长春市房地产估价报告.docx

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1、房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：长春市宽城区英伦小镇 22幢-901室房地产市场价格评估委 托 人：杨莹莹 估 价 方：长春市恒宇房地产评估有限公司估 价 人 员： 估价作业日期：2013年12月2日2013年12月13日估价报告编号：恒宇评字2013第088号目 录第一部分 致委托方函5第二部分 估价师声明6第三部分 估价的假设和限制条件7第四部分 估价结果报告9一、委托方10二、估价方10三、估价对象11四、估价目的13五、估价时点13六、价值定义13七、估价依据13八、估价原则14九、估价方法15十、估价结果16十一、估价人员17十二、估价作业日期17十三、估价报告应用的有效期

2、17第五部分 估价技术报告18一、估价对象分析18二、 房地产市场分析20三、 估价方法选用分析21四、估价测算过程22五、估价结果的确定35第六部分 附 件361、委托评估函复印件362、商品房买卖合同复印件373、估价对象位置图374、估价对象照片375、评估机构营业执照和资质复印件376、评估人员资格证书复印件37第一部分 致委托人函杨莹莹：受贵方委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对长春市宽城区英伦小镇22幢901室（建筑面积135平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。评估人员根据估价目的，遵循估价原则

3、，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2013年12月20日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：66.85万元大 写 金 额: 陆拾陆万捌仟伍佰元整房地产单价：4952.20元/平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。长春市恒宇房地产评估有限公司法定代表人：张靓2013年12月19日第二部分 注册房地产估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结

4、论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2013年12月20日，提交报告之日为2013年12月13日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2013年12月13日至2014年12月13日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报

5、告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。第三部分 估价的假设和限制条件一、 本报告委托人为杨莹莹，委估的房地产为长春市宽城区英伦小镇22 幢901室（建筑面积135平方米）。根据委托方提供的商品房买卖合同记载，房屋买受人为杨莹莹，商品房用途为住宅。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。二、 本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提

6、下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、 由于委托方未提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。四、 本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。五、 本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提

7、供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。六、 在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。七、 自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。八、 本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。九、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成

8、部分，与本报告正文具有同等法律效力。房地产估价结果报告 估 价 报 告 编 号 ；恒宇评字2013第088号 第四部分 估价结果报告一、委托方联 系 人：杨莹莹住 址；长春市宽城区恒大御景a栋301室身 份 证 号；联 系 电 话：案件号：（2013）恒宇字第088号二、估价方长春市恒宇房地产评估有限责任公司地址：长春市绿园区1666号法 人 代 表：房地产评估资质级别：贰级资质证书号：103004号联 系 人； 联系电话： 三、估价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为长春市宽城区英伦小镇22幢901室房地产，房屋建筑面积为135平方米，商品房用途为住宅。长春市宽城区英伦小镇22幢为小高层住

9、宅楼，建成于2013年，钢混结构，总层数18层，外墙面贴石材，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于9层，三室两厅一卫两厨格局，朝向南。室内装修情况为：毛坯房。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为100%。2.估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为杨莹莹，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为135平方米，土地使用年限自2012年12月28日至2062年12月28日。估价对象于估价时点不存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点

10、无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位状况（1）宽城区基本概况估价对象位于长春市宽城区，宽城区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。宽城区是长春市重点规划的城市外扩的先导区。估价对象位置位于青年路北段新光复路市场附近，区域整体规划为一心，俩翼，三区，四团的布局。未来将发展为现代服务业的中心区。现如今项目附近配套情况如下；一 区域内主流商圈 ，新光复路商圈，柳影路商圈，城市住邦广场，以上三个商圈距离项目地车行不超过15分钟。二 区域内生态环境，项目南部紧邻雁鸣湖公园，东侧有

11、城市天然绿肺之称的在建设北湖湿地公园距离项目地大概车行20分钟。三 项目周边教育资源，新光复路片区有；106中学，邱家小学，25中学车行八分钟左右到达，柳影片区有；柳影小学，15中学，72中学等车行大概十分钟左右到达。四 区域内医疗配套，武警医院和第六人民医院（2）估价对象区位状况位置：估价对象位于绿园区英伦小镇，该小区西临青年路，北临菜市北街，地理位置较优越。未来有地铁一号线路过该区域。社区成熟度：小区周边有金色家园、恒大等居住小区，社区成熟度较高。自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行

