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1、 目 录公司概况 -1一、战略分析 -1（一）行业分析 -1（二）企业竞争策略分析 -4二、财务报告分析 -6（一）资产负债表分析 -61、水平分析 -62、垂直分析 -83、项目分析 -9（二）利润表分析 -141、水平分析 -142、垂直分析 -143、项目分析 -15（三）现金流量表分析-151、一般分析-172、水平分析-173、结构分析-184、项目分析-195、现金流量表与利润表综合分析-20（四）所有者权益变动表-211、水平分析-212、垂直分析-223、项目分析-22三、财务效率分析-22（一） 偿债能力分析-23（一） 盈利能力分析-25（二） 营运能力分析-27（四） 发
2、展能力分析-28四、财务分析与结论-29万科2009年财务分析报告公司概况万科企业股份有限公司，原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。经营范围为：兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第 113 号外贸企
3、业审定证书规定办理)；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。公司近年来坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2009年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。公司的核心价值观“创造健康丰盛的人生”包含“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等理念。在坚持核心价值观的前提下，公司按照现代企业制度建立起了一套经营管理规范和流程。万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市
4、场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。期内，公司与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议，进一步深化双方业已建立的长期战略合作关系，获得建设银行500亿元授信额度。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2009 中国房地产百强企业研究”报告中，万科位列房地产企业综合实力第一。2009年，公司再次入选福布斯亚洲最佳50 家上市公司。在财富（中文版）公布的“2009最受赞赏的中国公司”名单中，公司荣登“2009最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位。一、战略分析（一）行
5、业分析1.发展机遇首先，中国房地产业发展面临着巨大的机遇：（1）房地产行业面临的有利经济发展阶段：到2010年，我国人均GDP将达到19，270元；当一个国家人均GDP在800到4000美元时，房地产进入高速发展期（2）城市化水平的提高（十一五规划）：城市化水平由43%提高到47%，4200万农村人口进入城市；五年内带来11亿平方米的需求，每年2亿平方米；发达国家80%的城市化率，中国差距仍大，预计城市化率每年增长1%。（3）居民购买力开始增长：经济高速发展，GDP迅速增长；收入分配的公平性得到高度重视，居民个人财富增率高于GDP增速；预期2015年，北京，上海及广州的年收入逾2.5万美元的富
6、裕家庭将超过390万户（4）房地产升值空间巨大：本币升值时，资产的外币价格将会上升，实物资产价格攀升；经济高速发展下，通货膨胀率将维持在较高水平，实物资产具有保值的作用（5）富裕阶层爱投资房地产：65%的受访者认为房地产是最受欢迎的投资，远高于内地股票及人民币定期存款的受欢迎程度；65%及26%的受访者分别拥有2项及3项房地产。2.行业隐患2008年金融危机席卷全球，中国房地产业也受到重创。全国流标流拍及退地现象严重，土地购置与开发面积继续下降；房地产开发投资增长放缓，自筹资金比重加大，定金及预收款占比减少。其实，中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，以刚性需求为主
7、体的市场格局推动了行业的理性回归。由此可见，房地产业是周期性较强的产业，易受宏观经济环境的影响。此外，它是一个自由准入的行业，不存在高耸的技术壁垒；在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。这样一个行业，所能够期待的，只能是一个公平的收益水平。3.2009年行业情况 （1）开发投资完成情况进入2009 年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产企业家的市场信心明显回升，房地产开发企业投资意愿增强。2009年前4季度，全社会固定资产投资为194138.62亿元，同比增长30.5%，
