4月破土动工，经过18年的建设，一座高科技现代化新区已拔地而起，使大庆市经济由资源型向区域经济型顺利转变，保持持续发展。大庆高新区管委会对开发土地进行了“七通一平”建设，完成了产业、科教、管理服务、金融商贸、居住等功能的建设。大庆高新区主体区已成为大庆市东城区的重要组成部分和黑龙江省投资环境最好的地区。近几年大庆市房地产业及建筑业得到了飞速
6、发展，建了许多居住小区，在一定程度上满足了居民的居住要求，这些小区绝大多数为政府及企业投资建设的职工住宅小区，环境较好，配套基本齐全，但房型单一，面积过小，居住品质较低。随“哈、大、齐”工业走廊建设及各类替代产业的兴起，周边一些人口也在向大庆聚集，每年大庆人口自然增长和机械增长达2万余人，人口的增长在刺激经济增长的同时，也促进房地产业发展和需求；而随着人民经济收入的日益提高，居民对高品质住宅需求也在提升，大庆的地产业存在着巨大的需求空间。根据大庆的经济实力和人民生活水平提高，中、高档住宅产品存在断档的情况。项目建成后，将很大程度上提高居民居住条件和生活环境。2、项目概况（1）项目名称新城云水湾
7、居住区（2）项目承办单位大庆高新城市建设投资开发有限公司（3）项目建设地址该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。（4）项目建设内容该项目总用地面积75599.70m2，总建筑面积154410.24m2。地上建筑面积135668.69m2，其中住宅建筑面积131170.2m2，商业建筑面积3418.95m2，公建建筑面积1079.54m2。地下建筑面积18741.55m2，其中地下车库建筑面积17736.22 m2、污水提升站60 m2、换热站299.91 m2、变电所325 m2、给水加压泵站67.2 m2、消防泵房253.22 m2。容积率1.79，建筑密度1
8、2.66%，绿地率36.26%，总户数1038，共728个停车位（地上停车位270个、地下车库458个）。1.2建设场址选择该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。本项目选址符合大庆市城市总体规划，符合土地利用总体规划，符合居住区控制性详细规划要求，无水污染、大气污染、噪声、电磁辐射、土壤氡浓度超标等有害环境因素的影响。所在区域地理位置优越，自然条件好，地下水资源丰富、水质好，交通较为便利，环境幽静，周边配套设施完备，供水、排水、供电、供热、通信、燃气等市政基础设施齐全，是较为理想的居住用地。本项目区域内没有国家、省、市级自然保护区，周围无危险建筑，不压覆矿床和文
9、物，也不会对防洪和通航等产生不利影响。1.3对环境的影响l、环境空气建筑材料运输等施工操作使施工现场及沿途空气质量受到扬尘和车辆尾气的污染。为了减少施工期对周围环境的污染，施工现场周边设置2-2.5m围挡；在拆除建筑物过程中，应当采取湿式作业等有效防尘措施；对施工现场内的施工道路进行硬质覆盖；对砂石、灰土等物料应当采取封闭、，遮盖等有效措施；建筑材料运输车要用苫布盖好，采取严密的封闭措施；施工单位应当按照有关规定使用预拌混凝土，不得擅自在施工现场搅拌混凝土。运营期主要是出入地下车库的汽车尾气，车库内必须安装机械通风和CO报警装置，以保证库内空气质量和人身安全。2、水环境施工期主要是施工人员的生
10、活污水及配料、搅拌机等施工现场产生的少量废水，对环境影响较小。施工期应设集中排水池，应提高施工人员环保意识，设置临时旱厕，不随地便溺和随意倾倒污水，废水经初步沉淀后与生活污水有组织的排入市政管网，以减少对环境的影响。运营期所产生的污水主要是居民的生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油和氨氮，所排污水满足污水综合排放标准的标准。3、固体废物施工期主要固体废物为建筑垃圾和施工人员的生活垃圾，应及时清运至指定地。产生建筑垃圾的单位，应当在工程开工前5日持建筑垃圾处置计划和有关批准文件，提出建筑垃圾排放申请，经核准取得建筑垃圾处置证后，方可排放。驶出施工现场的车辆，应清除轮胎上的泥土。拉运基建残
