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1、宁波慈城新区项目市场研究报告宁波慈城新区项目市场研究报告投资开发部2010年04月87宁波慈城新区项目市场研究报告 目 录1.项目概况41.1项目区位41.2规划条件52.外部环境分析62.1城市概况62.2经济发展122.3与可比城市2009年部分经济指标对比163.宁波市房地产市场分析概述173.1房地产投资173.2商品房施工/新开工量173.3销售面积/销售额183.4人均居住水平193.5价格194.宁波土地市场分析204.1整体土地市场204.2区域土地市场234.3热点成交土地排行245.区域板块分析275.1分布275.2城市核心区版块分析276.市区商品房住宅市场分析556.
2、1 2009年市区商品住宅供应情况556.2 2009年市区商品住宅需求情况566.3 2009年价格情况576.4产品情况586.5客群情况597.酒店市场分析617.1供应情况617.2.发展状况648.商业市场分析698.1供应分析698.2需求分析698.3价格情况708.4区域市场分析718.5产品分析728.6价格状况748.7业态状况748.8重点案例介绍江北万达广场759.项目投资建议及风险提示789.1投资建议789.2住宅地块定位建议789.3商业地块定位分析及建议809.4开发策略869.5风险提示871.项目概况1.1项目区位地块位于宁波市江北区慈城镇慈城新区规划区。慈
3、城，位于宁波市区西北部；项目所在的规划新区位于慈城镇南部约1公里，距离宁波市区中心约15公里。图：项目地块区位示意图洪塘镇中心湖万科项目项目位置慈城古镇慈城中学城投项目城投项目宗地四至范围：地块位于慈城新区西北部，规划新区中心湖西北面；北至规划横三路；南至横六路（已建成通车）；东至官山河现状；西至规划路（目前正铺修）。图：项目用地示意图洪塘镇中心湖万科项目项目位置慈城古镇慈城中学城投项目1.2规划条件地块编号1-101-111-121-131-141-151-16地块面积（亩）36.9054.6042.1586.8560.4593.7572.5容积率1.31.31.81.21.31.31.8建
4、筑限高（米）18183018181830用地性质R2R2C2R2R2R2C2备注：图中表示“酒店”规划位置，因酒店规划指标不详，因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究，不做定位建议。2.外部环境分析2.1城市概况2.1.1城市区位宁波，简称甬，浙江省地级市，副省级城市，计划单列市，具有制定地方性法规权利的市，全国历史文化名城和浙江省三大经济中心之一，是浙江省对外开放的门户城市。宁波位于浙江东部，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北部与舟山群岛隔海相望。地块位置杭州跨海大桥图：宁波市城市区位绍兴2.1.2发展历史宁波历史悠久，灿烂的河姆渡文化发源于此，春秋时为越国地，战国中期以
5、后为楚国辖地，秦定楚江南地，置鄞、鄮、句章3县，属会稽郡。两汉、三国至魏晋南北朝时期，区域范围基本未变；至唐朝，设州制，先后治于三江口(现宁波老城区)、小溪(今鄞州区鄞江镇)、再迁至三江口；唐长庆元年(821年)，建子城，为后来历代宁波城的发展奠定了基础。宋元明清时期，历经多次更变，最终定称“宁波”。1949年5月宁波解放，建置宁波市。随着北仑深水港的开发建设，宁波逐渐由河口城市发展为海港城市，并形成三江、镇海、北仑三片滨海临江发展的空间格局。1986年宁波列为全国历史文化名城，1987年国务院批准成为计划单列市。近现代宁波因港兴市，工商业发展较早，民间产业经济极其活跃。是全国著名的民营生产加
6、工、电子信息、汽车产业、出口贸易、金融服务等二三产业发达的核心城市之一，在浙江乃至全国，经济地位举足轻重。2.1.3城市规划、定位、目标根据国务院批复的宁波市城市总体规划(2006年2020年)方案。图：宁波市城市总体规划图（2006-2020）城市定位：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。城市主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。城市规模：到2020年，市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平
