物业管理信息系统设计实例.docx

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1、物业管理信息系统设计实例91 物业管理信息系统简介 由于信息产业、网络通讯、电子技术的高速发展，宽频网络的应用，房地产业也掀起了智能化的发展浪潮,作为与房地产业息息相关的楼盘销售与物业管理，也理所当然在其中扮演着一个重要的角色。智能化的发展，不仅仅是硬件的发展，软件的应用也是它得以成为现实的支柱。在现代的房地产业中，激烈的竟争使开发商对自己所开发的楼盘都赋于不同的消费主题，都试图从不同的方向去引导购楼者的消费理念。作为房地产开发商，面对激烈的竟争，迅速掌握楼盘的销售情况对于正确的决策起重要作用,售楼软件做为其中的重要一环成为必然；作为置业者，多数置业者已不只是关心购楼时的优惠和承诺，对于售后的

2、实在的物业管理也提出了更高层次的要求，这对物业管理公司的管理质量也提出了更高要求。从总体的概念来说，网络化、信息化、人文化是物业管理的发展方向，人们的消费观念也更加强调物业公司所提供的社区文化。人们的需求已不仅仅是物质生活的提升,也是对更高层次的精神生活的需求。针对这更加丰富的文化内涵，物业公司除了提高自身素质外，严格规范的管理，先进的管理模式也是一个重要方面。JL365房地产S2000系列软件，以推广先进的房地产管理经验和规范的管理模式为己任，以提供房地产业高效轻松的解决方案为目标，在多年专业房产软件开发的基础上，集众多深圳物业管理公司和房产开发公司的先进管理经验和营销模式，同时融合全国各地

3、房地产公司管理之精华，集百家之长，产品已可以适合全国各地的管理需求。92物业管理业务流程1物业信息业务流程：整个物业信息的业务流程：首先知道物业管理公司的情况，然后是整个物业小区的资料，有的小区是由多个楼栋组成，需要记录小区中各个楼栋的资料，每栋楼是由许多套户构成，所以需要录入每栋楼中的套户资料，对有人居住的套户，还需要录入住户信息，这样就构成了一个小区的基本物业信息。a、 物业公司信息：记录管理管理公司的相关信息，如公司的名称，地址，联系电话，账号等，物业公司信息保存在数据库中，主要供上级管理部门或者业主查看了解。b、 物业信息：知道物业的一些信息，如名称、地址、物业小区性质（办公、住宅）、

4、占地面积、建筑面积、总共的楼栋、总共的套户数、居住多少人以及其它设施的相关分布等，物业信息的各相关信息都保存在数据库中。c、 楼栋信息：需要知道物业小区中每一栋楼的相关情况，以便在管理时能够明细化，方便统计每一栋楼的各种信息。d、 套户信息：需要知道每栋楼中每一套户的相关情况，如面积、使用类型（业住自用、出租）、收费面积、计租面积、常住人口、暂住人口等，以便计算各种收费，对小区的人口进行方便查询管理，套户信息保存在数据库中，可以统计查询打印。e、 住户信息：知道每一套户所住的人的情况，比如是业主自住还是出租，常住人口多少，暂住人口多少，同住人的情况等，这些信息保存在数据库中，可以统计查询整个物

5、业小区，每栋楼每一套户的人口分布情况，也方便配合公安机关进行人口管理。2收费管理业务流程：收费的业务流程：首先知道要收哪些费，并且要知道这些费用是如何收费的，也即收费方法。根据收费类型的不同，需要定义一些相关信息，如住户表等，当基本的信息定义好之后，录入各种数据，设置好各种参数，由电脑自动计算费用，费用计算完毕可以打印收费通知单，然后可以对住户进行收费。a、 费用定义：需要知道小区中要收哪些费用，比如水费，电费、电梯费、燃气费等，费用的各种定义都保存在数据中，以方便以后调用查看，各种费用都有不同的收费方法，最终要对这些费用进行计算，统计查询费用明细。b、 收费方法：需要知道各种费用是如何收费的

