溧阳市国有土地上房屋征收与补偿估价技术细则(试行)---.docx

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1、溧阳市国有土地上房屋征收与补偿估价技术细则（试行）第一章 总 则第一条 根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例以及房地产估价规范、城镇土地估价规程等法律、法规和有关规定，制定本细则。第二条 在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估工作人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。第三条 征收评估对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋（含附属物及其占用范围内的国有土地使用权）。第四条 征收评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。征收

2、评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第五条 被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产评估机构共同承担。两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵

3、、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。第七条 被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。第八条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等

4、级。具体划分参见附件一、附件二。第九条 征收评估采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行，其中住宅房屋应采用市场比较法，非住宅房屋在无法适用市场比较法进也可以采用收益法、成本法。被征收房屋适用基准价格修正方式估价，其基本公式为：被征收房屋评估价格为基准价格，对住宅和营业用房是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格；为市场比较修正综合系数。第十条 基准价格是被征收房屋市场化评估价格的基础。住宅和营业用房的基准价格以设定的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅非营业用房基准价格以市场比较法为主，结

5、合收益法、成本法等方法测算得出。第十一条 征收评估的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章 住宅房评估第十二条 成套住宅的评估价格测算的技术路线为：1.确定估价基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。2.测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：标准房屋比准价格 = 可比实例价格 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n3）标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。交易情况修正系数，由于采用正常买卖的交

6、易实例为可比实例，因此该系数取100。交易日期修正系数，该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的房地产交易价格信息确定。实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。3.确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为：被征收房屋评估价格 = 标准房屋基准价格 FKi31实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。Ki32区位因素修正系数，为标准房屋

7、修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。F楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整，或按附件六中成套住宅房楼层系数表确定。成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。第十三条 非成套住宅的征收评估价格测算的技术路线为：1.确定估价基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。2.测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：标准房屋比准价格 = 可比实例价格 标准房屋基准价

8、格= （n为可比实例数，n3）标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。交易情况修正系数，由于采用正常买卖的交易实例为可比实例，因此该系数取100。交易日期修正系数，该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的房地产交易价格信息确定。实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。3.确定估价价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为：被征收房屋评估价格 = 标准房屋基准价格 K

9、i31实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。Ki32区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。非成套综合修正系数0.98。第十四条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自征收范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。第三章

10、非住宅房评估第十五条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为：1.明确路线等级。营业用房的路线等级参见附件二。2.测算基准价格。采用市场比较法、收益法评估出营业用房“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。（1）采用市场比较法评估，应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素，按照房地产估价规范的要求进行评估。（2）采用收益法评估时，一般采用稳定、无限期收益情形测算，计算公式如下：V=a/r其中V为标准房屋的基准价格，a为标准房屋年净收益，

11、r为资本化率。a一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金是指相同或类似地段，正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平。年净收益为客观年租金扣除维修费、管理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得。r应采用营业性房屋社会平均资本化率。资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3.确定估价价格。各被征收房屋分别与确定基准价格对应的“标准房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正

12、基准价格得出各被征收房屋的估价价格。其计算公式为：被征收房屋估价价格 = 路线基准价格实体因素修正系数，系数确定参见附件七。营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。第十六条 非住宅中的非营业用房的评估价格测算的技术路线为：1.明确区位。非住宅非营业用房区位参见附件一。2.确定基准价格。非住宅非营业用房基准价格参见附件三。3.确定估价价格。各被征收房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素、房地产区位状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为：被征收房屋评估价格 = 区位基准价格 时间因素修

13、正系数，该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的房地产交易价格信息确定。实体因素修正系数，系数确定参见附件八。区位因素修正系数，系数确定参见附件八。第四章 其它评估第十七条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其基准价增加5%。第十八条 对经规划部门批准，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房，标准房屋土地性质为划拨的，其基准价格增加30%，标准房屋土地性质为出让的，其基准价格不增加；土地性质为出让的非工业及仓储用地性质的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。第十九条 被征收底层营业用房距离高等级路线在0-15m(含15m)的，其基准价增加10% ; 距离高等级路

14、线在15-30m(含30m)的，其路线基准价增加8%; 距离高等级路线在30-50m(含50m)的，其路线基准价增加5% ; 距离高等级路线超过50m(不含50m)的，其路线基准价不再增加。被征收底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其基准价增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其基准价增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其基准价增加15%。被征收底层营业用房同时符合前两款规定的，其基准价格只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。第二十条 取得工商营业执照并持续营

