《某房地产项目商业价格调整报告研讨.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产项目商业价格调整报告研讨.docx（13页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、鞍山道项目商业价格调整参考调研报告前 言2008年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成经济危机，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角，但是也从侧面反映出了国内经济形式的严峻性。在国内外经济形势不容乐观的情况下，国内楼市走向也更令人担忧。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重
2、庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月下旬陆续出台相关救市措施。鉴于经济大环境的复杂多变，本部认为有必要针对本案周边商业价格变动状况进行新一轮的市场调研，并结合近期房地产市场背景分析制定本案商业出售价格调整方案。一、不容乐观的全国房地产市场总体形势从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”
3、，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。前三季度，全国房屋施工
4、面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2007年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比2007年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变
5、轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变 数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010年。二、全国一二
6、线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所扩大。华南区域各城市更出现了新一轮降价的浪潮，在前期价格已较大幅度下跌的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价的大旗
7、，优惠幅度均在10%左右。1、一线城市：成交量萎缩五成，房价继续下跌京沪深9月及前3季度商品住宅供求情况（万平方米）城市供求2008年9月环比增长2008年前三季度同比上海供应106.8744.60%929.46-6.49%成交48.59 -26.40%688.15 -59.35%北京供应265.4187.85%1139.115.32%成交54.80 34.31%651.84 -43.12%深圳供应83.4859.16%466.2621.39%成交30.66 -1.11%229.82 -48.75%从商品住宅供应量上分析，降上海略降之外，北京、深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9
8、月份，一线城市供应量均出现了大幅的上涨，上海、北京、深圳供应量环比增长明显。但成交情况非常不理想，前三季度该类城市商品住宅皆下降五成左右。9月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。京沪深8、9月商品住宅成交均价情况城市商品住宅成交均价（万平方米）2008年9月2008年8月成交均价（元/平方米）环比增长项目价格表现成交均价（元/平方米）环比增长上海13248-2.30%降价打折范围扩大135591.29%北京12657 -10.04%打折幅度较上月有所加大1407021.90%深圳11824 -22.0
9、4%普遍下调14430-7.45%数据来源：官方网络统计数据从价格上分析，一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌，9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有50多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再加510。2、二线城市：成交量降幅较大，房价稳中有降从商品住宅供应量分析，前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，绝大部分是东部城市；少数城市降幅稍小
10、，比如沈阳、西安部分中西部城市。而9月份，成交表现非常糟糕，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%，南京、苏州等城市同比降幅均在80%左右。二线城市9月及前3季度商品住宅成交情况区域城市2008年9月同比增长2008前三季度同比增长华东南京20.38 -80.23%329.59 -55.00%杭州17.44 -53.71%163.62 -50.86%合肥31.80 -70.00%531.89 -9.87%苏州18.00 -80.00%279.02-50.43%宁波11.63 -72.08%145.13 -43.17%华南福州11.54 -79.
