郑州市某某年房地产市场研究报告.docx

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1、 郑州市房地产市场月度研究报告易居中国克而瑞信息技术有限公司郑州机构2009年6月10日目 录本月导读3易居视点4数字楼市5关注楼盘6第一篇 市场背景篇7第一章 政策资讯7一、政策法规7二、市政动态9三、市场资讯10第二章 经济环境13一、工业增加值13二、进出口14三、固定资产15四、社会零售总额16第三章 房地产投资17一、开发投资额17二、房地产建设指标18第二篇 市场分析篇20第四章 商品房市场20一、市场综述20二、供求关系分析21三、供应量分析22四、成交量分析23五、成交均价分析24第五章 土地市场25一、本月公告土地分析25二、本月成交地块分析26三、重点地块27第六章 商品住

2、宅市场29一、市场综述29二、供求分析30三、供应量分析31四、成交量分析41五、成交均价分析43六、项目分析45第七章 办公市场46一、市场综述46二、供求关系分析47三、供应量分析48四、成交量分析49五、成交均价分析50第八章 商业市场52一、市场综述52二、供求关系分析53三、供应量分析54四、成交量分析55五、成交均价分析57第九章 产品分析58一、产品综述58二、个案分析62第十章 营销媒体篇68一、营销透析68二、媒体分析71三、典型项目金基森林阳光76第三篇 区域数据篇81一、金水区81二、郑东新区82三、管城区83四、二七区84五、中原区85六、惠济区86本月导读保障住房用地

3、禁止用于商业开发5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门在加快落实保障性住房用地供应同时，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。详情请见P8商品房市场供、求双降，销售均价创08年5月至今新峰值5月，郑州市天气复杂多变，但商品房市场暖意不变，成交量虽小幅下滑，但价格环比上涨6.03%，且价格上涨幅度显著高于成交量下滑幅度。详情请见P21热销项目分析未来城销售情况、热销原因 天伦水晶城销售情况、热销原因 详情请见P53营销透析市场回暖之势显著，价格折扣、特价房、一口价促销力度显著缩小，维系业主关系、庆六一亲子促销力度显著提升，多项目均有

4、新房源推出，大型改造项目如美景鸿城高调亮相，品质诉求持续攀升。5月，郑州市营销活动侧重于业主关系的维系和提升项目的知名度、美誉度，下面将重点介绍普罗旺世的“印象影像多彩普罗旺世”非专业摄影大赛、橄榄城“美丽新娘”评选活动。详情请见P63易居视点 5月供求量虽比4月双双下降，但成交总量依然维持高位运行，同时价格增长强劲从09年3月开始，郑州市房地产市场成交量出现爆发式增长，并且一直处于高位运行，价格也在节节攀升。各楼盘针对集中释放的刚性需求展开了火爆的“接力赛”，并由此诞生出一个又一个的“明星”楼盘。5月又有一些品质楼盘接过“热销的接力棒”，保持了楼市的高位运行，6月将会有哪些楼盘来把这些“接力

5、棒”继续传下去呢？让我们拭目以待。随着刚性需求的集中释放，给弱势下的房地产市场带来了积极的因素，而正是刚性需求的大批释放给楼市增强了信心，强大需求中的改善性需求和投资性需求也积极入市，保持整个楼市的健康稳定运行。后市走势预测：09年1-5月，全市新增商品住宅164.47万平方米，同比下降38.10%，而成交328.28万平方米，同比上涨54.54%，单从09年1-5月来看，郑州商品住宅市场表现出供不应求的局面，同时价格也在不断的上升。因此我们预计在09年下半年楼市将会迎来更加“热闹”的形势，压抑已久的强大供应将集中在下半年释放，成交量和价格将会维持相对平稳的状态。数字楼市5月郑州市商品房基本情

6、况供应量（万）成交量（万）供求比成交均价（元/）商品房27.3593.280.295032商品住宅22.9480.270.294764商业用房1.064.790.229722办公物业3.358.220.414917数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月商品住宅项目成交量排行榜排名项目名称区域所属板块成交面积()成交套数(套)成交均价（元/）1东方首府管城区东中板块31100.7629048742中原新城中原区西中板块30783.7331345233绿城.百合公寓郑东新区郑东板块30425.9831270144新里.卢浮公馆郑东新区郑东板块24811.1529942405天伦水晶城金水区东

