《某房地产分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产分析报告.docx（12页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、东海水景城分析报告本篇框架一 前言二 产品开发三 项目所在位置四 项目概况五 楼盘定位背景1 “小提琴”状道路规划的初衷2 多形式住宅相混合的设计初衷六 产品定位遇到的问题及解决方式1 如何发挥园区景观优势2 2.3的容积率如何规划出不一般的效果3 如何丰富园区建筑立面形态七 产品表现力的经典部分及分析1 总体规划2 园林景观规划3 园区道路系统4 园区建筑排布5 立面形态八 专家点评l 前言 该案地处杭州临平副城，依托世纪大道以及周边优越的自然环境，打造出了一件极富创意的建筑作品。其充满趣味性，兼顾实用性的园区规划，现代感的建筑立面等方面是我们所要研究的重点。下面将就该产品的经典部分作一分析
2、阐述。l 产品开发开发商杭州新东海置业有限公司l 项目所在位置 东海水景城，坐落于杭州副城临平。项目地块北临世纪大道及规划中的水景公园。西靠西安路，东临乔司港，城市绿化带及新风路，南面与翁梅路相临。离规划中的临平地铁站约800米。 杭州临平地区，是杭州打造“一主三副，六大组团”地域格局中的一大副城，已成为“大杭州”三大副城中的璀璨之星。临平副城位于杭州主城的东北部，距杭州主城武林门广场约20公里。是余杭区的政治、经济、文化中心。该区域水陆交通发达，各项配套设施齐全。并且随着杭州经济的不断发展，临平副城日渐显现出其重要性，已成为杭州的重要门户。l 项目概况东海水景城，由杭州新东海置业有限公司开发
3、建造。项目位于杭州副城临平。地块北临世纪大道及水景公园。西靠西安路，东临乔司港，城市绿化带及新风路，南面与翁梅路相临，北面紧邻水景公园。离临平地铁站约800米。 该项目的地块形状近似平行四边形。包括Townhouse、小高层、高层等建筑形态，建筑呈南低北高排列。项目总占地22万平方米，总建筑面积50万平方米，容积率2.3，绿化率50%，可供2862户人家居住。该盘于2004年底正式开工建设，预计到2005年底首批交房，目前价格未定。l 楼盘定位背景一“小提琴”状道路规划的初衷1。与地块形状的吻合该案的地块形状近似平行四边形，两头稍尖，两头较钝。小提琴状的道路系统正好倾斜放置于地块之内，相当吻合
4、。环状道路与周边三条道路相切形成的入口，仿佛水到渠成一般，设计相当巧妙。2。规划的创新与突破 “小提琴”状的道路系统在园区规划之中是相当少见的。在此出现，反映出设计师丰富的想象力与创新精神。如此特别的园区规划，在赏心悦目的同时，更加具有十足的趣味性。二多形式住宅相混合的设计初衷 该案是一个多种住宅形式相混合的园区，包括高层，小高层，联体别墅。之所以设计如此多的住宅形式，是基于以下几方面原因。1 丰富园区的住宅形式该案的规划容积率为2.3，如果以单一产品形式进行规划可做成以小高层为主的社区。但这样未免单调，缺乏创新性。所以，将园区设计成多形式混合的社区，涵盖了公寓及别墅产品，在丰富产品类型的同时
5、也提高了楼盘档次。2 充分发挥地块景观优势该案地块周边具有优越的景观环境。北面隔世纪大道与市政水景公园相望，东面临乔司港天然河道，并隔乔司港与城市绿带相望。故在地块北面沿世纪大道排布高层建筑，在将水景公园景观一览无余的同时，也阻隔了主干道的噪声污染对小区内部的影响；地块东面临乔司港的环境最佳地段排布了一些联体别墅，成为了临水别墅板块。3 增强园区内建筑的层次感 高层，小高层，联体别墅住宅多种建筑形态组成的园区，形成了南低北高，临河别墅的多层次，富有节奏感的园区环境。l 产品定位遇到的问题及解决方式一 如何最大限度的发挥园区景观优势1 南低北高的建筑排布园区内的townhouse，小高层，高层住