7、70%以上。中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。2.1.4城市发展布局根据国务院批复的宁波市城市总体规划(2006年2020年)方案， 总体布局：以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。二区：以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。T轴：杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带（如下图所示）。北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。规划
8、以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。以高速公路、轨道交通为纽带，卫星状小城镇为组团，实现网络互动，整体发展。南部生态发展区是城市水源涵养地，重要的生态生产基地。重点发展风景旅游、水产养殖加工和机械电子等与生态环境、风景旅游无矛盾产业。规划以宁海县城、象山县城为中心，“西店宁海县城岔路”，“象山县城石浦”两条城镇发展纵轴及“象山县城宁海县城”发展横轴组成点轴型结构。本次研究目标地块则属于北部都市区中的慈城中心镇“慈城新区”。 市区发展规划：市区包括海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区六个行政区，面积2560平方公里。规划确定市区为城市规划区范围。规划2020年市
9、区范围内的城镇共有11座，规划形成5片城镇组群：以慈城为中心的甬西北城镇组群；以集士港为中心，包括高桥、古林、横街等镇的鄞西城镇组群；以咸祥为中心，包括瞻岐、塘溪等镇的鄞东南城镇组群；以姜山为中心，包括横溪、云龙等镇的鄞南城镇组群；以鄞江为中心，包括洞桥、章水等镇的鄞西南城镇组群。（本次研究目标地块属于“甬西北城镇组群”）重点发展区为慈城、集士港（古林、横街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高桥、姜山；适度发展区为鄞江（洞桥、龙观）、五乡、春晓、九龙湖；生态环境保护区为章水、横溪等乡镇的山区。图：宁波市域空间布局规划图目标地块北部都市区南部生态发展区区 中心城区发展规划：根据规划方案，中心城范围包括三江
10、片、镇海片、北仑片。规划建设三江片为政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。规划期内的重点发展区域，分为新区、旧城更新区二类。 新区6片：东部新城、湾头地区（江北区）、镇海新城、鄞州新城、江北西区、北仑片临港工业区。重点建设东部新城中央商务区、湾头地区、浙东生产性港口物流园区、宁波保税区、鄞州南部商务区。旧城更新区11片：鄞奉
11、路滨江商务居住区、长丰-宁丰村及钟公庙地段、原火车北站地段、甬江东南岸区块、高新技术产业开发区启动区地段、王家弄地段、潘火地区、镇海老城、小港沿江地段（小峡江地段）、北仑新碶、大碶老街地段和非成套房改造地块。重点建设三江中央商务区、铁路南站客运枢纽地块、科技文化创业区、长丰滨江休闲居住区、都市文化旅游商贸区。2.1.5其它 项目周边区域规划根据江北区规划，项目周边规划有文化创意发展区、综合旅游休闲服务区、核心商务区、先进制造业发展区、核心商务区、都市工业发展区、华东MALL、公路交通客运枢纽等产业配套和基础设施。图：周边规划效果图 本地块附近有4号线地铁交通规划，但是开工时间尚未确定（预计十年
12、后通车）。2.2经济发展GDP：持续增长，近一两年增速放缓图：2001-2009年宁波市GDP增长趋势数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2001年至2009年，宁波市GDP持续增长。2004年GDP为2158.04亿元，到2009年，上升至4214.6亿元，增长近一倍。但是近几年受外部经济环境影响，出口贸易拉动减弱，第二产业不景气，GDP增速明显趋缓，2009年增速为8.6%，低于全国平均增长水平8.7%。城市化与人口：人口规模稳步增长；城市化水平发展速度快于全国水平图：2001-2009年宁波市人口总量及城市化率水平数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2001年至2009年，宁波市常住
