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1、成本优化及结构经济性规定,参考行业内各大公司的成果及我司项目的总结，特对项目从设计阶段到施工阶段的成本优化进行了梳理：从勘察、基础、土方工程、基坑工程、边坡工程、地下室、主体等各阶段成本优化措施进行了总结。,结构成本到底有多少？地上成本：钢筋：（3590）Kg/x5.0元/=175450元/混凝土：（0.30.5）m/x(360460)元/=110230元/钢筋+混凝土=285680元/，平均483元/地下成本：钢筋：（120260）Kg/x5.0元/=6001300元/混凝土：（0.91.4）m/x(400600)元/=360650元/钢筋+混凝土=9601950元/，平均1455元/基础及
2、桩基础成本：总价一般在25120元/，平均60元/综上，则单位面积的结构成本为（按地下面积占总面积22%估算）4901020元/,平均755元/。相关成本：支护、模板、土方、砌体 支护+土方+基础=170180元/,1、常见的结构问题,结构成本为什么会有这么大的离散性？原因：区域不一样导致的地震烈度和风荷 载的不同、结构体型的不同、基础的形式不同等原因房地产商的客户最不关注的成本是什么？结构成本应该是地产开发商最容易忽视，最应该关注的成本当前对于结构优化的认识：深圳、上海等一线城市控制含钢量很严格，结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降，在地震的时候反而成了不利的条件，所以结构成本的控制要
3、综合最低（综合美观、实用等）,必须对整个设计和策划的全过程进行管理 前期策划阶段：现场的调研，包括土质情况，场地是 否为山地等 方案阶段：方案阶段：结构要介入，结构体型的选 择，结构连板的有效长度、平面规则、高宽比、高度按上限（60m、80m，100m）、尽量不转换等 扩初阶段：结构方案的各种比较、优化阶段，确定施 工图方向 施工图阶段：成本意识的灌输阶段，精细化设计 施工配合阶段：变更的管理、后加板工作（设计院 对此阶段不重视，建议甲方在合同中 把此阶段的付款比重加大）。外部资源的引进：包括咨询公司的引进，顾问的引进等，建议越早引进越好，对项目可控性越高,说明：1、本限额指标作为各下属公司一
4、般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工 程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入
5、结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围
6、的限额指标。8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。9、当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。10、当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。,2、各阶段的成本优化措施,2.1勘察：控制要素:a，地下水位（地下水位对地下室底板、外墙配筋影响较大）b，基础设计参数（如各土层承载力特征
7、值）。勘察单位出正式勘察报告前需提交甲方预审，甲方对各设计参数与勘察单位进行沟通，勘察报告应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。根据睿智华庭项目经验，如项目处在溶槽区域，建议钻孔深度满足桩底持力层深度8m10m的要求，以免出现桩基施工过程中大面积超深的情况，进而给后期检测带来麻烦；超前钻应在基坑开挖完成后进行钻探，避免发生不必要成本；超前钻单位应选取有资质的勘察单位进行施工，最好与详勘单位选择同一家，避免后期桩基验收时带来麻烦，互相扯皮。,采购阶段：1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。2、
8、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；施工阶段：1、如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报设计及成本部门处理,2.2土方工程：设计阶段控制：1、土方工程与地下室层数，高度有直接关系，所以地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。2、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方 案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专 项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析,采购、施工阶段控制：1、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提