15、业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定评估：1.明确路线等级。路线等级参见附件二。2.测算基准价格。基准价格采用市场化评估原理评估出“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。3.确定评估价格。(1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日的，按照确定的基准价格进行评估。(2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，按以下公式计算：评估价格=基准价估价价格营业年限权重+住宅（或非营业用房）评估价格（1-营业年

16、限权重）营业年限权重=（征收年份-取得营业执照年份）/（征收年份-基准年份1990）第二十一条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合房地产估价规范的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。第二十二条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：“地大于房”的土地面积 土地区位基准价格（单价）土地区位

17、基准价格（单价）参见附件九。第二十三条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第二十四条 凡征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。第二十五条 征收评估中，室内装饰装修部分为独立的专项性质评估作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。第五章第二十六条具体情况，本细则未能涵盖的其他征收

18、评估情况，按市建设部门会同有关部门提出的意见附件一：溧阳市房屋区位划分表区位等级范 围一类天目路-煤建路-西后街-朝阳街-码头街-新华街-东大街-公园路-交通路-南大街-南环路-天目路二类一类以外，护城河以内；西后街-煤建路-码头街-朝阳街-西后街;南大街-平陵中路-夏桥巷-大营巷-高静园南侧城中河-南大街；平陵中路以南-天目路以西-清溪路以东-南环路以北；清溪路以东-南环路以南-罗庄路以西-宁杭公路以北三类一、 二类以外，平桥路-宁杭公路-罗庄路-昆仑南路-凤凰路-清溪路-平陵西路-平桥路范围内四类241省道以东-码头街以南-清溪路以西-平陵西路以北凤凰路以南-经五路至建设路以西-昆仑南路至

19、罗庄路以东范围内五类经五路至建设路以东-宁杭公路以北-东环路以西-凤凰路以南范围内；码头街以北-团结路以东芜太运河以南-竹箦河以西范围内六类一、二、三、四、五类以外市区国有土地附件二：营业用房路线等级划分表等级路 段一西大街：新华街平陵中路 燕山路：平陵中路建设路 平陵中路： 西大街煤建路二东大街：东风桥新华街 和平街：和平桥西大街 新华街：西大街新华桥燕山路：建设路燕苑路 下田舍路：平陵中路建设路 西后街：西成桥西平路西平路：平陵中路西后街 城中路：西大街平陵街 南大街：西大街平陵中路 镇前街：西成桥南大街 平陵街：西大街城中路南大街：南安桥南环路 东大街：东风桥东平桥 西后街：煤建路西平路

20、 燕山路：104国道燕苑路 平陵街：城中路南大街 城中路：平陵中路平陵街 平陵中路：西大街南大街 北大街：东大街北固桥 建设路：清溪路燕山路三南大街：平陵中路104国道 平陵中路：清安桥煤建路 西园路：朝阳街和平街 向阳路：平陵街平陵中路 天目路：平陵中路建设路 煤建路：平陵中路码头街交通路：人民桥（公园桥）南大街 大营巷：南大街阳光之恋小区公园路：东大街人民桥 和平北路：和平桥昆仑广场天目路：南环路建设路 燕苑路：天目路钱家路钱家路：平陵中路南环路 西后街延伸段：煤建路清溪路建设路：南大街燕山路 台港路： 天目路罗庄路东大街：东平桥昆仑路 平陵中路：南大街昆仑路北大街：北固桥昆仑中路 龙亭路

21、：天目路罗庄路四南环路：罗庄路天目路 昆仑路：平陵中路凤凰路人民路：人民桥博爱路 天目路：南环路104国道 清溪路：平陵中路码头街 博爱路：博爱桥凤凰路碑亭巷：西园路码头街 码头街：煤建路清溪路凤凰路：码头街昆仑路 五东升路：昆仑路（东门转盘）-气象站 一类、二类地区不在主干道上的营业用房六三类、四类、五类地区不在主干道上的营业用房附件三：非营业用房基准价格表1、溧阳市工业用地及仓储用地的各类用房基准价格（元/m2）类 别区位一类二类三类四类五类六类级别出让划拔出让划拔出让划拔出让划拔出让划拔出让划拔钢混结构（框架）一级1765143516601370153012951420123013301