13、人口稳步增长，至2009年底，常住人口达到719万。城市化率水平一直比较稳定，且走在全国城市前列，2009年底，宁波市城市化率水平为63%，远高于全国46.6%的水平。产业结构： 一产相对稳定；二产主导，但比重呈递减趋势；三产比重持续增加图：2004-2009年宁波市三次产业结构情况数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2004-2009年，宁波市的三次产业结构呈现出“一产稳中略降，二产主导但递减，三产比重持续增长”的特征，至2009年，三次产业结构为4.4%：53.3%：42.3%。居民收入水平：人均储蓄存款增长强势；城镇居民可支配收入持续增长图：2001-2009年宁波市居民收入水平情况数
14、据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2001-2009年，随着宁波市经济的快速发展，居民收入水平和支付能力不断提升。截止2009年底，宁波市人均GDP为58618元，同比增长4.5%；人均储蓄存款余额50254元，同比增长19.1%；城镇居民可支配收入27368元，同比增长8.2%，在全国各大中城市中仅落后于深圳、上海和广州，居第四位。表：2009年全国各大中城市城镇人均可支配收入排名排名城市人均可支配收入（元）1深圳29245 2上海28838 3广州27600 4宁波273685杭州26800 6北京26738 7苏州26320 8厦门26131 9南京25504 10厦门22368 11
15、天津21430 12长沙20217 13大连19070 14西安18963 15成都18650 16沈阳18560 17武汉18385 18重庆17175 数据来源：各大城市统计局社会固定资产投资：投资额稳步增长，房地产投资比重相对稳定图：2001-2009年宁波市社会固定资产和房地产投资情况数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2001-2009年，宁波市社会固定资产投资增长迅速，发展稳定。2004年投资额为1103.81亿元，至2009年上升至2004.2亿元。其中房地产投资比重相对稳定，基本稳定在19%左右。2009年房地产投资额374.5亿元，同比上升了29.3个百分点，占社会固定投资
16、的18.69%。与北京、上海、杭州、青岛等城市相比，2005-2009年，房地产投资比重明显落后于京、沪、杭，与青岛相当。房价收入比：比值9.9，在各主要大中城市排名居中从全国范围内来看，2009年，宁波市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平，比值为9.9，低于全国平均水平。图：各主要城市房价收入比资料来源：各大城市统计局，中国指数研究院注：房价收入比=（住宅房价*90）/（人均可支配收入*3）2.3与可比城市2009年部分经济指标对比类别宁波温州上海杭州GDP（亿元）4214.62527.914900.95098.7常住人口（人）7198071921808人均GDP(元)73808324
17、457755644335城镇人均可支配收入（元）27368244672883826800商品房平均售价（元/平米）10320220421600014430数据来源：各市统计局 中国指数研究院3.宁波市房地产市场分析概述3.1房地产投资图：2001-2009年宁波市房地产投资情况数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2009年宁波房地产开发投资完成374.5亿元，增长21.7%。在2004年之前宁波房地产投资额增速均在32%以上；后五年（2005年-2009年）房地产投资呈V型震荡态势，经历2007年低增长、2008年负增长之后，2009年房地产投资强势反弹，增速同比上升了29.3个百分点。3.
18、2商品房施工/新开工量图：2001-2009年宁波市商品房施工与新开工量数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2009年，宁波市商品房施工面积3104万平米，增幅1.5%；新开工面积812万平米，增幅8%。2001-2009年，宁波市商品房施工量在前段时间经历急速上扬之后，增幅慢慢趋缓，2005年以来，增幅均在10%或以下，2008、2009年增幅接近为零。商品房新开工量在本世纪初期急速上扬之后，又急速下滑，多个年份增幅为负，即使在2007年峰值时候，新开工量增幅也不到20%，2008年更是负增长20%。这与目前市场商品房供应，尤其是商品房住宅供应明显不足不无关系。3.3销售面积/销售额图：2