6、宅以南低北高的方式进行排布，以最大限度的发挥景观优势。北面隔世纪大道而建的水景公园是该案额外的景观，将高层沿北面排列，使北面景观尽收眼底。东面沿乔思港而建造的townhouse住宅，真正体现了临水而居的生活理念。2 板点结合，穿插排列园区内的小高层及高层建筑以板，点结合，并且穿插排列。这样的排列方式使建筑的间隔加大，并使视角更为开阔，从而较大的发挥出景观优势。3楼底架空层部分楼体底层设置4.5米架空层。使园区景观环境融为一体，具有更为广阔的视野空间。4景观节点设置景观节点的设置使居住者充分融入了园区环境之中，起到了人景合一，人在景中的作用。二 2.3的平均容积率如何规划出不一般的效果1 多种产
7、品相混合的园区依据一般园区的规划，2.3容积率会被简单的定位为以小高层住宅为主的小区。而该案以多种产品形式（包括了小高层，高层，连排别墅）相结合的规划方式，体现出不同一般，且具有一定高度的设计思路。2 以小高层，高层为主要建筑形式在平均容积率为2.3的情况下，以小高层及高层为主要建筑形式。使园区内的建筑覆盖率仅为20%，而绿化率高达50%。体现出高层建筑园区内所具有的大空间，高绿化的特征。3。富有层次感的园区结构园区内的建筑南低北高，沿河排布连体别墅，形成了富有层次感的园区结构，相对于平均分布的园区规划更具变化。三 如何使园区内的建筑立面形态更为丰富1板点结合，穿插排列园区内的小高层及高层建筑
8、以板，点结合，并且穿插排列。这样的排列方式避免了单纯的板式或者点式小区内建筑立面雷同而可能造成的单调，呆板的状况。2。充满韵律感的弧线立面 建筑的外立面具有丰富的弧线构成，流畅而自然，与水景具有同样的流动感与韵律感，两者相映成趣。3现代质感材料的运用立面之上大量采用玻璃，金属等现代质感强烈的材料，使建筑立面具有强烈的时代气息。四 如何保证临河别墅住宅以较高的私密性临河的联体别墅住宅的住户层次相对较高，对于居住私密性的要求也相应较高。故保证居住私密性的问题相当重要。由于该案是多形式住宅混合社区，故难免会出现私密性较差的问题，且看规划设计师是如何解决这一问题的。1 道路的区隔规划设计中将别墅板块与
9、公寓板块之间以道路区隔开来，只留中间的一个入口进入，俨然是一个“园中园”。2 水系的区隔别墅板块与公寓板块之间以道路区隔的同时，沿道路设置了一条蜿蜒的水系景观，起到了“护城河”的作用。道路与水系所形成的双重屏障，在使别墅板块不脱离于大环境而存在的情况下，使别墅板块的私密性有了充分的保证。l 产品表现力的经典部分及分析一总体规划该案的总体规划形态呈现出非同一般的设计灵感及视觉效果。依托三面临路一面临水的地块特性，结合较为规则的地块形态，设计师将园区内的景观，建筑，道路等元素协调搭配，创造出个性鲜明的结构形态。总体布局错落有致，和谐平衡。l 小提琴状的园区规划整个园区的规划依托道路走向及建筑排列，
10、呈现出小提琴一般的布局形状，是该案的一大创新。并且巧妙的赋予小提琴上各个组成部分为各功能区域，并且呈现出极具冲击力的视觉效果以及极强的趣味性。l 协调社区外部空间园区规划充分考虑楼盘对于城市的开放性和趣味性。考虑周边环境特点，使园区空间与周边大环境相互融合，协调，形成有序，和谐的空间布局。这主要体现在园区绿化，建筑等元素与周边规划，天然水系景观等的和谐共融。l 融合社区内部空间园区内的建筑以南低北高的方式进行排布，中心留出大量空地，突出并形成了园区丰富的空间层次感。二园林景观规划该案的景观设计，突出水和健康两大要素。采用多层次、多角度的手法，使园区内各空间融会贯通，园林与建筑相互渗透。形成一体
