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1、目 录序 言2第一部分 2010年宏观经济运行状况分析3一、2010年中国宏观经济运行状况分析3二、2010年昆明宏观经济运行状况分析7第二部分 2010年房地产相关政策分析13一、2010年全国房地产相关政策分析13二、2010年昆明房地产相关政策分析22第三部分 2010年昆明房地产市场运行状况分析26一、2010年昆明房地产用地成交情况分析26二、2010年昆明房地产项目审批情况分析30三、城中村整体进展情况31四、2010年昆明二级市场和三级市场交易情况分析37五、住宅市场39六、商业市场41第四部分 2011年昆明房地产市场走势预测44一、2011年宏观经济及房地产相关政策走势预测4
2、4二、2011年昆明房地产市场走势预测47附表：50附表1：2010年昆明“招拍挂”土地交易汇总表50附表2：2010年建设工程规划许可证审批汇总表63附表3：2010年预售证发放情况表68附表4:2010年开盘当天楼盘销售汇总表72附件：77序 言2010年对于中国房地产市场是不平常的一年，对昆明房地产市场更是不平常的一年。站在21世纪的第二个十年的开局之年，也即中国将迎来第十二个五年规划的开局之年，我们回顾和总结2010年昆明房地产市场，是为了更好的的迎接即将到来的2011年。回顾2010年中国房地产市场，可谓是中国房地产市场调控最严厉的一年。这一年国家出台了一系列宏观调整政策，从国务院4
3、月份出台“新国十条”、“9.29”新政，到一线城市的限购令。可是中国房地产市场在经历了上半年短期的观望徘徊后，下半年房价逆市上涨。昆明房价同样在经历上年平稳上涨后，下半年昆明房价快速上涨。田野咨询机构土地投资中心将通过对2010年昆明房地产一级市场、二级市场及三级市场的梳理，通过对“十一五”时期昆明房地产发展轨迹的研究，对“十二五”期间中国宏观经济走势及昆明宏观经济走势的研判，结合房地产相关政策，预测2011年昆明房地产市场走势。这就是本报告的核心目的。第一部分 2010年宏观经济运行状况分析一、2010年中国宏观经济运行状况分析（一）GDP增长情况2010年全年国内生产总值397983亿元，
4、比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。图1.1：2003-2010年中国GDP增长情况分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。图1.2：三大产业占经济的比重（二）固定资产投资增长情况2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回
5、落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。图1.3：2005年-2010年中国固定资产投资增长情况（三）消费品零售总额增长情况2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长14.8%。图1.4：2001-2010年中国消费品零售总额增长情况图1.5：20012010年CPI
6、涨跌幅度C P I按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。（四）城镇居民人均可支配收入增长情况2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除
7、价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。（五）2010年中国房地产市场分析2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。其中，住宅竣工面积6.12亿平方米
8、，增长2.7%。表1.1：2010年房地产开发和销售主要指标完成情况指 标单 位绝对数比上年增长投资完成额亿元4826733.20%其中：住宅亿元3403832.90%房屋施工面积亿平方米40.5526.60%房屋新开工面积亿平方米16.3840.70%房屋竣工面积亿平方米7.64.50%其中：住宅亿平方米6.122.70%商品房销售面积亿平方米10.4310.10%本年资金来源亿元7249425.40%其中：国内贷款亿元1254010.30%其中：个人按揭贷款亿元92117.60%本年购置土地面积亿平方米4.128.40%土地购置费亿元999265.90%2010年，全国商品房销售面积10.
