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1、项目管控手册目录1、概述61.1 、项目管控手册总表61.2 、项目管控手册与 对应节点102、开工阶段管控要点142.1 、CB001-人事行政管理要点142.2 、CB002-会议制度管理要点162.3 、CB003-档案管理要点172.4 、CB004-内部流转制度管理要点182.5 、CB005-项目启动会管理要点182.6 、CB006-办公区管理要点192.7 、ZP001-摘牌管理要点192.8 、JD001-交地管理要点202.9 、SZ001-国有土地使用权证管理要点202.10 、SZ002-建设用地规划许可证管理要点212.11 、 SZ003-建设工程规划许可证管理要点
2、222.12 、 SZ004-建设工程施工许可证管理要点232.13 、SJ001-销售物业概念规划设计（摘牌前）管控要点242.14 、SJ002-销售物业设计计划和前期条件上报管理要点242.15 、SJ003-销售物业设计单位招标管理要点252.16 、SJ004-销售物业建筑方案管理要点252.17 、SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图管理要点262.18 、SJ006-销售物业机电方案和施工图管理要点262.19 、SJ007-销售物业效果类方案管理要点272.20 、SJ008-销售物业初步设计管理要点282.21 、SJ009-销售物业施工图设计管理要点282.22
3、、ZB-001 监理招标管理要点292.23 、GC001-项目质量体系管理要点292.24 、GC002-开工检查管理要点302.25 、GC003-材料设备管理要点302.26 、GC004-施工组织设计方案管理要点313、开盘阶段管控要点323.1 、SJ010-售楼处（样板房）建设管理要点323.2 、JY001-项目经营管理要点333.3 、JY002-融资管理要点333.4 、YX001-预售证办理管控要点343.5 、GC005-销售物业开盘工程进度管理要点344、正负零阶段管控要点354.1 、SJ011-设计试桩管理要点354.2 、SJ013-销售物业基坑支护专家论证管理要
4、点364.3 、SJ014-销售物业基础结构专家论证管理要点364.4 、SJ012-销售物业基坑支护施工图管理要点374.5 、ZB002-电梯工程招标管理要点374.6 、GC006-基坑支护施工方案（含降水）管理要点374.7 、GC007-（施工）专家论证管理要点384.8 、GC008-基坑及环境监测管理要点384.9 、GC009-基坑支护施工及检查管理要点394.10 、GC015-基坑支护结构检测管理要点394.11 、GC010-桩基施工及检查管理要点404.12 、GC011-工程桩检测管理要点405、主体阶段管控要点415.1 、GC012-采光顶管理要点415.2 、G
5、C013-屋面防水管理要点415.3 、GC014-砌体工程管理要点425.4 、GC015-地下环氧地坪施工管理要点425.5 、GC016-一次机电施工管理要点436、内外装阶段管控要点446.1 、ZB003-外装招标管理要点446.2 、ZB004-内装招标管理要点446.3 、ZB005-人防招标管理要点456.4 、GC021-外装施工管理要点456.5 、GC022-内装施工管理要点456.6 、GC023-小商铺装修管理要点466.7 、GC024-二次机电施工管理要点466.8 、GC025-景观施工管理要点476.9 、GC026-泛光照明施工管理要点476.10 、GC0
