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1、项目可性行分析报告目录第一部分 青岛市房地产市场状况分析1.1景气指数第2页1.2价格指数第3页1.3供求关系第4页1.4房价走势第5页1. 5本章结论第7页第二部分 本项目分析2.1本地块地理位置分析第8页2.2地块物理条件分析第9页2.3地块关联性分析、可视性分析第10页2.4竞争对手分析第12页2.5地块机会点分析第19页2.6本章结论第20页第三部分 项目定位3.1项目定位第22页3.2项目机会点分析第23页3.3项目经济指标第24页3.4项目经济效益分析第25页3.5项目销售预期第26页第一部分 青岛房地产发展状况分析房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。全国及青岛
2、的经济总体趋好，并且积极的政策还将继续，已是不争的事实，在此不再罗列各种报告，多做累述。同时，2004又是全国房地产市场风起云涌的一年，“8.31大限”、银根紧缩、央行调息，国家一系列经济宏观调控举措后，项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。一、 景气指数：l 2004年，商品房销售价格分类指数越至8类指数中最高，青岛房价依旧持续走高。l 投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。预测第四季度，房地产投资还将面临相当的抑制作用。l 应开工而未开工项目的增加，明年本市房地产市场供应量
3、会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。图1-1二、价格指数1、总体价格走势：在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。2004年房屋销售价格较上年上升15.2%，较2003年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2004年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价格涨幅达13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点。（1）经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升14.5%。（2）普通住宅价格继续窜高，2004年较上年上升14.1%。（3）高档公寓价格继续上涨。由于我市沿海环境
4、较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2004年高档公寓价格较上年上升16.4%。2、供需矛盾仍是房价上升的最要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因分析：l 住房供需矛盾拉动房价上升。l 土地拍卖价格大幅度上扬。l 土地供给与商品房需求矛盾十分突出。l 住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。l 住宅科技含量上升。l 拆迁成本不断加大。l 房屋建筑成本不断增加。三、供求关系1、在价格不断走高下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。截止至2004年10月，全市商品房住宅竣工总面
5、积251.1万平方米，而住宅销售面积却高达269.30万平方米，高出竣工面积18.2万平方米，可以得出结论：青岛房地产市场住宅吸纳量仍有较大空间。2004年，各类房产交易总成交84988套，比去年增长10%；总成交金额273.27亿元，同比增长22%。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。根据市房地产交易中心的统计，去年成交占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的44.24%，同比下降2.03%；其次是面积在100至150平方米的房子，这类住房占总成交套数的24.30%，同比增加1.19%。图1-4四、房价走势 受2004年下半年房价大幅上涨的惯性影响，2005年
6、房价仍将稳中有升，涨幅将不会低于两位数。其理由是：（一）土地价格上涨推动了房价的上涨。现有我市部分拍卖土地，2005年将陆续开发施工，高地价必然带动周边房价大幅上升。（二）需求增加带动房价上涨。面对我市巨大的住房需求，尽管市政府加大开发力度，但由于房屋开发周期长，一时仍难以消化供需矛盾，仍使房价稳中有升。（三）房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的不断规范，对开发监管力度加大，房屋封顶准许预售和对开发单位预收保证金等措施的加强，提高了房地产开发门槛，也使房屋成本加大，致使房价上升。（四）南北差距的缩小必然使北部区域房价上涨。随着我市缩小南北差距措施的加强，处于中低房价的四方区和李沧
7、区将成为新的投资热点，从而拉动房价上升。(以上分析数据来源：青岛市统计局统计月报、统计数据分析)本章结论l 本市房地产表现出销售面积大于竣工面的现象，证明持续走高的房价及利率的调整，并未对青岛的房地产市场造成实质的负面影响。l 从供求结构上分析，青岛商品房住宅类产品并不存在市场吵嚷的发展泡沫，需求缺口直接导致本市商品房开发在今后几年内仍将在高位盘整。l 中长期的抑制因素来源于房价涨幅与经济发展速度及居民收入水平的差距仍较大，在需求缺口被较大满足后，青岛房地产市场必然放缓发展速度。l 政府对房价调控意图已初显端倪，仅2004年上半年土地供应量已超过2003年全年的土地出让面积总和。青岛将会继续扩
