物业荣府-承接查验方案培训资料.docx

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1、 承接查验方案1.0 方案目的：确保承接查验工作的开展及顺利进行。 2.0 承接查验意义： 2.1 新办公楼、住宅、商业的承接查验是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；2.2 明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为后期管理提供法理依据。3.0 承接查验的条件：3.1 建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；3.2 供电、空调、监控安防、给排水、消防、燃气、卫生、道路等设备设施能正常使用；3.3 标识系统安装到位；有关部门对楼栋、户编号已经确认。4.0承接查验注意事项：4.1 承接查验虽然是以竣工验收合格为前提，但承接查验是对每一细节进

2、行检验（如卫生间地漏排水不畅、地下室渗漏等等）；4.2 承接查验必须坚持合格一项接管一项的原则；4.3 承接查验一定要写明接管日期，以便划清责任界线。5.0 前期准备工作：5.1 办公楼竣工验收2个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对广场施工进行跟进，主要了解设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能、产地等；熟悉水、电、气管道线路铺设位置及走向，为入住后的管理维修打基础；5.2 竣工验收1个月前，各项目组工作人员进驻现场，参与工程竣工收尾监理工作，熟悉环境，完成各种承接查验表格的编制，掌握各种设备设施的安装、性能、运行及维修情况，对各组涉及的项目重点跟踪检验，对不符合验收标准的，及时与承建

3、单位及开发商联系，进行处理，为正式验收奠定基础；5.3验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。物业接收工程项目验收依据：a) 所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。b) 前期施工合同（协议）制定的标准，要求。c) 所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。d) 所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。e) 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。f) 工程质量事故处理记录。g) 前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工

4、程质量检验评定记录。h) 设备试压、试运行合格报告等。准备好房屋主体承接查验表、公共配套设施承接查验表、机电设备承接查验表、承接查验问题整改表等承接查验记录表格,并制定验收计划。计划包括验收人员的专业分组、任务分配及验收进度等；5.4 中环国际广场荣府项目现正处于设备全面安装调试阶段，根据荣府设备的特点及工期要求，建议荣府商业设施设备的承接查验采取单项工程验收方案进行验收，对于某些已按设计要求施工完毕，具备使用条件的工程项目先期进行验收接管；不具备验收条件的待完工后再进行验收、停车场、监控等智能化系统的承接查验建议待所有子系统安装调试完毕后再进行承接查验。 单项工程验收 工程项目的某个单项工程

5、已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求，经过竣工验收，开发商可向物业公司发出验收通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等，然后会同物业管理中心，组织验收小组共同进行承接查验。文件包括：验收项目一览表、资料交接一览表、验收标准、公共设施验收单、工程遗留问题统计表、室内电气设备缺陷报告单、承接查验移交工程资料清单、室内给排水验单、室外给排水验收单、室内土建缺陷报告单；5.5 对验收人员进行培训，统一验收标准、工作方法等；5.6与惠利集团总部联系，要求相关施工管理人员陪同验收，部分设备须由施工方进行开机运行试验。每组相关施工

6、单位至少有一人陪同。6.0 验收实施：6.1各验收小组人员开始按专业分工及标准、计划、设备清单等进行初次验收。验收过程中，对不合格项（未达验收标准或与设计要求不符），在相关验收表格中做好记录。6.2初次验收计划表（具体时间按施工进度来决定，由甲方通知）验收项目计划时间责任人验收内容备注荣府商业（室内）土建入户门阳台护栏门窗给排水燃气管道暖通电气荣府商业公共区域（室外）室外土建、漆料天面、道路金属漆、给排水泵房、燃气管道电气避雷系统公共绿化 绿化种植情况7.0 承接查验的程序：7.1 荣府商业基本验收接管程序如下：a.开发商工程部书面通知荣府商业物业管理中心（惠利物业）进行承接查验（单项工程验收

