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1、造纸厂项目财务测算说明一、 项目规划要点：1、地块总用地面积：84851.9平方米；其中商业用地面积：5685平方米，住宅用地面积：79166.9平方米。2、容积率：3.03、建筑密度：22%4、绿地率：35%5、退界：北侧退公共绿地不小于15米；南侧退道路红线3+N；西侧退道路红线5+N；东侧退道路红线3+N。6、机动车停车位1/100平方米。7、地上总建筑面积为：254556平方米，其中商业地上建筑面积为：17055平方米，住宅建筑面积为：237501平方米。8、实际可售面积，住宅225626平米（剔除代建廉租房11875平米），商业17055平米，地下室10700平米（其中住宅地下室65
2、00平米，商业地下室4200平米），车位52280平米（1376个车位）。9、建筑面积与可售面积对比：单位：平米建筑面积可售面积差额住宅23750122562611875商业17055170550住宅地下1300065006500商业地下420042000车位52280522800合计32403630566118375二、资金来源及投资估算：1、本次测算假定所有支出均为银行借款计算（资金成本按人行三年期贷款基准利率计算）。2、本项目所需总投资为101287.68万元，其中土地成本20271.57万元，建安工程成本74029.42万元，前期工程费用4816.50万元，前期工程款1558.87万元
3、，不可预见费用611.32万元。三、项目实施进度1、该项目从2011年11月起步，到2015年7月交付使用，全部工程预计3年零9个月。2、工程建设：一期2012年8月至2014年6月，二期2013年10月至2015年7月。建设期限及进度：预计3年，工期分为两期进行工期工程进度一期2013年春节前打桩完成一期2013年底主体完工，室内装修完成二期2014年春节前打桩完成一期2014年6月完工交房二期2014年底主体完工二期2015年7月完工交房四、销售节奏1、根据地块容积率计算，约建筑面积为324036平米，实现可售面积为305661平米。预估2013年5月开盘，销售周期4年零1个月。2、销售价
4、格：住宅按4800元/平米计算。商业按10000元/平米计算，住宅地下室按3000元/平米计算，商业地下室按4000元/平米计算，车位按10万元/个计算。五、投资估算及有关说明总投资估算：项目面积(万平米)总额（万元）备注土地成本合计24.268120271.57 土地24.268119491.90 150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税24.2681779.68 税率按4%计算。建安工程成本合计74029.42 包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用住宅建安成本22.562651871.42 2299元/
5、平米商业1.70554093.20 2400元/平米地下室1.074472.00 建筑面积按2600元/平米计算，摊入可售面积每平米4179.44元车位建安成本5.22813592.80 2600元/平米前期工程费合计4816.50 环评报告30.566110.00 5-10万元环评评审费30.56613.00 每位3000元可行性报告30.56615.00 3-5万元发改委评审费30.56612.00 每位2000元拆迁评估费30.56610.00 补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费30.5661303.11 45元/平米地形图编制费30.56610.20
6、 2000元建设黄页信息费30.56610.46 4600元平台费30.566145.85 1.5元/平米资质备案入网费30.566130.57 1元/平米坐标定位费30.56611.50 15000元入网服务费30.56611.91 19350元网上备案系统费30.56612.81 尧成担保履约担保费30.5661146.72 工程造价千分之二市政配套报建费30.56612139.63 70元/平米放线、验线费30.5661152.83 5元/平米面积测绘费30.566131.76 住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标30.56610.00 中标价0.1%，招标方缴纳60%、中标方
7、缴纳40%监理招标30.56610.00 5000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审30.56611.00 5000-10000元物业招标代理费30.566110.00 10万元质检监督费30.56610.10 1000元建筑节能证费30.56610.06 600元建筑许可证费30.56610.18 1800元消防工程安装施工图费30.56610.43 4350元排水质检费30.56610.04 450元预售许可证公示费30.56610.10 5
8、00元/块领证费用30.56610.80 8000元城市排水许可证年检30.56610.09 900元消防配套费30.5661152.83 5元/平米地震局费用30.5661140.00 每幢10万元环卫费30.5661691.64 28.5元/平米市容费30.56617.03 长宽高*1.2元*365天环保费30.566110.00 10万元散装水泥费30.566122.31 0.73元/平米墙改办费用30.566145.85 1.5元/平米接水费用30.56616.50 65000元水表增容费30.56610.30 3000元水质检测费30.56610.09 930元水资源管理费30.56
9、613.52 1.5元/立方异地建设费30.5661531.13 建筑面积1800元/平米，土地每亩90万元社区配套30.5661105.52 实测面积测绘费30.566131.76 住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收30.566188.92 小高每幢5万元，高层每幢8万元环境检测30.566188.92 小高每幢5万元，高层每幢8万元前期设计费30.56611558.87 不可预见费30.5661611.32 总成本101287.68 附表二收益分析销售收入预测142745.48 住宅22.5626108300.48 按均价4800元/平米计算商业1.705517055.00 按10