11、土的车辆应当封闭，不得发生沿街撒落泥土事件，并按市政部门批准的地点倾倒。对不能立即清运的建筑垃圾、残土，应采取封闭、遮盖等有效防尘措施。运营期所产生的固体废物主要是居民的日常生活垃圾，生活垃圾经城管部门统一处置，固体废物对外环境基本无影响。4、声环境施工期噪声主要是施工机械噪声及工程材料运输时车辆产生的交通噪声，施工过程中要做到文明施工，施工机械要采取一定的减震措施，使设备噪声减到最低限。对高噪声施工设备(噪声值85Db(A)设备)的使用，要保证距敏感点的距离最远，且仅限于白天使用，夜间(22：00-5：00)禁止施工。合理安排施工设备作业时间和施工时间，合理选择运输路线，会使施工期间的噪声对
12、人群的干扰降低到最小程度，厂界噪声可满足建筑施工场界噪声限值GBl2523-90规定。运营期噪声主要来自进出小区的车流和水泵及换热站等设备产生的噪声。为减少汽车往来产生的噪声，要求通往车库的道路要设置警示牌，汽车在进出时禁止鸣笛，并减缓车速，以减少噪声对周围的影响。换热站和水泵房设置独立操作间，以隔声防振材料装修，操作间外噪声要达到低于50dB(A)，水泵等设备选用低噪声设备，管道采取软连接。采取上述措施后，小区区域环境噪声达到城市区域环境噪声标准(GB3096-2008)标准规定，对本区内及周围居民的影响很小。2 立项的必要性2.1项目建设的目的、意义及产业现代化的目标随着时间的推移，人民的
13、生活水平日益提高，对居住条件改善的要求也越来越迫切。在满足住宅基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康要求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境，是新世纪房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念。随着住宅新政的实施，房地产市场变得更加理性，高档住宅建设逐渐减少，而在生活水平不断提高的同时，人们对高品质住宅也将有一定的需求，就是在功能更加完善的同时，将越来越注重文化内涵。住宅户型设计进一步升级，住宅功能进一步细化家庭公共活动空间以及特色功能空间。同时，室外功能拓展也将有所升级，更注重室内外空间的交流，摆脱单纯为了追求容积率而
14、尽可能地增加室内建筑面积的做法。新一代住宅将满足居民有足够的内部休闲娱乐空间及小区内的绿化和健身空间。此外，高端住宅物业管理也将进一步升级，高品质的物业管理水平与产品自身的品质将成为项目的核心竞争力。2.2推广应用技术为了提高居住品质，加快住宅产业化进程。本工程结合实际情况，应用了大量的先进技术和材料情况如下：1、总体规划本项目总体规划与城市周围环境协调，功能结构和空间层次清晰，用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序，便于居住区的现代化管理。项目满足日照的间距要求、环境和通风的要求，灵活布置住宅的形体和高度，合理控制住宅的层数，合理设置商业服务网点的位置。通过精心
15、设计达到土地使用率的提高。2、外墙保温体系建筑外墙采用外贴聚苯板保温，每层楼板标高处设置岩棉防火隔离带，既满足节能保温的要求，又增加了外墙的防火措施。3、屋面保温体系屋面采用保温材料为100mm厚挤塑板保温屋面材料，双层错缝搭接，并沿外墙周边及出屋面洞口周围设500宽岩棉防火隔离带，并在面层采用不然材料覆盖，在保温效果和防火两方面兼顾。4、门窗保温系统本项目外窗采用三玻中空平开塑钢窗，传热系数小于2W/(m2.K)。抗老化的配套密封材料，提高门窗的水密性和气密性。5、LED技术小区照明采用LED庭院灯，做到节能要求。6、雨水收集技术收集屋面雨水经处理后，用于景观补水和绿化用水。7、建筑结构体系
