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1、1 城市概况1.1 城市地位济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。济南是山东省重要的交通枢纽，济南市交通贯穿南北、承接东西，是山东省内高速公路和高等级公路“五纵连四横、一环绕山东”的枢纽。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。1.2 地理区位济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。全市总面积8177
2、平方公里，市区面积3257平方公里。济南属暖温带大陆性季风气候，四季分明，日照充分，年平均气温13.6，1月最冷，平均气温-1.9，7月气温最高，平均气温27。年平均降雨量614毫米。1.3 行政区划济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。1.4 历史沿革济南是中华文明的重要发祥地之一，中国有一位原始部落的首领舜（约公元前22世纪）就诞生与生活在济南一带。济南东郊的城子崖是中国新石器时代晚期以黑陶为标志的龙山文化（距今46004000年）的发现地，这里发现了中国最古老的城址约
3、20万平方米。秦始皇建立郡县制时，今天的济南地区属于济北郡，称历下邑。汉初，设立济南郡，济南由此得名。自明清以来，济南一直是山东省省会。1929年7月设立济南市。1.5 人文特征济南人的地域性格代表着这座城市的性格，济南从远古至今都是一个宽容、遵守规则和秩序的城市。 济南人的特征，是一种文化特征，或者用文化人类学的术语说，是一种“社区性的文化特征”。它表现为一整套心照不宣和根深蒂固的生活秩序、内心规范和文化方式。长期以来，作为中国东部地区区域性中心城市的济南，各种文化的兼容性是明显特征之一。官方文化、知识分子文化和市井文化长期处于一种多层共生状态；齐文化、鲁文化以及其他地域外来文化融会一起，形
4、成了独特的济南文化个性。 1.6 城市意象主要道路泉城路、经四路、经二路、纬九路、大明湖路、花园路、北园大街等；主要区域历下区、槐荫区、天桥区、市中区；主要边界铁路线、黄河、泰山；重要节点泉城广场、趵突泉公园、大明湖公园、济南动物园、植物园等；标志物趵突泉等。具有特色的城市景观 泉城广场 城市面貌 黄河大桥 大明湖 趵突泉2 房地产行业状况2.1 房地产市场状况2.1.1 房价2004年济南市商品房平均价格为3172元/平方米，在全国37个大城市中排名第15位。数据来自：世联资源网顾问平台知识精华库2.1.2 销售量2.1.2.1 销售额2.1.2.2 销售面积 2.1.3 开发投资状况2.1
5、.3.1 房地产开发投资额 2.1.3.2 施工面积2.1.3.3 竣工面积2.2 行业竞争状况2.2.1 代表性开发商及其代表项目2.2.1.1 济南市房地产发展集团总公司隶属于济南市房产管理局，是山东省较早从事房地产开发及相关产业的国有企业集团，成立于1993年，注册资金4050万元，拥有具备二级开发资质的房地产开发公司，经营销售公司，具备国家二级物业管理资质的济发物业和六个分公司。代表项目：泉星小区泉星小区座落于济南市中心偏北商贸圈的中心区域。距大观园、泉城广场5-10分钟车程。15条公交线路、9家医院、5大商厦超市、4家银行、公众文化娱乐设施和办公楼近在咫尺。泉星小区作为大型生态高尚社
6、区是市政府指定“旧城改造，蓝天工程”的三大重点工程项目之一。总占地240亩，建筑面积27万平方米，30多幢多层、小高层、高层错落有致、线条简洁，色彩清新的后现代主义建筑与泉林互相映衬，更平添一份风度与韵味。2.2.1.2 济南天发房地产（集团）总公司始建于1985年7月，前身为天桥区城建综合开发公司，1993年3月改组为济南房地产实业集团总公司，1993年8月更名为济南天发房地产（集团）总公司，隶属于天桥区政府。具有房地产开发一级资质，现已发展形成以房地产为开发支柱，及物业管理、建筑安装、基础工程、装饰装修、仪器仪表、门窗加工、餐饮服务等多产品门类于一体的跨行业经营的集团产业格局。集团下辖10