12、、建设银行等，生活服务及教育设施较齐全。交通： 273路（人民广场-杜家屯）、148路（长春站-广宁）、302路（雁鸣湖山庄-长春站）、21路（雁鸣湖山庄-八里堡）、2路（长春站-雁鸣湖山庄）、275路（乐家茗园-东安屯）基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。四、估价目的本次估价为委托方转让估价对象提供市场价值参考五、估价时点2013年12月2日六、价值定义本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2013年12月

13、2日的公开市场价格。七、 估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（4）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范GB/T18508-2001；（5）京政发200232号文件北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知；（6）京国土房管出20021121号文件关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知；（7）其它相关法律法规。2.委托方提供的有关资料3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地

14、产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。1合法性原则 合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产的权益不同，价格也不同。房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认和保障。房地产经纪人只有在遵循合法原则下评估出来的价格才对委托人有真正参考意义。 2最高、最佳使用原则 房地产是一种稀缺资源，无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益，并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。 3均衡原则 房地产的

15、各个组成部分，如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系，才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。 4适合原则 每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此，估价人员在评估一宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定最高最佳使用状态。九、估价方法估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格

16、；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。3、市场比较法：将估价对象与在估价

17、时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2013年12月20日的市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：66.85万元大 写 金 额: 陆拾陆万捌仟伍佰万整房地产单价：4952.20元/平方米 十一、估价人员姓 名 注 册 号 签 名 99999 88888 十二、估价作业日期2013年12月2日至2013年12月

18、13日 十三、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2013年12月13日至2014年12月13日。第五部分 估价技术报告1、估价对象分析本次估价对象为长春市宽城区英伦小镇22幢901室房地产，房屋建筑面积为135平方米，商品房用途为住宅。英伦小镇22幢901室房地产，建成于2013年，钢混结构，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材，石膏板造型吊顶。估价对象位于9层，三室两厅一卫两厨格局，朝向南。室内装修情况为：毛坯房。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，未

19、发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为100%。2.估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为杨莹莹，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为135平方米，土地使用年限自2012年12月28日至2062年12月28日。估价对象于估价时点不存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3估价对象区位状况（1）宽城区基本概况估价对象位于长春市宽城区，宽城区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。宽城区是长春市重点规划的城

20、市外扩的先导区。估价对象位置位于青年路北段新光复路市场附近，区域整体规划为一心，俩翼，三区，四团的布局。未来将发展为现代服务业的中心区。现如今项目附近配套情况如下；一 区域内主流商圈 ，新光复路商圈，柳影路商圈，城市住邦广场，以上三个商圈距离项目地车行不超过15分钟。二 区域内生态环境，项目南部紧邻雁鸣湖公园，东侧有城市天然绿肺之称的在建设北湖湿地公园距离项目地大概车行20分钟。三 项目周边教育资源，新光复路片区有；106中学，邱家小学，25中学车行八分钟左右到达，柳影片区有；柳影小学，15中学，72中学等车行大概十分钟左右到达。四 区域内医疗配套，武警医院和第六人民医院（2）估价对象区位状况

21、位置：估价对象位于绿园区英伦小镇，该小区西临青年路，北临菜市北街，地理位置较优越。未来有地铁一号线路过该区域。社区成熟度：小区周边有金色家园、恒大等居住小区，社区成熟度较高。自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行等，生活服务及教育设施较齐全。交通： 273路（人民广场-杜家屯）、148路（长春站-广宁）、302路（雁鸣湖山庄-长春站）、21路（雁鸣湖山庄-八里堡）、2路（长春站-雁鸣湖山庄）、275路（乐家茗园-东安屯）基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“

22、七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。房地产市场背景分析估价方法的选用估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，

23、并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。2成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。3市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。估价测算过程采用市场比较法测算估价对象房地产价格本次采用市场比较法的步骤为：1.比较案例选择根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。项目

24、案例A案例B案例C可比案例和杨莹莹和杨莹莹和杨莹莹交易价格（元/建筑平方米）530051004800层数11/1810/188/18结构钢混钢混钢混装修档次毛坯毛坯毛坯2.因素选择结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：（1） 交易时间因素：指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。（2） 交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。（3） 区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。（4）个别因素：建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向

25、、成新率等。3.编制因素条件说明表通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。表1 因素条件说明表比较项目估价对象和乔丽晶和乔丽晶和乔丽晶用途住宅住宅住宅住宅交易单价待估530051004800交易日期2013年10月2013年10月2013年10月2013年10月交易情况正常正常正常正常区域因素居住区成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便环境条件好好好好自然及人文景观好好好好基础设施达到七通,齐全达到七通,齐全达到七通,齐全达到七通,齐全公共配套设置有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全有