16、高层采用剪力墙结构，多层及车库为框架结构，推广泵送混凝土技术，节省人力降低成本，提高建筑机构体系的质量。8、墙体维护体系填充墙采用陶粒混凝土砌块。既能做到节约能源，又能减轻结构自重；当地材料供应量充足，节省运费，从而减低综合成本。9、室外环境小区的绿化景观配置高密度，为居民提供良好的户外活动的绿色 空间。10、生活区收运处理系统垃圾分类收集。11、高品质小区的物管体系已建自己的物业管理公司，确保社区、会所的管理质量，确保小区安全及全方位的服务，给业主创造一个安全、舒适的人居环境。3 市场预测3.1宏观环境分析大庆市位于松嫩平原西部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是中国最大的油田
17、和重要的石油化工基地。被誉为“绿色油化之都，天然百湖之城，北国温泉之乡”。大庆市东南距黑龙江省会哈尔滨市150公里，西北距齐齐哈尔市139公里。全市总面积22161平方千米，其中市区5107平方千米。全市人口279.2万人。1、大庆市经济发展状况2013年，经济继续保持较快增长，大庆油经济与非油经济的比例50.2：49.8，上半年，大庆市第三产业完成投资202.1亿元，占全市投资总量的45.7%，比同期提高13个百分点；增速达到75.5%，比全市投资增速高50个百分点。上半年大庆市万元固定资产投资创造出4.5亿元的GDP，投资效益远远高于全省2.1亿元、全国1.4亿元的平均水平。若扣除油田公司
18、投资，全市完成固定资产投资337.9亿元，同比增长27.4%。第三产业投资比重将提升到59.8%，比同期提高16.4个百分点。大庆城市化进程中的每0.1个百分点所诠释经济社会发展的内涵，都是向着省委要求的“建设美丽城市”迈出的坚实步伐。2、大庆市“十二五”发展规划目标面向“十二五”，大庆站在新的历史起点上，处于承前启后、继往开来的重要时期。纵观国际国内发展形势，大庆仍处在可以大有作为的战略机遇期，一定要切实增强发展意识、机遇意识、忧患意识和责任意识，集中力量推进产业战略升级，加快构建现代产业体系，奠定可持续发展经济基础；集中力量推进宜居城市建设，加快城市化与城市现代化进程，打造现代化国际化大城
19、市；集中力量推进民生民计改善，加快构建“大民生”格局，让人民群众过上全面小康生活。制定大庆“十二五”规划，必须与深入贯彻落实党的十七届五中全会和省委十届十四次全会精神结合起来，在思想上行动上与中央和省委保持高度一致。要科学分析大庆发展面临的形势和任务，紧紧抓住发展不快、发展不够这个主要矛盾，做到集中精力抓发展、一心一意搞建设。要牢牢把握科学发展这一主题，体现更快的发展速度、更好的发展质量、更大的发展效益，实现经济效益、社会效益、生态效益相统一。要突出转变经济发展方式这个主线，推动经济转型和城市转型，走出一条符合大庆实际、全面协调可持续、人与自然和谐发展的新路。要立足资源型城市可持续发展的实际，
20、坚定不移地实施“一二三四五”发展战略，保持工作的稳定性、连续性和实效性，不断开创科学发展和谐发展跨越发展新局面。3、高新区发展战略目标以科学发展观为指导，以项目开发建设为中心，坚持项目立区、科技强区、开放活区，做大做强石化产品深加工、新材料、电子信息、装备制造、农产品精深加工、现代医药六大主导产业，扩大经济总量，提高经济质量，全力推进提档升级，努力把高新区建成全市接续产业的主导区、可持续发展的先行区、高科技现代化城区的示范区。3.2大庆市房地产市场发展分析房近年来大庆城市发展速度较快，城市中心逐步向东城、西城发展。大庆房地产年度投资总量和交易总量连年增长，房地产市场发展迅速，房价增长较快。20
21、13年，我市新房和二手房、住宅与非住宅的交易量为17635件，成交额在52亿元左右。其中，新房成交量6800件，日均销售约30件，我市房屋成交均价约为4000元每平米，与上年基本持平。如今我市主城区新楼盘住宅用房销售均价约为5500元每平米，二手房的销售均价约在4000元每平米。总体来看，二手房的价格有所回落，新房的销售价格依旧坚挺。3.3需求预测随着经济的发展和城市居民收入的增加，已解决温饱的广大市民在向小康迈进的过程中，需求结构发生了明显变化，由“吃”、“穿”、“用”消费为主转向“住”、“行”的消费，改善居住条件已得到普遍共识，已成为第一需求。国家从住宅发展与销售等诸多方面加以扶助和引导，