7、北板块21263.825046016宏益华香港城金水区东中板块17240.6521250327阳光新城金水区东中板块15221.9715453488御金城金水区东中板块14563.4213445069橄榄城二七区西南板块13261.95153447910橡树玫瑰城管城区东南板块13063.911524250数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘n 绿城百合公寓2009年4月28日（四期）进行了选房活动，共推出687套房源，截至5月底累计成交312套，销售率达到45.41%，成交均价7014元/平方米。 围合组团空间，增强私密性和安全性 目区位及稀缺性 很强的保值增值；第一篇 市场背景

8、篇第一章 政策资讯一、政策法规n 保障住房用地禁止用于商业开发5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门在加快落实保障性住房用地供应同时，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。易居观点：国土资源部特别针对保障性住房供应发出通知，可见国家对保障性住房的落实程度提升到新的级别，这将有效的保障了保障性住房的供应。土地利用年度计划指标一定的情况下，会根据要求配比不同土地性质的供应量，保障性住房用地用途的改变，将会改变上市供应量的比例，一方面不能保证保障性住房有效的供应量，促使解决中低收入者住房难的问题不能在计划时间内完成；另一方面，土地性质的

9、改变，将增加商品房的供应，在一段时间造成供应量的增加，不利于政府对市场的调控。n 开征物业税提上政府决策日程5月25日，中国政府网公布了国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，其中，“开征物业税”再次纳入。易居观点： 开征物业税提上研究立法的日程，说明停留在理论探索层面的物业税,这一次将会有实质性的进展，房地产目前交易税费较为复杂，物业税的开征将改变住宅保有环节税赋畸轻的状况,但能否通过该税费抑制房屋价格，受到普遍质疑。物业税的开征，将面临诸多问题，首先房地产登记体系完善程度较差、小产权房产、房产评估体系等，都会为物业税的开征增添麻烦，因此，房地产物业税的真正开征，还

10、需要较长的时间来完善。n 商品住宅资本金比例35%大限首次出现松动5月27日，固定资产投资项目资本金比例的调整结果终于出炉。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%调低至20%，恢复到1996年的水平，成为此次调整受惠最大的项目之一。易居观点： 从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35%大限将首次出现松动，商品住宅资本金比例调低至20%，针对房地产从紧的金融政策开始出现松动。2008年房地产市场持续低迷加上金融危机的影响，房地产产业遭受严重的冲击，资本市场的萎缩，直接造成开发商资金链持续紧绷。此项政策的出台，将会降低开发商融资的门槛，将有效缓解开发商的

11、资金压力。但是放松项目将只涉及住宅项目，商业项目成本与收益相差较大，风险较大，可见对金融政策的松动还是有所保留，以防范金融风险。表1-1-1-1 ：2009年5月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容5月22日住房城乡建设部、发展改革委、财政部 关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知n 从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体

12、系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。n 多渠道筹措资金。中央加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度；省级人民政府要比照中央的做法，加大对本地区财政困难的市、县建设（包括购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入；市、县人民政府按照国家有关规定多渠道筹集廉租住房保障资金；对符合贷款条件的廉租住房建设和棚户区改造项目，商业银行要加大信贷支持力度n 落实土地供应和各项优惠政策。各地区要根据廉租住房保障规划和年度计划，统筹安排廉租住房用地计划，优先安排建设用地，落实支持廉租住房建设的各项税费优惠政策，切实加大政策支持力度，确保如期开工建设。n 结合城市棚户区改造多渠道筹措房源。资料来源：CR

13、IC中国房地产决策咨询系统表1-1-1-2 ：2009年5月郑州市房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容 5月15日 郑州市政府郑州市城市房地产开发经营管理条例n 编制房地产开发规划和年度计划，应当优先安排保障性住房、危旧改造住房和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目n 房地产开发用地应当以出让方式或者划拨方式取得n 房地产开发企业应当按照国家、省有关规定取得相应资质后，方可从事房地产开发；房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于国家规定的标准。n 预售商品房，房地产开发企业应当依法取得预售许可证明后，方可预售；现房销售，房地产开发企业应当到房地产行政主管部门办理房地产初始登记

14、后，方可现售；房屋销售实行联机备案实名制；保障性住房由房地产行政主管部门统一组织销售，严禁房地产开发企业或者中介服务机构销售。n 房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同。合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、交付方式、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。n 房地产开发企业应当在房屋交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定对托管项目及共用设施、设备进行交接验收，同时向物业服务企业移交该项目的有关资料；房地产开发企业应当在房屋交付使用时，向买受人提供质量保证书和使用说明书资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、市政动态n “新107国道

