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1、北京某别墅可行性研究报告第二部分作者：阳光蓝海，tcsea一、 项目SWOT分析优势劣势1. 地理位置优越：位于北京东北部顺义区,该区别墅项目较多,是建别墅的理想之地。2. 交通十分便利:驱车25分钟到达市区，离机场仅10分钟的路程3. 自然景观十分优美：紧邻潮白河、国际高尔夫球场、乡村赛马场、大型水上运动中心。4. 附近别墅区林立，已形成了休闲高尚住宅区的氛围。5. 本区域已开发的别墅销售情况良好，这对本项目有很强的带动作用。6. 附近有未来的奥运概念将为周边地产带来了升值空间。1. 本地块地形较不规则，地势较平，对营造小区内地形起伏的景观有所影响。2. 本地块地下水位偏高，地下室造价成本较
2、高。二、 目标客户定位与产品定位分析（一）、 目标客户定位:1、 自用型客户 外籍人士:欧美人士居多,跨国公司中高级管理人员、驻华机构部分人 员等,年收入100万元以上,年龄35岁50岁。 港澳台人士:在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入较高。 国内客户:以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,家庭年收入在50万元以上,以从事金融证券保险和IT行业为主，年龄集中在35岁50岁。2、 投资型客户 本地投资客:乐于投资别墅物业,然后对外出租。 港台投资客:注重地段与品质,有投资别墅物业经验。（二）、 产品定位分析: 品质：价位适中、品质较好的中高档别墅 销售价位： 10000元/平方米
3、依据:1)顺义区别墅价位水平2)本地块的综合特点3)去化速度相应较快,风险较小 主力面积： 350平方米、说明: 35O 平方米别墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资需求。 主力总价：400万依据：1以目标客户家庭年收入50 万元计,房价在年收入5-8倍可提供完全的购买力。2）符合目前目标客户购买别墅的心理价位。三、 项目规划方案北京*花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积322704平方米,规划用地四周由四条城市道路界定,其中,东北侧道路为滨河路,有较高的景观价值。此外,有一条城市道路位于用地中南部,呈东西向穿过规划用地。规划用地比较平整,无不良地质条件。（一）、 整体设计构思新都市主
4、义与新自然环境的相互融合的“都市生态村”1、 新都市主义的结构与要素 以步行为先导的社区 有吸引力的社区中心 高品质的街道空间 邻里关系2、 新自然主义的结构与要素 水、绿文化构成社区的基本脉络 人文环境与自然环境的相互融合 白由的布局与形式在我们的具体方案中我们力求体现这样结构和要素。（二）、 整体设计方案1、 规划结构 考虑到规划用地中南部的东西向道路与东西侧城市道路均为T字型交口,在区域交通中的作用有限,建议作为小区的内部道路考虑,同时,控制规划道路用地范围,为未来留下发展变化的可能性。 利用中南部的东西向道路设置小区中央步行街道和主要人行道出入口,自然将小区分成南北两片,南北两片通过南
5、北向的步行街道连接。 沿街安排社区商业和主要配套设施,提供娱乐、购物、休闲以及文化活动等内容, 形成有吸引力的综合社区中心。 靠近社区中心布置密度相对较高的底、多层联排住宅,住宅低层为商业等内容,形成人气旺感的综合社区中心。 将水自然要素由东北向引入小区,模拟自然水系的小河与湖泊蜿蜒向南延伸, 实现对社区的自然划分与联系,形成北片两个,南片一个共三个别墅组团。2、 水环境的营造滨水是规划用地最有价值的原始生态要素,结合人的亲水天性，我们认为水环境的营销是规划小区成功的关键，“水环境”的营造主要体现在以下四个层次：a) 东北侧的河流是重要的景观要素。沿河设置滨水公园，提供亲水的绿化空间。b) 主
6、体水面由北向南延伸,将小区连接成有机的整体。水面宽度在20米到50米之间变化,配合绿化及广场、人行道的配置,形成小区空间景观的基本骨架。c) 各小区组团的中心绿地以水为主题,并通过曲折变化的小溪与主体水面相联系,提供更接近人的亲水环境。d) 庭院水面。3、 道路交通规划 建立以人为先导的小区道路交通体系。 根据规划设计的要点,结合小区的整体布局,小区设4个出入口。 别墅组团的道路采用尽端式,避免快速穿越交通的出现。 静态交通采用以分散为主,结合主要公共配套设施安排相应集停车场地的方式。 小区主要道路采取自由流畅的线形,构成小区灵活多变的空间格局,同时提供步移景异的景观流线。 小区提供环境优美的