6、，比如自输入、根据表读数进行计算、固定值、参数*价格等，收费方法主要为计算费用提供一个计算方法。c、 滞纳金定义：当用户的费用产生滞纳金时如何计算的，从何时开始计算滞纳金，比例多少等，滞纳金主要在计算费用时提供一个计算参数和供选择的功能。d、 住户表定义：在收取的费用中，有的费用是根据表读数乘以价格计算而来，所以必须先定义好用户表，如水表、电表等，住户表保存在数据中，以供操作者查看和系统内部调用。e、 住户表读数录入：当定义好住户表后，在计算费用时一定要知道这些表的读数，也就是这个月业主用了多少电多少的水，所以需要录入这些表读数，这些读数可从住户表中抄来之后在输入到电脑中，住户表读数保存在数据

7、库中，操作者可以查看，也供系统内部调用。3工程管理业务流程：工程管理业务流程：首先知道施工地点，也就是什么地方需要施工，在就是需要知道有哪个施工单位来施工，知道然后需要知道施工项目，由工程图纸可以预计各种施工费用，当工程施工完毕之后对工程进行验收，并记录验收结果。a、 施工位置：对于工程管理，首先要知道哪里需要维修，即施工地点，比如某个绿化区、某套住宅等，这些住处需要记录到数据库中。b、 施工项目：也就是录入工程需要做什么事，需要哪些材料等，结果记录在数据库中，供查询调用。c、 施工单位：也就是知道工程是由哪个单位进行施工的，记录施工单位信息，保存入数据库中，可供查询调用。d、 工程图纸：保存

8、工程图纸信息，这是施工的依据，在以后核实验收工程时，图纸是最重要的依据。e、 施工费用：工程施工的各费用，比如预算人工费、材料费以及实际用到的费用，施工预算周期实际施工周期等，这些信息保存在数据库中以供调用查询打印。4设备管理业务流程：设备管理的业务流程：首先记录各种设备资料，要知道每一种设备的检定周期，检定内容，有许多设备有常损耗物品配件，所以对这些物品有一个购买、领用以及库存的跟踪情况。a、 设备资料：需要知道小区、栋楼、套户中有哪些设备，并记录这些设备的相关参数，如检修周期，使用年限等，这些信息保存在数据库在以供调用查询打印。b、 设备检定内容：记录每一种设备需要检定的内容，如电梯需要检

9、定的内容，路灯是否亮，水管是否漏水等，检定的内容保存在数据库中，供调用查询打印。c、 物品的进支：有一些设备需要经常损耗一些配件，这些物品需要购买、领用，所以要记录这些常用的物品以及领用情况，这些信息保存在数据库中，可以查询物品的购进、领出以及库存情况等，信息可以统计查询并进行打印。工程部主管下面我们以工程管理业务流程为例，画出为物业管理信息系统中工程管理的业务流程图（图9-1）。设备部审批维修、施工申请业主领取材料维修、施工清单材料库存维修、施工报表维修、施工用料报表业主房产维修、施工记录工程队财务部（图9-1）工程管理的业务流程图93物业管理数据流图设备管理系统设备供应商总经理财务部办公室

10、清洁部设备部工程部数据流程图的绘制过程其实也就是系统分析的过程。数据流程图是分层次的，绘制时采取自顶向下逐层分解的办法。首先画出顶层(第一层)数据流程图，然后逐步分解，得到下一步的数据流图，这种分解工作不断进行，直到最终获得的每个处理过程和数据存储都能使用计算机处理的底层数据流图。顶层数据流程图只有一张，它说明了系统的总的处理功能、输入和输出。（图68）是某物业管理信息系统中设备管理系统的顶层数据处理流程图。（图9-2）设备管理系统顶层数据流程图（图93）是某物业管理信息系统中设备管理系统的经过分解后的一层数据处理流程图。工程部设备部财务部清洁部F1 设备采购计划设备采购管理F3 合同文件设备

11、维护管理设备供应商设备仓库管理F6 设备库存F2 设备维护档案文件F4 设备领用单F5 设备入库单统计分析办公室总经理（图63）分解后的设备管理系统数据流程图94物业管理信息系统功能模块物业管理信息系统的功能结构图物业管理信息系统物业信息管理收费信息管理工程管理设备管理房屋信息管理业主信息管理住户信息管理查询打印收费类别管理住户缴费管理内部银行查询打印房屋维修管理工程施工管理查询打印设备资料管理材料仓库管理设备维修管理查询打印系统维护（图9-4）物业管理信息系统功能结构图9.4.1物业信息1、 代码定义为了使用者的方便，系统对经常使用的项目使用代码进行管理。对一些固定的项目，系统中已经固化了它