11、化，充满灵动感的园林环境。水系l 水是贯穿整个东海水景城的线索，整体感觉优雅而精致。水体以自然形式布局设计，摒弃几何、对称轴线等过于生硬的线条，使整个水岸线随意而成。l 水系景观延伸于宅间、路旁、院落间。既遵循了自然的生态布局，又创造出一种富有规律的空间肌理，自然与人工在这里找到了一个平衡点。绿化l 植物类型的选择因地制宜，且充分考虑季节变化对植物的影响，使一年四季景色不断变化。乔木、灌木、地被、草地配比合理，形成层次分明的植物景观群落。l 中心公园有大片临水的草地。各公寓楼之间，宅间绿化布满整个园区，每户都能推窗见景，形成非常有亲和力的生态环境。景观节点l 分布园区各处的动感喷泉水景、个性化
12、的小品、雅致的步道及各种景观设施，形成了丰富的景观节点设置。各种植被的大面积种植与水系的营造，提高了社区内环境的含氧量及湿度。景观节点的合理安置，丰富了园区的功能设置，体现出人性化的特征。水系，绿化，景观节点共同打造出一个健康、舒适的生活环境。区内景观与邻近的自然风景区和谐交融，每个组团都与水充分的亲近、接触，使整个构图完整、均衡、收放有序。三园区道路系统l 园区内的道路系统以“小提琴”为基本骨架，蜿蜒于社区内部，流畅而自然。圆弧状道路与各出入口自然相切，浑然一体。l 园区内设有三个主要出入口，北面沿世纪大道为小区主入口，南面的翁梅路与西面的西安路分别设有小区次入口。 各入口之间通过园区道路互
13、相连接。l 社区内实现真正的人车分流，人行路线与车行路线相通而互不干扰。每个组团入口处设汽车坡道，车不进入组团内部，沿主环线道路两侧作外来访客临时停车用。园内的自由型环道车行线，到达各组团十分方便，通而不畅，有利于减缓车速，充分保证行人的安全。 园区道路系统在符合地块形状特征，保证合理的功能性以及人性化的基础上，充分体现出设计师丰富的设计想象力。以“小提琴”的基本形态进行布局，使园区环境浑然一体，节奏流畅而自然。五 园区建筑排布l 整个园区的建筑以南低北高的方式进行排布，中心留出大量的空地，突出园区空间层次感。北面以高层为主，南面以小高层为主，沿河排布Townhouse，高低错落，层次丰富，充
14、满节奏感及韵律感。l 板点结合的建筑排布方式形成丰富的园区建筑空间。结合呈曲线形态的建筑排布，形成了充满动感及变化的空间形态。l 高层、小高层的建筑布局与园林景观的设置相得益彰，在形成开阔视野的同时也不失景观的优美。l 部分楼体底层设置4.5米架空层。将园区景观环境融为一体，具有更为广阔的视野空间。另一方面，还为人们提供了一个遮阳避雨以及户外交流的平台。建筑排布考虑到与园区环境，道路之间的完美结合。通过“板点结合”，架空层，南低北高等设计规划手法，在功能上，视觉上起到了许多意想不到的艺术效果。五建筑立面形态园区内板点结合的小高层及高层建筑，表现出极具现代质感的立面形态。建筑或临水而居，或临绿而
15、建，以发挥最大的景观系数。因此建筑的外立面也充分体现出景观建筑的显着特点。l 点状或板状的建筑外形，错落有致，弧线流畅，联系紧密。l 建筑外立面整体感强，富有气势，并具有强烈的现代质感。l 建筑的外立面具有丰富的弧线构成，流畅而自然，与水景具有同样的流动感，相映成趣。l 立面大量采用玻璃，金属等现代质感强烈的材料，使建筑立面具有强烈的时代气息。l 立面色彩雅致，自然，与自然和谐共融。 立面形态大量运用弧线，与园区内呈弧线排布的道路，水系相得益彰，步调一致。立面上大量现代元素的运用，体现出建筑所想表达的时代精神。l 专家点评东海水景城这一座落于杭州临平的大盘，真正具有一座水景城市的气势与魄力。无论从周边环境，整体规划，还是建筑形态来考量，都可称其为是精品。并且能将以上几方面优势融合并共同提升，更是该案的成功之处，由此可见设计师的深厚功力。中国建筑业发展到今天，可谓作品众多。但真正能与国际接轨，具有创新精神的佳作或是杰作却并不多。这可能与国情以及审美倾向有着必然的联系。但是，进入高速发展期的中国，对于建筑的要求越来越高，国内建筑业水平与国际同行业水平接轨已成为必然，也是大势所趋。相信在不久的将来，会有越来越多的精品楼盘呈现于我们眼前。