6、27-导向标识管理要点476.11 、GC017-消防工程管理要点486.12 、GC028-通风空调工程管理要点486.13 、GC029-强电工程管理要点496.14 、GC030-给排水工程管控要点506.15 、GC031-弱电工程管理要点506.16 、GC032-供电工程管理要点516.17 、GC035-供水工程管理要点526.18 、GC036-燃气工程管理要点536.19 、GC037-热力工程管理要点536.20 、GC038-大商业及百货中庭玻璃栏杆管理要点536.21 、GC039-观光电梯管理要点546.22 、GC040-市政道路工程管理要点546.23 、GC04
7、1-消防联动调试管理要点557、开业（入伙）阶段管控要点567.1 、YS001-竣工备案管理要点567.2 、YS002-开业前验收管理要点577.3 、YJ001-持有物业接管移交管理要点587.4 、YJ002-销售物业接管入伙移交管理要点597.5 JY003-项目决算管理要点601、概述1.1 、项目管控手册总表序号阶段类型业务事项管控部门完成标准备注1开工筹备人事制度计划部CB001-人事行政管理要点2开工筹备会议制度计划部CB002-会议制度管理要点3开工筹备档案管理计划部CB003-档案管理要点4开工筹备内部流转制度计划部CB004-内部流转制度管理要点5开工筹备项目启动会计划
8、部CB005-项目启动会管理要点6开工筹备办公区质检部CB006-办公区管理要点7开工摘牌摘牌计划部ZP001-摘牌管理要点8开工交地交地计划部JD001-交地管理要点9开工四证国有土地使用权证办理计划部SZ001-国有土地使用权证管理要点10开工四证建设用地规划许可证办理计划部SZ002-建设用地规划许可证管理要点11开工四证建设工程规划许可证办理计划部SZ003-建设工程规划许可证管理要点12开工四证建设工程施工许可证办理计划部SZ004-建设工程施工许可证管理要点13开工设计销售物业概念规划设计（摘牌前）设计部SJ001-销售物业概念规划设计（摘牌前）管控要点14开工设计销售物业设计计划
9、和前期条件上报设计部SJ002-销售物业设计计划和前期条件上报管理要点15开工设计销售物业设计单位招标设计部SJ003-销售物业设计单位招标管理要点16开工设计销售物业建筑方案管控要点设计部SJ004-销售物业建筑方案管理要点17开工设计销售物业结构方案和地下四大块施工图设计部SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图管理要点18开工设计销售物业机电方案和施工图设计部SJ006-销售物业机电方案和施工图管理要点序号阶段类型业务事项管控部门完成标准备注19开工设计销售物业效果类方案设计部SJ007-销售物业效果类方案管理要点20开工设计销售物业初步设计设计部SJ008-销售物业初步设计管理要
10、点21开工设计销售物业施工图设计设计部SJ009-销售物业施工图设计管理要点22开工招标监理招标质检部ZB-001 监理招标管理要点23开工工程项目质量体系质检部GC001-项目质量体系管理要点24开工工程开工检查质检部GC002-开工检查管理要点25开工工程材料设备计划部GC003-材料设备管理要点26开工工程施工组织设计方案项目中心GC004-施工组织设计方案管理要点27开盘设计售楼处（样板房）建设项目中心SJ010-售楼处（样板房）建设管理要点28开盘经营项目经营管理项目中心JY001-项目经营管理要点29开盘经营融资计划部JY002-融资管理要点30开盘营销预售证办理计划部YX001-
11、预售证办理管控要点31开盘工程销售物业开盘工程进度计划部GC005-销售物业开盘工程进度管理要点32正负零设计设计试桩质检部SJ011-设计试桩管理要点33正负零设计销售物业基坑支护专家论证设计部SJ013-销售物业基坑支护专家论证管理要点34正负零设计销售物业基础结构专家论证设计部SJ014-销售物业基础结构专家论证管理要点35正负零设计销售物业基坑支护施工图项目中心SJ012-销售物业基坑支护施工图管理要点36正负零招标电梯招标项目中心ZB002-电梯工程招标管理要点37正负零工程基坑支护施工方案（含降水）项目中心GC006-基坑支护施工方案（含降水）管理要点38正负零工程（施工）专家论证