8、增幅比去年同期上升4.4 个百分点。其中，房地产开发投资36232.0 亿元，同比增长16.1%，增幅比去年同期下降4.8个百分点。其中东、中、西部地区房地产开发投资增幅分别为12.3%、24.6%、19.0%，与去年同期相比，分别下降4.8、7.1和3.7个百分点，中、西部地区增幅明显高于东部地区，其中7个省市的增幅超过30%。房地产开发投资中，住宅房地产开发投资占70.7%，其中，经济适用房开发投资占3.1%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为9.1%、23.3%、19.4%，其中，中、西部地区商品住宅开发投资增幅明显高于东部地区，但均低于去年同期水平。 （2）资金情况图表
9、2 资金来源2009 年5 月份，国家下调了商品住房投资项目的资本金比例，行业融资门槛的降低，意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受国内贷款和其他资金来源快速增长的带动，2009年以来，企业资金来源增速持续走高，开发商资金压力逐步缓解。112月，全国房地产开发到位资金57128.0 亿元，同比增长44.2%，远远高于去年同期42.4个百分点。（3）销售情况进入2009 年，尤其是二季度以来，我国房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售持续升温，销售面积和销售额规模与增速均创新高。2009 年112 月，全国商品房销售面积为93713.04 万平方米，同比增长42.1%，比去年同
10、期上升61.8 个百分点。2009 年112月，东、中、西部地区销售面积情况如右图。2009年112 月，商品房销售额43994.54 亿元，同比增长75.5%，比去年同期上升95个百分点。2009年112 月，东、中、西部地区销售额情况如右图。 图表3销售面积及销售额2009年112 月，全国商品住宅平均销售价格为13224.3 元/平方米，同比增长13.5%。全国31个省市的商品房销售价格均有不同程度的提高，其中7个地区商品住宅销售价格增幅超过20%。 4.2010年最新动态2010年中央出台对房地产行业的调控政策，主要两条如下：1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，
11、二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。至今，政策的效果并不明显，并未出现房价大跌的情况，市场处于观望状态，举起的重拳是否会轻轻落下仍是未知。（二）企业竞争策略分析1竞争实力万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股
12、市里的代表性地产蓝筹股。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。2009年，公司销售额首次突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%.2009年公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。2最新动态（1）2009年万科共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，其中不乏与当地企业合作的项目，而一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25%左右。2
13、009下半年全国商品住宅成交面积较上半年增长70.8%，其中，东部、中部和西部地区成交面积的环比增幅分别为54.0%，107.0%和77.1%。价格方面，年内全国市场整体有所上升，大部分中西部城市、二线以下城市体现为对 2008年房价下降的回补；但部分一线城市、热点城市房价上涨过快，其原因是多方面的。万科加速与二三线城市地主合作模式，最大的益处就在于更加容易进入陌生的区域市场。不仅可以减少项目运作的风险，还可以提高项目的利润率，更容易获得地方政府的支持，获得更多的土地资源。如果万科这类企业坚守在一线城市拿地，在政府提高土地出让金门槛后，资金将受到更为严重的制约，到时候企业不得不通过压缩规模来应