7、）；b.物业管理中心召开承接查验专题会议，组建承接查验小组；c.建立承接查验项目一览表以及资料交接一览表；d.根据国家有关标准、房屋原设计要求等制定针对性的验收标准；e.根据资料交接一览表，要求提供所需资料；如提供资料不齐全，必须做出书面承诺具体提供时间；f. 开发商工程部所需提供的资料到位后，物业管理中心制定承接查验计划以及日程安排书面通知发展商工程部；g.物业管理中心组织有关人员进行初次验收工作；h.将承接查验中出现的质量缺陷分类报告开发商工程部处理；i.配合开发商工程部组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目，如为重大整改维修项目，不能及时完成，应书面承诺具体完成时间

8、；j. 开发商工程部书面通知物业管理中心进行承接查验复验（质量缺陷的针对性地再验收）；k.全面验收合格后，接收所有钥匙，承接查验区域； 流程图：开发商书面通知惠利物业荣府商业管理中心进行承接查验 申请 召开接验收专题会议确定组长和各组负责人 物业管理中心 召开会议组建承接验收小组 编制验收项目由开发商提供交接项目一览表中所需资料，如不齐全，书面承 诺具体提供时间 制定验收标准 根据国家有关标准，屋宇原设计要求等有针对性地制订验收标准 划及制定验收计制定计划及日程安排并书面物业管理处所需资料提供到位后， 日程安排 通知发展商 不合格 合格 整改 开展验收工作 按保修期质量缺陷处理程序督促建设 单

9、位对发现的问题进行整改，并再验收。 合格 复验对验收合格的楼房签署接管文件并按楼房资料移 同时应向发商说明接管楼房不等于楼房质量料。作业指导书接收房屋及设施、设备等的相关资交 管 接完全符合国家及设计标准的要求，开发商及建筑单修期结束时，发展商应在取得物业管理公司认可后位也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，在保 才向建筑单位支付保证金和工程余款。7.2 验收后不合格项的处理7.2.1管理中心每天把前天验收出来的不合格问题汇总并形成汇总表格或验收报告提交总包单位或开发商，由总包单位或开发商督促各施工单位定期整改。a).遗留问题的登记确认：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，承接查

10、验小组应当将问题逐项记录在承接查验资料遗留问题登记表（附件二）中并交开发商相关人员签字确认；对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题承接查验小组应当将问题逐项记录在承接查验设备设施问题登记表（附件二）中并交开发商相关人员签字确认。b).对资料遗留问题，承接查验小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题承接查验小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题承接查验小组应当要求开发商通知施工单位在一个月内解决。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理中心应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。7.1.2承接查验遗留

11、问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。8.0 工程复验8.1验收小组根据开发商约定的日期进行复验，并进行记录和统计。复验前先对楼房内施工及闲杂人员进行清场, 管理中心收取验收合格房屋的钥匙并统一管理。复验不合格的房屋继续由施工单位整改，并与管理中心约定日期再验收。各项目验收合格后，由管理中心和开发商或各单位办理移交手续。8.2 工作流程:否是收集统计验收中发现的问题呈报验收领导小组并及时反馈建设单位影响正常使用与安全的质量问题必须约定期限整改和调试，直至合格可边运行，边整改，直至合格提请承接查验小组检验承接查验项目组建设单位提出解决方案，双方签字认可建设单位建设单位责任人及要求9.0项目

12、组构架及责任分工：为确保荣府商业工程的承接查验，管理中心与开发商工程部、监理公司、各施工单位协商成立承接查验小组，具体如下：9.1室内部分验收分组情况如下：门窗给排水土 建电 气杂工（人）姓名联系方式职务说明：每组配1名杂工（由施工单位安排），主要是配合给排水组做地漏试验9.1.1主要部位验收分组情况如下：序号部位名称验收日期参加人员1室内土建、结构2幕墙3强电4公共照明系统5给排水系统6闭路监控系统7门禁系统8空调系统9防避雷系统10消防系统11其他配套设施9.1.2管理中心承接查验小组联系电话序 号姓 名电 话序号姓 名电 话142536注：为保证组与组之间的联络， 验收小组人员电话必须保