9、43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。二、2010年昆明宏观经济运行状况分析（一）GDP从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。图1.6：2001-2010年昆明GDP增长情况2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长
10、14.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:45.3:49.0。图1.7:2001-2010年昆明三次产业增长情况（二）固定资产投资及房地产投资情况情况固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增长35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。图1.8：2001-2010年昆明固定资产投资增长情况 在固定资产投资中：城镇固定资产投资2010年为1800亿元，占83.2%。增长率
11、较2009年上涨35%，上涨幅度仍有所回落。图1.9:2001-2010年昆明房地产投资增长情况从上图中可以看出：从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%，2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。（三）社会消费品零售总额图1.10：2001-2010年昆明社会消费品零售总额增长情况城乡居民购买力在2010年表现旺盛，全市实现社会消费品零售总额1060.19亿元，比上年增长22.6%，扣除物价因素，实际增长18.3%。城乡市场共同繁荣，城镇和乡村市场零售额分别比上年增长22.9%和17.0%。（四）居民生活水平情况图1.11：城镇居民人均
12、可支配收入城镇居民人均可支配收入2010年达到18875.7元，较上年增长9.8%。，略低于全国城镇居民人均可支配收入19109元水平。昆明市城镇居民人均可支配收入2008年达到最大19.85%后近年有所放缓。图1.12：城镇居民人均可支配收入涨幅与CPI涨幅对比去年，昆明市物价总水平涨幅较大，居民消费价格（CPI）比上年上涨了4.2%。根据国家统计局此前公布的数据显示：去年全国居民消费价格同比上涨了3.3%，由此看来，去年昆明市的CPI涨幅超过全国水平，涨幅比全国高出0.9个百分点。图1.13：城镇居民人均可支配收入与消费支出情况对比 2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，
13、比上年增长9.8%。消费支出为13243.5元，增长16.2%。 从2008年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。截至2010年年末，昆明市金融机构人民币存款余额为6639.51亿元，比年初增长15.2%；人民币贷款余额6498.57亿元，比年初增长19.2 %；全年金融机构现金收入8310.79亿元，比上年增长15.6%。2010年金融机构人民币存贷款余额增长率均有所下滑，存款余额下滑主要由于投资增长较快，通货膨胀压力等因素影响。根据各国发展的经验来看，当城市化率进入30%70%这个阶段会出现城市化加速的
14、现象。中国城市化率会以每年1.5个百分点的速度加速，昆明也按照每年1.5个百分点加速城市化。第二部分 2010年房地产相关政策分析一、2010年全国房地产相关政策分析1、2010年1月7日，国务院办公厅出台了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）核心内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定
15、时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。2、2010年3月8日，国土资源部出台了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）核心内容：确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款
16、，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。3、2010年4月13日，住建部出台了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）核心内容：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得
17、进行虚假交易。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。 4、2010年4月17日，国务院出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）核心内容：稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，
18、要追究责任。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。保障性住房、棚户区改造和中
19、小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。5、2010年4月23日，住建部、民政部和财政部三部委联合出台了关于加强廉租住房管理有关问题的通知核心内容：新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米
20、以内的规定。6、2010年5月19日，国家税务总局出台了国税总局通知规范土地增值税清算问题核心内容：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。7、2010年5月26日，住建部、人行、银监会联合出台了关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知（建房201083号）核心内容：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同
21、）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；8、2010年6月10日，国务院
22、出台了国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发201019号）核心内容：地方各级政府及其所属部门、机构和主要依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。9、2010年6月8日，住建部等七部委联合出台了关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）核心内容：各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。10、2010年9月27日，财政部和税务总局联合出台了关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策
23、的通知（财税201088号）核心内容：对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。11、2010年9月29日，财政部、税务总局和住建部联合出台了关于调整房地产