14、对。万科此举正是希望抓住区域振兴的势头正在上升的机会，万科就是要踩准这个节奏，在扩大规模的同时提升利润率。而二三线城市的刚性需求比一线城市更为充足，更利于万科完善建筑节能研究和实现住宅产业化的试点。一线城市的核心地块都是政府主导的地域，拼的都是钱，如今是很多国企背景开发商的天下，万科这样的企业没有任何优势。（2）万科认为，要颠覆传统行业的生产方式，就必须走“绿色建筑产业化”的道路。绿色建筑产业化分三步走：第一步是住宅的精装修，第二步是住宅产业化，第三步是绿色建筑。 住宅产业化可以解决万科跨地域经营的质量很难统一、保证的难题，而且在同等的土地成本和人工成本的情况下，万科住宅产业化项目的产生的销售
15、价格可以比其他企业低20%以上。据万科官方统计的数据显示，这些年投入研发和实验的费用在1.7亿元左右，而实际上这个计划推高的成本远不止此数。绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在2010年，甚至不会在未来的两三年。但作为永续经营的企业，万科必将继续在节能与环保领域投入大量资金。不难发现，万科的竞争策略的关键词为“二三线城市”和“绿色建筑”。3.SWOT分析优势(strength)实力雄厚，知名品牌，认可度高融资方面，联手诸多境外机构，渠道广泛、方式创新典型的大众持股公司，国内少有的可与国际标准接轨的地产公司劣势(weakness)营业利润率低，09年比08年低5.9
16、2%土地成本高于主要竞争对手机会(opportunity ）国家投入四万亿刺激经济，其中相当大一部分用于基础设施建设中国城市化进程仍将长期持续哥本哈根气候变化大会召开，绿色建筑产业前景可期威胁(threat) 在企业的发展过程中，对品牌的管理难度更大，出现信任危机土地供应有限，2009年一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25%左右政府调控政策出台，对房地产业进行整治图表4 SWOT分析4.聘任、解聘会计师事务所情况年度会计师事务所审计费用(万元)审计意见类别2009毕马威华振会计师事务所680标准无保留意见2008毕马威华振会计师事务所750标准无保留意见2007毕马威华振会计师事务所
17、550标准无保留意见图表5聘任、解聘会计师事务所情况万科的审计费用在民营企业中一直遥遥领先，与其机构庞大，业务繁多有关，但也应注意此项费用的节省。二、 报表分析（一）资产负债表分析1.资产负债表水平分析：（1）从投资或资产角度 图表6资产负债表水平分析摘要资产2009 年增幅数环比增长（%）对总资产的影响(%)定基增长（%）2008年环比增长率（%）流动资产合计130,323,279,449.3716,866,906,245.4514.8714.15 36.5618.89非流动资产合计7,285,275,380.021,505,068,862.8526.041.26 56.2723.99资产总
18、计137,608,554,829.3918,371,975,108.315.41154137.4819.12由资产负债表水平分析表可以看出，2009年公司总资产较2008年增长15.41%，说明该公司本年资产规模有一定幅度的增长，经营规模扩大。但低于2008年的环比增长率，可见增长速度减缓。其中，流动资产增幅为14.87%，比2008年环比增长率低4%，非流动资产增幅为26.04%，比2008年环比增长率高2%。流动资产的变动主导了资产的变动。图表7资产负债表水平分析摘要资产2009 年 12 月 31 日增幅数2009年环比增长率（%）对总资产的影响(%)定基增长率（%）2008年环比增长率
19、（%）货币资金23001923830.80 3023637900.88 15.13 2.54 34.94 17.20 预付款项8736319500.73 452121650.00 176.42 4.68 5.46 -61.85 其他应收款7785809435.41 5021752566.23 122.70 3.60 181.68 26.48 存货90085294305.52 23612417434.12 4.87 3.51 35.52 29.22 货币资金期末余额230亿元元，比年初增加30.24亿元，增长幅度不是非常大，但是金额较大，对总资产的影响为2.54%；预付款项期末余额87.36亿元
20、，比年初增加55.76亿元，环比增加176.42%，定基增加5.46%。其他应收款期末余额77.86亿元，比年初增加42.90亿元，环比增加122.70%，定基增加181.68%。存货期末余额900.85亿元，比年初增加41.86亿元，环比增加4.87%，定基增加35.52%。对总资产的影响为3.51%。增长幅度不大但数额较大。在下面的分析中应重点关注上述三项。分析其规模及上升幅度是否合理。（2）非流动资产 图表8资产负债表水平分析摘要资产2009 年 12 月 31 日增幅数2009年环比增长率（%）对总资产的影响(%)定基增长率（%）2008年环比增长率（%）长期股权投资356538300