15、”计划6月底开建5月25日，郑州交通重点工程建设管理中心发布公告，国道107郑州段改建工程已由发改委批准建设。新建的107国道将继续东移，彻底迁出郑州城区，起于中牟县万滩镇毛庄东，终点至新郑范庄南。现有的新107国道将成为市区的一条路，也就是郑州的东四环。新新107国道公开招标后，将于6月底开工建设，预计2012年建成投入使用，按一级公路标准收取过路费。易居观点：新107国道的继续东移，标志着郑州市城区范围进一步扩大，也标志着“郑州向东”为主流发展方向，为郑东新区的发展提供有利条件。由此郑东新区房地产项目具有较高的发展潜力，区域升温带来楼盘升温。n 郑州快速公交5月28日8时28分全线通车5月

16、22日，快速公交首期线网测试开始运行。站内各项设施、设备系统调试到位后，28日8时28分，快速公交首期9条线网正式全线通车，首日客流量突破8万人。如果快速公交运行一直保持良好状态，到2010年，郑州将再建两条BRT专用道。易居观点：郑州BRT是一项重大的民生工程，它建在郑州二环线上，对于缓解郑州市交通拥堵有着积极作用。BRT作为城市的重要交通建设，方便市民出行的同时，亦给沿线楼盘带来更为广泛的客户支撑，提供大的升值空间，BRT营销成为一种新的营销模式。三、市场资讯 1.保障房建设n 郑州南区再建两处经济适用房5月5日，从市规划局了解到，郑州市南区将再建两处经济适用房。由河南国宏置业有限公司建设

17、的位于石柱路东、南屏路北经济适用房项目用地面积为47000平方米；由河南新世纪置业有限公司建设的位于黄郭路东、寒山路南、环翠路北经济适用房项目用地面积为80007平方米。n 河南省今年将解决廉租房26万套 由省住房和城乡建设厅、省发展改革委、财政厅制定的2009年廉租住房保障工作计划5月10日下发，该计划提出，今年将以实物方式，结合发放租赁补贴，解决全省26万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。n 郑州市规划局建设两处经济适用房5月25日，从郑州市规划局了解到，在北三环南、劳动路东将新建一处用地面积为66600平方米的经济适用房，目前项目选址已经公示。在西干渠南、紫荆山南路两侧“荷塘月色”经济

18、适用房小区建设规划也公布，居住套数为1148户。易居观点：以经济适用房和廉租房为主的保障性用房，致力于解决中低收入家庭的住房困难问题，在民生方面来讲，有利于社会的和谐稳定发展；另一方面，或对商品房的销售产生一定的冲击，但仅限于部分的中低档楼盘。2.市场新规n 不缴劳保金不能办理房屋预售证5月13日，郑州市建委下发通知，即日起至今年12月31日，凡郑州市行政区域内新开工的房地产开发项目，劳保金费用在50万元以下（含50万）的，办理商品房预售许可证前需一次性缴纳缓缴的劳保金；劳保金费用在50万元以上的，在办理商品房预售许可证前需缴纳劳保金费用的70，剩余部分在工期完成前3个月内缴清。易居观点： 本

19、次郑州市建委下发通知，竭力整顿制止目前房地产开发中存在的不缴、漏缴劳保金的现象，也是对郑州市人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见（郑政文2008173号）和郑州市人民政府关于进一步加快房地产业健康发展的若干意见（郑政200924号）中有关劳保金缴存方式的进一步细化。通知的实施将进一步保障施工工人的权益，维护房地产市场稳定发展。n 郑州市将上调住房公积金缴存基数7月1日起，郑州将调整住房公积金缴存基数。月缴存基数上限由去年的5756.25元提高至今年的6619元，缴存比例没有变化。易居观点： 按照国家政策，住房公积金月缴存基数每年需调整一次。住房公积金的缴存数额以职工工资总额为基数