11、93%91.26 -77.40%华北沈阳147.70 -31.53%706.16 -17.86%天津31.85 -75.24%365.00 -48.27%中西部武汉35.80 -72.88%353.00 -63.11%西安48.06 -52.10%439.23 -29.00%郑州40.22 -24.51%400.85 /重庆75.19-59.77%697.23/成都33.21 -78.41%386.02 /数据来源：官方网络统计数据从成交价格分析，9月份，大部分二线城市价格松动更为明显，部分城市降价幅度再度扩大，房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格稳定外，其他二线城市基本都已进入价格下
12、降通道，尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳，但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，武汉、成都、重庆等城市房价继续下跌，特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下，周边项目开始跟进，导致各城市房价下跌幅度明显加大。二线城市9月商品住宅成交均价情况（元/平方米）区域城市2008年9月成交均价环比增长项目价格表现华东南京6054 -4.39%下调杭州19395 12.85%少数楼盘大幅降价促销合肥4210 5.89%小幅打折居多苏州6384 -3.00%新盘低开，老盘打折幅度加大宁波9
13、763 -5.80%打折增多华南福州7334 -4.42%普遍下调华北沈阳3445 1.20%基本持平天津6824 -1.00%新盘低价入市青岛7853 -3.63%持平中西部武汉4673-2.54%打折力度加大长沙39350.38%价格松动西安4899 7.56%部分新盘85折-95折郑州3934 -3.63%价格持稳重庆4851-6.1%打折力度加大成都5997 -1.70%知名房企打折加大,整体价格持稳数据来源：官方网络统计数据三、环渤海地区：各城市分化，北京将下跌空间较大，沈阳波澜不惊环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁荣加上奥运效应，使北京市场供应量和房
14、价上涨幅度，在2007年和2008年上半年都位居全国前列，相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向标。目前，环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大，前景乐观。其中主要的因素是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表的特区开发）、九十年代的长三角（浦东为代表的新区开发），转入到环渤海地区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来房地产投资者和购买者占重大比重的城市，本地市场跨区域化。环渤海地区各城市在奥运等因素推动下，
15、市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量，环渤海地区的房价也经历一轮高涨，市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期，成交量萎缩，房价涨幅放缓，个别城市房价出现一定程度的回调，市场逐渐转向理性化发展，客户购房也趋于理性。2008年以来，环渤海地区各城市市场持续了观望，市场成交冷淡，二季度则出现了分化现象，多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交平淡，大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。在市场交易低迷的情况下，开发商拿地态度谨慎。典型城市分析：北京楼市，房价下调空间较大第一，房价出现拐点。从去年1月到今年8月，北京商品住宅价格稳定上涨，其间偶有小幅波动。单从成交均
16、价上看，8月极有可能成为近几年的月度最高点，14070元的价格，相比去年1月的10034元，涨幅为40%。9月开始下跌，环比8月下跌10.04%，之所以出现这种大幅下跌，既有打折促销成风的原因，也有中低档房源占比增加的因素。以目前价格和房价收入比观察（根据笔者所做专题研究报告，2007年底北京房价收入比超过13.67倍，全国最高），而且今年房价前8个月又有上海，北京房价泡沫相当明显，我们认为下跌到去年初的水平，也即在8月基础上跌去三到四成才会比较合理。北京商品住宅市场供求及价格走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第二，供求情况很糟糕。从图中可以看出，今年前三季度商品住宅供应量比去年同期
17、多出15%，九月出现暴增的原因，与奥运影响下8月缓推盘有关，也与 “金九”旺季的预期有关。全国10个典型城市的房价收入比情况 数据来源：国家统计局从成交量分析，今年前三季度同比去年剧降43%。今年6月是个小的分水岭，成交量与去年同期相近，之前几个月递增，之后递减，反映出进入第三季度后，市场预期迅速恶化。9月供求比为1：0.2，基本上在全国都可称得上最糟糕。第三，少数名盘销售较好。市场低迷期，知名企业的知名大盘卖得较好，市场集中度进一步提高。富力又一城、万科四季花城、中海城、富力桃园这四个楼盘均属于性价比较高的品牌大盘，富力地产的两个项目还蝉联两个月的成交排行榜。比如，万科四季花城三期7800元
18、/平方米的价格，性价比相当高。市场激争对中小企业非常不利，他们只有依靠比名企名盘更大的价格折扣，才有可能从“僧多粥少”的弱市场中混口救命饭。四、低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销即使是在楼市极度低迷的时候，仍然有一定的成交量，而且这些成交大部分被大盘和名盘所瓜分，知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣期。万科的市场占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右，即为明证。目前各地热销楼盘就具有这样的特征：名企名盘，打折幅度较大。万科在第三季度报告中，甚至公开号召开发商降价促销。从全国市场来看，近期有四类楼盘取得较好销售业绩。第一类，打折力度较大的知名企业的大盘。知名品牌具有