26、超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全与商业中心的接近程度近近近近个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混平面布局三室两厅一厨俩卫三室两厅一厨两卫三室两厅一厨两卫三室两厅一厨两卫装修毛坯毛坯毛坯毛坯设备设施情况齐全齐全齐全齐全楼层9/1811/1810/188/18面积135135135135朝向南南北南北南北建成年代2013年2013年2013年2013年成新率100%100%99%99% 4.编制比较因素条件指数表表2 比较因素条件指数表比较项目估价对象案例A案例B案例C销售单价(元/平方米)待估530051004800交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素居

27、住区成熟程度100100100100交通便捷度100100100100环境条件100100100100自然及人文景观100100100100基础设施100100100100公共配套设置100100100100与商业中心的接近程度100100100100个别因素建筑结构100100100100平面布局100100100100装修1009595100设备设施情况100100100100楼层100989799朝向100103103103成新率1001001001005.因素修正系数表 表 3 因素修正系数表比较项目案例A案例B案例C销售单价(元/平方米)530051004800交易情况100/100

28、100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素居住区成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100自然及人文景观100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100公共配套设置100/100100/100100/100与商业中心的接近程度100/100100/100100/100个别因素建筑结构100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/100装修100/100100/

29、100100/100设备设施情况100/100100/100100/100楼层100/98100/99100/101朝向100/103100/103100/103成新率100/100100/100100/100修正系数099109810.961比准价格(元/平方米)5199.35003.14612.8估价对象价格49384元/平方米6.比较案例修正后的房地产价格计算 根据以上三个比较案例分别求取的价格差异不大，取简单算术平均数为比较法评估的结果，则估价对象房地产单位建筑面积价格为：房地产单价（5199.3+5003.1+4612.8）34938.4（元/建筑平方米）采用成本法测算估价对象房地产

30、价格1.土地使用权价格估价对象位于长春市基准地价覆盖区域，本次评估采用基准地价系数修正法测算土地使用权价格。（1） 基准地价内涵：基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。（2） 基准地价说明：2010年北长春市市区国有土地基准地价表如下；单位：元/平方米 用途 价格 级别 商业 住宅 用途价格级别商业住宅工业一类950038001700二类6000一类680029001500二类4000一类40002000800

31、二类3200一类28001600620二类2200一类20001300480二类1500一类14001000384二类1100900700700500估价对象位于长春市基准地价居住用途4级地价区，容积率2.3宗地面熟地价适用的楼面熟地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数其他情况修正系数（3） 具体测算过程：A、适用的基准地价（楼面熟地价）的确定根据长春市基准地价级别范围，估价对象所在区域的土地级别属于居住用途4级地价区，楼面熟地价为1600/建筑平方米。B、相关系数的求取期日修正期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数，根据长春城市地价监测指数系统有关数据的

32、统计及分析，2013年1季度为价格指数为105，估价时点价格指数约为130。经计算，估价对象宗地的期日修正系数约为1.24。 年期修正年期修正系数=1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m其中，r：土地还原利率7.5%n：宗地剩余使用年限48年m: 法定最高出让年限60年根据上述公式测算出估价对象年期修正系数为0.9817。容积率修正：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的容积率修正系数表确定容积率修正系数。根据估价人员掌握的资料，估价对象用地容积率为2.95，查容积率修正系数表，用公式计算得出容积率修正系数为0.9200。因素修正因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外

33、的其它地价影响因素的综合修正系数。参照长春市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：因素修正系数=1+ki其中ki：第i种因素的修正系数。 参照长春市基准地价因素修正系数说明表，考虑估价对象的具体情况，各项影响因素的修正系数如下：居住用地因素修正系数（居住4级）影响因素修正范围影响因素情况说明取值（%）居住集聚程度-1.72.6成熟2.6交通便捷度-3.45.2好5.2区域土地利用方向-1.72.6一致2.6临路状况-1.72.6好2.6宗地形状及可利用程度-1.362.08规则2.08公共服务设施和基础设施状况-2.043.1