12、们的代码（如婚姻状况、性别、文化程度、户籍、民族等）。另外包括：“房屋朝向”、“收费类别”、“房屋户型”、“月收费项目”、“付款方式”等。这些代码的定义必须在套户信息等模块建立前设置好，代码不能同名。否则程序会提示错误信息。用于描述代码的字符不能太长（50个字符以内）。代码的制定直接影响到其它多个模块的信息管理，因此在输入前要统一设置好。套户朝向：为了更清楚地描述楼盘中套户信息，系统对每一套户的朝向加以区别，系统已经给定了常用的8个朝向的代号，当然用户也可更改以适应自己的需要。收费类别：不同面积、不同等级的套户收取的管理费等费用应各不相同，因此管理员应对收费不同的套户确定不同的等级，收费类别是

13、指对不同类型的房间的所收费用的集合，其中定义了对各种费用的收费方法。套户户型：确定房间的户型。 月收费项目：同样套户但不同住户的月收费不一定相同，（如：写字楼一般不会用煤气，住宅楼会用），因此管理员应对不同住户确定对应的月收费项目（如：水费、电费、存车费等）。w 滞纳金比例：可以给各种不同的费用设定不同的滞纳金。 w 托收编码：通过托收编码，可以对各项费用分别托收。 w 打印顺序：设置该项费用在通知单上打印出来的顺序，请用数字来设置。 付款方式:付款方式一般有“现金”、“银行托收”、“冲红”等。“冲红”可以用来减免费用，冲红后的费不入帐。2、 住户表定义（省略）3、 公摊表定义（省略）4、 物

14、业信息 在物业资料中可更改或查看物业小区的基本情况，如名称、位置、面积、设施、小区图片等多种信息。基本信息卡 此卡片用于提供小区的有关地理位置、施工情况、房产资料、重要设施与设备个数等重要资料。设施分布卡本卡片表格中一行显示一个设施的有关信息，信息内容包括：设施名称、数量、单位、面积及位置。图片卡此选项卡用于显示小区的图片。小区的图片文件必须系统能识别的文件格式，如BMP、JPG、GIF、WMF。显示框中能自适应图片的大小。在备注卡中输入有关小区的说明文字。5、 物业资料6、 楼栋资料录入单个楼宇资料此模块中，每行显示一幢楼宇的基本信息，因与楼盘相关的信息太多，表格中只显示了一些最基本的资料，

15、楼宇的详细信息还包括：楼宇开发资料（1）：楼宇名称、使用性质、物业类型、房屋等级等楼宇开发资料（2）：图片资料：其它：在录入信息时具有单个记录录入和批量录入功能。7、 套户信息 在套户信息窗中，你可查询或录入小区中每幢楼宇中每个套户的详细资料，每行显示一套房的基本信息，要显示某套户的详细资料，可双击某行或单击“编辑”按钮。选择楼宇：一般情况下小区中有很多楼宇，每个楼宇又有很多套户，如果所有的套户信息都显示在表格中不便与查询。为了用户的使用方便，在表格中只显示一个楼宇的套户资料。因此要想查看其它楼宇的套户资料，就应在窗口底部的楼宇选择框（下拉框）中选择楼宇。在当前楼宇中查询套户：如果当前楼盘中有

16、很多套户，不便查询，可在窗口底部的查询行中输入需查询的房号后回车，系统将显示符合输入条件的套户。套户基本资料：房间编号、使用性质、所处楼层、业主、户型、单元等；批量录入套户资料因为一幢楼宇中一般有很多相同规格的套户，所以，为了减少录入的重复性，系统允许操作员以某套户的资料作为模板进行复制。采用这种方法可以大大减少数据的录入量。 如果有一批套户的资料虽有少许不同，但大部分相同，这时也可利用此功能进行批量录入，批量录入后再进行局部修改。8、 住户信息 在住户信息中，系统把小区中的所有住户分为现有住户及历史住户。现有住户表示正在使用房屋的住户，历史住户表示原来使用过但现在已经搬走的住户。 套户列表中

