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1、2007年8月武汉市场形势报告一、8月国家宏观形势分析1、8月7日发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（以下简称意见或24号文）首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。24号文内容概要低收入家庭的住房困难仅靠市场无法解决，须由政府承担责任。意见规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。意见中确实提出了解决中低收入家庭住房的具体办法，如经济适用房限制面积为60，购买的对象也做了限制，这就避免了过去经济适用房中出现的比如建设经济适用房面积过大、购买对象基本没有做限制等问题。而现
2、在意见的出台，可以把政府的补贴用到刀刃上。限制产权、限制面积可能对那些中高收入的人来说，在居住上和物业的升值等方面，会感觉到一些不舒服，但对真正解决那些困难住户家庭的住房却是很有意义的。尽管意见强调的是解决城市低收入家庭居民住房困难的问题，但对于城市化过程中农民工的住房问题也列入城市住房保障体系所关注的问题之内。也就是说，城市住房保障体系并不是以户藉为基点，而是以城市居住者的居住条件为基点，城市化进程中农民居住困难问题同样要纳入各地方政府住房保障体系之内。如果这样，不仅有助于进城后的农民工居住条件的改善，也有助于中国城市化的进程。另外对经济适用房如何回购，意见中没有提出，这也不是国务院的文件中
3、所要提出的问题，这是每个地方政府要出台的政策。24号文的重要意义本次意见的重要意义在于：理清了市场与政府自各的职能，“各就各位、各司其职”，不再混为一谈。总体看，只要中国的整体经济仍保持着高增长，需求是不会在一个较长的周期中出现变化的，而供给总量的增长在满足需要和让供大于求的可能性上也是看不到希望的。也就是说除非国家政策发生进一步的变化，否则还看不到太阳落山的信号。24号文与全国住房工作会议大约都给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。当医疗改革中政府加大了保障性
4、的力度之后，医价就不再是争论的重点了。自愿享受高价医疗服务的仍大有人在，仍供不应求。但最终价格会改变供求关系，只要打破垄断，市场就会平衡，而高价服务已与人们的基本保障无关了。当教育改革中政府加大了保障性的力度之后，教育价格也同样不再是争论的重点了。包括社会帮助的圆梦行动都是在弥补国家保障的不足而不是争论教育的价格。同样享受高价教育的也大有人在，也同样供不应求，也只能靠价格来调节供求关系。最终在政府建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，成为真正没有“政治责任”附加义务的商品，才会根据供求关系与产品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。2、10年一会
5、，未来调控方向以完善住房保障体系为主，不会采取过重的措施8月24日，由国务院主持的全国住宅工作会议(或称“住房保障工作会议”)正式召开。此次会议是在距1998年召开的全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议近10年后，又一次由国务院召集的高规格全国性住宅工作会议。在会议上，明确了调控政策的“两步走”方针，第一步，进一步完善政府主导的住房保障体系;第二步是让住宅产业朝着温和、健康的方向发展。记者从权威人士处了解到，本次全国住宅工作会议的参加部门包括建设部、央行、国土资源部、财政部、民政部、国税总局等多个部门。由此可见，本次会议不但规格空前，将讨论的政策除涉及土地、规划之外之后，也将涵盖金融、财政、
6、税收等方面。从目前的政府态度看，后续调控政策将有如下几个方面的趋势：后继政策仍将是微调、渐进式的调控或将加力，前景仍然看好3、为了配合住房保障体系的建设，建设部正在筹建住房保障司建设部已经向中编办提交了相关人员编制的申请。建设部一位权威人士告诉记者，建设部正在筹建住房保障司将现有的“住房保障与房改指导处”与“公积金管理处”合并，成立一个专门机构来管理全国保障性住房工作。按照现行的管理架构，全国保障性住房的管理工作，一直由建设部住宅产业司主管，设一名分管副司长，具体工作则由住房保障处完成，编制工作人员不超过7人。显然，这样的人员配备已经无法满足保障性住房领域的管理工作需要。住房保障司设立之后，将