19、001-2009年宁波市商品房交易量情况数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2009年宁波市商品房成交面积815万平米，同比增长87.8%；成交金额733亿元，同比增长128.7%。两项指标均创历史新高。这样，在前述宁波市商品房施工与新开工量不足的背景下，使得市场更显供不应求。3.4人均居住水平图：宁波市近几年人均住房使用面积趋势图数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2002-2009年，宁波市居民居住水平逐年提升。到2009年，人均住房使用面积达到29.72平米。 3.5价格图：2001-2009年宁波市商品房销售均价走势数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院2001-2009年，宁波市
20、商品房销售均价逐年走高，尤其是至2009年，均价骤升至8992元/平米，同比上升68.2%。其中，商品住宅期房均价9526元/平米，商业用房均价10900元/平米。同期市区商品房成交均价10320元/平方米。4.宁波土地市场分析4.1整体土地市场宁波市土地开发规模相对平稳，但土地购置情况冷热不均。图：2002-2009年宁波市土地开发与购置规模趋势数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院备注：2009年“土地开发面积”数据统计至3季度，全年数据有待进一步确认2002-2009年，宁波市土地开发规模相对平稳，但土地购置情况冷热不均。在经历2002-2004年的市场火热之后，市场步入平静，进入200
21、9年再度骤然火爆，购置面积910.92万平米，同比增长452.4%，创历史新高。09年宁波土地市场：成交活跃，房企积极拿地，“地王”频现图：2009年1-12月份宁波土地成交情况（除工业、仓储用地）数据来源：宁波市国土局 中国指数研究院2009年，宁波市共成交土地327宗，面积910.92万平方米，同比增长280.23%和483.00%。成交主要集中在9、10和12月份，9、10月份分别成交165.18万平方米和119.01万平方米，12月份宁波土地成交出现井喷，达到209.23万平方米，为全年总成交量的22.97%。另据统计，作为“二线”城市的宁波，2009年土地出让金额达488亿，紧随广州
22、之后，全国排名第六。土地出让金涨幅617.6%，甚至赶超了上海、杭州，遥遥领先于全国其他城市。表：2009年全国各大城市土地出让金排名排名城市2009年(亿元)2008年(亿元)同比2008年1杭州1054312238%2上海1043382172%3北京92850385%4天津73243967%5广州489122301%6宁波48868617.6%7重庆440117276%8武汉36181345%9佛山33268390%10成都32466389%11无锡31583278%12厦门30353475%数据来源：中国指数研究院2009年不同性质土地成交情况：住宅用地比例最高，商住用地次之，商用用地、
23、商服用地分别列三、四图：各类功能性质用地成交面积比例数据来源：宁波市国土局 中国指数研究院在2009年成交的土地中，住宅类土地占据主体，达到153宗，636.64万平方米，成交面积占总成交的69.92%。其中纯住宅类土地成交78宗，333.63万平方米；商住类土地成交67宗，278.08万平方米；综合类土地成交8宗，24.93万平方米。分别占总成交量的36.63%、30.53%和2.74%。 商业类土地09年共成交174宗，274.28万平方米，成交面积占总成交量的30.08%。其中商用类土地成交90宗，145.81万平方米；商服类土地成交83宗，127.93万平方米；办公类土地成交1宗，0.
24、55万平方米。三类土地成交面积分别占09年总成交的16.01%、14.04%和0.06%。成交土地楼面价格：图：2009年宁波土地成交楼面价趋势图数据来源：宁波市国土局 中国指数研究院2009年宁波市平均楼面价总体上升，年平均土地楼面价为2983元/平方米，同比增长61.42%。其中宁波市区平均土地楼面价为3447元/平方米。另据统计，泛住宅平均楼面价为3926元/平方米，同比增长83.88%；泛商业土地楼面价为1479元/平方米，同比增长14.20%。泛住宅平均楼面价明显高于市泛商业平均楼面价，土地市场出现“倒挂”现象。4.2区域土地市场图：2009年宁波市各区域土地成交情况数据来源：宁波市