12、管控要点项目中心GC007-（施工）专家论证管理要点39正负零工程基坑及环境监测质检部GC008-基坑及环境监测管理要点40正负零工程基坑支护施工及检查项目中心GC009-基坑支护施工及检查管理要点41正负零工程基坑支护结构检测项目中心GC015-基坑支护结构检测管理要点42正负零工程桩基施工及检查项目中心GC010-桩基施工及检查管理要点43正负零工程工程桩检测项目中心GC011-工程桩检测管理要点序号阶段类型业务事项管控部门完成标准备注44主体工程采光顶计划部GC012-采光顶管理要点45主体工程屋面防水计划部GC013-屋面防水管理要点46主体工程砌体工程计划部GC014-砌体工程管理要
13、点47主体工程地下环氧地坪施工计划部GC015-地下环氧地坪施工管理要点48主体工程一次机电施工计划部GC016-一次机电施工管理要点49内外装招标外装招标计划部ZB003-外装招标管理要点50内外装招标内装招标计划部ZB004-内装招标管理要点51内外装招标人防招标计划部ZB005-人防招标管理要点52内外装工程外装施工计划部GC021-外装施工管理要点53内外装工程内装施工计划部GC022-内装施工管理要点54内外装工程小商铺装修计划部GC023-小商铺装修管理要点55内外装工程二次机电施工计划部GC024-二次机电施工管理要点56内外装工程景观施工计划部GC025-景观施工管理要点57内
14、外装工程泛光照明施工计划部GC026-泛光照明施工管理要点58内外装工程导向标识计划部GC027-导向标识管理要点59内外装工程消防工程计划部GC017-消防工程管理要点60内外装工程通风空调工程计划部GC028-通风空调工程管理要点61内外装工程强电工程计划部GC029-强电工程管理要点62内外装工程给排水工程计划部GC030-给排水工程管控要点63内外装工程弱电工程计划部GC031-弱电工程管理要点64内外装工程供电工程计划部GC032-供电工程管理要点65内外装工程供水工程计划部GC035-供水工程管理要点66内外装工程燃气工程计划部GC036-燃气工程管理要点67内外装工程热力工程计划
15、部GC037-热力工程管理要点68内外装工程大商业及百货中庭玻璃栏杆质检部GC038-大商业及百货中庭玻璃栏杆管理要点序号阶段类型业务事项管控部门完成标准备注69内外装工程观光电梯管理要点计划部GC039-观光电梯管理要点70内外装工程市政道路工程计划部GC040-市政道路工程管理要点71内外装工程消防联动调试计划部GC041-消防联动调试管理要点72开业验收竣工备案项目中心YS001-竣工备案管理要点73开业验收开业前验收管控要点项目中心YS002-开业前验收管理要点74入伙移交持有物业接管移交管控要点项目中心YJ001-持有物业接管移交管理要点75入伙移交销售物业接管入伙移交管控要点项目中
16、心YJ002-销售物业接管入伙移交管理要点76入伙经营项目决算项目中心JY003-项目决算管理要点1.2 、项目管控手册与 对应节点序号阶段完成标准 关联节点编号1开工CB001-人事行政管控要点2开工CB002-会议制度管理要点3开工CB003-档案管理要点4开工CB004-内部流转制度管理要点5开工CB005-项目启动会管理要点6开工CB006-办公区管理要点7开工ZP001-摘牌管理要点8开工JD001-交地管理要点9开工SZ001-国有土地使用权证管理要点10开工SZ002-建设用地规划许可证管理要点11开工 SZ003-建设工程规划许可证管理要点12开工 SZ004-建设工程施工许可