24、交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）核心内容：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。12、2010年9月29日，人行、银监会出台了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2010275号）核心内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款
25、比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。13、2010年10月15日-18日十七届五中全会胜利召开。会议通过了中共中央关于制国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户
26、区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。继续推进费改税，全面改革资源税，开征环境保护税，研究推进房地产税改革。逐步健全地方税体系，赋予省级政府适当税政管理权限。 14、2010年10月20日，住建部出台了关于调整住房公积金存贷款利率的通知（建金2010169号）核心内容：从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从20
27、10年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。15、2010年11月2日，住建部、财政部、人行和银监会联合出台了关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（建金2010179号）核心内容：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且
28、贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。16、2010年12月10日-12日，2010年中央经济工作会议举行。会议强调：以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定
29、。2011年经济工作的主要任务：一是加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，更好服务于保持经济平稳较快发展；进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。二是完善基本公共服务，创新社会管理机制。要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。表2.1：历年银行贷款利率调
30、整表调整时间六个月以内（含六个月）六个月至一年（含一年）一至三年（含三年）三至五年（含五年）五年以上1991.04.218.18.6499.549.721993.05.158.829.3610.812.0612.241993.07.11910.9812.2413.8614.041995.01.01910.9812.9614.5814.761995.07.0110.0812.0613.515.1215.31996.05.019.7210.9813.1414.9415.121996.08.239.1810.0810.9811.712.421997.10.237.658.649.369.910.53
31、1998.03.257.027.9299.7210.351998.07.016.576.937.117.658.011998.12.076.126.396.667.27.561999.06.105.585.855.946.036.212002.02.215.045.315.495.585.762004.10.295.225.585.765.856.122006.04.285.45.856.036.126.392006.08.195.586.126.36.486.842007.03.185.676.396.576.757.112007.05.195.856.576.756.937.22007.0
32、7.216.036.847.027.27.382007.08.226.217.027.27.387.562007.09.156.487.297.477.657.832007.12.216.577.477.567.747.832008.09.166.217.27.297.567.742008.10.096.126.937.027.297.472008.10.306.036.666.757.027.22008.11.275.045.585.675.946.122008.12.234.865.315.45.765.942010.10.205.15.565.65.966.142010.12.265.3
33、55.815.856.226.4从上表可以看出：2010年进入10月份后，央行两次上调银行存贷款利率，一方面是由于国家虽然出台了一系列房地产调控政策，但全国大部分城市房价依然坚挺；另一方面，通货膨胀进一步加剧，为了有效抑制房价过快上涨和通货膨胀，央行在短短两个月上调存贷款利率。表2.2:2006-2010年存款准备金率调整表时间调整前调整后调整幅度（单位：百分点）2010年12月20日(大型金融机构)18.00%18.50%0.5(中小金融机构)14.50%15.00%0.52010年11月29日(大型金融机构)17.50%18.00%0.5(中小金融机构)14.00%14.50%0.5201
34、0年11月16日(大型金融机构)17.00%17.50%0.5(中小金融机构)13.50%14.00%0.52010年5月10日(大型金融机构)16.50%17.00%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-2010年2月25日(大型金融机构)16.00%16.50%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-2010年1月18日(大型金融机构)15.50%16.00%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-2008年12月25日(大型金融机构)16.00%15.50%-0.5(中小金融机构)14.00%13.50%-0.52008年12月5日(大型金融机构)17.00%16.00%-1(中
35、小金融机构)16.00%14.00%-22008年10月15日(大型金融机构)17.50%17.00%-0.5(中小金融机构)16.50%16.00%-0.52008年9月25日(大型金融机构)17.50%17.50%-(中小金融机构)17.50%16.50%-12008年6月7日16.50%17.50%12008年5月20日16%16.50%0.52008年4月25日15.50%16%0.52008年3月18日15%15.50%0.52008年1月25日14.50%15%0.52007年12月25日13.50%14.50%12007年11月26日13%13.50%0.52007年10月25日