22、同时辅之以金融方面的支持，使广大居民能够接受、有能力购买。3.4消费者需求取向随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频率又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为。通过大庆房地产状况的调查，消费者对房地产需求有如下几点：1、购房目的购房目的以居住为主，但投资意识增强。因此，对住房的舒适性、发展前景及升值潜力比较看重。2、购房环境大多购房群体都非常注重住房区位的周边环境、基础设施条件。本居住小区周边环境良好，交通便利，属购房者首选区位。3、购房能力大庆市
23、市区人均实际收入约1.3万元，人均储蓄存款余额约3.5万元，市区人均实际收入在1.3万元的达到人口的40%，人均实际收入达到约3万元的占总人口10%。可以接受的每套总价多数在15-45万元，平均为30万元左右。从付款方式看，相当一部分人选择了银行按揭，并希望首付款小于10万元。4、购房意向（1）首次置业者的购房面积较小，而二次置业者的购房面积较大；住宅具体户型设计时应结合市场进行定位，并考虑主要客户购买目的及承受能力。（2）小区配套：对高等便民服务、游泳、健身等设施有较多要求，但不是很奢华，并要求有较好的小区环境。（3）对道路、交通、公汽等有较高的要求。3.5竞争分析 1、房地产住宅市场竞争特
24、点 （1）市政政策继续带动楼市发展国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，2013年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，房价控制在合理范围内，促进房地产市场稳定发展。国家信息中心发布第55期经济预测分析指出，目前，房地产市场稳步高升，部分区域房价过高，来自开发商和购房者的比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。（2）户型面积在变大、房间在变多 随着市场房价越来越高，小户型逐渐成了许多都市青年置业的首选，当然也有不少市民选择购买大户型投资。小户型住宅空间紧密给人温馨的感觉。小户型的住房可充分的体现房间功能，合理的空间
25、布局能将使用面积变大化，增加居住舒适度。（3）成规模、重环境 居住区周围的环境对居民的生活质量起到了很大的影响作用，通过实践，已有一些住宅小区规划注意了与城市周围环境的协调，强调与城市生活、居住文化、景观环境等相协调；考虑居民生活方便，设置了必要的商业、文教、医疗等设施；从居民的治安防范与安全出发，安排有效的道路系统与管理机构；为保护基地的生态环境，合理利用地形、地貌与地物以及力求建成有地方特色的小区。就目前发展来看，大部分小区仍属单调呆板的行列式布局；为多建住宅，提高密度，导致绿地减少，空间拥挤；小区建成后，配套设施还未跟上；小区形象单一，没有个性，更多的是缺乏超前意识，没有考虑无障碍设施、
26、汽车停放场地以及先进的物业管理与科技手段。因此，小区成规模，统一管理是将来发展的方向。该项目地理位置优越，项目建成后交通便利，周边环境良好。居住区中心绿地系统结合周边绿化环境，适当人工化、让人们置身其中有归属感、生活感和亲切感，最终把人与自然结合在一起。居住区中心绿地的景观设计就是要设计人和自然和谐的关系，实现人居的人性化。因此我们在进行小区环境景观的营造时对居住区的环境组成、居民的行为活动、人性的本质等都作了一定的理论分析和研究，力求使小区的硬环境满足居民的生活需要的同时更能创造一个人性化的居住软环境，使小区除了具有安全、舒适、方便的必要性活动场所外更具有良好的自发性活动和社会性活动的场所。