20、，上调住房公积金缴存基数，职工住房公积金月缴额增多，可支配购房款增多。设定缴存基数上限，有利于防止利用公积金偷税漏税。第二章 经济环境一、工业增加值工业增加值增幅下探幅度减缓图1-2-2 ：2008年4月2009年4月规模以上工业增加值增幅走势图资料来源：郑州市统计局2009年1-4月，规模以上工业完成增加值361.1亿元，同比下降3.2%，但4月完成增加值101亿元，同比增长3.1%。本月大中型企业增速下降幅度减缓，小型企业增长明显。09年1-4月，大中型企业完成增加值170.9亿元， 同比下降11.7%，降幅比一季度减少2.5个百分点。小型企业完成增加值190.2亿元，同比增长5.6%，增

21、幅比第一季度提高1.5个百分点。轻工业对全市的拉动明显，重工业增速实现正增长。二、进出口出口总值继续下降，进口出现小幅上扬图1- 2-3： 郑州对外贸易增长情况走势图资料来源：郑州市统计局2009年4月，全市进出口总值28421万美元，同比减少9.81%。本月全市出口总值环比同比继续下跌，但进口总值出现环比大幅增加，本月从加拿大进口总值出现大幅增加。三、固定资产固定资产投资增速急继续稳步上升图1- 2-4：郑州市城镇固定资产投资增幅走势图资料来源：郑州市统计局09年1-4月，全市城镇固定资产投资完成459.6亿元，同比增长29.3%。本月在国有及国有控股投资拉动下，全市固定资产投资同比继续小幅

22、上升，随着全年固定资产投资逐步落实，预计未来几个月，全市城镇固定资产投资将会稳步上升。四、社会零售总额社会零售总额增长继续回落图1- 2-5：郑州市社会消费品零售总额增幅走势图资料来源：郑州市统计局4月，全市社会消费品零售总额同比继续下滑。1-4月，全市社会消费品零售总额完成461.3亿元，同比增长17.7%。第三章 房地产投资2009年1-4月，全市房地产市场投资95.86亿元，同比增长0.5%，较去年同期增速下降明显。一、开发投资额图1- 3-1：郑州市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图资料来源：郑州市统计局2009年1-4月，全市房地产开发投资增速继续下落，其中房地产开发投资完成同比

23、小幅上涨，住宅开发投资同比出现负增长。二、房地产建设指标n 施工面积止跌回升图1- 3-2-1 ：郑州市商品房及住宅施工面积同比增幅走势图资料来源：郑州市统计局09年1-4月，全市商品房施工面积开始止跌回升，经过之前房地产投资的进一步落实，本月房地产施工面积开始出现转暖迹象。随着政府加大保障性住房投资的落实，预计未来几个房地产施工面积将会稳步回升。n 竣工面积增幅继续走高图1- 3- 2-1：郑州市商品房竣工面积同比增幅走势图资料来源：郑州市统计局09年1-4月，全市商品房竣工面积98.4万平方米，同比增长50.7%，继续保持较高的增长了态势。目前开发商把主要精力都投入到现有在建项目上，致使商

24、品房竣工项目越来越多，郑州的现房时代即将来临。第二篇 市场分析篇第四章 商品房市场一、市场综述n 5月郑州市商品房市场供、求双降，销售均价创08年5月至今的峰值图2-4-1： 2008年5月至2009年5月郑州市商品房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-4-1：郑州市5月商品房各类指标变化表指标2009年4月2009年5月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1.571：3.41100.87116.76供应量（万m2）61.5427.35-43.46-55.56成交量（万m2）96.8393.2813.58-3.67成交价格（元/ m2）4746503218.796.03成

25、交总额（亿元）45.8646.9434.922.14资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，郑州市天气复杂多变，但商品房市场暖意不变，成交量虽小幅下滑，但价格环比上涨6.03%，且价格上涨幅度显著高于成交量下滑幅度。成交量下滑主要源于近期项目促销力度显著减弱，部分项目公开涨价，价格的上调在一定程度上制约成交量的攀升。受传统销售淡季的影响，后续月份开发商推盘力度将持续走弱，成交价格将在现有基础上小幅波动。二、供求关系分析n 供应量剧降，成交量小幅萎缩，供求关系较为严峻图2-4-2：2008年5月至2009年5月郑州市商品房供求关系对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，郑州市商