7、家子公司和4家合资公司，注册资金1.7亿元，总资产5.7亿元。代表项目：西苑小区西苑小区是济南市规划面积最大的住宅区之一，小区占地87.5公顷，规划面积83万平方米。该小区位于天桥区无影山中路，与政法机关、医院、科研单位毗邻而居，位置优越，交通便利，乘15路、45路公交车可直达。在西苑小区的开发建设中始终坚持“开发一片，配套一片、形成一片”的原则并采取“管随建走、建管同步”的管理模式。天发集团用40余亩地投资1200万元开辟出一个中心花园，园内泉水淙淙。 经过近几十年的开发建设，西苑小区现已建成住宅建筑面积30余万平方米、公建2万平方米，其中一期、二期40幢、三期40000余平方米楼盘销售业已
8、告罄，4800余户已经入住。成为济南市西部最具规模的居住小区。 2.2.1.3 山东鲁能置业集团公司山东鲁能置业集团公司作为鲁能集团所属四大核心产业集团之一，专业从事基础设施投资及房地产的开发、经营和管理。截至2004年底，鲁能置业集团管理资产总额达到 175.8亿元，是具有国家一级资质的房地产开发企业。开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等，开发项目分布于北京、海南、四川、重庆、云南、武汉、济南、青岛等十几个省市和地区，拥有济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天两家五星级酒店。 2003年初，鲁能集团对所属房地产公司和项目完成了集团化重组，鲁能置业集团逐步走上集团化发展、专业化运作、规范化
9、管理、品牌化经营的良性发展轨道。2004年，鲁能地产荣获中国十大地产品牌称号。代表项目：已开发的项目主要有：济南市贵都花园和明园小区两个住宅小区项目；鲁能大厦、林祥大厦、经纬大厦、鲁能中心、东兴一、二、三号三座高层商住大厦；天地广场、贵和购物中心及其附属配套项目；长清鲁能工业园高档工业厂房、综合办公楼、公寓及其它后勤配套服务设施项目，在青岛市开发了海情花园、海风花园、沧口港码头等项目。正在开发、建设的主要项目有：四川宜宾鲁能居住区项目；海南三亚海坡片区项目、亚龙湾项目；琼山美丽沙居住区项目；云南抚仙湖项目；济南南部城区项目。2.2.1.4 济南汇统房地产开发有限公司（一级资质）总资产.7亿元，
10、年开发能力多万平方米的大型现代化房地产开发企业。代表项目：汇统花园 汇统花园，建筑面积约万平方米，位于济南市市中区，周边范围有济南九中、十四中、十九中等多处初、高级中学，小区内设计了会所一处、小学校一所、幼儿园一所以及老年活动中心、大型超市、储蓄所、邮局、物业管理中心等配套管理设施，停车位达1200个。小区采用了建设部推广的四新技术，整个小区及户型均按照建设部级标准设计；小区内绿化率高，道路、公共建筑首层均采用无障碍设计，提高了住宅环境质量。是建设部批准的首批世纪国家康居示范工程。2.2.1.5 济南阳光壹佰房地产开发有限公司由广西万通企业和山东兖矿集团共同出资建立，公司成立于2001年9月，
11、注册资金1亿元，开发建设济南阳光100国际新城。代表项目：济南阳光100国际新城新都市主义的大型综合社区。位于济南西南市区，占地1500亩，建筑面积200万平米。是集写字楼、酒店、住宅、购物、娱乐、休闲于一体的大型国际化社区。2.2.1.6 山东普利建设发展有限公司普利房产是成立于1992年的中外合资企业，自成立以来，先后在济南、淄博、潍坊及美国、缅甸等地开发面积达百万平方米，取得了良好的社会效益和经济效益。2001年11月份，在中国住交会上，被评选为2001年中国房地产品牌企业二十强，位列第七名。2002、2003年连续被评为中国房地产名牌企业， 2004年是普利房产快速发展的一年，公司在济
