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1、房地产开发与经营,吴聘奇,第四章 土地使用权获取,4.1 土地管理制度及其演变4.2 土地使用权出让 4.3 在建项目收购与项目公司入股,土地管理基本制度,社会主义土地公有制度国有土地有偿使用制度土地用途管制制度占用耕地补偿制度基本农田保护制度土地登记制度,1、全民所有制,城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为 国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂 及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体 迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,2、集体所有
2、制,劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体 所有的形式，该土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围包括：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。,4.1 土地管理制度及其演变4.2 土地使用权出让 4.3 在建项目收购与项目公司入股,内涵：土地出让的主体。出让方是土地的所有者国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于 全民所有的土地。,（一）土地使用权出让概述,概念：土地使用权出让（以下简称土地出让）是指 国家以土地所有者
3、的身份将土地使用权在一定年限内 让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得 土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或 分次提前支付的整个使用期间的地租。,（一）土地使用权出让概述,根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例第12条规定，“土地使用权出让最高年限 按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。”,（二）土地使用权年限,“年限缩水”,据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让 给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开
4、盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。从拿到土地证到最后取得预售许可证，往往 需要两三年的时间。如果遇到拆迁较难造成 停滞或是“倒手”，五六年都很正常。从预 售到入住，往往又需要一两年的时间。如遇 开发商更改用途，则可能缩水二十年。,大限若至？,商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年城镇土地使用权出让和转让暂行条例，并一直沿用至今。1994年城市房地产管理法规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但这一
5、法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。,大限若至？,1994年城市房地产管理法第21条规定，土地 使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用 者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例第40条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。,大限若至？,2007年施行的物权法规定，住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期。虽有此规定，但该法律没有对续期是否缴费作出明确规定。2009土地管理法(修订草案征求意见稿)称，住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家 有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期
6、 问题也没有给出一个明确办法。,上海市在国有建设用地使用权出让预申请须知 中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿 相应残余价值”。引发无偿收回、循环批租、无偿续期的热议自1987年深圳第一块土地出让至今，不过23年 但此前的土地使用年限，各地政府规定不一 几十年中，政策风云变幻未可预期,招标拍卖挂牌协议出让,（三）土地使用权出让方式,招标拍卖挂牌协议出让,（三）土地使用权出让方式,招标拍卖挂牌协议出让,（三）土地使用权出让方式,招标拍卖挂牌协议出让,（三）土地使用权出让方式,招标拍卖挂牌协议出让,（三）土地使用权出让方式,招标,http:/,拍卖,http:/,挂牌,http:/,1、土
7、地使用权收回土地使用权届满。建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前 收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他 不动产给予补偿，并退还相应的出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。,（四）土地使用权收回与终止,2、土地使用权终止（1）土地使用权因土地灭失而终止土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种 需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上 不能继续使用土地，使用权自然终止。（2）土地使用权因土地使用者的抛弃而终止由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃 使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法 履行而终止土地使用权。,（四）土地
8、使用权收回与终止,4.1 土地管理制度及其演变4.2 土地使用权出让 4.3 在建项目收购与项目公司入股,在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负义务的经济活动。收购程序：在建项目初步调查。专业调查。专业意见发表。项目谈判。转让协议签订。项目过户手续办理。,（一）在建项目收购,注意事项：权属合法与完整性法律文书的完善性合作协议的合法性、合理性与执行情况工程进度与投资进度工程质量财务状况,（一）在建项目收购,投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股、控股和全资
9、收购三种方式。（1）如果项目公司的所有股东对该项目不再具有 投资意向或无资金进行投资，会选择整体出售项目 公司，由收购方（投资方）进行全资收购。,（二）项目公司入股,投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股、控股和全资收购三种方式。（2）如果项目公司的部分股东对该项目不再具有 投资意向或无资金进行投资，一般会选择部分股权 转让，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑 也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。,（二）项目公司入股,项目公司入股程序尽职调查。专业问题协商与解决。股权价值评估。入股谈判。入股协议签署。入股后续事项。,（二）项目公司入股,项目公司入股程序尽职调查。专业问题协商与解决。股权价值评估。入股谈判。入股协议签署。入股后续事项。,（二）项目公司入股,优势：手续简单、费用节省、开发快捷。注意事项：即债务风险难以控制，如是否对外提供过 保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的 风险等等。因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的 债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来 查清公司的资产负债。,项目公司入股优势与注意事项,