25、国土局 中国指数研究院2009年宁波市区土地共成交175宗，545.32万平米，成交面积占市总成交量的59.82%。市区土地成交量主要集中于市内三区（江北、江东、海曙三区）和鄞州区，镇海和北仑相对较少。其中市内三区成交49宗，203.41万平方米；鄞州区成交68宗，180.47万平方米；镇海区成交41宗，93万平方米；北仑区成交17宗，68.38万平方米。5个郊县土地共成交152宗，366万平方米，成交面积占市总成交量的40.18%。慈溪和余姚的土地成交量较大，均在130万平方米以上，奉化、宁海和象山成交量则均在40万平米以下。4.3热点成交土地排行表：2009年宁波土地成交总价TOP10 (
26、除工业、仓储)排名地块名称区域用途面积(万平方米)成交总价(万元)楼面价(元/平方米)容积率（）溢价率竞得单位交易时间1鄞州新城区庙堰-4号地块鄞州区住宅9.86 230701 137651.7129.42%宁波康园房地产有限公司(荣安集团)2009-12-142镇海商帮公园西侧1-4号地块镇海区商住18.20 219200 60232213.14%宁波建材房地产开发有限公司2009-9-73宁波高新区研发区2#地块高新区住宅10.59 210022 99202161.05%雅戈尔置业控股有限公司2009-12-94北环西路南侧、新建北路西侧地块北环西路南侧、中江西侧地块金型路北侧、中江西侧地
27、块余姚市商住39.53 207529 47731.171.57%浙江众安房地产开发有限公司2009-10-295江北慈城新区湖西地块江北区住宅31.42 204956 5187-宁波万科房产2009-9-166东部新城B4花园住宅地块东部新城商住7.26 189742 12030-宁波兴普房产有限公司2009-9-297东钱湖茶亭村地块东钱湖住宅32.91 181657 5520139.39%宁波雅戈尔置业控股有限公司2009-9-18古林镇薛家片区IV-12-K、IV-8-e居住地块鄞州区住宅10.74 178768 104061.6192.11%宁波城投置业有限公司2009-10-139中
28、心区E2地块北仑住宅12.30 123635 40202.536.73%宁波环球置业有限公司2009-12-2310鄞州新城区联心-3c地块鄞州区住宅5.90 102830 87072111.09%宁波雅戈尔置业有限公司2009-6-1数据来源：宁波市国土局 中国指数研究院表：09年宁波土地成交楼面价TOP10(除工业、仓储)排名地块名称区域用途面积(万平方米)成交总价(万)楼面价(元/平方米)容积率（）溢价率竞得单位交易时间1原江南电影院地块余姚市商用1.19 36196 242521.25102.10%自然人2009-12-152滨江庆丰-2地块江东区住宅2.69 70549187401.
29、472.42%宁波雅戈尔置业有限公司2009-10-303滨江庆丰-1地块江东区商住1.39 47356 142202.4123.98%宁波雅戈尔置业有限公司2009-10-304原人民医院地块余姚市商住4.06 73110 138471.3-宁波舜大房地产开发有限公司2009-12-35鄞州新城区庙堰-4号地块鄞州区住宅9.86 230701 137651.7129.42%宁波康园房地产有限公司(荣安集团)2009-12-146东部新城B4花园住宅地块东部新城商住7.26 189742 12030-宁波兴普房产有限公司2009-9-297鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K、IV-8-e居住地
30、块鄞州区住宅10.74 178768 104061.6192.11%宁波城投置业有限公司2009-10-138宁波高新区研发区2#地块高新区住宅10.59 210022 99202161.05%雅戈尔置业控股有限公司2009-12-99江东戎家3#地块江东区商用0.86 14431 92801.8116.33%宁波江东区城市建设投资发展有限公司2009-9-2910徐霞客大道北住宅地块,A地块宁海县住宅0.09 820 92031115.23%自然人2009-2-6数据来源：宁波市国土局 中国指数研究院5.区域板块分析5.1分布根据宁波市区城市规划和市场结构依赖度，我们将宁波市区市场进行板块划