17、显示所有套户中现有住户（也可能是历史住户）。如表格中的住户太多，不便查看，为了快速查看指定住户的信息，可在窗口底部的查询框中输入楼宇名称、房号、户主姓名、姓名拼音码或身份证号之一即可快速在表格中显示出指定住户的信息。套户信息分为上下两栏，上栏是户主列表，下栏是同住人列表。户主资料：在户主资料活页卡片中，可以分为个人住户和单位住户，如果是单位入住该套房，可以在单位住户中录入住户信息；如果是个人住户，你可输入个人户主的详细资料，其中，性别、婚姻状况、民族、户籍类别等不允许输入，只能从窗口右边的文本框中用鼠标双击选取。产权情况：在产权情况卡片中，你可输入有关本套户与户主的产权关系等详细信息。 其它在

18、其它卡片中，输入有关住户的其他信息。同住人信息录入：同住人指与户主经常住在一起的人，如爱人、子女、父母、兄弟、姐妹或亲戚朋友等。主要属性：姓名、性别、出生日期、婚姻、民族等查看和更改住户信息：无论是现有住户还是历史住户活页卡片，均可通过单击编辑按钮或在某住户信息行上双击打开该住户的详细信息显示窗。在此窗口，你可查询并修改住户信息。本窗口的操作同录入住户信息。住户迁出和删除住户w 住户迁出在住户列表中选中想要迁出的住，单击“当前住户迁出”按钮，可将当前住户迁出，住户迁出后，该住户的信息（包括户主和其同住人）在现有住户中将不再出现。而在历史住户的表格中会出现该住户的资料。w 删除住户当现有住户为当

19、前的活页卡片时，单击删除住户按钮，可将当前住户删除。（删除住户后，与该住户有关的所有资料将一并删除）。9.4.2收费管理 对于物业管理内容来说，物业收费是一项最重要的内容之一，也是物业管理公司的较为复杂艰巨的工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。以前用手工来计算每个客户的费用，整天为找单、核算，还要为每个住户交款时的核算耗费大量的人力、物力，还常为不少小事而发生避免不了的磨擦。应用电脑管理，能大大降低财务管理人员的工作强度，极大提高效率。财务人员所要做的只是把水、电等仪表录入，进行数据生成，系统将自动生成住户应交款，利用电脑的高效率，财务人员可以快捷查询每个住户的交款信息

20、，有效避免重复劳动和失误。月收费管理系统模块是本系统的的一个重要模块之一，其提供了强大灵活的收费体系。用户可以根据需求自定义收费方法和收费模式，可以自由控制收费类别，用户可以分项不同步收费，对于用户的明细帐提供了强大的查询系统和处理系统。1、 收费定义收费定义菜单项是为了做好收费前的准备工作，其步骤：先做好代码维护-仪表定义-公摊表定义-月收费标准定义-租金定价-在套户信息中调整、校核好各项参数。代码维护代码维护与物业信息中的代码维护相同。住户表定义属性：代码、仪表名称、分摊方式、损耗比率。住户表定义用来定义水、电等仪表，定义后的仪表会出现在月收费标准定义中的“计费方式”列表中。公摊表定义：在

21、许多小区，往往存在公用表分摊的情况，如电梯用电表、公用路灯照明用电表等，进入公摊表定义窗体，该窗体分为三部分，左边是公摊表的类型，中间部分是具体的公摊表，右边是公摊中间公摊表的具体房号。定义分摊表类型为什么要先定义分摊表的类型呢？因为要先定确定表的分摊方式，如电梯电表可能是按人口来分摊，也可能是按户平均分摊；公用电表可能要根据各户所用的电表分摊。定义具体的公摊表前面只是定义的只是某类公摊表的公摊方法，并不是具体的公摊表，比如，小区内不同的楼栋各有不同的公摊水表，我们在此就是要定义各个楼栋的具体的公摊水表：定义具体的公摊房间对于具体的公摊表，要定义具体有哪些房间来公摊，对于一个楼栋内，可能有几个

