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1、,房产基础知识培训,主讲人；唐梦洁,目录,CONTEST,房产基本知识,房产中介相关知识,物业相关知识,贷款相关知识,房地产,房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。,4,1-1,房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。,一级市场,二级市场,三级市场,指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍 卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场;,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连 同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;,是指单位、个人之间的房地产
2、产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场;,含一级市场、二级市场和三 级市场;,1-2,土地性质及其年限,2,1,4,5,居住用地,工业用地,教科文卫体,商旅娱,综合及其他,70年,50年,50年,40年,50年,3,1-3,房 屋 类 型,商品房,期房,现房,准现房,二手房,指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。,在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。,购买时具备即买即可入住的商品房，消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，工程正处在内外
3、墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。,1,2,3,4,5,1-4,房产类型,单元式住宅,居住单元,公寓,纯办公楼,是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。,是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。,是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。,是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。,1-5,房产类型,SOHO,别墅,TOWNHOUSE（联排别墅）,SHOPPING
4、MALL,是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。,是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。,正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。,直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式。,1-6,房产类型,跃层式商品房,复式商品房,错层式住宅,是指由上、下两层楼盘面、卧室、起
5、居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。,是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。,是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。,非普通住宅(高档住宅)：住宅就此区建筑容积率在1.0以下;(建筑面积/土地分摊面积=容积率)单套建筑面积在140(含)平方米以上;实际成交价高于同级别土地
6、上住房平均交易价格1.2倍。满足以上3项中的其中任何一项均视为高档住宅（非普通住宅）。普通住宅：以上3个条件均不符合的房屋。,1-7,高档住宅与普通住宅,1-8,房屋类别,。,低层 13层（木结构、砖木结构）,多层 46层（砖混结构）,中高层 79层（钢筋混凝土结构）,高层 1030层（钢筋混凝土结构）,超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）,1-9,房 屋 八 大 要 素,位置,朝向,楼层,面积居室,房屋 性质,建筑年代,房屋价位,房本年代,13,1-10,专 有 概 念,五证两书,三通一平(净地),七通一平(熟地),建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证商品房预售许可证国
7、有土地使用证住宅质量保证书住宅使用说明书,是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。,是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,1-11,专 业 名 词 解 释,房地产证,土地使用权,房地产产权,红线图:又叫(宗地图),是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭 证;,是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收 益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者
8、可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用;,按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地 位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房;,是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利;,1-12,容积率,建筑密度,绿化率,公摊面积,是建筑总面积与建筑用地面积的比，例如在一千平方米的土地上有四百平方米的建筑总面积，其容积率是0.4。,指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,公用分摊建筑面积是指每套（
9、单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。,项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。,进深：住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。,层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。,玄关：专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。,套内面积：俗称“地砖面积”，是在实用面
10、积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。,1-13,户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。,套型：是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。,阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。,假层：是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。,隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。,1-14,1-15,房 屋 面 积 概 念,套内建筑面积,套内使用面积,实用面积,屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面
11、积;。,指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。,套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。,总用地面积,经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。,建设用地面积(净用地面积),经城市规划行政主管部门划定的建设用地 范围内的土地面积。,总建筑面积,指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以 各 层建筑面积之和。,房屋销售面积,房屋按套(单元)出售时，房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积，即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和。,1-16,公摊面积计算,建筑面积套内建筑面积公摊面积,公摊面积公摊系数套内建筑面积,公摊系数总公共分摊面积（套内建筑面
12、积总套数）,套内建筑面积套内使用面积墙体面积,1-17,影响公摊面积的因素：,套内面积,户型,建筑规模,公共设施,3,房子大就多点，房子小就少点,同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼是不一样的,只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。,楼梯高度越高公摊越大,普通住宅的一般公摊比例：,多层：8%-15%,小高层：10%-20%,高层：15%-30%,1-18,商品房按“套”或“单元”出售。,Tip,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。,套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公
13、用建筑面积,2-1,房产中介概念,房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是房地产商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。其涉及房地产开发价值链的前、中、后期，广泛开展房地产顾问咨询、土地评估、营销策划、代理销售、经纪、房地产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来，其专业化程度逐步提高，行业价值不断得到体现，市场前景十分广阔。,2-2,房产中介概念,流程,概念,房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣发布并且保证房源真实有效；帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金，市场惯例中
14、介服务佣金为2.73%。,主要业务流程为：房客源开发、房客源登记，信息回访反馈，带看房源、三方谈判、签约、过户贷款、物业交割等等。,3-1,贷款相关知识,个人住房担保贷款,是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。,是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。,个人住房抵押贷款,办理产
15、权需交纳哪些费用？产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。,房地产权初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。,房地产登记：即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。,房地产登记的种类有哪些：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。,3-2,房地产抵押指债务
16、人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。,3-3,（1）房地产抵押登记申请书；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。,申请抵押登记应提交什么资料？,3-4,按揭是英文“mortgage”（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。,。,印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移
17、时所书立的产权转移书据，税率为万分之一。,个人住房按揭需提交哪些资料？,购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。,契税,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承
18、受赠与或交换的房屋征收契税，税率为1%4%。,3-5,贷款,住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。,公积金贷款,公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。,申请住房公积金贷款的条件,凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。
19、,组合贷款,组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。,住房抵押贷款,所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。,29,3-6,等额本息和等额本金,等额本息,等额本金,本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。,本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。,等额本息 每
20、期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对多；等额本金又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少.,3-7,等额本金还款方式,计算原则,是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。,每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。,每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金 已归还本金累计额）每月利率 等额本金计算
21、公式：每月还款额=每月本金+每月本息 每月本金=本金/还款月数 每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率,计算公式,3-8,等额本息还款方式,计算原则,是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。,等额本息计算公式：贷款本金月利率（1月利率）还款月数（1月利率）还款月数1,银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变,现在央行规定的短期贷款（六个月以内含六个月）的利率为5.10%。假如你贷2万分六个月还清，那么利息总额为298.55元，每月本加息共还3383.09元。,例子,4-1,物业,物业管理,入伙,业主委员会,物业,泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。,指业主领取钥匙，接房入住。,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。,THANKSFOR YOURATTENTION,