31、分。宁波市区分为海曙区、江北区、江东区、鄞州区、科技园区、东部新城、镇海区和北仑区；其中城市核心区域包括海曙区、江北区、江东区、鄞州区、科技园区和东部新城。本项目位于江北区，因此本报告将对城市核心区域进行详细研究。图：宁波房地产市场板块图5.2城市核心区版块分析区域区域定位产业状况开发现状未来潜力产品特征江北区宁波核心城区北门户区内制造业发达，有金田铜业、科田磁业和中策电力机等近年来区开发强度逐渐加大随着城市的外扩，江北区开发潜力巨大区域产品丰富，核心区多城市豪宅；近郊多为普通住宅；慈城新区规划为低密度产品海曙区宁波中心商贸商务区、历史文化名城核心区；市政府所在地，全市政治、经济文化中心区内商
32、业发达；涉外星级酒店几乎都位于该区；市主要金融机构及商检、海关等机关也都设在海曙区。老城区，多为旧城改造，出让土地多为金融、商业用地随着城市的发展和“中提升”战略的实施，区域的城市核心地位不断加强区域产品多写字楼，住宅产品多为城市豪宅，豪宅主力面积为180-250平方米江东区城市向东发展的前沿地带，宁波市重点建设的核心区和重点区区内服务业发达，08年占生产总值的78.3%；金融业集聚发展态势明显区内住宅项目较为稀缺，多为商业、写字楼项目项目靠近东部新城和科技园区，区位优势明显住宅项目多精装城市豪宅，产品档次较高鄞州区宁波市三江片的重要组成部分区制造业发达鄞州中心区为近年来市区开发强度较大的区域
33、之一鄞州区腹地大，可开发用地多中心区普通住宅供应量较大，主力面积70-180平方米；别墅集中于东钱湖，套面积多为250-350平方米科技园区国家高新技术产业开发高新产业集中区域靠近东部新城，住宅开发强度逐渐加大区域高新产业发达，且靠近东部新城，区位优势明显区域住宅产品多为改善型，主力面积为110-140平方米东部新城宁波未来中心商务和行政办公为核心的综合性城市新区重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、公共文化等城市功能，并配套完善生活居住、商业服务、休闲娱乐等设施目前正在开发建设，在售住宅项目少；已售项目有雅戈尔锦绣东城，2010年下半年将陆续有新项目开盘该区是宁波市政府打造的新城，
34、城市的重点发展区域已售项目的产品户型主力户型为90-140平方米5.2.1海曙区宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞州接壤。全区面积 29.4 平方公里，户籍人口30.55万人。宁波市委、市政府所在地，是宁波市政治、经济文化中心。海曙区基础设施完善，交通便捷。辖区内有铁路客运站、汽车南站、沪杭甬高速公路，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，交通十分便利。区内居民以原有社区居民、公务员、企事业单位员工、外来务工人员和公司职员为主。区域内房地产开发强度较低，主要以旧城改造为主。土地供应以商业、写字楼为主，住宅用地供应较少。产品以高端写字楼、商业中心、高端住宅、公寓物业为主，品
35、质较高，凭借地段的稀缺性，项目价位较高，商品住宅售价在18000元/平方米左右。图：宁波中心城海曙片区规划海曙区供应紧缺，2009年10月以来，连续6月无新增供应图：2009年8月份以来海曙区供求走势数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心 中国指数研究院2009年8月以来海曙区新增供应仅6.85万平方米，而成交面积达7.33万平方米，供求失衡。受土地供应和拆迁安置成本高等因素的制约，海曙区商品房住宅项目稀缺。2009年10月份以来海曙区已经连续6个月无新增供应量，截止2010年3月底海曙区商品住宅可售面积降至196套，2.50万平方米，为历来最低，区域供求矛盾突出。成交均价高位运行图：2009
36、年8月份以来海曙区商品住宅成交均价走势数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心 中国指数研究院2009年8月份以来，海曙区商品住宅成交均价高位运行。2009年年底到2010年3月份商品住宅成交均价略有下滑，但进入3月份成交均价已回升至17236元/平方米，仅次于2009年11月的18551元/平方米。海曙区可售项目不多，房价受单个项目成交均价的影响较大，因此不能就此判定海曙区房价下滑，鉴于海曙区地段的稀缺和高价值，未来该区房价有进一步上涨的可能。海曙区典型项目项目名称销售状态产品类型主力户型（平米）建筑面积（平米）均价（元/平米）开盘时间销售情况客群情况开发商青林湾1-3期售完4-5期未开盘别墅
