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1、物业管理理论与实务,主讲教师：李维益,第五章 物业租赁管理,1.物业租赁管理 2.物业租赁的合同3.物业租赁的租金,一、物业租赁管理,1.物业租赁的地位：物业管理企业的主要业务之一也是物业市场流通的重要方式之一物业管理企业的重要收入来源物业管理企业通过经营出租物业，可以获取长期、稳定的经济收入，提高经营管理水平,物业租赁管理,2.物业租赁的含义：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式之一物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是租金问题,物业租赁管理,3.物业出租与出售的区别：物
2、业出售是所有权的转移与让渡；而物业出租让渡的只是使用权在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是经过多次交换实现；而物业的出售是通过一次交换在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变。物业出售中两者是分离的,物业租赁管理,4.物业租赁的特征：房屋租赁的标的是作为特定物的房屋物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租金的合理确定是物业租赁的核心问题房屋的租赁关系是一种经济的契约关系,物业租赁管理,5.物业租赁的种类,物业租赁管理,6.房屋租赁的原则：为承租者服务的原则维护租赁房屋的原则提高经济效益的原则保证租赁关系正常的原则
3、充分发挥房屋效用的原则,二、物业租赁合同,租赁合同的法律特征房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务,物业租赁合同,房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，它是一种债权合同,1.租赁合同的法律特征,双务合同有偿合同诺成合同(不依赖标的物的交付，只需当事人意思表示一致即可成立的合同。)要式合同(是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。)继续性合同(租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。),2.房屋租赁合同基本条款的主要内容,(1/10)甲乙双方的姓名或名称及住所(2
4、)房屋的坐落、面积、装修及设施状况(3)租赁用途(4)租赁期限(5)租金及支付方式,3.房屋租赁合同基本条款的主要内容,(6)房屋的修缮责任(7)转租的规定(8)变更和解除合同的条件(9)违约责任(10)当事人约定的其他条款,租赁合同样本,4.物业租赁合同出租人的权利,有按期收取租金的权利有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利有依法收回出租房屋的权利有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利,5.物业租赁合同出租人的义务,有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务有保障承租人合法使用房屋的义务保障承租人居住安全和房屋装修，设备设施进行正常维修的义务组织租户，依靠群众管好房
5、屋，接受租户监督，不断改进工作的义务,6.物业租赁合同承租人的权利,有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利 有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养出租房屋出售时，有优先购买权有对物业管理状况进行监督、建议的权利经出租人同意有转租获利的权利,7.物业租赁合同承租人的义务,有按期交纳租金的义务有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务有维护原有房屋，爱护使用，妥善保管的义务有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务,三、房屋租金,房屋租金的概念房屋租金的类型和构成城市房租的计算原则及价格确定,1.房屋租金的概念,房屋租金:即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿表现形式:是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额,2.房屋租金的类型和构成,房屋租金,成本租金,商品租金,市实场际租租金金,折旧费维修费管理费投资利息地租,保险费税金利润,八项因素,五项因素,在商品租金基础上根据市场供求关系形成,3.城市房租的计算原则,以租养房按质论价利益兼顾调节供求,4.商业物业租金计租方式,毛租金净租金百分比租金,本章完，谢谢。,