9、供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；2、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案；3、依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量。,2.3基坑及边坡工程：1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案(合同中明确)，成本配合；2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。另：基坑深度超过5m的属于深基坑，边坡高度岩石25m，土坡15m的为高边坡。高边坡及深基坑均需专家评审，根据睿智华庭项目经验，评审应在施工图完成后尽快召开，以免影响施工进度。评审也可由设计单位找熟悉的专家，私下对图纸
10、进行审查，提高报建效率。,2.4基础：各类型基础成本大致按以下顺序递增：天然浅基础管桩（如需引孔时费用增加）筏板人工挖孔桩（规范限制较多）冲孔桩设计阶段控制：1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；2、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；3、如需改变桩型，需召开专家会论证，如睿智华庭项目B栋区域存在溶槽，但因溶洞位置较深，B栋由冲孔桩改为预应力管桩，经专家评审后可行，节约造价250万。,需注意：裙房区域天然浅基础与桩基的对比，如场地存在淤泥，在对比过程中，需计算换填的成本，进而与桩基成本对比；在施工桩基前，应将场地平整到设计标高，避
11、免造成不必要浪费。常规桩基检测时，优先采用大应变检测，仅在必要时采用静载检测，睿智华庭项目桩底距离溶洞不足5m，经专家论证，采用了静载+小应变的方式。,2.5地下室：地下室层高由于受到基坑开挖、基坑支护、地下水位 的影响，对造价的影响更加直接。常规层高3.8m左右。一、地下室层高与成本关系定量分析结果如下：1、普通开挖土方及土钉喷锚基坑支护条件下，地下室层 高每增加100mm 每平米增加造价约32元2、普通开挖土方及支护桩基坑支护条件下，地下室层高每增加100mm 每平米增加造价约36元3、岩石开挖（动爆）及支护桩基坑支护条件下，地下室层高每增加100mm每平米增加造价约40元4、岩石开挖（静
12、爆）及支护桩基坑支护条件下，地下室层高每增加100mm每平米增加造价约64元,二、高层住宅标准层的层高不仅影响舒适度，对造价也有直接影响，高层住宅标准层层高与成本关系定量分析结果如下：1、6 度抗震地区，抗震等级三级，标准层层高每 增加100mm 每平米增加造价约29元2、7 度抗震地区，抗震等级二级，标准层层高每增加100mm 每平米增加造价约41元,3、控制层高的意义：地上成本：1）减少剪力墙、砌体墙等竖向构件的长度 和体积 2）减少总高度，降低荷载，减少基础的 布置 3）降低地震力，风荷载等 地下成本：1）土方开挖及运输成本 2）基坑支护面积，单价 3）地下室底板及侧壁的截面和配筋 4）
13、抗拔桩，抗拔锚杆的费用 5）基坑降水的数量及费用其他成本：外墙，面砖，涂料，设备及运输成本,影响净高的因素：1）结构梁高；2）机电的管道空间，建议出管线综合图，普通地下室管道空间按600mm控制，较传统的布置减少200mm3）结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以利用？a，采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁 截面高度 b，在梁中预埋套管或洞口，使管线穿过 c，采用带柱帽的无梁楼盖，一般在地下室中使 用（华侨城某项目使用）,三、地下室底板布置一般布置无梁底板（做法是利用独立基础或承台做柱帽，用 复杂楼板计算），不建议普通梁板布置（规 避地梁裂缝宽度，减少配筋）四、地下室和裙房在常见的约8.1
14、M*8.1M的柱网 中，不考虑层高因素，不同结构布置方案与 成本关系定量分析结果如下：,(一)地下室顶板覆土1.2米，考虑消防车的荷载情 况（估算恒载31KN/m2,活载20KN/m2），项 目综合成本从小到大的排列顺序为：1、单向平行等间距两道次梁布置方案（假设造价=1）2、带柱帽的无梁楼板布置方案（约1.06倍）3、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.15倍）4、井字型次梁布置方案（约1.2倍）5、十字型次梁布置方案（约1.35倍）,(二)地下室顶板覆土1.2米，不考虑消防车的荷载情况（估算恒载31KN/m2,活载3.5KN/m2），项目综合成本从小到大的排列顺序为：1、带柱帽的无梁楼板布
