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1、深 房 地 指 数 报 告(2004年第1季度)第一部分 深圳经济特区房地产市场价格综述 一、 2004年第1季度深圳市房地产市场综述（一） 国民经济继续保持高位运行，房地产开发投资增幅继续回落。 今年第1季度，我市国民经济继续保持在高位运行，财政、金融形势稳定，住房及汽车等消费热点持续旺盛。全市国内生产总值（GDP）增长速度再创新高，比去年同期增长19.1%；固定资产投资增幅较大，比去年同期增长33.6%。 市规划与国土资源局公布的数据显示：今年第1季度，我市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79%，增幅比去年同期回落了7.61个百分点。（二） 商品房市场供求基本均衡，房
2、地产市场保持平稳发展。 2004年第1季度，我市商品房批准预售面积为173.17万平方米，批准预售面积比实际销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少33.79完平方米，住宅新增供求比为0.82:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。 今年第1季度，深圳市商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83；新开工面积达到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07，而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64。新开工面积比竣工面积多了87.99%。 今年第
3、1季度，全市商品房销售面积为242.08万m2，比去年同期增加了8.64%。其中，住宅销售达到223.66万m2，比去年同期增加了7.65，占商品房销售总面积的比例为92.39；商业用房销售达到11.11万m2，比去年同期增加了11.11%，占销售总面积的4.59；办公用房销售了6.69万m2，比去年同期了增加了61.2%，占销售总面积的2.76。从销售情况看，住宅、商业用房、办公用房销售面积持续增加。二手房销售面积达到148.79万m2，比去年同期增加了68.81。今年第1季度，全市商品房空置面积为246.05万m2，比去年同期增加了4.48%。其中，住宅为168.07万m2，比去年同期增加
4、了5.72，占总量的68.31；商业用房为50.17万m2，比去年同期增加了20.31%，占总量的20.39；办公用房为19.13万m2，比去年同期增加了5.52%，占总量的7.77。从数据上看，住宅、商业用房、写字楼空置面积均呈上升趋势。（三） 新开盘住宅物业以小户型为主，办公物业交投量大幅攀升。 2004年第1季度，特区内新开盘的住宅物业主要是小户型的普通住宅，如东方时代、御风庭、缤纷时代、西海明珠、阳光棕榈园等，该型住宅物业的总价偏低，促销灵活而频繁，使得其购房门槛较低，颇受年轻置业者的青睐，销售火热。本季度每平方米8000元以上的高价位物业占总销售面积的比例为18.20%，比去年同期增
5、加了2.94个百分点，但比去年全年减少了0.53个百分点，高价位住宅仍将成为今年房地产市场关注的焦点。本季度全市办公用房的供应量达26万平方米，主要集中在福田中心区和罗湖区；销售量达6.69万平方米，比去年同期增加了61.2%。 二、深圳经济特区的房价总水平略有下降，房租、地价总水平略有上升 深圳房价指数结果显示：今年第1季度与上期相比，办公用房的房价下降1.48%，深圳综合房价、二级市场住宅（新房）、商业用房的房价亦略有下降，三级市场住宅（二手房）房价保持平稳。与上期相比，特区内各行政区房价走势如下：在二级市场住宅方面，福田区下降了0.97%，盐田区上升了1.17%，罗湖区略有上升，南山区略
6、有下降；在三级市场住宅方面，福田区和南山区分别下降了0.71%和0.66%，罗湖区和盐田区分别上升了1.52%和1.30% ；在办公用房方面，罗湖区、福田区和南山区分别下降了1.56%、1.44%和1.65%，盐田区则上升了1.50%；在商业用房方面，罗湖区下降了0.74%，盐田区上升了1.22%，福田区和南山区则略有上升。 深圳房租指数结果显示： 今年第1季度与上期相比，商业用房和工业厂房的房价分别下降0.57%和1.88%，办公用房的房价上升了3.17%，深圳综合房租和住宅房租略有上升。与上期相比，特区内各行政区房租走势如下：在住宅方面，福田区和盐田区分别下降了3.11%和3.30%，罗湖
7、区和南山区分别上升了3.53%和3.83%；在办公用房方面，盐田区下降了3.56%，罗湖区、福田区和南山区分别上升了2.01%、2.89%和6.02%；在商业用房方面，南山区下降了2.60%，盐田区上升了1.08%，罗湖区和福田区略有下降；在工业厂房方面，罗湖区和福田区分别下降了5.10%和2.83%，南山区和盐田区分别上升了3.55%和6.14%。 深圳地价指数结果显示： 今年第1季度与上期相比，工业用地的地价上升了0.62%，深圳综合地价、住宅用地、办公用地的地价略有上升，商业用地价保持平稳。与上期相比，特区内各行政区地价走势如下：在住宅用地方面，南山区上升了0.55%，罗湖区、福田区和盐