7、担负管理地方经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能，同时，属性一直存在争议的“两限房”也可能被归置于住房保障司进行管理，此前，建设部刚刚明确“两限房”属于住房保障体系。有消息称，在两限房被定性为保障性住房之后，将在全国范围内推广，且很可能带有部分强制性要求，即要求人口规模达到一定标准的城市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及在市场中所占的比例。附注：“两限房”是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。4
8、、金融政策的调控成为影响房地产市场的主要手段，下半年将持续小幅加息，调控主基调未变8月22日，央行年内第四次加息。从目前形势来看，在金融政策方面，下一步货币政策紧缩力度将进一步加大，货币财政政策双管齐下。预计将上调存款准备金率和利率，同时进行信贷控制，特别是查处商业银行信贷资金违规流入股市。对金融政策的调控将是未来对房地产市场产生较大影响的主要手段之一。下一步的金融政策将主要从提高首期，控制二手楼贷款两方面着手。日前有消息称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。尽管目前各大城市商业银行随后在接受媒体采访时表示，尚未接到总行的相关通知和文件
9、，目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策，但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等等暗自收紧个人房贷的做法，因此也被突然曝光在公众的聚焦之下。目前各大城市的主要表现有：深圳购多套房首付必须提高工行、深圳发展银行、光大银行等金融机构的人士明确表示，部分深圳银行近期收缩了个人房贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，对二手房评估价进行下调等方面。据深圳特区报报道，光大银行深圳分行有关人士表示，自本月初开始，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房
10、首付为四成，依此类推。另据南方都市报报道，中国银行深圳分行已经叫停了二手楼个贷。建设银行甚至叫停了一手楼按揭贷款业务。上海多套房按揭贷款收紧有报道称，上海银行业已不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛，但目前没有明确迹象表明房贷首付比例将提高，部分外资行也表示不会提高房贷首付比例。该报道称，目前沪上银行首套房房贷首付比例基本为30%，但对于客户申请第二套住房按揭贷款，部分银行执行首付40%的规定，也有部分银行采取按基准利率执行房贷。同时，针对客户已有房产的房贷余额还清与否，银行也会分别对待。而对于名下已有多套按揭房产贷款，仍继续申请按揭的客户，如果客户没有房产外的资产用于担保、抵押，银行将拒
11、绝放款。浙江部分银行收紧个人房贷近日，建设银行浙江省分行已暂停二手房按揭贷款。此外，浙江另几家银行也表示，已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。在接受早报记者咨询有关二手房贷款事宜时，建行浙江省分行客服人员昨天表示，该行不久前有过内部传达，要求将房贷业务重点转向新房，二手房按揭贷款基本暂停，但有些分支机构可能会根据不同情况，灵活处理。更早前，该行对个人住房抵押贷款、信用贷款也已暂停办理。除了建设银行，光大银行杭州分行也表示，对“房龄超20年、面积小于60平方米且地段较差”的二手房已停办贷款。民生银行杭州分行、交通银行杭州分行暂未对个人二手房贷款作限制，但个人住房抵押贷款、信用贷款已基本停办。农行浙
12、江分行表示，住房抵押贷款可以办理，但要求面积在60平方米以上并视客户质量。不久前，楼市火爆的温州也传出“停办二手房贷款”的报道，但据了解，温州大部分银行并未停办二手房贷款，压缩规模的是抵押贷款、经营性贷款。北京银监局要求审慎发放房贷北京银监局近日要求辖内银行业机构紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。据京华时报8月7日报道，银监局上述监管要求包括：严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款，严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。北京一家股份制银行房