22、17512401120二级164513151540125014101175130011101210105511201000钢混结构（排架）一级16251295152012301390115512801090119010351100980二级14951165139011001260102511509601060905970850全钢结构一级15951265149012001360112512501060116010051070950二级14851155138010901250101511409501050895960840砖混结构一级1465113513601070123099511209301

23、030875940820二级1395106512901000116092510508609608058707502、溧阳市区非工业用地及仓储用地性质的一般办公、教育、医疗等非营业用房基准价格（元/m2）基准价格 区位类别一类二类三类四类五类六类商业办公用房560052004800430035002800行政办公及教育医疗用房350032002800250022002000附件四：标准房屋限定条件（一）标准住宅房屋（成套）为客观确定被征收房屋市场价格的基准价格，评估机构对每一征收项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由评估机构根据具体情况设定，实体标准如下：1.结构类型：砖混结构、单元式住宅二等

24、；2.层次：多层住宅楼中的标准层；3.建筑面积：50M2120M2；4.套型与朝向：成套，一间卧室朝南；5.成新：八成新；6.建筑年代：1980年2000年间；7.装修：一般装修（水泥沙浆地面、普通涂料墙面及平顶、钢木门窗，普通水卫电照）。（二）非住宅具备使用条件的标准房屋营业用房标准房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等；2. 层次：一层；3. 成新：六成新；4. 标准进深：10米； 5. 土地性质：国有商业划拨或出让6. 装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为

25、主，少量教育、医疗、图书室馆等公共性的用房。1. 结构类型： 混合结构、普通房屋二等；2. 层次： 多层建筑中的标准层，工业及仓储用房除外；3. 成新： 六成新；4装修： 一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。（三）参照营业用房评估的标准房屋 参照营业用房评估的标准房屋是指改变房屋用途，取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等；2. 层次：一层；3. 成新：六成新；4. 标准进深：10米； 5. 装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。附件五：可比实例选择要求及说明 1.可比实例应选择与被征

26、收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。2.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；3.可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；4. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；5. 选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；6. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%；7. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过2

27、0%，综合系数调整不得超过30%。附件六：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表 （一）交易情况修正系数由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。（二）交易日期修正系数该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的价格信息确定。（三）房屋实体因素修正系数1、实体因素修正系数（1） 住宅结构因素修正系数a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式:【1+（可比实例建安工程重置价格单价标准房屋建安工程重置价格单价）/5000】100 b.标准房屋修正为评估对象结构因素修正系数计算公式:【1（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）/5000】1002、住宅成

28、新因素修正系数表 待估房屋 成新标准房屋30%-39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-105105-1103、住宅朝向因素修正系数表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间朝南修正系数9698991001011024、住宅功能修正系数表修正因素平面布置设备及设施采光通风取值范围98-10198-10198-10099-1005、成套房楼层系数表层次系数楼层一层二层三层四层五层六层七层八层三层楼10011090四层楼10010511085五层楼10010511010580六层楼100

29、10511511010070七层楼1001051151151059565八层楼1001051151151101009065说明凡坡屋面住房的顶层楼层系数另增加5%的系数（四）房屋区位因素修正系数1、区位因素修正调节系数评分表序号因素项目内容标准分考察项目评分等级一等二等三等四等1自然环境10自然景观、风向a1166.55.564.55.544.5空气污染、噪音、水文a1266.55.564.55.544.52规划设计10建筑或小区布局a2155.54.553.54.533.5建筑密度、外型等a2244.53.542.53.522.5绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a2344.53.542.5

30、3.522.53物业管理10物业管理情况a3111.512.510.511.59.510.58.59.54交通条件30离市中心区的距离a4111.512.510.511.59.510.58.59.5离市区主干道的距离a4216.515.514.513.511.512.59.510.5公交线路情况a4310.59.58.59.57.58.56.57.55教育医疗设施20所在学区学校情况a5111.512.510.511.59.510.58.59.5医院及医疗机构分布情况a5211.512.510.511.59.510.58.59.56商业配套设施20重要商业配套设施a6124.525.521.5

31、22.519.520.517.518.52、区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目内容考察项目一 等二 等三 等四 等1自然环境自然景观公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。环境污染空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。2规划设计建筑或小区布局布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局稍好，排列整齐。布