27、（4）品牌营销引发楼市新卖点最近一段时期，部分楼盘销售出现了出人意料的火爆场面，这在当前供大于求的楼市中，能取得骄人的销售业绩颇值得思考其原因。这种现象从另一种角度来看也是购房者在选择物业时更趋理性，对物业的考虑更加全面化。一些定位准确、品牌过硬、价位合理、迎合市场的楼盘便异军突起成为明星物业。旺销楼盘在一定程度上都有一个共同的特点，在经过了大量的开发逐渐在市场中积累了一定的品牌知名度和消费信任度，除此以外，内在品质也是这些楼盘的热销之本，通过开发理念的提升和对住宅品质的提高最终以品牌争赢市场将是最终之诱惑力。楼市这一现象说明了住宅消费市场需求巨大，同时可以看出市场具有实力品牌的开发商开发出精
28、品楼盘以满足市民置业、投资的住宅消费需求已相当迫切，要求发展商精益求精推陈出新，不断提高开发水平。2、竞争力分析名称区位占地面积建筑面积建筑类别起价均价目前状态唯美主邑北临环城路，南侧为规划十三号路26.6万m242.3万m2高层/多层/小高层5000元5400元在售万达广场东风新村世纪大道原体育场10万m260万m2多层/高层5500元6000-6500元在售滨洲华府大庆试验中学东500米10.45万m221.1万m2小高层/高层4600元5400元在售锦绣华城湖滨教师花园东侧5.21万m26.25万m2多层/小高层4300元4500元在售香逸名苑三期东方玫瑰园3.782万m28.67万m2
29、高层小高层/4800元5400元在售书香名邸东风中学北侧8.56万m212.93万m2高层/多层5800元5800元在售兰德湖一号东方玫瑰园对面22万m237万m2多层/别墅/联排别墅5500元6000元在售4 总体规划4.1项目概述该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。该项目总用地面积75599.70m2，总建筑面积154410.24m2。地上建筑面积135668.69m2，其中住宅建筑面积131170.2m2，商业建筑面积3418.95m2，公建建筑面积1079.54m2。地下建筑面积18741.55m2，其中地下车库建筑面积17736.22 m2、污水提升
30、站60 m2、换热站299.91 m2、变电所325 m2、给水加压泵站67.2 m2、消防泵房253.22 m2。容积率1.79，建筑密度12.66%，绿地率36.26%，总户数1038，共728个停车位（地上停车位270个、地下车库458个）。项目依托项目周边独特的景观优势，结合大庆高新开发区的绿色生态发展理念，引进国内外先进成功的居住理念，为大庆打造“最尊贵，最绿色”的示范性居住社区之一。4.2设计依据甲方提供的相关设计资料及要求：民用建筑设计通则GB50352-2005；城市居住区规划设计规范GB50180-2006；建筑设计防火规范GB50016-2006；住宅设计规范GB50096
31、2003；住宅建筑规范GB50368-2005；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-200l、J114-2001；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；寒冷地区居住建筑节能设计标准；寒冷地区公共建筑节能设计标准；其他相关法律法规及当地规划部门提出的要求和标准。4.3规划原则项目设计力求打造出一个健康、绿色、宜居、配套设施完善的智能化、多功能国家康居工程示范区。项目坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针。发挥规模化、集约化的建造优势，提高开发建设的综合效益。力争“设计一流、施工一流、环境一流”达到国家康居工程的标准。项目规划设计打造低密度住宅社区，以绿化广场配合