13、持开机。9.2施工单位承接查验领导小组：组 长：副组长： 组 员9.2.荣府商业中心施工单位承接查验小组名单：序号姓 名联系电话负责项目123459.2.2管理中心对各施工单位的基本要求如下：1、各施工单位验收前先与管理中心签定保修责任书。2、验收期间，每天保障供水和供电正常。3、要求各施工单位人员每天按管理中心要求的时间准时上下班。4、要求各施工单位人员听从管理中心的统一协调和安排。5、要求各施工单位准备充分的人员。6、要求各施工单位准备好验收用的工器具和材料，具体如下：组别工具、材料备注土建小锤、彩色粉笔检验墙体空鼓，对不全格部位做标记户门必要的工具、彩色粉笔对不全格部位做标记门窗必要的工

14、具、彩色粉笔对不全格部位做标记给排水打压机、压力表、压力管、水桶等工具试验管道渗漏、压力情况，检查排水、空调排水管道是否畅通电气验电笔、带验电插头等检验插座是否安装合格9.3开发商工程部承接查验领导小组管理中心要求开发商工程部做好承接查验的监督和协调工作，并指定专门负责人、提供联系电话。9.3.1开发商工程部承接查验小组联系电话：姓 名联系电话负责项目10.0验收内容为：10.1先对楼内设施设备进行承接查验，以备提交业主正常使用。对于其他的设施设备由各施工单位逐步完善,具备验收条件后由开发商通知物业单位验收。10.2设备及配套设施检验：包括电气线路、室内外照明、供配电系统、空调系统、室内外给排

15、水系统、消防系统、防避雷系统、门禁系统、闭路监控系统。10.3其他智能化系统及相关配套的设备房等附属工程。10.4房屋的质量及使用功能检验：包括主体结构、屋面、地面、地下室等方面；11.承接查验的标准及职责分工：11.1 相关标准见承接查验标准11.2 各组按照具体分工内容，依照有关标准进行承接查验，并做好各项记录和跟进工作；11.3荣府商业中心验收合格签署接管文件后，管理中心编制荣府商业中心资料移交清单，根据清单清点移交资料。对于未移交的资料及时跟踪，确保资料移交完整。12.入伙后业主的房屋问题处理为确保荣府商业中心入伙后业主的房屋问题能得到及时处理，管理中心与开发商工程部、各施工单位协商成

16、立问题处理小组，各工程项目负责人作为小组领导，指派一个人专门负责与物业管理中心接洽处理工程问题。具体如下：序号项目名称联系人姓名联系电话1土 建项目负责人维修接洽人2强 电 项目负责人维修接洽人3给 排 水项目负责人维修接洽人4弱 电项目负责人维修接洽人5幕 墙项目负责人维修接洽人6消 防项目负责人维修接洽人7 空 调项目负责人维修接洽人8 建筑装饰项目负责人维修接洽人13.0支持工具：13.1荣府商业中心资料移交清单13.2承接查验问题汇总表13.3承接查验标准13.4荣府商业中心工程保修责任书13.6入伙环境清洁标准13.7房屋本体承接查验记录13.8各类记录表格。附件一：荣府商业中心资料

17、移交清单在承接查验时，开发商应向物业管理中心移交以下相关的资料：物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图。综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程各专业（施）竣工图及地下管线综合布置竣工图，内外高压电缆走线图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同，排水合同（协议）；供电协议书，许可证；供气协议书，许可证；有线卫星电视合格证；通信设备合格证；电梯准用证，电梯检测报告，限速器检测报告；避雷测试报告；变配电间高压电试报告；低压机房（电信机房，监控室

18、，卫星通讯机房）接地电阻测试报告。 施工设计资料：竣工工程项目一览表；建筑物监测记录、地质报告书；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录和中间试验记录；沉降观测记录；土建施工记录；设备清单；设备保修期限；工程质量事故发生及处理记录；钢材，水泥等主要材料的质保书；砂浆，混凝土试块，试压报告；供水，供气等试压报告；有线卫星电视合格证；通讯设备合格证；电梯准用证，电梯检测报告，限速器检测报告；避雷测试报告；变配电间高压电试报告；低压机房（电信机房，监控室，卫星通讯机房）接地电阻测试报告。机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书；机电