10、000元/平米地下室1.073630.00 参照在开发项目住宅地下按3000元/平米，商业地下4000元/平米车位5.22813760.00 按1376个车位,计10万元/个计算总成本101287.68 期间费用13071.91 管理费用18.52541427.45 按收入1.5%计算,期间销售费用18.52541141.96 按收入0.8%计算销售佣金18.52542141.18 按收入1.5%计算财务费用18.52548361.31 假定所有支出均为银行贷款，按人行基准利率年利率6.56%贷款计算税费8319.09 土地使用税218.28 按5年计算,按9元/平米每年计算,根据销售配比原则
11、逐年递减河道管理费71.37 按营业税1%计算印花税71.37 按收入的万分之五计算营业税7137.27 按收入的5%计算城建税499.61 按营业税7%计算教育费附加214.12 按营业税的3%计算价格调控基金107.06 按营业税的1.5%计算土地增值税3163.06 商业按收入3%预交计算,住宅及其他按收入2%预交计算毛利润16903.74 所得税4225.94 按25%税率计算净利润12677.81 销售净利润率8.88%销售毛利润率11.84%投资回报率12.52%分项投资估算：住宅：项目面积(万平米)单价（元/平米）总额（万元）备注土地成本合计835.32 18846.94 土地2
12、2.5626803.19 18122.05 150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税22.562632.13 724.88 税率按4%计算。建安工程成本合计2299.00 51871.42 包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用住宅建安成本22.56262299.00 51871.42 前期工程费合计167.47 3778.61 环评报告22.56260.3272 7.38 5-10万元环评评审费22.56260.0981 2.21 每位3000元按10位计算可行性报告22.56260.1636 3.69 3
13、-5万元发改委评审费22.56260.0654 1.48 每位2000元按10位计算拆迁评估费22.56260.00 补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费22.562612.4900 281.81 按占地面积计算45元/平米地形图编制费22.56260.0082 0.19 2000元建设黄页信息费22.56260.0190 0.43 4600元平台费22.56261.5000 33.84 1.5元/平米资质备案入网费22.56261.0000 22.56 1元/平米坐标定位费22.56260.0618 1.39 15000元入网服务费22.56260.0626
14、 1.41 19350元网上备案系统费22.56260.0921 2.08 按亚特兰一期标准计算尧成担保履约担保费22.56264.8000 108.30 工程造价千分之二市政配套报建费22.562670.0000 1579.38 70元/平米放线、验线费22.56265.0000 112.81 5元/平米面积测绘费22.56261.0000 22.56 住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标22.56260.0000 0.00 中标价0.1%，招标方缴纳60%、中标方缴纳40%监理招标22.56260.0000 0.00 5000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收
15、、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审22.56260.0327 0.74 5000-10000元物业招标代理费22.56260.3272 7.38 10万元质检监督费22.56260.0033 0.07 1000元建筑节能证费22.56260.0020 0.04 600元建筑许可证费22.56260.0059 0.13 1800元消防工程安装施工图费22.56260.0142 0.32 4350元排水质检费22.56260.0015 0.03 450元预售许可证公示费22.56260.0033 0.0
16、7 按2块计算，500元/块领证费用22.56260.0262 0.59 8000元城市排水许可证年检22.56260.0029 0.07 900元消防配套费22.56265.0000 112.81 5元/平米地震局费用22.56264.5802 103.34 每幢10万元,按14幢计算环卫费22.562628.5000 643.03 28.5元/平米市容费22.56260.2302 5.19 长宽高*1.2元*365天（按亚特兰一期标准计算）环保费22.56260.3272 7.38 10万元散装水泥费22.56260.7300 16.47 0.73元/平米墙改办费用22.56261.500
17、0 33.84 1.5元/平米接水费用22.56260.2127 4.80 65000元水表增容费22.56260.0098 0.22 3000元水质检测费22.56260.0030 0.07 930元水资源管理费22.56260.1151 2.60 1.5元/立方（按亚特兰一期标准计算）异地建设费22.562617.3766 392.06 建筑面积1800元/平米，土地每亩90万元（按亚特兰一期标准计算）社区配套22.56263.4523 77.89 实测面积测绘费22.56261.0000 22.56 住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收22.56263.6642 82.67 小高每
18、幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）环境检测22.56263.6642 82.67 小高每幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）前期设计费22.562651.0000 1150.69 不可预见费22.562620451.25 总成本3372.79 76098.91 附表二收益分析销售收入预测4800.00 108300.48 住宅22.56264800.00 108300.48 按均价4800元/平米总成本3372.79 76098.91 期间费用431.95 9745.88 管理费用22.562648.00 1083.00 按收入1%计算,期间销售费用22.562638.40 866.