32、幽静的林荫步道，彰显住宅的优雅气质。建筑为现代风格，着力打造一种新颖的具有时代特色的住宅形象。结合窗台、阳台等手法，创造符合人性需求的住宅类型。立面采用现代设计手法，在空间和材质上做到更加精细。形体变化丰富，立面线条刚硬挺拔，使建筑显出高品质，文化感，雕塑感，同时又简洁大方。4.4规划设计根据项目所处的地域环境及地形条件，住宅及临街商业错落有致地布置于项目用地范围内。1、住宅建筑住宅建筑类型为11层、17层、18层建筑。其中1#、2#、3#、4#、5#、9#、13#、14#、15#、16#楼为17层建筑；6#、10#、11#楼为11层建筑；7#、8#、12#楼为18层住宅。2、公共建筑项目配套
33、建设的公共建筑有商业用房和小区基础配套设施等用房。商业用房于规划S-2#建筑中，主要配套设施位于地下车库内。3、交通组织居住区南北两侧分别设有出入口，正对中心主轴。区内静态交通采用地上、地下相结合停车方式，共设停车泊位728个，其中地下停车位458个，地上停车位270个。4、绿化采用法式园林为景观规划蓝本，园林布局和谐流畅，优雅浪漫。广场景观轴和水系景观轴作为两大主景观轴，营造出的空间对称感，也让整个园林看起来既大气又恢宏，犹如两条宝石项链，串联起其他的园林景观。处处美轮美奂，庭台香榭、花草摇曳、树木同歌，碧波映绿，洋溢着欧洲风情的景观花钵，浓郁的异域园林风韵，完美体现了法国园林艺术与意境。漫
34、步在小区中，不经意间接收艺术的洗礼，让每一次回家都陶醉在法式浪漫的风景中。四个风情组团景观：棋语人生、花香沁园、同乐天伦、月影风清组团，增设了休息座椅，设有运动、棋牌等休闲活动空间，引入不同品种的树林，使季相变化丰富多彩，并且通过微地形的塑造，强化自然的动线，建筑遮掩在郁郁葱葱的乔木和灌木之间。形成组团独特的休闲空间。5、建筑结构、建筑装修与建筑风格（1）主体结构及基础型式高层采用钢筋混凝土剪力墙结构，基形式为桩基础，多层及车库采用框架结构，基础为钢筋混凝土独立基础。具体实施方案以工程地质评勘资料为依据。（2）建筑装修外装修：高层住宅一层采用外挂花岗岩墙面，二层及以上采用仿石涂料外墙面；商业采
35、用石材外墙面。住宅外窗为三层玻璃中空塑钢窗。内装修：楼梯间设声控灯；走廊地面、楼梯踏步为局部花岗岩贴面；楼梯护栏和扶手为不锈钢；入户大厅走廊、房间和楼梯间墙壁、天棚刮大白、刷涂料。（3）建筑风格本居住小区采用法式现代建筑风格，建筑以清新、亮丽、现代为基调而形成轻盈、活泼的建筑形态，且追求建筑整体造型雄伟，通体洋溢着新古典主义的法式风格。整个建筑多采用对称造型，气势恢宏。外形丰富而独特，形体厚重，以米黄色为主基调，并追求色彩和内在联系。建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，稳重大气。4.5主要技术经济指标主要技术经济指标表总用地面积（平方米）75599.70用地性质居住公建混合用地（A）总
36、建筑面积（平方米）154410.24地上住宅131170.2商业3418.95公建1079.54合计135668.69容积率1.79建筑密度（%）12.66绿地率（%）36.26停车泊位（辆）728（地上458，地下270）地下地下车库17736.22污水提升站60换热站299.91变电所325给水加压泵站67.2消防泵房253.22合计18741.55备 注4.6市场基础设施条件1、给排水工程（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003；室外给水设计规范GB50013-2006；室外排水设计规范GB50014-2006；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005