7、人行布道系统和自行车道路网络。4、 绿化系统规划配合水系统,安排不同尺度的绿化空间和场地。5、 公共配套设施规划 公共配套设施主要在小区中央步行街,以街道和街区的复合商业形式构成既传统又现代的城市商业生活环境。 体育康休设施安排在道路后返红线形成的绿化惜中,利于节约用地。6、 建筑布局 别墅组团的单体建筑结合水景景观和道路系统,形成自由的布局形式，大多数别墅均面向水面或开放空间。 中央组团采用较为严整的传统建筑空间布局,通过街道和院落的基本形式,与社区中心的功能设置和居住需求相适应。四、 销售策略（一）、 企划广告:招标选择专业策划顾问公司全程策划及广告代理广告主题:回归自然,充分体现人性化的
8、居住空间（二）、 销售方式:n 方式一:聘请专业房地产营销公司代理销售n 方式二:公司组建销售部门独立销售（三）、 销售周期预计: 销售推广期:2005年1月2004年5月 销售预订期:2005年4月 销售期:2005年5月2008年5月,共计36个月五、 项目法人与项目的经营管理（一）、 项目法人本项目由北京房地产开发有限公司为项目法人负责开发经营,其对本项日的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和资产的保值增值实行全过程负责。（二）、 项目的经营管理项目建成后,全部别墅面积、大部分商业面积向市场销售,作为项目建设投资的回报,项目建成后,小区物业将委托专业物业管理公司负责管理。六、 投资
9、估算（一）、 工程建设投资估算内容 总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等； 小区内全部土建和建筑物外立面装修； 土地出让金按260元/平方米计；（二）、 投资估算经估算,本项目建设投资总计为57532.86(含土地费用8390万元,前期费5385万元,基础设施费13554万元,建筑安装工程费用为26156万元, 不可预见费2740万元。建设投资估算详见表1。（三）、 用款计划项目建设资金为自筹资金和银行贷款,自筹资金共计10000万元,银行贷款共1700O 万元。建设期第一年投入17163万元,自筹资金1000O 万元；第二年投入26941万元,全部来自销售收入,第三年的建设资金全部来自销售
10、收入。用款计划表详见表5七、 财务分析（一）、 经营收入项目建成后，除6000平方米会所外，所有别墅全部按市场价出售，预计售价为地上10000元/平方米，地下室5000元/平方米,销售采用期房销售方式,第二年开始销售,预计第四年销售收入达100%。总计经营收入128734万元。经营收入预测详见表2。（二）、 总成本建设成本为69100万元,销售费用按销售收入的3%计,管理费用按建设成本2%计,财务费用为1100万元以及营业税及附加7080万元。总成本费用预测详见表l。（三）、 销售税金销售税金及附加按销售收入5.5%计。详见损益表3。（四）、 利润所得税按税前利润33%计。详见损益表3。（五）
11、、 财务效益分析经测算,本项目内部收益率为66.34%,按%的折现率测算的财务净现值为30420.49万元，动态投资回收期为3.10年,项目在财务上是可行的。详见现金流量表4。八、 不确定性分析（一）、 保本点分析本项目的保本点为50.97%,即当售房的销售收入达65616万元时,项目即可保本；在销量不变下,最低售价为4421.97元/平米；在售价和销量都不变下,最高成本为7731.69元/平米。详见保本点分析表7。（二）、 敏感性分析当销售收入和建设投资分别发生变化时,对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析,结果表明,项目的抗风险能力比较强。详见敏感性分析表6。九、 结论与建议（一）、
12、结论从以上分析可见，*项目是可行的，并将带来较为可观的经济和社会效益。 *项目拥有良好的社会前景,其地理位置优越,环境状况极佳,区域认同感强,市场调夜发现,需求旺盛,市场前景较为可观。 *项目投资内部收益率为66.34%,远远高于银行贷款利率, 财务效简较好,通过敏感件分析可知项目抗风险能力强，即使在较为不利的环境下，也能获得较好的经济回报。（二）、 建议 建议项目法人在建设过程中,根据实际情况科学安排工程进度,合理调度,严格控制投资,节约使用资金,以求良好的经济效益。 应充分发挥项日地段、交通、环境等优势,销售定价宜在考虑开发成本和市场需求的基础上采取适当的价位,同时采取积极的促销活动,保证销售计划的实现和建设资金滚动投入的需要。十、 附表表1-项目开发总成本框算表表2-项目经营收入预测表表3-项目损益预测表表4-项目现金流量预测表表5-资金平衡预测表表6-敏感性分析表表7-保本点分析13