13、贷部负责人透露，央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的“稳健”过渡至“稳中适度从紧”。5、全国房价正加快涨势四大因素推动住房需求猛增中国人民银行8日发布二季度货币政策执行报告指出，中国人民银行将坚持把遏制经济增长由偏快转向过热作为当前宏观调控的首要任务。而经济增长由偏快转向过热在房地产行业上主要体现在以下两个方面：房地产各项指标高速增长，除竣工面积外增幅均在20%以上上半年，全国房地产开发投资完成额9887亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3个百分点，高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。其中，商品住房完成投资增长30.8%，占开发投资总量的70.3%
14、，占比较上年同期提高1.2个百分点。商品房销售面积2.8亿，同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿，同比增长11.1%。房价出现加快上涨势头今年全国房屋销售价格涨幅有所回升，部分城市房价涨幅较高。6月份，70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。其中，深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续17个月同比涨幅超过10%，其中2007年6月份达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%，其中6月份达9.5%。同时，报告还指出，在四大因素的共同作用下，住房需求较快增长在我国当前发展阶段具有一定的客观性和合理性：一是随着国民经济的发展，我国城镇居民可支配收入快速增长，直接拉
15、动住房需求;二是随着城市化进程的加快，大量农村人口进入城镇，直接加大了住房需求;三是房价上涨预期和非理性的住房观念导致居民购房需求在近期内集中释放，加大了房价上涨压力，另外当前我国投资渠道较为狭窄，引发居民投资性需求快速增长;四是住房供给不足，结构调整进展缓慢，供求缺口依然很大。6、深圳欲首先试点物业税物业税的开征并不是单一的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。深圳市城市规划设计研究院院长王富海提出，虽然在物业税的开征过程中将遇到诸多的困难需要解决，但深圳应该先行先试，充分发挥试验田的作用，并结合目前正在推进的全面城市化进程，在全国率先探索物业
16、税改革的经验，从而达到制度创新的目的。二、8月全市商品房销售监测（8月18月31日）1、三大成交指标继续攀升，相比7月涨幅均在20%以上成交总套数：8月共成交商品房15907套，较7月13124套增长2783套，增幅为21.2%，较上月增幅7.954%上涨13.25个百分点；成交总面积：8月共成交商品房180.66万，较7月143.05万增长37.61万，增幅为26.3%，较上月增幅4.1%上涨22.2个百分点；成交总金额：8月商品房成交金额为88.11亿元，较7月72.93亿元增长15.18亿元，增幅为20.8%，较上月增幅13.37%上涨7.43个百分点。2、本月成交均价所有回落，跌至50
17、00元/以下成交均价：本月商品房成交均价为4877元/，较上月下降221.21元/，降幅为4.3%，其中武昌区成交均价最高为6118元/，其次则为东湖高新区与汉阳区，分别为5554元/、5394元/.究其原因，主要是因为：武昌区作为全市高端市场的主战场，价格已经远远超越汉口居于全市最高水平；而东湖高新区主要得益于所属光谷区域楼市价格的提升，至今年初以来光谷楼市价格一直呈高速增长状态，目前在售项目价格基本都在5000元/以上，因此带动整个东湖高新区价格也急速上升，居于全市第二位；汉阳区价格涨速较快的原因一是由于目前在售项目均位于汉阳大道沿线，地段附加值较高，二是由于锦绣长江的灯塔作用，因此带动整
18、个汉阳区价格涨势快速，本月居于全市第三位。下降原因：本月成交均价下降的主要原因，在于东西湖、后湖等房价较低的区域交易量明显上升。如在全市成交套数与成交面积的排行榜中，后湖所在的江岸区与东西湖区分别名列第一与第三;而在成交均价方面，这两个区域则分别排列第七与第九。3、各区域供求关系分析从上图的对比中可以看出，11大行政区中，除了青山区与洪山区供需比较大，超过10以外，其余几个区域尤其是主城区的供需比基本相当，供需比均在5上下徘徊。而青山区之所以供需比与其它区域差距较大，是因为该区域市场供应少，备案数据受个盘影响较大，有一定滞后性所造成的;而洪山区供需比较大则是因为区域覆盖面积广，中心城区与偏远区