37、版)；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797；建筑设计防火规范GB50016-2006；住宅建筑规范GB50368-2005；高层建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；建筑给水聚丙烯管道工程技术规程GB/T50349-2005；排水用柔性接口铸铁管及管件GBT12772-1999。（2）外网设计1）给水系统本工程给水水源分别从安萨路DN300市政给水管引入一根DN300的给水管，从新科路DN500市政给水管引入一根DN300给水管，在区内成环状布置，小区室外消防用水取自小区DN300环状供水管网。小区进水处设总表计量。每户及其它用水点均设分表计量。供水压力为0.3
38、Mpa。2）排水系统采用雨、污分流制；生活污水按生活用水量90%计，最高日生活污水排放量为975.01m3/d，生活污水排入各建筑物附近的化粪池处理后，经污水泵房排到小区北侧新科路已建压力排管线管径为DN600。小区雨水总排放量约为750L/S，屋面雨水排到室外雨水井后与室外雨水经管网汇集后，分两路排到新科路及安萨路市政雨水管，管径分别为DN1500及DN800。（3）单体设计1）给水系统生活给水采用竖向分区供水方式，16层均采用市政压力供水， 6层以上采用高压生活给水，由小区车库内生活水泵房中WWG系列无负压管网增压稳流给水设备供水。消防水池及泵房集中设在地下室内。住宅水表均出户设置,为远传
39、水表。其他按用水性质不同分别装表计量。用水量：最高日用水量为1303.52m3/d,最高时用水量为145.58 m3/h。8#楼屋顶设18m3消防水箱；消防水池252m3，给水加压泵站及消防泵房均设于地下车库内。2）排水系统室内粪便污水、洗涤污水采用合流制，设污水立管，采用柔性机制排水铸铁管排水管。管道出户后排入室外污水管，污水收集经埋地化粪池处理后, 排入洪湾路市政污水管网, 纳入东城污水厂处理。生活污水设计排放量975.01 m3/d。地下汽车库、发电机房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外污水井。地下室泵房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外污水井。地下室集水井内均设两台潜水排污
40、泵，一用一备，自动控制。3）雨水系统暴雨公式：q=2338(1+0.4lgP)/(t+9) 0.65该工程汇水面积75599m2,，径流系数取0.60，暴雨设计重现期采用一年。室内雨水系统为独立系统，屋面、阳台雨水设专管收集，经处理后用于绿化浇灌。4）消防水系统消防流量标准：按二类高层住宅及地下车库设计。室内消火栓系统： 20L/s 灭火延续时间为2小时，室外消火栓系统： 20L/s 灭火延续时间为2小时，室内自动喷水灭火系统：30L/s 灭火延续时间为1小时,建筑内同时火灾次数按1次设计。水源及室外消防：消防用水水源采用市政自来水。市政水压为0.30Mpa。给水管在小区内成环敷设,供小区生活
41、、消防、绿化用水；在环状管网上设地上式室外消火栓若干组，室外设消防水池取水口及地下式消防水泵接合器若干组。供水方式：采用临时高压消防供水方式。在地下室设消防泵站，供室内消防给水。贮水池：在地下车库设室内消防专用水池252m3。屋顶水箱:8#楼屋顶设一个18m3消防水箱，屋顶水箱外底标高保证最不利消火栓栓口静水压力大于0.07Mpa,屋顶设消防稳压增压设备。 室内消火栓系统：消火栓设置于商店、楼梯平台、走道、各公共场所。消火栓的间距不大于30m。建筑高度不超过100m的高层建筑，水枪充实水柱不小于10m。各单元屋顶均设一只试验用消火栓。消防箱内设置SN65消火栓、QZ19直流水枪、65、25m长