12、南、潍坊、淄博等地陆续推出多个大型项目，总建筑面积超过100万平方米。2.2.1.7 山东中齐房地产开发有限公司公司于2000年成立，辖两个全资子公司山东齐华物业管理有限公司、山东齐华物业咨询有限公司。代表项目：锦绣泉城、泉印兰亭2.2.1.8 山东豪商房地产开发有限公司公司是具有国家一级开发资质的以房地产开发为主，集建筑设计、房产营销、建材供应和物业管理为一体的综合性房地产开发企业。1999年以来，公司完成开发面积150万平方米，总投资50亿元，销售额60亿元。代表项目：银苑、吉祥苑、如意苑、平安苑2.2.2 专业公司2.2.2.1 营销策划公司n 中原（中国）物业顾问有限公司山东中原200
13、2年7月开始进入市场进行山东房地产市场研究。2002年12月山东中原物业顾问有限公司成立，是山东省第一家外商独资房地产销售代理公司。n 兰德房产策略机构兰德房地产策略机构（简称“兰德机构”）成立于1996年，2004年注册成立兰德咨询（中国）有限公司。所属公司有北京兰德嘉华管理咨询有限公司，山东兰德嘉华认证咨询有限公司，上海兰德管理咨询有限公司等，同时运营中国房地产企业管理网。19962001年，兰德机构以房地产销售代理、全程顾问为主营业务，先后操盘31个，是“低成本营销”、“新产品主义”等创新理念的全国首倡者和践行者。山东兰德房地产营销顾问有限公司（2002年已将70股份转让）更是“全国十大
14、房地产品牌代理商”和“山东省第一家房地产代理机构”。作为著名的城市建设与市场研究机构，兰德机构近年来先后承担了“城市房地产供应与需求总量研究”、“城市房地产预警系统研究”等重大课题研究；主动进行了“房地产开发企业发展战略研究”、“房地产开发企业GMS管理模式研究”、“房地产开发企业竞争力研究”等课题。为进一步整合研究力量，2004年初，成立了北京兰德房地产研究院。计划设立的研究室有“房地产市场研究室”、“户型研究室”、“房地产开发企业管理研究室”和“房地产开发企业竞争力研究室”。深圳新思维房地产经纪有限公司济南分公司深圳黑马房地产营销策划公司深圳市至祥置业有限公司海诺伟业房地产营销策划有限公司
15、济南方舟伟业咨询有限公司山东汇营房地产投资顾问有限公司山东丽丰置业有限公司山东万润房地产咨询有限公司济南新鸿基房地产营销策划有限公司济南胜利房地产营销策划公司济南万隆通宝商贸有限公司济南天骄智业营销策划济南百安居置业咨询有限公司济南新鸿基房地产营销策划有限公司济南鼎尖信息咨询有限公司济南天工营销策划有限公司新思维房地产营销策划公司鲁创智业房地产营销策划公司先锋房地产营销策划公司凌志先锋营销策划公司三宇和记房地产营销策划有限公司3 该城市房地产业发展趋势的影响因素3.1 政策法规方面的影响3.1.1 城市规划城市新规划发展战略：东串、西进、南控、北待、中疏东串东部沿交通轴发展产业带西进城市行政文
16、化中心向西转移南控保护南部生态资源北待北面发展等待时机中疏疏解主城区的中心职能，改善老城区的环境质量n “十五”计划规划，济南将按“一主三辅”的多中心布局发展。西翼包括大金和党家组团重点发展重要的教育、商贸和居住区北辅城重点发展传统产业西辅城重点发展电子信息等高科技产业主城区中部以发展第三产业为主东翼包括王舍人和贤文组团一是重点发展高新科技产业；二是重点发展重工业总体规划范围分为市域、市区、中心城区三个层次。市域为济南市全部行政辖区。规划主要内容是城镇体系规划。市区为市辖行政五区。规划主要内容是土地利用和卫星镇建设规划。中心城区以古城区及商埠区为核心，东至机场路，西至玉符河，南至分水岭及崔马庄，北至黄河及济青高速公路，面积526平方公里，是城市总体规划的重点规划范围。 中心城区为“东西带状组团式”布局，由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成，主城区与组团之间以绿色空间相隔离。3.2 社会经济方面的影响3.2.1 城市经济发展水平 3.2.2 居民收入水平 3.2.3 城市化率3.2.4 居民住房状况