22、公摊表由不同的住户来分摊。 收费标准定义月收费标准定义是用来确定收费类别和月收费项目两者之间关系的过程，也就是确定一种收费类别中包含哪几种费用，并确定用怎样的方法和标准来收取各种费用的。收费类别：代码、名称收费定义：代码、收费项目、收费方式、单价。同时还包括以下功能：租金定价滞纳金定义a) 住户表读数 录入仪表读数主要是录入水、电、气等仪表读数，用户把实际的仪表读数据在此录入。b) 自输入费用 对于有些费用不是每月都要收的，或者只是在某种特殊情况下才要收的费用，或只是偶尔发生的费用，这类费用不是每个客户都要收取，或对某些费用在每月的收费时没有任何规律可循，是不定的，在这种情况下，可以定义这类费

23、用的收费方法为自输入收费。c) 生成收费数据在定义好了每月所收的费用之后，而且在每个月把各个住户的仪表数都读入了，财务部门要开始把住户在该月的所有应交费用计算并统计出来，生成月收费数据模块的功能就是计算出每个住户的该月的应交款。d) 收款管理(省略)e) 内部银行(省略)f) 财务接口(省略)9.4.3设备管理设备管理系统主要是对本小区的公用设备、套户个人委托设备或其他物业管理对象进行的登记、检定、检修等管理。物业设备管理也是物业管理公司进行规范管理的一个重要部分。物业设备管理的好坏，与居民区的生活息息相关，直接关系居民的生命财产安全，如电梯的定期检定，照明设备的好坏，消防设施、设备的检定，防

24、盗设施的好坏等等。1. 设备资料设备管理包括小区设备管理、楼宇设备管理、套户设备管理三项。顾名思义，三者所针对的对象分别是小区、楼宇、套户，三者的基本操作相同。其功能模块包括：小区设备资料、楼栋设备资料、套户设备资料。2. 设备检定设备检定是设备管理的一项重要任务，每一设备只有定期进行检测才能更大限度地发挥它的作用，确保使用效率与安全。无论是小区设备、楼宇设备、还是住户设备，系统都把它们分为两类：到期已检定设备及到期未检定设备。到期已检定设备指检定周期内（即从上次检定时间开始起算到检定周期规定的时间止）已检定的设备。到期未检定设备指检定周期内未检定的设备。其功能模块包括：小区设备检定、楼栋设备

25、检定、套户设备检定3. 物品管理物品管理可以管理本公司物品出入明细帐，可以记录物品的来龙去脉，从而有效管理物品，使物品得到合理利用。利用库存查询可以有效抑制物品积压或平衡物品储备。其功能模块包括：物品代码管理、物品入库管理、物品出库管理、物品库存管理9.4.4工程管理工程管理主要是管理与施工有关的项目，有关与工程施工相关的内容都可以在这里进行管理。1. 维修管理维修管理是物业管理公司的一项重要工作,维修管理工作质量的好坏直接影响住户的正常生活。本系统的维修管理模块可以管理维修事项，核算维修费用。主要包括设备检定、设备或设施的维修、公共设施维修等。2. 工程图纸对于物业小区来说，消防、安全、布线

26、、管道、结构、维修等可能与施工图纸有直接关系，所以对各种施工图纸的存档、跟踪管理是十分必要的，图纸的管理也是一项很重要的工作。3. 施工单位（省略）4. 工程类别（省略）5. 工程管理对于要计划进行、正在进行、或已经进行的改造、维修的工程项目，可能要了解其执行情况，您可以通过工程管理功能块进行。9.4 物业管理信息系统数据字典est_CompanyID44自动编号物业公司code1012代码text1050名称py1025拼音Description1050描述Address1050地址Zip106邮政编码Telephone1020电话Fax1020传真Email1050电子邮件Homepage

27、s1050主页contactor1010联系人Pager1015传呼Portable1015手机Bank1050开户行Account1050开户帐号TaxNo1050税务登记证号B_YHMC1050代办银行名称B_DBJGH103代办机构号(银行给)B_DWDM103单位代码(银行给)B_DWZH1050单位帐号(用于银行托收)D_create108创建日期D_modify108修改日期est_louinfoID44自动编号楼宇信息louname1040楼宇名称useage1020使用性质manger_type1020管理方式struct1020房屋结构grade1020房屋等级hold_ar

28、ea78占地面积build_area78建筑面积use_area78使用面积dev_area78设备层面积protect_area78人防面积zjxs105折建系数zsxs105折使系数devloper1040开发单位work1040施工单位d_open108开工日期d_close108竣工日期d_use108起用日期allfloor32总层数all_set44总套数all_room44总间数photo1050图片photo_remark1050图片说明REMARK120备注jzmj78居住面积pianqu1050所在片区est_houseinfoID44自动编号套户信息louname1040