26、品房市场供应量下滑态势显著，成交量环比下滑3.67%，供求比高达1：3. 41，处于08年5月份至今的第二位，供求态势较为严峻。09年2月至今，商品房市场回暖态势显著，月均去化面积高达86.19万平方米，但月均供应面积仅30.09万平方米，供不应求的态势极为严峻。传统销售淡季的到来、开发商对后市的看好将导致后续两月供应量的持续走低，“库存房源”将依然是短期内重要的去化来源，库存压力减小，08年至今的供过于求态势将有所缓解。三、供应量分析n 供应量下滑态势显著图2-4-3：2008年5月至2009年5月郑州市商品房供应量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，郑州市商品房新增供应量一

27、改4月份大幅回升势头，新增供应量仅27.35万平方米，同比下滑43.46%，环比下滑55.56%，一方面源于4月份供应放量，在一定程度上透支五月份供应量；另一方面，绿城天气渐热，后续看房客户将显著减少，开发商着手进行库存房源的去化；最后，近期市场“量价齐升之势”使得开发商看好后市，部分项目公开提价使得“捂盘惜售”苗头出现。本月，从商品房供应结构看，住宅类占比虽由92.17下调至83.87%，但主导地位不容撼动；办公类物业一改09年3-4月的“零供应”，供应量高达3.35万平方米，创09年以来的峰值，本月供求结构占比高达12.25%；商业类物业供应量环比下滑态势显著。四、成交量分析n 成交量环比

28、下滑3.67%，暖意延续图2-4-4：2008年5月-2009年5月郑州市商品房成交量走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，郑州市商品房成交量为93.28万平方米，同比上涨13.58%，环比下滑3.67%，成交量虽小幅下滑，但依然延续09年2月份以来的回暖之势。09年2月份以来，商品房成交量回升之势显著，主要受系列宏观销控影响，购房者切实享受到价格优惠，积压的刚性需求集中释放影响。现随着市场回暖，楼盘促销力度显著走弱，利于房地产发展的调控政策不断出台，开发商对后市较为看好，部分项目公开涨价导致5月份成交价格显著上扬导致成交量小幅下滑，传统销售淡季的到来使得开发商推广、促销力度显著减

29、弱，后续成交量将逐步走低，预计“金九银十”黄金销售季节将出现大幅反弹。五、成交均价分析n 销售均价上扬之势显著，创08年5月至今的峰值图2-4-5：2008年5月-2009年5月郑州市商品房成交均价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，郑州市商品房成交均价为5032元/平方米，同比上涨18.79%，环比上涨6.03%，销售均价创08年5月至今的峰值。09年4-5月，商品房成交均价环比上扬幅度均在6%以上，主要有以下因素：新开盘项目显著增多，在售项目中许多有保留房源的推出，特价房、一口价等促销活动显著减少，带动整体成交均价的攀升；促销手段多样，买房送装修、低首付等活动带动成交单价的

30、提升，但消费者切实享受到购房优惠或较低的置业门槛；项目单价提升，如中原新城、怡丰新都汇销售价格显著提升。近期成交量、价回升态势显著，但消费者对价格依然较为敏感，老城区城中村改造提供大量房源，未来市场竞争将日益激烈，价格优势将更加显著，预计后市价格将在现有基础上小幅波动。第五章 土地市场一、本月公告土地分析 1、地块供应走势分析图2-5-2-1：郑州市5月土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月郑州市土地市场供应较4月有所减少，集中放量15.54万平方米，共投放3幅土地，但单宗土地面积较大。其中有2幅土地为之前流标土地重新上市挂牌，因此对开发商吸引力较小。2、供应结构分析 图

31、2-5-2-2：郑州市5月土地供应用途结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，全市土地供应主要集中在工业用地，出让的单宗最大土地位于经济技术开发区，占地面积在7.8万平方米，交付时已达到五通一平；其他两幅为住宅和商务金融用地，其中惠济区花园路西、金达路南地块，已在2008年11月公开挂牌，该地块规划用途为商务金融，但当时因为无人问津而流标，本月又重新挂牌，该地块用地性质在区域中目前还不适合开发，因此流标的几率很大；另一幅土地位于郑东新区东风东路以西，安平路以北地块，该地块也是在2007年曾经挂牌出让，流标后本月重新挂牌，该地块位置相对较好，距郑州新客运东站较近，但目前区域配套很不完善

