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1、37深 房 地 指 数 报 告(2004年第2季度)第一部分 深圳经济特区房地产市场价格综述 一、 上半年深圳市房地产市场综述(一)国家和我市有关房地产政策的回顾1、土地政策 为了抑制固定资产投资过快增长，保证国民经济平稳运行，落实最严格的耕地保护制度，4月29日，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知。为落实该通知精神，市政府专门发出了紧急通知要求深入开展土地市场整治暂停审批占用农用地项目。2、房地产金融政策 4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地
2、产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。3、房地产行业管理条例 6月25日，深圳市人大通过废止深圳经济特区房地产行业管理条例。国土部门正在加紧制定新的规章，以便能更好地适合市场所需。（二）固定资产投资增速仍保持在较高水平，但房地产开发建设规模得到控制今年上半年，我市国民经济在国家宏观政策的引导下，继续保持着快速、稳健发展的良好势头。上半年全市固定资产投资较快增长，显示了深圳市经济的健康发展。截至6月底，我市累计完成固定资产投资447.14亿元,比上年同期增长16.7%。随着国家一系列宏观调控
3、政策的实施，我市房地产开发建设规模得到控制。根据市国土资源和房产管理局公布的数据显示：上半年房地产开发投资230.58亿元,同比增长17.05%。全市商品房施工面积达2,248.62万平方米，同比下降2.72%；其中，新开工面积520.43万平方米，同比下降12.44%；竣工面积282.51万平方米，同比下降26.99%。（三）实施房地产用地紧缩政策，严格控制商品房用地出让根据国家宏观调控政策的要求，我市继续严格控制土地的供应规模，特别是房地产用地规模，房地产用地出让面积年度增长幅度仍将控制在100万平方米左右。根据2004年土地供应计划，今年我市计划出让土地1,287万平方米，比去年增加11
4、7万平方米。居住用地为115万平方米，其中商品房用地为108万平方米，仅占年度土地出让总量的8.4，且基本分布在特区外。今年上半年，政府以拍卖的形式出让了两宗商住混合用地，面积分别为11.12万平方米、1.46万平方米，分别位于宝安区西乡中心区和宝安石岩中心区；以挂牌方式出让了两宗商务酒店用地，面积分别为3.32万平方米及5.01万平方米，分别位于宝安中心区和大工业区。（四）商品房销售面积全面增长，空置面积有所下降2004年上半年，全市商品房销售收入为188.93亿元，同比增长27.42，其中住宅销售收入为164.63亿元，同比增长26.79。新建商品房销售面积为460.71万平方米，与去年同
5、期相比增加20.12%，其中商品住宅销售面积为409.65万平方米，比去年同期增加14.91%，占商品房销售总面积的比例为89%，住宅销售比例略有下降；办公楼销售面积15.34万平方米，同比增长115.95，商铺销售面积28.79万平方米，同比增长100.43，办公楼和商铺销售面积占商品房总面积的比例达到11，与去年同期相比上升了4个百分点。上半年我市商品房三级市场交易面积达到330.01万平方米，交易面积比上年同期增长63.6%。随着划拨的历史用地逐渐减少、商品房施工和竣工面积的减少以及商品房销售面积的增长，商品房空置面积也有所下降，6月底，全市商品房空置面积为232.42万平方米，比去年同
6、期下降6.27%。其中，住宅为144.12万平方米，比去年同期下降4.82；商业用房为52.33万平方米，比去年同期下降0.06%；办公用房为14.12万平方米，比去年同期下降36.54%。（五）深圳房地产春交会再创佳绩今年的深圳房地产春交会是历届交易会中规模最大、参展商最多、人气最旺、交易最火爆的一届。本次展会展览面积达到2.3万平方米，比2003秋交会增加了25，参观人次达到46.3万人次，成交金额17.06亿元，参展楼盘达100个，参展楼盘预售面积约402.7万平方米，囊括了深圳全部最新楼盘。本次展会多以名盘、大盘为主，如华侨城波托菲诺二期、半山兰溪谷、中海怡美山庄、金地香蜜山、中信红树