29、楼宇名称housecode1020房号c_housetype1020户型c_direction101朝向c_useage1010使用性质floor32所处楼层rooms44总间数c_fee1050收费类别c_rent1050租金类别property_no1050产权编号build_area78建筑面积use_area78使用面积fee_area78收费面积rent_area78计租面积photo1050图片photo_note1050图片说明remark120备注houseid1060楼宇编号+房号，保证是唯一total_in44套户总人数long_in44长住人数temp_in44暂住人数o

30、k_onefee101一次性收费是否已收(0,not fee,1 fee)receive_money58￥#,#0.00;￥-#,#0.00pay_money58￥#,#0.00;￥-#,#0.00c_operator108操作员c_est_housetype1020房产类型manager1050房管员rentmoney78租金cell10250单元Choose11本次是否收费est_ownerID44自动编号户主信息owner1050户主姓名py1050拼音码louname1040楼宇名称housecode1020房号houseid1060房间编号c_sex101性别d_born108出生日

31、期c_marriage101是否结婚c_nation102民族pid1018身份证号stay_id1018暂住证号citizen1040户籍所在地c_citizen101户籍类别contact_phone1020联系电话urgent_phone1020紧急电话EMAIL1050EMAILwork1040工作单位work_phone1020单位电话account1050银行托收帐号c_bank103银行托收编号remark120备注photo1050相片d_live108入住日期d_out108迁出日期CDT108CDThand_no1010交接书号c_education101交接书号polfa

32、ce1020政治面貌duty1020职务job_title1020职称pager1015传呼机（手机）good_in1050特长爱好lic_plate1015常用车牌color1010颜色card1030品牌cartype1020车型lic_plate11015偶尔用车牌1color11010颜色1card11020品牌1cartype11020车型1lic_plate21015偶尔用车牌2color21010颜色2card21020品牌2cartype21020车型2password1050业主远程查询密码gongsi1050法人代表zhizhao1050营业执照lianxiren1050联

33、系人dianhua1050电话chuanzhen1050传真chuanhu1050传呼Bank_UID1050银行用户号表字段名字段类型字段大小字段说明est_accountID44自动ID收费总账本louname1040楼宇名称housecode1020房号houseid1060房间编号c_bank103托收银行IDaccount1020帐号date108日期(生成报表)month106月份owner1050户主py1050户主姓名拼音onwer_unit10250住户单位c_useage1010使用性质代码pz10150收费凭证号fee58本月费用ZNJ78应收滞纳金pay_money58

34、已付款Pay_ZNJ78已收滞纳金own_money58尚欠款(本金)status1050是否收款 (0：未收款； 1：部分交款；2：全部交清)bank_status1050001-已回盘；002-已送盘est_account_detailID44自动编号收费明细账myid44对应总帐的idhouseid1060房间编号month106月份c_sfxmmonth1050收费项目type102收费类别（st:标准,sp:特殊,re:出租）MeterageID1050仪表编号total78本次表读数total_last78上次表读数number78使用量(total-total_last)aver

35、age78分摊数Wastage78损耗Base78计价基数price78单价fee58本月费用ZNJ78应收滞纳金pay_money58已付款Pay_ZNJ78已收滞纳金own_money58尚欠款status1050是否收款 (0：未收款； 1：部分交款；2：全部交清)bank_status1050001-已回盘；002-已送盘est_loudevID44自动编号楼宇设备louname1040楼宇名称name1040设备名称device_type1020设备类别qty44设备数量special1020规格型号price78单价unit1020单位degree1050精度等级mill1040厂家d_outdate108出厂日期out_no1050出厂编号d_startuse108启用日期use1020使用情况valid_date32有效期valid_type102有效期类型check_cycle32检定周期check_type102检定周期类型photo1050图片remark120备注over_date108到期日期check_date1050应检日期gonglv1050功率96物业管理信息系统界面设计1、 套户资料录入界面2、 住户信息录入界面3、 住户表定义界面4、 录入仪表读数界面5、 录入自输入费用界面 6、 小区设备管理界面7、 房产大修界面