19、域均包括在内，因此各项目地段差距较大，如位于中心城区的销量较好，而位于偏远位置的项目销量较差，因此造成区域整体供需差距较大。4、各区域成交套数、成交金额、成交面积前三甲分析。从成交套数上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是江岸区、武昌区与东西湖区；从成交金额上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是武昌区、江岸区与汉阳区；从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是江岸区、武昌区与东西湖区；从上面的数据对比中可以看出，江岸区与东西湖区在成交套数与成交面积上优势明显，主要原因在于：江岸区所属的后湖作为城运会的主会场，交通、教育、医疗等各项市政配套设施迅速完善，而且在以东方明珠等
20、项目对其进行汉口第六大道的强势推广下，区域居住价值得以较大程度的提升，区域未来升值潜力看好，而其原来价格洼地的现实使其迅速成为购房者的首选目标，因此交易量上升明显;而金银湖区域随着银湖翡翠项目所倡导的空港片区概念不断的深入人心，区域价值也在迅速改变，另外，随着万科、金地、恒大等品牌实力开发商的先后进驻，尤其是万科收购高尔夫城市花园后，使得购房者对该区域未来潜力更具信心，从而带动区域销量大增。5、以金银湖为核心的东西湖区交易量上升显著，成为本月的热点区域从本月的楼市交易指标中可以看出，金银湖所在的东西湖区本月成交套数与成交面积分别占全市成交总量的13.3%与13.5%，仅次于江岸区居于第二位，超
21、过了江汉、武昌、桥口等中心城区，区域楼市活跃，其主要原因表现为：楼盘集中上市。万科高尔夫、沿海赛洛城8月25日集中开盘，推盘量达800余套；价格的上涨。相比较7月，区域楼盘价格均有不同程度上升：万科高尔夫：收购前后，价格上涨近1500元/（即由4200元/上涨至当前5700元/左右）;赛洛城：开盘前价格仅3600元/，开盘以首付一成的付款优惠取得销售开门红，现取消该付款优惠，当前多层4400元/、小高层3800元/，上涨200-800元/不等;万科西半岛：由4100元/上涨至4500元/左右，上涨400元/;预计9月底推出的5栋（小）高层房源价格释放为4800元/;推广力度的提升：除万科高尔夫
22、、沿海赛洛城开盘阶段集客解筹需要而加大推广外，耀江丽景湾、金地金银湖项目也相继采取软性推广，释放项目相关信息。典型楼盘成交量进一步释放。万科旗下两个楼盘西半岛及高尔夫城市花园分别成交近200套、110套，之前一直销售不畅的沿海赛洛城8月重新开盘，在巨大的推广攻势和特殊优惠的付款方式的双重刺激下，成交400余套，而长期保持区域价格高位的银湖翡翠在平销情况下，销售107套。三、8月全市新盘备案监测（8月18月31日）8月全市备案新盘特征分析如下：1、由内及外，未来开发重心将以中心城区向次中心区及周边扩散从本月新盘的供应上可以看出，边缘城区的开发量逐渐增加，表明随着一线开发商对中心城区土地的强势竞夺
23、与土地资源的日益稀缺，节节攀升的土地价格使得部分开发商被迫实行战略转移，将目标转向周边发展潜力巨大的城市边缘区域。下一轮的开发重心将集中在以中心城区为圆心、次中心城区多核心扁平化发展模式。2、在分布区域上：城市辐射范围逐渐扩大，新增项目主要分布在二环线以外，占备案新盘量的77%从上述备案新盘的统计中可以看出：二环线以内共有备案新盘7个;二环线内外中环线以内共有备案新盘7个;中外环以外共有备案新盘16个。随着武汉城市的不断扩张，二环线以外的城市边缘区域成为开发商的投资目标，从上述新盘备案中可知，在所备案的30个新盘中，二环线以外的共有23个，占备案总量的77%.3、在供应类型上：工业用地集约性增
24、强，标准工业厂房成为发展方向在本月的新盘备案中，位于东西湖的两个标准工业厂房成为亮点。表明在政府加强土地管理，严格控制低成本工业用地过度扩张的政策调控下，工业用地的集约性与利用率也在不断提高。四、8月全市土地成交监测（8月18月31日）1、8月土地交易特征分析本月土地市场亮点纷呈，我司在对全市土地交易数据持续监测的基础上，对本月土地市场的交易特征总结如下：首先，在供应规模上：主城区开始放量，土地供应宗数与面积均为上月两倍本月全市共有3次挂牌公告，共挂牌地块18宗，供应土地面积967960.9，合计1451亩，其中：武汉中心城区：挂牌地块14宗，较上月增加7宗，增幅达100%。所供应土地分别位于
25、江汉区3宗、青山区4宗、洪山区2宗、汉阳区2宗、武昌区1宗、桥口区2宗，供应面积514487.53，合计771亩，较上月增加399亩，增幅高达107%；汉南区：挂牌地块4宗，供应面积453473.37，合计680亩；其次，在交易价格上：高价地频出，万科金地竞相出手，京汉大道6879创全市楼面地价新高，光谷5047创江南新纪录在本月15日的交易中，位于京汉大道义和巷的P（2007）020号地块，尽管净用地规模仅有22亩，却引来数家实力开发商竞相争夺，最终被深圳金地集团以4.9亿元的价格攘括，并创下了楼面地价6879元/的新记录。而在9月4日的交易中，继P（2006）012号亚心地块后，万科再度出