32、局一般。任意布置、拥挤。建筑密度与外型等建筑密度在30%-40%，外型美观。建筑密度在40%-50%，外型比较整齐。建筑密度在50-60%，外型陈旧。建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱。室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，基本无公共活动空间。无绿化，无公共活动空间。3物业管理物业管理情况。全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。4交通条件离市中心区的距离位于一、二类区位(离市中心区近)位于三类区位(离市中心区较近)位于四类区位(离市中心区较远)位于五、六类区位(离市中心区远

33、)离市区主干道的距离离市区主干道的距离在500米以内。离市区主干道的距离在500-1000米之间。离市区主干道的距离在1000-2000米之间。离市区主干道的距离在2000米以上。公交线路情况距离公交站点100米内，有3条以上重要公交线路。距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在200-500米之间。距离公交线路的距离在500米以上。5教育医疗设施所在学区学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院

34、1000米以内。距市级及以上医院1000米2000米。距市级及以上医院2000米2500米。距市级及以上医院2500米以上。6商业环境重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。在800米范围内有大型商场，基本满足生活需求。在800米范围内基本上只有零散的商业网点。3、基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅区位因素调节系数K其中f12，f23，f31，f43，f52，f61。注：实体因素修正系数采用连乘方式计算。附件七：营业用房基准价格

35、修正方式的综合修正系数表（一）时间因素修正系数该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的价格信息确定。（二）实体因素修正系数1、结构因素修正系数表标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式：100（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）10-22、成新因素修正系数表 待估房屋标准房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上九成新及以上六成新80-9096-100100-103103-106106-1083、底层营业用房进深修正系数 底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下： 等于10m，调节系数为1.0； 大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03； 大于等于

36、6m，小于8m，调节系数为1.07； 大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11； 小于4m，调节系数为1.14。 底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进路线基准价格的70%计算；第三进按第一进路线价的60%计算（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）。4二层以上营业用房层次因素修正系数说明二层以上营业用房评估楼层调节系数分别为：路线基准价以底层为100%，二层取60%，三层取40%，地下室取30%，四层及四层以上按同地段办公用房评估。 附件八：非营业用房区位基准价格修正方式的综合修正系数表（一）时间因素

37、修正系数该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的价格信息确定。（二）实体因素修正系数1、非营业用房结构因素修正系数表（1）工业厂房、仓储用房等房屋结构修正【1（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）/1800】100（2） 一般办公、教育、医疗等房屋结构修正标准房屋修正为估价对象结构修正系数计算公式：【1（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）/3500】1002、非营业用房成新因素修正系数表 待估房屋标准房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-108108-1103、非营业用房层

38、次因素修正系数表A、无电梯层次总楼层一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100五10010010010099六1001001001009998B、有电梯层次总楼层一二三四五六七七层以上四100100100100五100100100100101六100100100100101101七100100100100101101101七层以上100100100100101101101101总楼层在四楼以下（有电梯）不作层次因素修正。（三）非营业用房区位因素修正系数1、工业厂房、仓储用房等房屋内容等级环境卫生交通公共设施大气环境一等100-101101-102100-1

39、01100二等99-100100-10199-10099.5三等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992、一般办公、教育、医疗等房屋内容等级环境卫生交通公共设施大气环境视觉商业噪音一等99-10099-10299-10110099-10199-10198-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5三等98-999998-999998-9998-9999四等989997-98999897-9899注：实体及区位因素修正系数中各修正内容采用连乘方式计算。附件九：土地区位基准价表（市区）单位：元/m2 名 称区 位营业用房办 公、

40、住 宅工 业、仓 储 出 让 划 拨 出 让 划 拨 出 让 划 拨一 类4500270024001440825495二 类3100186020001200720430三 类2100126017001020590355四 类16009601400840480290五 类11006601100660390235六 类1000600850510300180注：表中所列土地区位基准价适用于“地大于房”时地价补偿。附件十：室内装潢征收补偿估价重置成新价格测算参照表类别序号项目等级单位单价备 注（一）楼地面装修项目1.1预制水磨石地块m225-401.2本色水磨石地面m215-301.3彩色水磨石地面m235-551.4地砖m230-551.5抛光地砖m240-8040cm*40cm增20%，50cm*50cm增50%1.6缸砖m225-301.7普通花岗岩地面m215-701.8大理石地面m250-801.9塑