19、40 按收入0.8%计算销售佣金22.562672.00 1624.51 按收入1.5%计算财务费用22.5626273.55 6171.97 假定所有支出均为银行贷款，按人行基准利率年利率6.56%贷款计算税费281.39 6348.99 土地使用税22.56268.99 202.94 按5年计算,按18元/平米每年计算,根据销售配比原则逐年递减河道管理费2.40 54.15 按营业税1%计算印花税2.40 54.15 按收入的万分之五计算营业税240.00 5415.02 按收入的5%计算城建税16.80 379.05 按营业税7%计算教育费附加7.20 162.45 按营业税的3%计算价
20、格调控基金3.60 81.23 按营业税的1.5%计算土地增值税96.00 2166.01 按收入2%预交计算毛利润617.87 13940.68 所得税154.47 3485.17 净利润463.40 10455.51 销售净利润率9.65%9.65%销售毛利润率12.87%12.87%投资回报率13.74%13.74%商业：项目面积(万平米)单价（元/平米）总额（万元）备注土地成本合计835.32 1424.63 土地1.7055803.19 1369.84 150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税1.705532.13 54.79 税
21、率按4%计算。建安工程成本合计2400.00 4093.20 包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用商业建安成本1.70552400.00 4093.20 前期工程费合计168.87 288.01 环评报告1.70550.3272 0.56 5-10万元环评评审费1.70550.0981 0.17 每位3000元按10位计算可行性报告1.70550.1636 0.28 3-5万元发改委评审费1.70550.0654 0.11 每位2000元按10位计算拆迁评估费1.70550.00 补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费1.705
22、512.4900 21.30 按占地面积计算45元/平米地形图编制费1.70550.0082 0.01 2000元建设黄页信息费1.70550.0190 0.03 4600元平台费1.70551.5000 2.56 1.5元/平米资质备案入网费1.70551.0000 1.71 1元/平米坐标定位费1.70550.0618 0.11 15000元入网服务费1.70550.0626 0.11 19350元网上备案系统费1.70550.0921 0.16 按亚特兰一期标准计算尧成担保履约担保费1.70554.8000 8.19 工程造价千分之二市政配套报建费1.705570.0000 119.39
23、 70元/平米放线、验线费1.70555.0000 8.53 5元/平米面积测绘费1.70551.7000 2.90 住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标1.70550.0000 0.00 中标价0.1%，招标方缴纳60%、中标方缴纳40%监理招标1.70550.0000 0.00 5000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审1.70550.0327 0.06 5000-10000元物业招标代理费1.70550.3272 0.56 10万
24、元质检监督费1.70550.0033 0.01 1000元建筑节能证费1.70550.0020 0.00 600元建筑许可证费1.70550.0059 0.01 1800元消防工程安装施工图费1.70550.0142 0.02 4350元排水质检费1.70550.0015 0.00 450元预售许可证公示费1.70550.0033 0.01 按2块计算，500元/块领证费用1.70550.0262 0.04 8000元城市排水许可证年检1.70550.0029 0.01 900元消防配套费1.70555.0000 8.53 5元/平米地震局费用1.70554.5802 7.81 每幢10万元,
25、按14幢计算环卫费1.705528.5000 48.61 28.5元/平米市容费1.70550.2302 0.39 长宽高*1.2元*365天（按亚特兰一期标准计算）环保费1.70550.3272 0.56 10万元散装水泥费1.70550.7300 1.25 0.73元/平米墙改办费用1.70551.5000 2.56 1.5元/平米接水费用1.70550.2127 0.36 65000元水表增容费1.70550.0098 0.02 3000元水质检测费1.70550.0030 0.01 930元水资源管理费1.70550.1151 0.20 1.5元/立方（按亚特兰一期标准计算）异地建设费
26、1.705517.3766 29.64 建筑面积1800元/平米，土地每亩90万元（按亚特兰一期标准计算）社区配套1.70553.4523 5.89 实测面积测绘费1.70551.7000 2.90 住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收1.70553.6642 6.25 小高每幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）环境检测1.70553.6642 6.25 小高每幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）前期设计费1.705551.0000 86.98 不可预见费1.70552034.11 总成本3475.19 5926.94 附表二收益分析销售收入预测10000.00 17055.00