36、12.50%13%0.52007年9月25日12%12.50%0.52007年8月15日11.50%12%0.52007年6月5日11%11.50%0.52007年5月15日10.50%11%0.52007年4月16日10%10.50%0.52007年2月25日9.50%10%0.52007年1月15日9%9.50%0.52006年11月15日8.50%9%0.52006年8月15日8%8.50%0.52006年7月5日7.50%8%0.5从上表可以看出，2010年由于受通货膨胀的影响，共上调存款准备金率5次，存款准备金率由2010年1月份的16%上调至2010年12月的18.5%，初步估算，
37、共冻结流动性资金约8000亿。表2.3：2010年各月货币供应量单位：亿元人民币项目 2010.01 2010.02 2010.03 2010.04 2010.05 2010.06 货币和准货币（M2）625609.29 636072.26 649947.46 656561.22 663351.37 673921.72 货币（M1）229588.98 224286.95 229397.93 233909.76 236497.88 240580.00 流通中货币（M0）40758.58 42865.79 39080.58 39657.54 38652.97 38904.85 项目 2010.07
38、 2010.08 2010.09 2010.10 2010.11 2010.12 货币和准货币（M2）674051.48 687506.92 696471.50 699776.74 710339.03 725774.05 货币（M1）240664.07 244340.64 243821.90 253313.17 259420.32 266621.33 流通中货币（M0）39543.16 39922.76 41854.41 41646.21 42252.16 44628.17 从上表可以看出：2010年流通中的货币呈现上半年相对平稳，进入9月份以后，流通中的货币呈持续上涨的趋势，货币流通相对过剩
39、，央行分别10月和12月两次上调存款准备金率，以控制货币的流动量。小结：2010年应该是近几年国家对房地产调控最严的一年，从2010年出台的政策可以看出：出台政策的时间节点看，上半年主要集中在1月份和4月份，一方面是由于2009年中国房价上涨过快，在1月份出台房地产调控政策，一方面可以为全年房地产调控定一个总的基调，通过调节购房者心理预期来调节房价，另一方面，可以为后续制定政策预留一定的空间。下半年主要集中在9月份，虽然上半年国家出台了一系列房地产调控政策，但是调控效果并不好，针对房地产“金九银十”的传统，国家出台了“9.29”综合调控政策，通过金融、税收等综合性政策，抑制房价过快上涨。二、2
40、010年昆明房地产相关政策分析1、2010年3月2日，出台了昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法（昆明市人民政府令第98号）核心内容：商服用地、商品住宅用地一律以拍卖方式公开出让，其他经营性用地应当尽量以拍卖方式出让。禁止其他用途用地和商服用地、商品住宅用地捆绑出让。城中村改造项目用地出让，按政府批准方式执行。竞买保证金应当以现金方式，按照不低于起拍价的30%收取，参加国有建设用地使用权拍卖的竞买人应当达到7人以上（含7人）。竞得人应当于成交之日起10个工作日内与国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，并按照合同的约定缴纳土地出让价款。约定分期缴纳的，首次缴纳比例不得低于全
41、部土地出让价款的50%。土地出让价款一般应于国有建设用地使用权出让合同签订之日起60日内付清。竞得人在拍卖成交后不当场签订拍卖成交确认书或不按拍卖成交确认书约定时限与国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同的，视为违约，竞买保证金不予退还，并重新组织拍卖。竞得人不按国有建设用地使用权出让合同约定支付土地出让价款的，国土资源行政主管部门有权解除合同，竞买保证金不予退还，并重新组织拍卖。2、2010年5月18日，昆明市人民政府办公厅出台了昆明市完善用地中已出让土地缴纳土地使用权出让保证金意见核心内容：土地使用权出让价款保证金缴纳范围。属昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法
42、中规定，需补缴土地使用权出让价款的土地，即在我市2004年治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中以出让方式取得土地使用权，经市、县（区）清理整顿土地市场秩序领导小组全体会议审批为“按现行城市规划限期建成”和“纳入国有存量用地监管，可以办理后续手续”的商业和住宅用地。土地使用权出让价款保证金缴纳标准。根据昆明市“54321”房地产出让最低价标准，扣除原办理土地手续时土地评估备案价。测算公式为：土地使用权出让价款保证金=出让最低价标准宗地净用地面积原办理土地手续时土地评估备案价。3、2010年6月21日，昆明市人民政府办公厅出台了昆明城市绿地系统规划（2010-2020年）实施意见（昆政办文201
43、057号）核心内容：主城、呈贡居住区、单位的绿地指标要求。居住用地绿地率45，行政办公用地绿地率35，商业金融用地绿地率30（宾馆、酒店50），文化娱乐用地绿地率40。没有进行“绿色图章”审批的项目，相关部门不得发放建筑工程施工许可证和房屋预售证，新建、改建、扩建项目与规划同步进行竣工验收，绿地验收合格方可办理、发放房产证。对于2009年2月以前的建设项目没有进行“绿色图章”审批的项目，或规划设计条件的绿地率低于昆明城镇绿化条例要求的项目，或规划设计条件中以“绿（旷）地率”作为绿地指标的项目，在竣工验收时，绿化指标不满足昆明城镇绿化条例和规划设计条件绿地率要求的项目可以进行异地补绿。异地补绿办
44、法为：建设方交纳异地补绿代建费，由辖区政府代建。每平方米异地补绿代建费为该项目每平方米土地取得费用与每平方米建筑售出价之和。2009年2月以后审批的项目，由于客观原因达不到绿化指标的，经报请市政府同意后，须交纳三倍异地补绿代建费方可实施异地补绿。4、2010年9月7日，昆明市人民政府关于稳定房价保持房地产市场持续健康发展的实施意见核心内容：明确住房项目竣工时限，保障住房供给。建筑面积在50万平方米以下的，从市规委审议通过之日起一年半封顶断水；建筑面积在50万平方米以上的可分二期建设，市规划局在审批时要明确具体竣工时间。已取得预售许可证的开发项目，必须在规定的时间内一次性公开全部销售房源，按申报
45、价格明码标价对外销售，预售价格发生变动的应当报主管部门审核备案并公示。严厉查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价以及未取得预售许可证就销售或变相销售等违法违规行为。对存在违法违规的房地产开发企业要加大曝光和处罚力度，直至取消房地产开发资格。5、2010年10月18日，昆明市人民政府办公厅出台了昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知（昆政办2010184号）核心内容：七层（含七层）的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；七层以上的商品房项目，已完成地面七层以上结构工程才能办理商品房预售许可证。取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业要在10天内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超过15%的，必须及时重新申报，重新申报次数为一次，否则，房产登记机关不予登记备案。商品房预售资金要全部纳入监管账