17、证管理要点13开工SJ001-销售物业概念规划设计（摘牌前）管控要点14开工SJ002-销售物业设计计划和前期条件上报管理要点15开工SJ003-销售物业设计单位招标管理要点16开工SJ004-销售物业建筑方案管理要点17开工SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图管理要点18开工SJ006-销售物业机电方案和施工图管理要点19开工SJ007-销售物业效果类方案管理要点20开工SJ008-销售物业初步设计管理要点21开工SJ009-销售物业施工图设计管理要点22开工ZB-001 监理招标管理要点23开工GC001-项目质量体系管理要点序号阶段完成标准关联节点编号24开工GC002-开工检
18、查管理要点25开工GC003-材料设备管理要点26开工GC004-施工组织设计方案管理要点27开盘SJ010-售楼处（样板房）建设管理要点28开盘JY001-项目经营管理要点29开盘JY002-融资管理要点30开盘YX001-预售证办理管控要点31开盘GC005-销售物业开盘工程进度管理要点32正负零SJ011-设计试桩管理要点33正负零SJ013-销售物业基坑支护专家论证管理要点34正负零SJ014-销售物业基础结构专家论证管理要点35正负零SJ012-销售物业基坑支护施工图管理要点36正负零ZB002-电梯工程招标管理要点37正负零GC006-基坑支护施工方案（含降水）管理要点38正负零G
19、C007-（施工）专家论证管理要点39正负零GC008-基坑及环境监测管理要点40正负零GC009-基坑支护施工及检查管理要点41正负零GC015-基坑支护结构检测管理要点42正负零GC010-桩基施工及检查管理要点43正负零GC011-工程桩检测管理要点44主体GC012-采光顶管理要点45主体GC013-屋面防水管理要点46主体GC014-砌体工程管理要点序号阶段完成标准关联节点编号47主体GC015-地下环氧地坪施工管理要点48主体GC016-一次机电施工管理要点49内外装ZB003-外装招标管理要点50内外装ZB004-内装招标管理要点51内外装ZB005-人防招标管理要点52内外装G
20、C021-外装施工管理要点53内外装GC022-内装施工管理要点54内外装GC023-小商铺装修管理要点55内外装GC024-二次机电施工管理要点56内外装GC025-景观施工管理要点57内外装GC026-泛光照明施工管理要点58内外装GC027-导向标识管理要点59内外装GC017-消防工程管理要点60内外装GC028-通风空调工程管理要点61内外装GC029-强电工程管理要点62内外装GC030-给排水工程管控要点63内外装GC031-弱电工程管理要点64内外装GC032-供电工程管理要点65内外装GC035-供水工程管理要点序号阶段完成标准关联节点编号66内外装GC036-燃气工程管理要
21、点67内外装GC037-热力工程管理要点68内外装GC038-大商业及百货中庭玻璃栏杆管理要点69内外装GC039-观光电梯管理要点70内外装GC040-市政道路工程管理要点71内外装GC041-消防联动调试管理要点72开业YS001-竣工备案管理要点73开业YS002-开业前验收管理要点74入伙YJ001-持有物业接管移交管理要点75入伙YJ002-销售物业接管入伙移交管理要点76入伙JY003-项目决算管理要点2、开工阶段管控要点2.1、CB001人事行政管理要点序号事项描述检查标准是否备注1办公室（含食堂）筹建办公用房产权清晰，建筑本身消防验收合格，符合要求2装修验收手续完备、投入使用3
22、专网建设专网建设投入使用4公司制度、部门职责、岗位职责检查公司制度手册，建立完整的公司制度、部门职责、岗位职责5视频会议系统设备订购、视频会议系统设备安装、调试，能正常进去集团会议系统6企业文化管理公司形象、办公环境、员工行为，媒体无负面报道、VI 使用符合集团要求、员工行为规范7办公区安全检查每月、每季度安全检查及疏散演练，检查安全检查报告、疏散演练方案及现场照片8招聘管理定岗定编、招聘按时完成，编制申请批准手续、ehr系统满编9无超编用工现象，核定工资发放清单和岗位实际人数10基础人事管理人员任免、调动、晋级、离职，审批手续齐全11考勤管理，全体人员采用指纹考勤、打卡记录保存完整出差审批、