21、1.51 1079657732.52 43.43 0.91 46.21 1.93 在建工程593208234.13 404621211.23 214.55 0.34 118.68 -30.48 长期股权投资期末余额35.65亿元，比年初增加10.80亿元，环比增加43.43%，定基增加46.21%。增长幅度较大。在建工程期末余额5.93亿元，比年初增加0.3亿元，环比增加214.55%，定基增加118.68%。增幅明显。（2）从筹资或权益角度 图表9负债与所有者权益比较公司权益总额不断加大，其中所有者权益增长相对稳定，负债一直有较大的增长。权益总额增长183.72亿元 ，环比增长率为15.41
22、%。说明公司权益总额有较大幅度的增长。进一步分析发现：图表10资产负债表水平分析摘要负债及所有者权益2009 年 12 月 31 日增幅数2009年环比增长率（%）对总资产的影响(%)定基增长率（%）2008年环比增长率（%）短期借款1188256111.11 -3413712222.21 -74.18 -2.86 7.55 316.52 预收款项31734801163.76 7789046023.91 32.53 6.53 46.77 10.74一年内到期的非流动负债7440414366.78 -5823960209.67 -43.91 -4.88 -0.64 77.13长期借款175027
23、98297.11 8328678202.28 90.78 6.99 6.97 -43.93 负债合计增长14.65%，对总资产的影响为9.88%，其中流动负债增长5.43%，对总资产的影响为2.94%，非流动负债增长52.18%，对总资产的影响为6.94%；所有者权益增长16.98%，对总资产的影响为5.53%。负债增长低于所有者权益，但对总资产的影响负债大于所有者权益。其中，非流动负债增长最大，且对总资产的影响也最大。变动较大的有：短期借款，环比较长率为-74.18 %，对总资产的影响为-2.86%；预收款项，环比增长率为32.53%，对总资产影响为6.53%；一年内到期的非流动负债，环比增
24、长率为-43.91%，对总资产的影响为-4.88%；长期借款，环比增长90.78%，对总资产的影响为6.99%。图表11资产负债表水平分析摘要负债及所有者权益2009 年 12 月 31 日增幅数2009年环比增长率（%）对总资产的影响(%)定基增长率（%）2008年环比增长率（%）盈余公积8737841436.85 2155856458.71 32.75 1.81 61.95 21.99 未分配利润8808398744.05 2624120757.39 42.43 2.20 118.41 53.35 所有者权益中变动较大及对总资产影响较大的项目：盈余公积增幅数为21.56亿元，环比增长32.
25、75%，对总资产的影响为1.81%；未分配利润增幅数位26.24亿元，环比增长42.43%，对总资产的影响为2.2%。（3）资产负债表变动原因的分析评价： 图表12资产负债表变动资产增加数负债及所有者权益增加数流动资产固定资产18371975108.30负债11782012135.43 股本0.00 盈余公积2155856458.71 未分配利润2624120757.39 总计18371975108.30 总计18371975108.30 总资产增加主要来自负债的增加，同时公司经营状况良好，盈余公积和未分配利润也有较大增长。可以归类于负债变动和经营变动的组合。2.资产负债表垂直分析资产负债表垂
26、直分析从资产结构和资本结构两方面分析，并对两者适应程度做出评价。（1）资产结构分析图表13 2008年和2009年资产结构静态方面看，万科的流动资产比重达95%，非流动资产比重达5%。流动资产的特点是变现能力强，资产风险小，所以流动资产比重较大时，企业资产的流动性强且风险小。根据万科的资产结构，可以认为万科资产的流动性很强，资产风险较小。从动态方面看，万科2007-2008年的流动资产比重下降1%，流动资产和非流动资产保持了一个稳定的结构比，说明了万科的资产结构比较稳定。（2）资本结构分析 图表14 2008年和2009年资产结构 从静态方面看，万科权益比重达到33%，负债比重达到67%，资本
27、结构权益与负债比约为0.5,资产负债率较高，财务风险相对较大。但是这样的资产负债率仍低于同业水平，所以并不存在风险。从动态方面看，万科权益比重，负债比重基本没变，表明万科的资本结构非常稳定。（3）资产结构与资本结构适应程度分析评价资产负债表 图表15资产资本结构流动资产94.71%流动负债49.46%非流动负债 所有者权益 50.54%非流动资产5.29%上图中能清楚的看出，万科流动资产48%资金来自于长期资本。由此判断，万科属于稳健结构，企业风险低，企业负债成本低，企业的资本成本和资产成本都具有较高弹性。3.资产负债表项目分析资产负债表项目分析变动较大及重要的相关的科目。（1）货币资金 从存