27、 商业 1.705510000.00 17055.00 按单价10000元/平米计算总成本3475.19 5926.94 期间费用603.55 1029.35 管理费用1.7055100.00 170.55 按收入1%计算,期间销售费用1.705580.00 136.44 按收入0.8%计算销售佣金1.7055150.00 255.83 按收入1.5%计算财务费用1.7055273.55 466.54 假定所有支出均为银行贷款，按人行基准利率年利率6.56%贷款计算税费576.49 983.21 土地使用税1.70558.99 15.34 按5年计算,按9元/平米每年计算,根据销售配比原则逐年
28、递减河道管理费5.00 8.53 按营业税1%计算印花税5.00 8.53 按收入的万分之五计算营业税500.00 852.75 按收入的5%计算城建税35.00 59.69 按营业税7%计算教育费附加15.00 25.58 按营业税的3%计算价格调控基金7.50 12.79 按营业税的1.5%计算土地增值税300.00 511.65 按收入2%预交计算毛利润5044.77 8603.85 所得税1261.19 2150.96 净利润3783.58 6452.89 销售净利润率37.84%37.84%销售毛利润率50.45%50.45%投资回报率108.87%108.87%地下室：项目面积(万
29、平米)单价（元/平米）总额（万元）备注土地成本合计0.00 0.00 土地契税建安工程成本合计4179.44 4472.00 包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用地下室建安成本1.074179.44 4472.00 住宅地下室建筑面积为13000平米，可售面积为6500平米，商业地下室可售（建筑）面积为4200平米前期工程费合计119.07 127.40 环评报告1.070.3272 0.35 5-10万元环评评审费1.070.0981 0.11 每位3000元按10位计算可行性报告1.070.1636 0.18 3-5万元发改委评审费1.070.0654 0
30、.07 每位2000元按10位计算拆迁评估费1.070.00 补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费1.07按占地面积计算45元/平米地形图编制费1.072000元建设黄页信息费1.070.00 4600元平台费1.071.5000 1.61 1.5元/平米资质备案入网费1.071.0000 1.07 1元/平米坐标定位费1.070.00 15000元入网服务费1.070.0626 0.07 19350元网上备案系统费1.070.0921 0.10 按亚特兰一期标准计算尧成担保履约担保费1.074.8000 5.14 工程造价千分之二市政配套报建费1.0770.
31、0000 74.90 70元/平米放线、验线费1.075.0000 5.35 5元/平米面积测绘费1.071.0000 1.07 住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标1.070.0000 0.00 中标价0.1%，招标方缴纳60%、中标方缴纳40%监理招标1.070.0000 0.00 5000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审1.070.0327 0.03 5000-10000元物业招标代理费1.070.3272 0.35 10万元质
32、检监督费1.070.0033 0.00 1000元建筑节能证费1.070.0020 0.00 600元建筑许可证费1.070.0059 0.01 1800元消防工程安装施工图费1.070.0142 0.02 4350元排水质检费1.070.0015 0.00 450元预售许可证公示费1.070.0033 0.00 按2块计算，500元/块领证费用1.070.0262 0.03 8000元城市排水许可证年检1.070.0029 0.00 900元消防配套费1.075.0000 5.35 5元/平米地震局费用1.074.5802 4.90 每幢10万元,按14幢计算环卫费1.070.00 28.5
33、元/平米市容费1.070.2302 0.25 长宽高*1.2元*365天（按亚特兰一期标准计算）环保费1.070.3272 0.35 10万元散装水泥费1.070.7300 0.78 0.73元/平米墙改办费用1.071.5000 1.61 1.5元/平米接水费用1.070.2127 0.23 65000元水表增容费1.070.0098 0.01 3000元水质检测费1.070.0030 0.00 930元水资源管理费1.070.1151 0.12 1.5元/立方（按亚特兰一期标准计算）异地建设费1.0717.3766 18.59 建筑面积1800元/平米，土地每亩90万元（按亚特兰一期标准计
34、算）社区配套1.073.4523 3.69 实测面积测绘费1.071.0000 1.07 住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收1.07小高每幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）环境检测1.07小高每幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）前期设计费1.0751.0000 54.57 不可预见费1.072021.40 总成本4369.51 4675.37 附表二收益分析销售收入预测3392.52 3630.00 地下室1.073392.52 3630.00 住宅地下室按单价3000元/平米计算，商业地下室按4000元/平米计算总成本4369.51 4675.37 期间费用385.50 412.49 管理费用1.0733.93 36.30 按收入1%计算,期间销售费用1.0727.14 29.04 按收入0.8%计算销售佣金1.0750.89 54.45 按收入1.5%计算财务费用1.07273.55 292.70 假定所有支出均为银行贷款，按人行基准利率年利率6.56%贷款计算税费192.53 206.00 土地使用税按5年计算,按9元/平米每年计算,根据销售配比原则逐年递减河道管理费1.70 1.82 按营业税1%计算印花税1.70 1.82