34、2齐全3.12自然和人文环境状况-3.45.2好5.2与商业中心的接近程度-1.72.6近2.6以上各项合计/26即估价对象宗地居住用地因素修正系数为1.2600。其他情况修正考虑估价对象的区位及具体情况，本次评估其他情况修正系数取1。（4） 宗地价格的计算楼面熟地价=16001.240.98170.921.261=2257.77（元/建筑平方米）（5） 土地开发的管理费用取土地成本的5%，即：2257.775%=112.89（元/建筑平方米）（6） 土地开发利息：根据1998年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2年，假定土地取得成本在计息期初

35、一次性投入，一至三年期贷款利率为5.40%，采用复利计算，利息费用为(2257.77+112.89)(1+5.40%)2-1)=262.94（元/建筑平方米）（7） 土地开发成本利润率取25%，则 (2257.77+112.89)25%=592.67（元/建筑平方米）（8） 销售税费：销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的4%，销售代理、市场推广费等取销售收入的1.5%。（9） 土地使用权价格:=（2257.77+112.89+262.94+592.67）（1-0.055）=3414

36、.04（元/建筑平方米）2.建筑物价格（1）建造成本a.建安费用依据目前建安工程定额标准，结合估价对象的具体情况及估价人员现场勘察，估价对象为现状情况下的建安费用取1000元/建筑平方米。b.红线内市政费用一般取建安费用的10%-15%，考虑估价对象的具体情况，本次估价取费10%，即：100010%=100（元/建筑平方米）建造成本为以上两项相加之和，即1000+100=1100（元/建筑平方米）c.专业人士费此项费用一般取建造成本的5%-10%,本次估价取费8%，为11008%=88（元/建筑平方米）d.不可预见费不可预见费的求取主要考虑建筑物工程规模大小，施工难易程度、不可预见因素多少等因

37、素，一般取建安费用的5%-10%，本次评估取建安费用的8%。10008%=80.00（元/建筑平方米）（2）管理费包括开办费、管理人员工资、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次评估取建造成本的5%。11005%=60.00（元/建筑平方米）（3）投资利息根据1998年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2年，假定建设费用在建设期内均匀投入，估价时点一至三年期贷款利率为5.40%，采用复利计算，投资利息为：(1100+88+80+60)(1+5.40%)2/2-171.712（元/建筑平方米）（4）利润以上述建造成本、专业人士费、不可预见费、及

38、管理费之和为基数，考虑住宅项目开发的一般利润水平,开发利润率取成本利润率35%,则(1100+88+80+60)35%=42.24（元/建筑平方米）（5）销售税费销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的6%，销售代理、市场推广费等取销售收入的1.5%。（6）建筑物重置成本建筑物重置成本=（1100+88+80+60+71.712+42.24）（1-0.075）=1558.87（元/建筑平方米）（7）成新率依据估价规范，应采用耐用年限法和实际观察法综合确定建筑物成新率。估价对象建成于20

39、01年，装修保养情况较好，依据观察法和成新法综合确定其成新率为100%。（8）建筑物价格建筑物价格=1558.87100%=1558.87（元/建筑平方米）采用成本法确定估价对象房地产单价将土地价格和建筑物价格相加，得到估价对象房地产单价为；3414.04+1558.87=4972.90（元/建筑平方米） 房地产公开市场价值的确定根据目前长春市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料分析，鉴于以上两种方法分别从不同的侧面说明了房地产价值：成本法从实际成本反映出估价对象的市场价值；市场比较法从市场交易状况反映出估价对象的市场价值。由于类似估价对象的物业市场比较活跃，交易资料较为充足，故采用市场比

40、较法得出的估价结果真实性更大，将两个结果取不同的权重，成本法权重取0.4，市场比较法权重取0.6，以两种方法测算结果进行加权平均作为估价对象的均价。单价：4972.900.4+4938.40.6=4952.20（元/建筑平方米）总价：4952.2013510000=66.85（万元）五、估价结果的确定本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2013年12月20日的公开市场价值为：（币种：人民币）房地产总价：66.85万元大 写 金 额:陆拾

41、陆万捌仟伍佰元整房地产单价：4952.20元/平方米 第六部分 附 件1、 委托评估函复印件 致委托方函杨莹莹：受贵方委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对长春市宽城区英伦小镇22幢901室（建筑面积135平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2013年12月20日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：66.85万元大 写 金 额: 陆拾陆万捌仟伍佰元整房地产单价：4952.20元/平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。长春市恒宇房地产评估有限公司法定代表人：张靓2013年12月19日2、 商品房买卖合同复印件3、 估价对象位置图4、 估价对象照片5、 评估机构营业执照和资质复印件6、 评估人员资格证书复印件35