19、设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议；机电设备总清单，联系方式；前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）分项、分部、单位工程质量检验评定记录。附件二：验收表格（以接管单位书面指定接管人签字盖章方为有效）房屋主体承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4. 建筑地面工程5.楼梯6.门窗、玻璃7.卫生间防水8图纸资料9其他验收结论（接管方填） 签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：跟踪结果（接管方

20、填） 签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两份，物管单位和移交单位各一份；2、本表保存期为：永久。 公共配套设施承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）路灯绿化道路消防设施水景设施垃圾站安保设施停车场道闸图纸资料其他验收结论（接管方填） 签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：跟踪结果（接管方填）签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两份，物管单位和移交单位各一份；

21、2、本表保存期为：永久。供配电系统承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）配电柜动力配电箱照明配电箱公共照明电气线路电缆桥架图纸资料其他验收结论（接管方填）签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：跟踪结果（接管方填） 签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两份，物管单位和移交单位各一份；2、本表保存期为：永久。给排水系统承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）水 泵阀 门水 池水

22、 箱给水立管排水立管地下室给排水清洁给排水公共区域排污管井及管路草坪等浇灌设施图纸资料其 他验收结论（接管方填）签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：跟踪结果（接管方填）签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两份，物管单位和移交单位各一份；2、本表保存期为：永久。消防系统承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）消防报警主机消防喷淋消防水栓消防烟感消防温感手报警铃消防广播楼层火灾显示盘疏散指示应急照明地址码手册图纸资料其他验收结论（接管方填） 签名： 日期：整改单位确认 签

23、名： 日期：跟踪结果（接管方填） 签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两份，物管单位和移交单位各一份；2、本表保存期为：永久。监控系统承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）监控机房机柜硬盘录像机矩阵控制键盘显示器分割器解码器摄像头云台录像时间图象质量图纸资料防雷接地系统相关说明手册、软件备份其他验收结论（接管方填） 签名： 日期： 整改单位确认 签名： 日期：跟踪结果（接管方填） 签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两

24、份，物管单位和移交单位各一份；2、本表保存期为：永久。门禁系统承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）主 机读卡器门 锁开 关防雷接地系统图纸资料各类编程手册、相关软件及ID地址码手册其 他验收结论（接管方填） 签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：跟踪结果（接管方填） 签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两份，物管单位和移交单位各一份；2、本表保存期为：永久。通信及安防系统承接查验记录物业名称地址接管单位移交单位验收日期参加人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、

25、可另列附件）通信网络系 统电话系统设备有线电视设备公共广播/应急广播设备音响设备电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统防雷接地系统各类编程手册、相关软件及ID地址码手册验收结论（接管方填） 签名： 日期：整改单位确认 签名： 日期：跟踪结果（接管方填） 签名： 日期：接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：备注1、本表一式两份，物管单位和移交单位各一份；2、本表保存期为：永久。工程设备遗留问题统计表序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920212223接管方签名（盖章）： 移交方签名（盖章）：日 期： 日 期：

26、楼宇资料移交作业指导书1.0范围适用于惠利物业管理有限公司新接管物业楼宇本体、各类设备设施资料接管移交。2.0工作要求21验收合格签署接管文件后，管理中心应编制惠利荣府商业中心资料移交清单，根据清单清点移交资料。对于未移交的资料应当及时跟踪，确保资料移交完整。22移交资料应当包括以下内容22 1 物业产权资料A项目开发批准报告B 规划许可证C 投资许可证 D土地使用合同E 建筑开工许可证F 用地红线图2.综合配套资料A 所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸（包括 总平面图布置图，建筑，结构，水，暖，电，气，设备，附属工程各专业竣工图 及地下管道综合布置竣工图，及红线内外高压电缆走线图）B 建