28、量和变动上看，货币资金比年初增加30.24亿元，对总资产的影响为2.54%。增长率不高，为15.13%，但规模较大。但营业收入增长了7889233928.53元，应付账款增长了340408.51元，预收账款增长了778904.61,没有大量运用隐性融资。综合判断货币资金的存量规模和增长幅度是比较合理的。见图： 图表16 货币资金项目从比重和变动情况看，期末比重为16.72%，期初比重为16.76，上长仅为0.04%，非常稳定。按一般标准及公司货币需求来看，其比重比较合理。（2）预付款项期末余额8,736,319,500.73元，比年初增加5,575,800,502.17元，环比增加176.42
29、%，定基增加5.46%。预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。判断其是否为关联方交易： 图表17预付款项前五名前五名均为非关联方，可基本排除将预付款项做为资金输送的渠道。比例不高，风险较分散。此外，与2007年，2008年进行比较。 图表18预付款项三年变动2007年：2008年：2009年： 预付账款的变动2007，2008，2009三年呈V形变动，再结合2009年预付账款的定基增长率为5.46%，可以判断，2009年预付账款的大幅增长原因如下：房地产企业的生产周期较长2009年相对2008年房地产市场的繁荣。（3）其他应收款期末余额7,785,809,435.41元，比
30、年初增加4,289,712,529.16元，环比增加122.70%，定基增加181.68%。其他应收款与总资产的比例，2009年为5.66%，2008年为2.93%，增长不大，占资产总额较大。从关联方看，应收关联方款项为53.93%。其他应收款前五名比率为57.21%，前五名中有两家为非关联方，占15.76%，三家关联方为41.45%，其中中粮为27.03%.如下图：图表19其他应收款前五名从其他应收款的分类看，主要为单项金额重大的其他应收款。2009年所增加的单项金额重大的其他应收款占2009年所增长的其他应收款总额的104.57%，其他不重大其他应收款减少。单项金额重大的其他应收款主要为合
31、营公司项目开发所需垫付的资金。从坏账准备方面看，1年以上的其他应收款所占比率为14.12%，说明没有被长期占用，大额的资金。但是结合下图，分析坏账准备的提取比例，2009对单项金额重大的其他应收款和其他不重大其他应收款的坏账准备比例上升，如果按2008年的比例，2009的其他应收款应增加1268万元。 图表19其他应收款帐龄分析综合分析，判断2009年其他应收款的剧增，有扩大投资，扩大经营规模的影响，但也存在关联方违规拆借资金，占用资金的可能。（4）存货存货期末余额90,085,294,305.52元，比年初增加4,186,597,780.57元你，环比增加4.87%，定基增加35.52%。对
32、总资产的影响为3.51%。增长率不高，但是金额较大。存货占总资产的比重下降了6.58%与2008年的比较，已完工开发产品减少，在建开发产品减少，拟开发产品增加，原材料增加。公司各类存货构成如下图： 图表20存货构成期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）占比5.9%；产成品存货是存在于流通领域的存货，不是保证再生产过程不间断的必要条件，必须压缩到最低水平，已完工开发产品的低比率及总资产占比的下降说明万科的产品流通性很强。在建开发产品占比46.0%；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；金额下降，在总资产中的比率也下降了6.64%。拟开发产品占比48.0%，拟开发产品是指所购入的、
33、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。金额上升，在总资产中的比率也上升。2009年通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。万科收购上述公司的实质目的是为了购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。综合判断，万科的存货规模稳定，及变动合理，且结构有优化。（5）长期股权投资长期股权投资期末余额3,565,383,001.51元，比年初增加1,079,657,732.52元，环比增加43.43%，定基增加46.21%。对总资产的影响为0.91%。增长迅速，金额不大。根据年报中的批露可以判断万科对长期股权投资的会计政策选取恰当，金融资产分类没有明显错误。按权益法核算的长期股权投资增长了