26、手，以5287元/的楼面地价战胜其余5个竞争对手，获得位于马场角的P(2007)026号地块。另外，紫菘地产在8月28日的交易中也以5047元/的楼面地价创下了江南片的新记录。第三：在土地供应区域上，青山区土地供应明显增加，本月共成交三宗，最高楼面地价接近5000元/近年来，青山区公开出让土地偏少，楼市一直处于供不应求的状态，受到众多开发商的关注。而在本次交易的8宗地块中，有三宗均位于青山区内，引起了开发商的激烈争夺。其中位于青山武汉科技大学校内的P(2007)033号地块，引起了4家开发商的追逐。有两家开发商为抢到地块，不惜由每次举牌10万元而直接改为喊价一百万元。最后，该宗地块以楼面地价3
27、326元/被武汉高建建筑安装工程公司获得。而另外两宗地块由于面积不大，不存在拆迁，也成为各方追逐的目标，其中青山40街坊的一宗地块，楼面地价达到4971元/。2、高价地频出的背景分析从本月的土地交易情况可以看到，随着各大开发商之间土地竞夺的升级，高价地块频频出现，如金地以6879元/创全市楼价新高、光谷保温瓶厂地块楼面价达到了5047元/，几乎与周边楼盘的售价相当，而万科以5287元/再次出手，而楼市供应一直处于不饱和状态的青山区，楼面价也逼近5000元/大关，与售价相当。透过这些交易的表象，我们看到，在地价不断高企的背后，有着更深层次的原因：武汉城市综合实力上升的结果随着武汉综合实力的不断提
28、升，城市潜力巨大，向一线城市迅速靠拢，日益成为金地、万科、华润等知名实力开发商圈地的目标，此次金地不惜重金拿地即可证明;企业扩张的必然表现随着全国楼市的快速发展，在旺盛的购买力的支撑下，拥有充足的土地储备成为开发商扩张的根本，这也是眼下以华润、金地、万科等为代表的各大实力开发商挟巨资不断在全国范围内频繁重金拿地的根本原因，武汉也不例外，成为他们圈地的目标之一;产业格局趋优性的市场规律眼下，在房地产市场上，民营企业拼不过国企和上市企业，优质资源向优质企业转移已是不争的事实，这种产业格局的趋优性规律已经日益明显。在这种大环境下，实力不济的中小开发商被逐渐淘汰的事实将不可避免。大鱼吃小鱼，优质生产要
29、素向优势企业集中的规律，不但是房地产业，也是任何一个行业发展到一定阶段的必然趋势，而在竞争激烈时期，这种集中更必要、也更快速。实际上这也是一种产业的自我调节和平衡，其结果必然是产生更大的产业竞争力。时下众多品牌发展商频繁现身土地市场高价拿地，正是这一市场规律的应证。五、8月全市广告监测（8月18月31日）1、全月广告投放总量八月份地产广告投放数量89个，版面179.5版，价格1268.35万元。与七月份相比，八月份的投放广告数量增加，投放广告的项目数量增加16个，投放版面增加54.75版，投放总价格增加373.45万元。2、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度从图一可以看出：楚天都市报占
30、据投放媒体首位，从四大平面媒体在市场所占份额比例来看，楚天都市报和武汉晚报分别以32.25和30.5个版占据八月整个市场的37%和30%，其次分别是武汉晨报、长江日报。从图二可以看出：从投放版面来看，汉口区以88.75个版领先，其次为武昌区、汉阳区。从投放价格来看，汉口区以616.95万的价格位于首位。从区域偏好度来看，三个区域同时偏好楚天都市报。3、月广告投放量TOP5整体来看，本月广告投放前五名的广告总额为273.8万，比七月减少了47万。具体来说，各上榜项目情况如下：TOP1-光谷世界城步行街：以9个彩版64.6万的广告投入位居第一，连续9个整版打出了招商信息，得光谷者得天下，家乐福楼下
31、，学生街旁越约50平米黄金小铺面向品牌店招商。TOP2-水岸星城：全景阔宅,大城中央。2期天地赏震撼之作,G3,G6栋高层2007年度压轴大戏上演.TOP3-沿海赛洛城：广告围绕8月25日全新组团开盘展开, VIP卡限量申请中,VIP客户尊享五重大礼. TOP4-万科高尔夫城市花园：改变你与世界的距离。120-370平米高尔夫宽景大宅，8月25日公开发售。TOP5-统建锦绣江南：聚焦,内环线,中北路,领尚社区。构筑错落式建筑布局,勾勒丰富天际线!说明：本节广告监测以下述各纸媒折后价为统计标准来计算广告金额，存在具体项目广告洽商以及报纸版面变更、活动等不确定因素。监测统计时间：2007年8月1日2007年8月31日目标媒体：长江日报/楚天都市报/武汉晚报/武汉晨报选取标准：四大媒体中1/4及以上版面的房地产广告目标楼盘：八大行政区内所有在（预）售项目、形象推广项目数据来源：大家顾问策划研究中心8月份地产广告监测数据11