23、休假、未考勤手续完备12劳动合同原件，派遣协议原件（食堂、保洁人员）13员工人事档案管理，所有员工档案资料齐全14薪酬福利管理薪酬发放符合制度要求，相关审批手续完整15五险一金登记，完成登记并开始缴费16培训管理新员工入职培训：培训计划、培训签到记录、培训效果反馈；培训课件，员工培训档案建立，副经理以上人员参 加 *学院培训记录完整序号事项描述检查标准是否备注17管理制度、员工手册培训18考核管理公司绩效考核制度和操作方案，公司有考核方案并正式公布实施。19遵照公司制度对员工考核周期的相关规定，及时完成员工考核，考核记录符合要求。2.2、CB002会议制度管理要点序号事项描述检查标准是否备注1
24、班子例会形成书面会议纪要，会议纪要上传计划部2会议是否跟踪上次会议待落实事项3会议是否有销项清单4生产例会（安全大检查）项目总经理参加每周一次生产例会5项目总经理工地巡场质量、安全、进度检查6总包，各分包项目经理参加7会议纪要存档8设计协调例会项目设计副总组织的每周一次变更例会9项目公司工程部参加会议10设计单位代表是否驻场（主体设计单位、内外装设计单位，按时段参加）11设计变更通报12监理及各施工单位参加13形成销项清单，有会议纪要存档2.3、CB003档案管理要点序号业务事项描述检查标准是否备注1配备专职档案管理人员配备了专职档案管理人员2档案人员经营期内无调整3档案人员经过培训，有档案工
25、作上岗证书4建立健全档案工作制度并认真落实建立了本单位归档范围和保管期限、保密、借阅及档案人员岗位责任制等5各项制度得到有效落实6档案工作纳入本单位日常工作范围档案工作列入本部年度工作计划7档案工作纳入本部有关人员岗位职责8档案实行集中统一管理各部门、经办人员档案按时归档9档案按时移交集团档案室10应归档的文件材料齐全完整应归档的文件材料齐全完整11档案制成材料符合要求档案字迹材料符合耐久要求12文件用纸符合要求13案卷分类整理规范分类准确，排列有序14保管期限划分准确15归档文件目录及备考表齐全、准确、规范16盒脊填写完整，字迹清楚17建立了档案的接收、移出台帐有档案接收、移出登记簿18报送
26、档案统计年报按时报送档案统计年报19档案借阅管理规范有档案借阅登记簿，并履行相关手续20参加集团组织的档案培训且成绩合格参加集团组织的档案培训且成绩合格21有档案专用库房库房专用，无杂物22档案装具符合规范装具规格符合档案管理制度23档案库房管理规范有库房温湿度监测记录24有库房定期检查记录25库房无重大安全隐患26有保管、保护档案的设备、设施有防火设备27有加湿、除湿设备28有消毒、防虫设备29有其他防护手段30造成文件材料损毁等行为有造成文件材料损毁等行为2.4、CB004内部流转制度管理要点序号事项描述检查标准是否备注1收发文制度设计发文（图）给工程、成本是否统一登记2设计、工程、成本内
27、部发文登记编号是否连续3设计、工程、成本内部发文的发文方，接收方是否有签字、是否有签字时间4工程部发文（图）给施工单位是否统一经过监理单位（含联系单和签证）5工程部与监理间的发文（图）登记册是否固定在同一登记册上6工程部与监理间的发文（图）登记编号是否连续7工程部与监理间的发文（图）的发文方，接收方是否有签字、是否有签字时间8变更、签证限时办结制设计变更、工程签证编号规则统一，编号唯一、编号连续9内部发文登记册按规定登记10设计变更单、工程签证单签字人签字，签字时间11设计变更单、工程签证单注明各环节办结时限2.5、CB005项目启动会管理要点序号事项描述检查标准是否备注1重点事项总图、协议、
28、挂牌条件梳理，达成一致意见2项目是否预审批3项目拆迁是否完成，为净地4总图停车位、日照、限高、退线等指标是否符合挂牌条件5是否落实人防异地建设，等级，会议明确6启动计划按项目启动会计划表附件 CB01 要求，召开会议，计划确定，成果上报完成附件 CB01-项目启动会计划表2.6、CB006办公区管理要点序号事项描述检查标准是否备注1办公区选址对照项目公司办公区选址消防安全条件核查表对租赁建筑物的消防安全条件进行核查，报项目 管理中心设计部审批2办公区合同应明确要求出租方保证办公区所在物业的消防设施和建筑防火符合国家规范和当地消防部门要 求。应明确消防设施检测频率，并要求对方物业配合项目公司提出