32、。二、本月成交地块分析图2-5-3-1郑州市5月土地成交明细表宗地名称区域土地用途土地面积（） 容积率成交总价（万元）主要参与竞标的企业燕凤路东、中州大道西、郑汴路南、世纪欢乐园北金水区城镇住宅、商业1204783.8832362郑州永恒万通置业有限公司;河南省清华房地产开发有限公司郑汴路南、未来路东、陇海铁路北、商贸路西金水区城镇住宅、商业228164.35.4162686河南捷宏置业有限公司;河南省鑫山实业发展有限公司博学路西、汉风路北郑东新区科研9056.13.5465河南联发科技工程有限公司商鼎路南、康平路东郑东新区商务金融35549.646452河南中烟工业公司商务外环路西、九如东路

33、南郑东新区商务金融5058.413759民生金融租赁股份有限公司正光路南、中兴路西郑东新区城镇住宅73138.548888河南新城置业有限公司相济路南庙张街西郑东新区城镇住宅13570.24700河南超达置业有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月土地成交7幅地块，成交48.50万平方米，占本月供应量的66.20%。本月成交土地以商住为主，成交44.44万平方米，占总成交量的91.62%。金水区成交两幅土地，均为城中村改造项目，成交量较大，占总量的71.88%。三、重点地块郑汴路南、未来路东、陇海铁路北、商贸路西地块1、地块指标分析表2-5-4-1郑汴路南、未来路东、陇海铁路北、商

34、贸路西地块经济指标列表地块名称 郑汴路南、未来路东、陇海铁路北、商贸路西地址 未来路郑汴路交叉口向南出让方式挂牌起始总价 /所在区域 金水区环线位置 内环外成交金额（万元）62686开发程度 七通一平使用面积（）土地用途规划指标建筑高度（米）容积率建筑密度（%）绿化率（%）投资总额（万元）安置区A-02-0421089.9商务金融403.0652041528.68安置区A-01-0629209.5商务金融403.06520开发区A-03-082443.4公共设施（供电）240.83030254683.83开发区A-01-0111813城镇住宅、商务金融1003.53025开发区A-02-014

35、0627.5城镇住宅、商务金融1006.86025开发区A-03-0542333.9城镇住宅、商务金融1006.56025开发区A-03-113373.9城镇住宅、商务金融241.76025开发区A-04-0315708.4城镇住宅、商务金融1004.53525开发区A-01-0936978.2商务金融、城镇住宅1206.76020开发区A-01-0824586.6商务金融、城镇住宅1206.76020数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、发展前景分析表2-5-4-2：郑汴路南、未来路东、陇海铁路北、商贸路西地块周边土地情况对比表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积

36、（m2）成交时间成交楼板价（元/m2）管城回族自治区 芦邢庄 住宅 挂牌 230280 2008-6-14916 货栈街南,老107国道西宗地 住宅 挂牌 29911 2006-12-5 1359 航海东路北、城东路两侧 住宅、商业 挂牌 70031 2009-2-16 334数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-5-4-3：郑汴路南、未来路东、陇海铁路北、商贸路西地块周边住宅情况对比表周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积（m2）本月成交均价（元/m2）本月成交面积（m2）孔雀城住宅230280/建业香槟圣园住宅2991154872787.59兰桂住宅1076541334065

37、.38伟业芝华室住宅1027743913230.32聚锦苑住宅114948522447.84建业置地广场住宅、办公、商业4827667701423.6数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统分析： 地块位于未来路郑汴路交叉口向南，属于郑州市的金水区，周边以建材家居批发市场为主，居住氛围一般，但紧邻未来路，郑汴路，区位优势明显。该地块5.15号摘牌，成交价为62686万元，每亩地价为183.16万元，楼板价为507.77元/平方米，与周边项目成交价格相比，具有较强的市场竞争力。城中村改造是最近几年市场供应的主力军，热点区域吸引了许多知名开发商不断进入，相当数量的超大规模的城中村改造项目已经立项，

38、近两年将会形成有效的市场供应，将会对市场造成较大的影响。第六章 商品住宅市场一、市场综述图2-6-1：2008年5月至2009年5月郑州市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 5月，郑州市商品住宅供应量22.94万，同比下降50.1%，环比下降59.56%；n 5月，郑州市商品住宅成交量80.27万，同比上涨13.66%，环比下降6.17%；n 5月，郑州市商品住宅成交价格为4764元/，同比上涨22.00%，环比上涨7.61%；5月，全市商品住宅市场表现依然火爆，供应同比环比皆出现下降，且下降幅度明显；而成交却似乎不受供应减少的影响，虽较上月小幅下滑，但依然维持在高位