15、置方案（假设造价=1）2、单向平行等间距两道次梁布置方案（约=1）3、井字型次梁布置方案（约1.06倍）4、十字型次梁布置方案（约1.12倍）5、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.22倍）,(三)地下室顶板覆土0.6米，不考虑消防车的荷载 情况（估算恒载18KN/m2,活3.5KN/m2），项目综合成本从小到大的排列顺序为：1、带柱帽的无梁楼板布置方案（假设造价=1）2、单向平行等间距两道次梁布置方案（约1.02 倍）3、十字型次梁布置方案（约1.12倍）4、井字型次梁布置方案（约1.15倍）5、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.25倍）,(四)裙房商业或地下室中间楼板的荷载情况（估 算恒
16、载4.5KN/m2,活载3.5KN/m2），项目综 合成本从小到大的排列顺序为：1、单向平行等间距两道次梁布置方案（假设造价=1）2、十字型次梁布置方案（约1.1倍）3、井字型次梁布置方案（约1.12倍）4、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.24倍）5、带柱帽的无梁楼板布置方案（约1.3倍）,(五)核六人防顶板的荷载情况（估算恒载8KN/m2,顶板等效荷载60KN/m2。）项目综合成本从 小到大的排列顺序为：1、主梁+厚板布置方案（假设造价=1）2、单向平行等间距两道次梁布置方案（约0.93倍）3、带柱帽的无梁楼板布置方案（约0.93倍）4、十字型次梁布置方案（约0.97倍）5、井字型次梁布
17、置方案（约1.06倍）,综合以上结果：对于地下室顶板当必须考虑抗震的嵌固层要求时，应优先采用单向等间距平行梁布置方案；当可以不考虑抗震的嵌固层要求时，应优先采用带柱帽无梁楼板结构。多层地下室中间层楼板布置优先采用带柱帽无梁楼板或无梁空心楼板布置方案。地下室底板、顶板建议结构找坡。另：因项目地下室层高不同，底板下土层承载力不同，梁截面选取不同，各项目比较会产生不同的结果，故每个项目设计时均应进行结构布置方案比较。需注意：涉及景观配合部分，如景观泳池的架空做法，微地形的架空做法，景观挡土墙设置，架空层的做法（立面、天花，等）、岗亭内部装饰等需在合同中明确。,2.6主体部分：设计阶段控制：1、正式施
18、工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持 一致；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻 子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积）天棚可不考虑腻子刮白；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地 下室、裙房顶板采用结构找坡；5、楼地面地坪可采用结构面原浆压光，无论精装（木地板）、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；,6、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；7、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架或剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。8、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；9、防水、保
19、温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；,较常见的结构的优化措施：1、钢筋规格的选取，例如箍筋选用三级钢（强度较二级钢提高1.2倍，较一级钢提高1.7倍），能一定程度上节省钢材的用量，如采购不到小直径的三级钢，楼板钢筋建议用冷轧带肋钢筋，强度等级同三级钢，也能节省钢材用量。2、楼层归并系数，常用楼层归并系数为三层（住宅），归并系数太大会引起钢筋的浪费，因为随着楼层的变化，每层配筋会出现变化。3、结构
20、参数的选取，例如场地粗糙程度，规范上B类指田野、乡村、丛林、丘陵以及房屋比较稀疏的乡镇和城市郊区；C类指有密集建筑群的城市市区。如果场地类别选择B类会比选择C类钢筋含量增加25%，对结果影响很直接，所以在选取参数的时候可以与设计院和审图公司提前沟通。,结构超限对项目的影响：1、结构超限对建筑方案的不利影响：剪力墙布置会加 厚等。2、结构超限对设计周期的影响：设计前要做地震安全 性评估报告，扩初设计时间比常规设计多出一个月 左右时间。3、结构超限对成本的影响值：由于超限采取比规范更 严格的措施，如加强连板、加强配筋等，会直接增 加费用。也包括地震安全性评估报告的费用。4、如果因为转换超限，一个转换层的钢筋含量相当于 三个标准层得钢筋含量。,谢谢！,P:公司各部门文件夹工程技术部 2011.3.26房地产企业设计阶段成本控制与设计缺陷管理及案例分析,