8、大商品房供应量，缓解供需缺口，平抑房价，以维护房地产市场健康持续的发展。l 沿海土地资源的稀缺抑制了相当的海景物业需求，这对本项目来说无疑是个巨大的卖点，因为升值机会极大，必将吸引大批二次置业者的目光。l 又因本项目处在青岛市政治及金融绝对中心地带，周边聚集了各类高端物业及服务设施，先天具备高档物业的开发环环境。四、竞争对手分析1、本地块周边项目海信燕岛国际公寓 海信燕岛国际公寓北靠澳门路，西临奥运水上世界，东依燕儿岛公园，南接金海一期与滨海步行道。项目位处北海船厂东侧，与2008年奥运会青岛分会场一路之隔。经济技术指标：规划总用地面积53891M2 、地上总建筑面积121752M2 、容积率
9、2.26、建筑密度8.74%、绿地率67.7%、住宅总户数719户，地下停车位550个，加上立体车位总共850个车位。项目建筑形式为中高层结合高层，分别由2栋18层、22层、26层、28层、30层共10栋高层住宅组成。中小户型有80M2、105M2，中户型有125M2、135M2，大户型有145M2、150M2、160M2、165M2，超大户型有185M2、190 M2、215M2，还设计了一种275M2 的平层极品超大户型。项目进展程度为：2004年6月份已经开工，预计2007年完工。价格指标：精装修交房，起价13000元/ M2，均价16000元/ M2，尚未正式开盘。瑞纳康都项目位于海门
10、路8号，香格里拉大饭店西侧、世贸中心斜对面，曾创下1141万/亩地价新高。项目为共管式独立产权公寓，统一的酒店管理公司提供酒店式服务。 经济技术指标：项目为20层商住，共计144户，户型面积为31平方米到360平方米，可自由组合成大户型。价格指标：2005年元旦开盘，住宅起价每平方米13000元，均价每平方米15000元，含装修费用。车库价格未确定，大约在12万左右。销售情况：开发商华侨地产的品牌价值及地块的优越位置都注定该项目会受到关注，最小40万/套的精品小户型也受到市场的追捧，开盘至今销售近70%。东海路9号由新世界置地有限公司新建的高层住宅建筑位于东海路与延安三路交界处东北角，南向大海
11、，北向市中心。该建筑规划由两座50层的塔楼及两层裙楼构成，楼高180米，建成后将成为青岛市住宅楼第一高度。目前岛城建筑高度之最是位于香港中路上的青岛国际金融中心，共58层，高249米。目前项目规划及销售状况尚无确定，户型范围大至在127300M2内，精装销售价格近20000元/ M2。项目已动工，尚无销售信息。百通海纳尊邸 项目紧临瑞纳康都北侧，由百通出资，海纳房地产开发。 项目建筑面积16757平方米，户型从59210平方米不等，预计开盘均价将达到12000元平方米。目前主体工程已完成近70%。尚未对外销售。TOP颐和国际 位于香港中路北侧，东靠五四广场，西侧隔山东路与本项目紧临，是与本项目
12、最具有参照性的楼盘。经济指标：TOP颐和国际由一幢31层商务公寓及一幢40层的写字间组成，40层写字间为青岛第二高度建筑。公寓户型60140M2，精装销售，写字间大开间设计1361300 M2。面山一面采用干挂花岗岩墙面，临海面采用双空全落地。项目于2006年10月交付使用。价格指标：住宅起价10000元/ M2，公寓销售均价13000元/ M2，。网点销售刚刚开始，分隔出售，单位面积约400-500 M2。一、二层为复式网点，单价30000元/ M2；三层平层网点，单价20000元/ M2。车位只租不售。销售情况：2004年11月20日开盘，曾宣传开盘当日创下1.6亿元销售额的青岛售房纪录，
13、目前住宅销售约60%。物业管理：由戴得梁行做物业顾问，物业管理公司尚未最终确定。项目仅有地段一个卖点，产品对价格支撑力不够。项目定位为商务空间。已销售楼盘可参考其使用情况及租金水平物业名称数码港开发商新世界（青岛）置业有限公司物业管理公司青岛雅园物业管理有限公司地理位置香港中路和南京路交汇处总建筑面积10万平方米竣工时间2003年底销售率95%以上销售价格均价9500元；现二手房市场均价11000元/平方米物业服务内容及价格综合服务费5元/月；电梯费0.4元/月；空调费0.25元/月；热水8.2元/吨租金水平酒店式公寓2.03.0元/平方米日；写字楼3.03.5元/平方米日二手市场挂牌情况很多
14、备注其中酒店式公寓总建筑面积13000平方米，全装修：地板、厨具、碗具、床、桌椅、电器（电视、冰箱等）；主力户型52平方米（80%）、109平方米（15%）其它地段豪宅参照：玺景园 地处市中心城市资源、景观资源、生态资源、人文资源十分丰富的湛山区域，背依太平山，高卧海拔88米半山高处，是市区罕有的有联排别墅的纯住宅项目。 玺景园为青岛财智阶层度身打造，电梯公寓面积为140240平方米，总价150330万元左右，联排别墅地上建筑面积为286平方米，总价550万元以上。 项目于2004年11月18日正式开盘，目前联排别墅基本售謦，总价150万元以上的平层电梯公寓销。 项目优势：项目地处青岛市区内风
15、水最盛的湛山，因此定位于青岛太平山的传世豪宅。劣势：交通不便，且公寓观海视线不佳，因此公寓销售情况一般。亚麦山城项目位于浮山南麓、海洋大学麦岛分校北侧，是一个由半山别墅、多层、小高层、高层围合而成的高档住宅小区。 整个项目依山而建，将建筑与自然环境巧妙结合，总建筑面积16余万平方米，计划投资4亿元，一期工程8万平方米已开工建设，春节前主体封顶。位于大学区，文化气息浓郁，47亩山头公园，自然资源得天独厚。 尚无销售信息，预计售价12000元/M2。本章结论在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。如2005年即将推出的豪宅项目，除亚麦山城有少数别墅外，燕岛国际、东海路9号、海纳尊邸都是高层。l 精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。l 从销售价格上可以看出，13000元/ M2，已成为该区域市场认可的基准价格，可作为本项目的经济效益测算依据。l 本地购买力不容忽视：玺景园有7套别墅为本地企业家购买。2004年外地购房者比例仅占11.4%，随着青岛经济的发展，越来越多的私企业及民营企业家成为青岛豪宅的购买者。l 市场对海景豪宅存在一定的消化量，但年内推向市场的豪宅新项目近20平方米，存在一定的竞争压力。