34、1，076，405，329元，按成本法核算的增长了3,252,403.01元。可见长期股权投资的增长主要是对联营，合营企业的投资账面价值的上升。本集团按账面价值与预计可变现净值孰低者计量持有待售的对联营企业投资，账面价值高于预计可变现净值之间的差额确认为资产减值损失。万科的合营与联营企业基本为房地产和物业公司，近年来房地产业的红火与房价的不断走高，房地产企业发展迅速，按权益法核算的长期股权投资增长合理。增长金额前三为：北京金隅万科房地产开发有限公司，94,207,368.01元，上海南都白马房地产开发有限公司，85,459,597.38元，杭州星辰房地产开发有限公司，88,899,378.07
35、元。由此推断发展迅速的房地产企业大多处在一线城市。（6）在建工程在建工程期末余额593,208,234.13元，比年初增加29,748,390.94元，环比增加214.55%，定基增加118.68%。对总资产的影响为0.34%。在建工程主要为深圳万科中心，此中心已有部分转入固定资产，变动情况如下图所示; 图表21在建工程变动由以上资料中的工程进度及预计完工时间判断，应不存在一项在建工程长期存在，利用在建工程调节利润的情况。（7）预收款项预收款项，环比增长率为32.53%，对总资产影响为6.53%.占总资产的比重增长了2.98%。预收款项内容为预售房款。年报中披露，本报告期预收款项中，没有预收持
36、有公司5% (含5%) 以上表决权股份的股东单位或关联方情况(2008 年：无)。2009年母公司资产负债表中也没有预收款项。基本判定，没有利用预收款项进行关联方之间的资金输送。联系2007和2008年的年报，2008年的预收账款环比比率是10.74%，明显小于2009年的环比比率。而2007年则达到惊人的144.7%.可以推断，2009预收账款的增长与房地产市场的转好有直接联系。（8）一年内到期的非流动负债一年内到期的非流动负债，环比增长率为-43.91%，对总资产的影响为-4.88%；2007至2009年长期借款列示：图表22 2007至2009年长期借款列示结合现金流量表，2007年偿还
37、债务支付的现金71.57亿元，2008年偿还债务支付的现金116.91亿元，2007年一年至二年的长期借款金额庞大，用于偿还债务的现金却不多，导致2008年一年内到期的非流动资产环比增长了77.13%2009年偿还债务支付的现金216.41亿元，偿还债务的现金增加近100亿，可见一年内到期的非流动负债减少的原因是因为偿还了贷款。 （9）长期借款长期借款，环比增长90.78%，对总资产的影响为6.99%。存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的存货价值为人民币35亿元 (2008 年12 月31 日: 人民币30 亿元) 。图表23长期借款前五名2008年的长期借款构成为银行存款
38、9174120094.83元，2009年的银行存款为7518706213.77元，减少；但是其他借款从无到有增加了9984092083.34元。左图为全额前五名的长期借款，综合分析，万科获得了新的融资渠道，运用信用为借款条件获得巨额的长期借款，这是融资结构的改善。（10）盈余公积，增幅数为2155856458.71元，环比增长32.75%，对总资产的影响为1.81%；（11）未分配利润增幅数位2624120757.39元，环比增长42.43%，对总资产的影响为2.2%。盈余公积及未分配利润的高增长率体现了万科的良好盈利水平。股利支付率为1%，留存率高，说明有较好的投资机会，万科仍将继续加大投资
39、，扩大经营。 图表24未分配利润变动4.资产负债表总结2009年的万科业绩良好，增长平稳，采用新的融资渠道，改善资本结构。资产流动性高，风险小，整体财务状况良好。但是，仍有隐患。巨额增长的长期借款为企业提供了资本，但是与隐性融资不同，长期借款借款条件为信用和担保，如到期无法偿还则产生巨额破产成本，对公司的盈利能力和现金量有一定的要求。此外其他应收款有大股东占用公司资金的可能，也需要引起警觉。（二）利润表分析1、利润表水平分析2006年至2009年四年的净利润金额如下图所示： 图表25净利润变动四年间利润上升明显，2008年受整体经济环境影响，稍有回落，受整体经济环境影响，2007到2009年中国房地产呈V形走势，但2009年的净利润比2007年仍上升了32.73%。如下图：营业利润增长了2320293245.93元，营业外支出增加38374700.91元，所得税费用增加了505003796.1元，综合作用，净利润增加了1790138385.96元。营业利润的变动主导净利润的变动。