27、筑工程竣工验收证书C 建筑消防验收合格证书D 公共配套设施综合验收合格书E 供水合同、排水合同（协议）F 供电协议书，许可证G 供气协议书，许可证H 有线卫星电视合格证I 通讯设备合格证J 电梯准用证，电梯检测报告，限速器检测报告K 避雷测试报告L 变配电间高压电试报告M 低压机房（电信机房，监控室，卫星通讯机房）接地电阻测试报告3. 技术，设备，资料A 竣工工程项目一览表B 土建施工记录C 设备清单D 设备保修期限E 建筑物监测记录、地质报告F 隐蔽工程验收记录和中间试验记录 G 工程质量事故发生及处理记录H 图纸会审记录I 设计变更通知和技术核定单J 钢材，水泥等主要材料的质保书K 砂浆，

28、混凝土试块，试压报告L 供水，供气等试压报告M 机电设备出厂合格证N 机电设备使用说明书O 机电设备安装，调试报告P机电设备保修卡，保修协议 Q 机电设备总清单，联系方式 R前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录23房屋、设备设施移交虹桥世界中心验收合格签署接管文件后，管理中心应当根据荣府商业中心的设备设施的情况编制房屋、配套设备设施移交清单，根据清单清点移交的房屋钥匙、设备设施数量等。24资料和实物移交完毕后，若无未移交部分，移交和接收双方应当签字认可，移交完毕。若有未移交的内容，由管理中心列出未移交部分的清单，确定移交时间，移交和接收

29、双方签字认可，管理中心按规定时间跟踪，确保移交完整。30工作标准序号工作标准标准类别严重一般 轻微1房屋本体综合验收资料完整率100%2配电柜资料完整率100%3其它设备资料完整率不少于98%4水电气等相关资料收集完整率100%540文件使用41掌握职位：管理中心相关经理助理42熟悉职位：分公司总经理、分公司物业管理部门职员、管理中心经理43了解职位：分公司其它职能部门职员、物管总监、各项目50支持性文件51荣府商业中心资料移交清单52荣府商业界中心房屋、配套设备设施移交清单第 56 页 共 60 页承接查验问题汇总表 承接查验问题汇总表共 页从第 页至第 页 物业公司： 监理公司： 施工单位

30、：整理时间： 年 月 日 签收时间： 年 月 日 签收时间： 年 月 日 承接查验问题汇总表 验收时间： 年 月 日房号类别序号存在问题记录人整改复检情况备注 第 页共 页承接查验作业指导书承接查验作业指导书1 0适用范围适用于公司已签定委托管理合同的新建物业的承接查验。20承接查验标准参照建设部ZBP30001-90标准执行。30质量与使用功能检验31房屋的质量及使用功能检验。311房屋的质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面，入伙前应全部验收。312根据设计要求，应每层逐个房间，按设计要求进行检查。根据情况编制物业房屋质量验收记录表。3121确定物件数据量是

31、否符合，外观上有无人为损坏。3122房屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求。3123主体结构是否有较明显的裂缝，外墙是否有渗水现象。3124屋面、楼地面、卫生间、等是否有积水、渗漏现象。3125门窗安装是否牢固缝隙严密，有无变形，是否灵活，门窗玻璃是否安装牢固。3126屋内墙面是否平整，是否有明显裂缝，油漆、刷浆是否色泽一致，是否有脱落、漏刷现象。32设备及配套设施的质量及使用功能检验。321设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、门禁系统、安防系统、等其他智能化系统及相关配套的设备房等附属工程。322设备及配套设施的验收可分项进行，根

32、据情况编制相关物业的设备设施验收记录表，每项验收均应有单独验收结果。但入伙前电气、室内外照明、供配电系统、室内外给排水、消防、防避雷系统应经过验收。323每项验收时根据设计要求逐一进行检查。3231检验设备设施功能是否符合规定要求（可测试运行现场检验运行情况）。3232管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活。3233各类配件、支架、管线是否齐全、完好。3233相关的仪表、仪器是否齐全、精确，装置是否良好。3234所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准，是否有相关的安全防护装置。3235对于消防须有政府许可的专业部门的验收合格证。3236相关的附属设施如沟、井等符合规定要求。33物业环境工程验收331物业环境验收包括物业道路、停车场、园林绿化工程等。332环境工程验收可分项进行，根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。333每项工程根据设计要求应逐一进行验收，确定是否符合要求。3331物业内道路是否完整，是否与主干道相通完整。333