39、运行，未有跌破80万平方米大关；成交均价亦是创造历史新高。5月受全市几个大规模项目的开盘，积累一段时间的客户集中在本月爆发，同时借助4月份开盘的部分项目，成交量在本月显现，致使本月成交量环比虽有小幅下降，但仍然维持在很高的成交体量；供应量的减少，并未导致去化存量的减少。表2-6-1：郑州市2009年5月商品住宅各类指标变化表指标2009年4月2009年5月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.660.29-55.38%56.06%供应量（万m2）56.7222.94-50.10%-59.56%成交量（万m2）85.5580.2713.66%-6.17%成交价格（元/ m2）4425476422

40、.00%7.66%成交总额（亿元）37.8638.2538.69%1.03%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求分析n 商品住宅供求形势进一步转好图2-6-2-1：2008年5月至2009年5月郑州市商品住宅供求情况比对资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，全市商品住宅供求矛盾进一步缓和，一方面本月供应量环比同比皆出现大幅下滑，但成交量同比继续小幅上升，环比虽小幅下降但成交体量依然较大，继续消化现有库存量，全市商品住宅供求矛盾得到进一步缓和。随着刚性需求的进一步释放，现有的改善性需求和投资性需求在刚性需求的带动下开始进入市场，这将进一步维持房地产市场良好平稳的运行。三、供应

41、量分析1供应量分析n 供应量放缓图2-6-3-1：2008年5至2009年5月郑州市商品住宅供应量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统09年5月，全市商品住宅供应量环比同比皆出现下降，本月首次开盘项目较少，同时加推项目也较少，主要以消化存量为主，同时由于4月放量相对较大，也将缓和市场上供求矛盾。通过我们实地调研来看，6月全市新增供应仍会减少。2供应结构分析 供应结构房型分析图2-6-3-2： 2009年5月郑州市商品住宅供应房型结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年5月，全市商品住宅供应房型结构基本和之前保持不变，一、二房供应量占去所有房型供应量的一半多，其次是三房，

42、随着改善性需求逐步进入市场，市场上三房供应量开始出现小幅上升。本月一、二房供应量较大的为天伦水晶城和亚新橄榄城，三房以金海京江花园供应量最大。 供应面积段分析图2-6-3-3： 2009年5月郑州市商品住宅供应面积段结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应面积段结构基本保持不变，50平方米以下小户型供应较4月小幅减少，该面积段户型主要来自亚新橄榄城和金海金江花园；50-70平方米小户型主要来自天伦水晶城、亚新橄榄城；70-90平方米二房主要来自天伦水晶城、亚新橄榄城。 供应价格段分析图2-6-3-4： 2009年4月郑州市商品住宅供应价格结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

43、09年5月，全市商品住宅供应价格较4月有所缓和，其中3500-4000，5000-5500，5500-6000价格段均未有供应，本月供应价格段主要集中在4000-4500元/平方米，其中新里卢浮公馆预售价格在4200元/平方米，金海京江花园预售价格在4300元/平方米，天伦水晶城预售价格在4500元/平方米，正商蔚蓝港湾本次推出小高层产品，预售价格6000元/平方米，但从其历月成交均价来看，未有突破6000元/平方米。3区域供应对比分析n 二七区“异军突起”图2-6-3-5：2009年4月至2009年5月郑州市商品住宅区域供应比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5月，二七区商品住宅供

44、应“异军突起”，共有3个项目新增供应，占据全市商品住宅供应的41.74%，金海京江花园是首次推盘，因此放量相对较大，其次是亚新橄榄城，本月沉寂很久的正商蔚蓝港湾推出5219平方米。金水区投放占比比4月小幅上升，金水本月主要是老盘新增推案，郑东新区只有一个项目新里卢浮公馆新增推案。4新盘数据分析（1）、规模分析 表2-6-3-2：郑州市新盘规模列表 图2-6-3-6： 2009年5月新盘规模分布图规模新盘量（个）3万以下03-5万05-10万110万以上5合计6 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统09年5月，全市新开盘项目共有6个，比4月份减少5个，但本月开盘项目大盘统领市场，有5个项目均为20万平方米以上，其中橄榄城是本月开盘的超级大盘；只有1个楼盘金海京江花园总建筑面积在7万平方米。（2）、建筑形态分析表2-6-3-3：郑州市新盘建筑形态列表