8、田区略有上升；在办公用地方面，各行政区均略有上升；在商业用地方面，罗湖区略有下降，福田区、南山区和盐田区略有上升；在工业用地方面，罗湖区、南山区和盐田区分别上升了1.24%、0.83%和1.77%，福田区则保持不变。第二部分 深圳房价指数报告 根据深房地指数系统测算，2004年第1季度，深圳综合房价指数为99.37点，比上期下跌0.36点；二级市场住宅房价指数为93.17点，比上期下跌0.37点；三级市场住宅房价指数为71.58点，比上期上涨0.01点；办公用房房价指数为110.63点，比上期下跌1.66点；商业用房房价指数为273.03点，比上期下跌0.26点。 罗湖区二级市场住宅房价指数为
9、99.11点，比上期上涨0.22点；三级市场住宅房价指数为74.11点，比上期上涨1.11点；办公用房房价指数为116.12点，比上期下跌1.84点；商业用房房价指数为375.07点，比上期下跌2.80点。 福田区二级市场住宅房价指数为102.76点，比上期下跌1.01点；三级市场住宅房价指数为79.39点，比上期下跌0.57点；办公用房房价指数为124.89点，比上期下跌1.82点；商业用房房价指数为265.99点，比上期上涨1.11点。 南山区二级市场住宅房价指数为73.56点，与上期下降0.14点；三级市场住宅房价指数为57.75点，比上期下跌0.38点；办公用房房价指数为85.88点，
10、比上期下跌1.44点；商业用房房价指数为177.17点，比上期上涨0.29点。 盐田区二级市场住宅房价指数为72.31点，比上期上涨0.84点；三级市场住宅房价指数为51.41点，比上期上涨0.66点；办公用房房价指数为70.09点，比上期上涨1.03点；商业用房房价指数为180.68点，比上期上涨2.17点。第三部分 深圳房租指数报告 根据深房地指数系统测算，2004年第1季度，深圳综合房租指数为98.13点，比上期上涨0.17点；住宅房租指数为69.23点，比上期上涨0.27点；办公用房房租指数为119.95点，比上期上涨3.69点；商业用房房租指数为355.15点，比上期下跌2.02点；
11、工业厂房房租指数为42.63点，比上期下跌0.82点。 罗湖区住宅房租指数为77.87点，比上期上涨2.65点；办公用房房租指数为124.59点，比上期上涨2.45点；商业用房房租指数为574.62点，比上期下跌1.15点；工业厂房房租指数为38.77点，比上期下跌2.08点。 福田区住宅房租指数为75.86点，比上期下跌2.43点；办公用房房租指数为136.41点，比上期上涨3.82点；商业用房房租指数为324.88点，比上期下跌1.18点；工业厂房房租指数为48.92点，比上期下跌1.42点。 南山区住宅房租指数为51.19点，比上期上涨1.89点；办公用房房租指数为93.52点，比上期上
12、涨5.31点；商业用房房租指数为170.54点，比上期下跌4.55点；工业厂房房租指数为37.32点，比上期上涨1.28点。 盐田区住宅房租指数为47.52点，比上期下跌1.62点；办公用房房租指数为69.63点，比上期下跌2.57点；商业用房房租指数为175.95点，比上期上涨1.88点；工业厂房房租指数为43.41点，比上期上涨2.51点。第四部分 深圳地价指数报告 根据深房地指数系统测算，2004年第1季度，深圳综合地价指数为103.34点，比上期上涨0.32点；住宅用地地价指数为103.53点，比上期上涨0.34点；办公用地地价指数为126.95点，比上期上涨0.56点；商业用地价指数
13、为169.49点，比上期上涨0.10点；工业用地地价指数为37.08点，比上期上涨0.23点。 罗湖区住宅用地地价指数为104.92点，比上期上涨0.30点；办公用地地价指数为127.05点，比上期上涨0.53点；商业用地地价指数为179.62点，比上期下跌0.38点；工业用地地价指数为36.97点，比上期上涨0.45点。 福田区住宅用地地价指数为117.88点，比上期上涨0.30点；办公用地地价指数为136.59点，比上期上涨0.61点；商业用地地价指数为181.74点，比上期上涨0.38点；工业用地地价指数为37.50点，与上期持平。 南山区住宅用地地价指数为82.42点，比上期上涨0.45点；办公用地地价指数为114.39点，比上期上涨0.53点；商业用地地价指数为142.27点，比上期上涨0.22点；工业用地地价指数为36.74点，比上期上涨0.30点。 盐田区住宅用地地价指数为73.64点，比上期上涨0.23点；办公用地地价指数为97.35点，比上期上涨0.46点；商业用地地价指数为134.02点，比上期上涨0.16点；工业用地地价指数为34.92点，比上期上涨0.60点。