7、湾以及盐田的天琴湾国际公馆等。（六）福田中心区房地产市场火爆5月31日，深圳市民中心正式启用。它标志着以市民中心为核心的中心区办公楼市场迎来了一个“中心区时代”。随着深圳城市中心的西移，中心区将成为深圳市的社会、经济和文化的中心，与会展、金融、服务等产业相关企业也将面临着巨大的发展机会，从某种程度上意味着产生了更多办公和商业服务的需求。越来越多的跨国公司区域总部、重要事业部门以及中国本土企业区域总部落户深圳，再加上港资企业纷纷设立分支机构和办事处，而为这些跨国或大型机构提供中介服务的企业如网络、律师、广告、咨询类的企业也将大量派生。WTO的效应逐渐在办公和商业服务市场上显现出来。据统计资料显示
8、：目前中心区已建成写字楼面积约40万平方米，在售在建写字楼总规模超过100万平方米。仅中心区南区销售的项目就有约18万平方米的写字楼面积，主要有国际商会中心、九州创展大厦、华融大厦等项目。（七）旧城改造工作及其影响2004年，深圳旧城改造将全面铺开。在罗湖水库、翠竹、园岭、田贝、水贝、八卦岭、金地工业区、岗厦、大冲、蛇口等片区，旧城改造工作正在风起云涌。目前，罗湖区住宅市场大部分为旧城改造项目，产品多以小户型为主。旧城改造最直接的效应就是盘活了存量土地，实现城市更新，提高土地级差收益和城市居民的居住环境，完善城市功能、改善城市环境、调整城市产业布局。此外，由于旧城地块的区位优越性、交通便利性，
9、以及人流聚集性，旧城改造给商业地产带来了前所未有的机遇。另一方面，在分析房地产市场的供求关系时，旧城改造的影响也应予以充分考量。二、深圳经济特区的房价、房租总水平有所上升，地价总水平保持平稳深圳房价指数结果显示：今年第2季度与上期相比，二级市场住宅（新房）的房价略有上升，深圳综合房价、三级市场住宅（二手房）、办公用房和商业用房的房价分别上升了0.57%、1.54%、1.34%和0.70%。与上期相比，特区内各行政区房价走势如下：在二级市场住宅方面，福田区和南山区分别上升了0.50%和0.80%，罗湖区和盐田区分别下降了0.26%和0.39%；在三级市场住宅方面，盐田区下降了1.31%，罗湖区、
10、福田区和南山区分别上升了1.71%、1.38%和1.82%；在办公用房方面，罗湖区略有下降，福田区上升了3.16%，南山区和盐田区与上期持平；在商业用房方面，南山区略有下降，福田区上升了1.95%，罗湖区保持平稳，盐田区与上期持平。深圳房租指数结果显示： 今年第2季度与上期相比，办公用房的房租下降了3.03%，综合房租、住宅、商业用房和工业厂房的房租分别上升了1.64%、1.45%、3.16%和1.25%。与上期相比，特区内各行政区房租走势如下：在住宅方面，罗湖区、南山区和盐田区分别下降了1.30%、1.01%和1.96%，福田区上升了4.71%；在办公用房方面，罗湖区、福田区和南山区分别下降
11、了4.25%、1.57%和4.94%，盐田区上升了5.40%；在商业用房方面，罗湖区、福田区和南山区分别上升了2.44%、4.97%和0.86%，盐田区与上期持平；在工业厂房方面，罗湖区和南山区分别下降了2.00%和3.46%；福田区上升了5.57%，盐田区与上期持平。深圳地价指数结果显示： 今年第2季度与上期相比，办公用地、工业用地的地价略有上升，深圳综合地价、住宅用地和商业用地价保持平稳。与上期相比，特区内各行政区地价走势如下：在住宅用地方面，福田区、盐田区略有上升，罗湖区和南山区略有下降；在办公用地方面，罗湖区和福田区略有上升，南山区保持平稳，盐田区与上期持平；在商业用地方面，南山区和盐
12、田区略有上升，福田区保持平稳，罗湖区与上期持平；在工业用地方面，罗湖区和盐田区分别上升了0.61%和0.65%，南山区略有上升，福田区则保持平稳。第二部分 深圳房价指数报告根据深房地指数系统测算，2004年第2季度，深圳综合房价指数为99.94点，比上期上涨0.57点；二级市场住宅房价指数为93.46点，比上期上涨0.29点；三级市场住宅房价指数为72.68点，比上期上涨1.10点；办公用房房价指数为112.12点，比上期上涨1.49点；商业用房房价指数为274.94点，比上期上涨1.91点。罗湖区二级市场住宅房价指数为98.86点，比上期下跌0.25点；三级市场住宅房价指数为75.99点，比
