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1、房地产行业五力模型分析及EFE 矩阵分析,专业：区域经济学 姓名：,波特五力模型理论,五力分析模型是迈克尔波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。,五力分别是：,1.替代品的替代能力、,2.潜在竞争者进入的能力、,3.供应商讨价还价的能力、,4.购买者的讨价还价能力、,5.行业内竞争者现在的竞争能力、,五力模型框架,行业竞争对手,现有公司间的竞争,潜在进入者,新进入者的威胁,供应商,供方议价能力,替代品的威胁,替代品,购买者,买方议价能力,房地产业五力模型分析,（一）替代产品的威胁,（二）潜在的
2、新进入者威胁,（三）供应商的议价能力,（四）购买方的议价能力,（五）现有竞争者的竞争能力,（一）替代产品的威胁：,波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强。,房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的小产权房；单位的公积金住房。,政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发挥到作用，无法满足住房需求。更不可能真正威胁到商品房。,小产权房主要问题是购买风险太大。,综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商品房。,（二）潜在的新进入者威胁：,波特认为，潜在竞争者在给行业带来
3、新生产能力、新资源，但也有威胁。,首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。,其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产市场。,再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。,综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。,（三）供应商的议价能力：,从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易中他们得到的是暴利。,开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产的调控总是紧
4、一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。,房地产市场中没有替代品，因而只有一种供应商，供应商的议价能力得到提高。,综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强，面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户往往没有办法，只能妥协。,我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。,（四）购买方的议价能力：,目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。,在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果可见一斑。,综上所述，在中国的房地产行业，购买方的议价能力比较弱。,波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益都紧密地交织在
5、一起。其竞争强度与许多因素有关。,（五）现有竞争者的竞争能力：,我国房地产企业的数量。,（五）现有竞争者的竞争能力：,例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2015年我国房地产前十巨头垄断者。,（五）现有竞争者的竞争能力：,行业增长发展程度高,行业固定成本投入高,行业的区域性程度高/区域差异明显,综上所述：就目前我国房地产市场的竞争状况来看，万达和万科在这一行业中占据着十分重要的地位，几乎可以说是处于一种“垄断”的地位。当然由于房地产直接关系到人民的居家生活水平以及社会的稳定，国家采取了一系列的措施来对市场进行调整，保证市场的一个大体稳定的局面。综合
6、来说，我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。,EFE矩阵分析,选择以上因素原因：,机会：,房地产市场需要很大资金量的投入，着也就限制了市场竞争的进入，同时由于目前80，,90后的成家立业，对于住房的需求扩大，而与此同时国家为调整房地产市场开发的保障性住房又远远满足不了这一日益扩大的需求，因此在这一系列因素的影响下，必将有利于我国房地产市场经济的发展。综上，在我看来，房地产市场的门槛高以及目前我国房地产市场中的需求大于供给。是其中影响最大有利因素，因此我赋予其权重为0.2.同时国家的保障性住房也对于专注房地产市场商品房有很大冲击，但其提供的数量远不
7、能对于房地产这样一个巨大的市场产生很大的影响，因此我赋予其权重0.1.对于国家对房地产市场的监管来说，其在一定程度上不利于房地产市场的发展，但对于银行政策的一些改革也在某种层面上不利于竞争者的进入，因此我赋予其权重0.05.,选择以上因素原因：,威胁：,住房问题关系到广大人民群众的切身利益，关系到我国的社会主义现代化建设，因此，对于房地产市场，我国政府采取了诸多的措施来对这一市场进行调控。其中包括从供给方面来采取的保障性住房政策，以及近期出台从消费者角度来采取的“限购”“限贷”的政策，这些国家政策分别从不同的角度来对房地产市场的“无节制”的发展进行调控。同时各种理财投资产品的出现，也使人们可以进行分散投资，而不局限于房地产行业。综上。国家的“限购”“限贷”的政策来配合经济适用房等政策性住房的政策对房地产市场进行调整，且效果较为明显，因此我分别赋予其权重0.15和0.1.同时目前我国经济发展速度较为低迷，人民的收入水平没有一个明显的提升，这对于房地产市场的需求有一定的影响，因此我赋予其权重0.05和0.1.另外各种理财产品的出现，使人们可优化投资。但其影响目前来说还比较小，因此我赋予其权重0.05.,谢谢观赏,