42、衬胶水龙带、消防按纽。消火栓给水设专管，组成环网。该地块设2台消防专用泵，一用一备,作消火栓消防泵，设于地下室泵房内。自动喷水灭火系统：地下室设备房及汽车库需设自动喷水灭火系统,按中危险II级设计，喷水强度8L/m2.min 。该系统设5个湿式报警阀组,每个湿式报警阀组控制的喷头数均不超过800个且每个湿式报警阀组供水的最高与最低位置喷头的高程差不大于50m。按防火分区设置水流指示器，采用ZSJZ型，每只水流指示器前应设信号阀。无吊顶场所采用直立型喷头, 有吊顶场所采用下垂型喷头。地下室设两台消防专用泵（一用一备），作为自动喷水系统消防泵灭火器设置：各建筑物均按建筑灭火配置设计规范要求配各相应
43、灭火器。5）管材、接口、管道敷设方式给水管：室外管道管径DN100的采用球墨铸铁给水管，橡胶圈接口；管道管径DN100的采用PPR铝塑稳态管，管道管径DN100的管道采用钢骨架复合管。室内污水管、通气管、均采用柔性机制排水铸铁管；室外管道给水铸铁管橡胶圈接口。喷淋给水管道均采用内外壁热镀锌钢管，管道管径DN100的采用沟槽式管接头，管道管径DN100的采用丝扣连接；消火栓给水采用焊接钢管。2、暖通设计（1）设计依据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736-2012；建筑设计防火规范GB50016-2006；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797；建筑设计防火规范GB50
44、016-2006；高层建筑设计防火规范GB50045-952005年版；供热采暖系统热计量技术规程GB23/T/265-2008；黑龙江省居住建筑节能65%设计标准 DB23/1270-2008；业主要求及相关专业提供资料。（2）通风、排烟系统1）地下车库按防火分区设置若干个防烟分区，每个防火分区单独设一套机械排烟、补风系统，排风系统和排烟系统合用一套风管道，车库排烟量按6次/h换气次数计算，排风按4次/h换气次数计算，采用双速排烟风机,平时低速排风,火灾时高速排烟。每个防烟分区不超过2000m2。2）设备用房设若干个机械通风系统，换热站排风量按1015次/h换气次数计算，水泵房排风量按35次
45、/h换气次数计算。3）所有卫生间排气经排气竖井排至室外。（3）采暖系统1）地下车库内设置换热站,市政外网提供采暖热水供回水温度115/65 。经换热后设计二次水供回水温度为60/50。2）采暖设置一个分区,负担小区内18层以下的所有建筑，小区内供热管线采用直埋敷设。3）住宅入户处均设置热力入口,每户均设有热表计量用热量,户内采用低温热水热辐射供暖,分集水器上均设有电磁阀，与室内温控阀连锁控制室内温度，便于分室调节，公共部分采用散热器采暖。4）地下车库及设备用房均采用散热器采暖。5）冬季机械补风的新风需要经过预热后进入地下车库。3、电气设计（1）设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-20
46、08；高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95；建筑物防雷设计规范 GB50057-2010；低压配电设计规范 GB50054-95；火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；建筑照明设计标准GB50034-2004。（2）电源及负荷概算本工程1#16#楼属二类高层建筑，其余两层均为多层会所。根据有关规范，二类高层建筑的消防用电设备、楼内客梯、地下室生活水泵、污水泵等按二级负荷供电；汽车库为一类汽车库，其消防用电按一级负荷供电。其余按三级负荷供电。供电电源由安萨路引来两路独立电压10KV，频率50Hz，供电电源满足一级负荷要求，引至地下车库内10KV开闭所（兼变电所功能）。区内共设两座变电所，均设置在地下车库内。变电所内住宅与公共用电分开设置。变压器之间采用单母线分段运行加母联开关，变压器均为分列运行，具体负荷概算详表。表一：住宅专用变用电指标概算如下：名 称用电指标 户数计算负荷住 宅6KW/户10386228 KW表二：公共变用电指标概算如下：名 称用电指标面积()计算负荷地下车库及配套