37、和高层、小高层、多层90-1401期：55 2期：373期：6.34期：7.45期：12.13期销售价格13000 预计2010-101、2、3期售罄，4、5期尚未开盘中产首次置业、改善型置业、政府事业单位人员、商贸私营业主、外贸企业中高层领导宁波房地产股份有限公司天一家园六期在售小高层、多层96-1354.2 160002009-09共302套售252套中产首次置业、改善型置业宁波联合建设永和居易待售高层 小高层92-14014未定2010-05待售中产首次置业、改善型置业宁波永和建设重点项目个案：青林湾项目青林湾所在区域海曙区具体位置海曙东至青林渡路，南隔内河和政府规划用地为环城北路占地面
38、积70万平方米建筑面积110万平方米建筑形态别墅和高层、小高层、多层容积率1.64绿化率36%车位比1：1户数1万户开盘时间1期： 2005-10-24；2期、3期：2009-5-28；4、5期：预计2010-10；装修情况毛坯户型情况主力户型90-140平方米开发商宁波房地产股份有限公司物业管理费1.60元/平方米月销售情况1、2、3期已售完，4、5期尚未开盘点评海曙区姚江南岸110万方大盘，居住氛围浓厚，周边生活配套齐全，通达性好客群情况中产首次置业、改善型置业、政府事业单位人员、商贸私营业主、外贸企业中高层领导5.2.2江东区宁波城市向东发展的前沿，是宁波市重点建设的核心区和重点区，东临
39、北仑港，西含繁华三江口，北濒高新技术产业园区，南接市高教园区，总面积37.66平方公里，常住人口36.2万。江东区是中心城区通往北仑港、经济技术开发区、保税区、大榭开发区的主要通道，是联结空港和海港的枢纽，更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政服务中心，宁波的城市资源正不断向江东聚集。区内居民以原有社区居民、外来人员、企事业单位、外来务工人员和公司职员为主。江东区是宁波“老三区”中最年轻的一个，房地产开发起步较早，目前也面临城市土地稀缺的问题，城市建设主要以旧城改造为主，区域核心区定位为商务办公。区内写字楼较多，住宅项目档次偏中高端。产品以高端写字楼、商业中心、高端住宅、公寓物业为主，品质较
40、高，在售商品住宅价格在20000元/平方米左右。图：宁波中心城江东片区规划江东区连续8月无新增供应，住宅供需矛盾尖锐图：2009年8月份以来江东区供求走势数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心 中国指数研究院江东区自2009年8月以来无新增商品住宅供应，而成交面积达7.43万平方米，供求失衡。2008年受金融危机的冲击，开发商纷纷推迟开工计划，导致新建商品房开工量严重不足，而江东区本身项目少，导致2009年8月份以来江东区已经连续8个月无新增供应。截止2010年3月底江东区商品住宅可售面积降至448套，5.92万平方米，为历来最低，区域供求矛盾尖锐。江东区商品住宅成交均价高位运行，总体呈上涨态
41、势图：2009年8月份以来江东区商品住宅成交均价走势数据来源：宁波市房产交易与权籍管理中心 中国指数研究院2009年8月份以来，江东区商品住宅成交均价高位运行，总体呈上涨态势。受2009年年底国家宏观调控的影响，江东区商品住宅成交均价略有下滑，随着市场对楼市政策的消化吸收，今年2、3月份成交价格反弹，3月份成交均价达21953元/平方米，为历来成交价格之最。江东区典型项目项目名称销售状态产品类型主力户型（平米）建面(万平米)均价元/平方米开盘时间销售情况客群情况开发商滨江国际广场在售写字楼、办公、酒店式SOHO、商铺酒店式SOHO70、8013.7 160002009-4-18前还剩20套左右
42、的少量酒店式公寓在售以投资为主，包括部分自住兼投资宁波宁丰三盛投资发展百隆东外滩在售酒店式公寓、高层住宅酒店式公寓：3070住宅：1403005.0275002008-12-28高层住宅售罄，剩100套左右酒店公寓在售改善型置业、外贸、私营企业主等宁波百隆东外滩房产公司BOBO城在售别墅、多层、小高层2期：16629050.0260001期2005-8-15、2期：2008-12-02尾盘，剩少量别墅在售，中产首次置业、改善型置业、政府官员、外贸、私营企业主等宁波交通房地产有限公司绿城绿园售完写字楼,住宅150-18014.0300002007-5-25售完中产首次置业、改善型置业宁波浙报绿城司重点项目个案：BOBO城项目BOBO城所在区域江东区具体位置江东北到滨江景观大道、东近世纪大道、南到曙光北路占地面积266800平方米建筑面积500000平方米建筑形态住宅、别墅容积率2.0绿化率50%车位比1：1.2