29、的额外检测要求3装修图纸需由有建筑设计资质的设计单位设计，报经当地消防部门审核通过后，方可施工4中心验收装修经消防验收后，报项目管理中心5安监部验收项目管理中心验收合格后，报安全监督部验收，合格后方可使用2.7、ZP001摘牌管理要点序号事项描述检查标准是否备注1成交确认函取得原件2首付款（含保证金）已付款，已付款金额发票原件取得3地价款付清全款付清，全额发票原件取得4发展部协议函意见移交完成5土地合同正式合同签署，归档完成6地籍图地籍图已取得2.8、JD001交地管理要点序号事项描述检查标准是否备注1与政府签署的项目开发合作协议文件归档2政府土地挂牌文件文件归档3成交确认函取得原件并归档4首
30、付款（含保证金）已付款，已付款金额发票原件取得5地价款付清全款付清，全额发票原件取得6发展部前期相关协议文件移交移交完成并归档7土地合同正式合同签署并归档8地籍图地籍图已取得并归档9三通一平实现情况满足开发合作协议及土地挂牌文件内容要求10拆迁完成情况确认满足开发合作协议及土地挂牌文件内容要求11土地四至桩位移交现场移交桩位和水平标高点及书面会签交接文件2.9、SZ001国有土地使用权证管理要点序号事项描述检查标准是否备注1申请书土地使用权登记申请书2申请资料组织机构代码证3法人营业执照4法定代表人身份证5授权委托书、委托代理人身份证明6宗地图7有地上附着物的需提交附着物权属证明8用地批准文件
31、9国有建设用地使用权出让合同10用地红线图（供地）11缴（免）交地价款凭证12契税完（免）税证明13土地增值税完（免）税证明14分证办理按开发要求实现分证办理15证件取得取得国有土地使用权证2.10、SZ002建设用地规划许可证管理要点序号事项描述检查标准是否备注1申请书建设用地规划许可申请表2申报资料提供工商营业执照复印件及法定代表人或负责人证明原件3市规划局建设用地规划许可审核表4真实反映用地范围与周围相互关系的现状地形图；四至范围需加盖建设单位公章5国有建设用地使用权出让合同和土地拍卖成交确认书6经批准的修建性详细规划方案或建设工程设计方案总平面图7分证办理按开发要求实现分证办理8证件取
32、得取得国有土地使用权证2.11、 SZ003建设工程规划许可证管理要点序号事项描述检查标准是否备注1流程梳理当地办证流程梳理2登记表规划建设项目登记表3申请表建设工程规划许可申报表4审核表建（构）物工程许可审核表5身份证明材料申请人身份证明材料6国土证国有土地使用证及宗地图7测绘图现状测绘地形图一份8地块区位图9建设用地规划许可证建设用地规划许可证及附图附件10规划设计条件已办理的建设项目规划设计条件11总平图规划方案已审批的总平面规划方案一份12建设工程初步设计审核表建设工程初步设计审核表、设计方案审查意见及已批准的建筑方案图、对审核意见的回 应13立项批准文件立项批准文件14相关部门意见人防、环保、公用、消防等相关部门的审查意见15图纸资料施工图16设计文件光盘17效果图18项目总经济技术数据表、套型结构比例明细表、单体建筑面积核对表19园林绿化规划报建图20建设工程造价计算书21业务科室明确要求补充的其他资料22配套费已缴纳城市基础设施配套费2.12、 SZ004建设工程施工许可证管理要点序号事项描述检查标准是否备注1流程梳理当地办证流程梳理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2建设工程规划许可证建设工程规划许可证3施工场地施工场地已经基本具备施工条件的文件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求4施工企业的合同书施工项目中标通知书、施工合同、商品混凝土供销合同、劳务分