13、上期上涨1.28点；办公用房房价指数为115.69点，比上期下跌0.43点；商业用房房价指数为375.00点，比上期下跌0.07点。福田区二级市场住宅房价指数为103.27点，比上期上涨0.51点；三级市场住宅房价指数为80.48点，比上期上涨1.09点；办公用房房价指数为128.83点，比上期上涨3.94点；商业用房房价指数为271.16点，比上期上涨5.17点。南山区二级市场住宅房价指数为74.15点，与上期上涨0.59点；三级市场住宅房价指数为58.80点，比上期上涨1.05点；办公用房房价指数为85.88点，与上期持平；商业用房房价指数为176.47点，比上期下跌0.70点。盐田区二级
14、市场住宅房价指数为72.02点，比上期下跌0.29点；三级市场住宅房价指数为50.74点，比上期下跌0.67点；办公用房房价指数为70.09点，与上期持平；商业用房房价指数为180.68点，与上期持平。第三部分 深圳房租指数报告根据深房地指数系统测算，2004年第2季度，深圳综合房租指数为99.73点，比上期上涨1.60点；住宅房租指数为70.23点，比上期上涨1.00点；办公用房房租指数为116.31点，比上期下跌3.64点；商业用房房租指数为366.37点，比上期上涨11.22点；工业厂房房租指数为43.17点，比上期上涨0.54点。罗湖区住宅房租指数为76.86点，比上期下跌1.01点；
15、办公用房房租指数为119.30点，比上期下跌5.29点；商业用房房租指数为588.62点，比上期上涨14点；工业厂房房租指数为37.99点，比上期上涨0.78点。福田区住宅房租指数为79.43点，比上期上涨3.57点；办公用房房租指数为134.28点，比上期下跌2.13点；商业用房房租指数为341.04点，比上期上涨16.16点；工业厂房房租指数为51.64点，比上期上涨2.72点。南山区住宅房租指数为50.67点，比上期下跌0.52点；办公用房房租指数为88.90点，比上期下跌4.62点；商业用房房租指数为172点，比上期上涨1.46点；工业厂房房租指数为36.03点，比上期下跌1.29点。
16、盐田区住宅房租指数为46.59点，比上期下跌0.93点；办公用房房租指数为73.40点，比上期上涨3.77点；商业用房房租指数为175.95点，与上期持平；工业厂房房租指数为43.41点，与上期持平。第四部分 深圳地价指数报告 根据深房地指数系统测算，2004年第2季度，深圳综合地价指数为103.32点，比上期下跌0.02点；住宅用地地价指数为103.45点，比上期下跌0.08点；办公用地地价指数为127.5点，比上期上涨0.20点；商业用地价指数为169.57点，比上期上涨0.08点；工业用地地价指数为37.23点，比上期上涨0.15点。罗湖区住宅用地地价指数为104.62点，比上期下跌0.
17、30点；办公用地地价指数为127.42点，比上期上涨0.37点；商业用地地价指数为179.62点，与上期持平；工业用地地价指数为37.20点，比上期上涨0.23点。福田区住宅用地地价指数为118.03点，比上期上涨0.15点；办公用地地价指数为136.74点，比上期上涨0.15点；商业用地地价指数为181.67点，比上期下跌0.07点；工业用地地价指数为37.58点，比上期上涨0.08点。南山区住宅用地地价指数为82.20点，比上期下跌0.23点；办公用地地价指数为114.47点，比上期上涨0.08点；商业用地地价指数为142.65点，比上期上涨0.38点；工业用地地价指数为36.89点，比上期上涨0.15点。盐田区住宅用地地价指数为73.94点，比上期上涨0.30点；办公用地地价指数为97.35点，与上期持平；商业用地地价指数为134.32点，比上期上涨0.30点；工业用地地价指数为35.15点，比上期上涨0.23点。