19、很强的号召力，而且大盘社区配套完善，尤其是促销力度较大，很容易获得购房人的认可。从全国范围看，万科、恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科和恒大为典型代表。在本轮降价潮中，万科率先降价，在上海、杭州等多个城市多盘统一打折促销，起到良好的效果。恒大则在今年黄金周期间全国13个新开楼盘同时进行8.5折的促销，气势宏大，而且收效甚佳，短短一周内回笼资金近50亿元。第二类，超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下，刚性需求成为市场销售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需求的超小户型产品，获得市场追捧。此类项目大部分都是50平方
20、米以下的一房，甚至是30平方米以下的产品。第三类，近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求。其相对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊，在房型上更为青睐80平方米左右的两房或90平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适当的价格优惠刺激下都取得了较好的销售业绩。第四类，综合类特色产品。比如，万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为主，大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标，其配套建设的住宅产品升值潜力得到了投资者的认可。再如，华侨城也是专业的旅游地产开发商，其独特的产品概念使其在市场竞争中避免了与其他项目直接竞争，综合项目中的住宅亦卖得不错。五、今后两年我国房地
21、产市场走势预测未来两年，我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。另一方面是利好因素。国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面，目前中央拯救经济的决心超大，11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措
22、施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。从房地产政策利好分析，10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。利空与利好同时存在，那么，今后两年我国房地产市场到底何去何从？不妨先拿股市经验做类比。今年9月中旬后，以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点，美国次债危机迅速升级为金融风暴，美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000亿美元援助计划、降息等诸多救市动作，但多少有些出人意料的是，一边是政府步步紧逼地救市，另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后，道琼斯指数用了8年时间（2007年10月）达到史上最高的1400
23、0点以上，至今已跌去了近一半。中国亦类似，也是从去年10月开始下跌，至今上指跌幅超过70%，比道指更熊大了。9月18日免除印花税等三政策出台后，次日股市立即勃起，整个一涨停板；奈何只是昙花一现，其后依然在低迷中寻找方向，重新跌回2000点以下。由此证明，在经济整体下行的市场预期下，无论美国股市，还是中国股市，都不领“政府救市之情”。股市的政策底来了，股价底部却未见踪影。许多人反对中央救市的主要依据是：房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实：即使救市，短期内市场也不会见底，房价还将继续回落。目前全国及上海房价正处于下跌过程中，提前救市，更有可能使房价在到达合理位置时，市场同时也进
24、入底部。反过来看，如果一直等到房价大跌之后才救市，则市场出现底部时，则房价极有可能已出现巨跌这一点是政府绝不愿看到的。为什么会这样？因为绝大部分政策，其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知，在资产市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期必然会受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。这一节点的到来，也正是全国
25、或上海房地产市场底部的到来。还要等多久？这几乎是一个谜。我们只能依据经验做大致预测。经验之一，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（19791990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（19912001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.1%）。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次规律，20112012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触底回升，楼市底部极有可能出现在2010-2011
26、年。经验之二，楼市具有自身运行的规律。二战后，美国房地产市场出现过5个低潮期，一般持续2年左右，其中1970年和1991年属于明显的最低谷。1991年之前，美国楼市一个周期是18年左右，而这轮增长，除了2000年受IT泡沫稍有影响外，持续增长至2006年，积累了较大的泡沫，2007年明显破灭，低潮期将长于以往。与美国不同的是，我国住宅市场化的全面开始才只有短短10年，所以尚未走完发达国家所经历过的由刚性需求主导的“楼市黄金20年”（二战后至60年代末）。但我国的问题是近几年房价涨幅远超发达国家历史水平，“冒进主义”的结果，必然市场调整，23年低潮期是必须的。从2008年前10个月全国市场情况分析，2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑，估计萎缩3-4成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此2008年全年房价同比2007年，依然呈正增长，不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。 1.6.202311:2911:29:2123.1.611时29分11时29分21秒1月. 6, 236 一月 202311:29:21 上午11:29:212023年1月6日星期五11:29:21
