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1、土地增值税纳税评估,湖北财税职业学院 汤玉梅联系电话：18062799176,财富巨人，纳税侏儒,在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。,抽样调查统计，主要问题集中在：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。,纳税评估的职能定位,纳税评估,税收分析,税务稽查,税源监控,良性互动机制,税收征管,采用“前馈控税、项目管理、信息比对、模型构建”的土地增值税收流失的风险防范机制前馈控税：在土地增值税管理中强工作的重点放在纳税评估、科学预征上。通过加强预征实
2、现了前馈控制。项目管理：即改变过去对房地产开发企业按户管理的模式，实行按开发项目管理。信息比对：对纳税人申报备案的信息与地税机关从土地、房产、建设等部门取得的立项、规划、土地、开发及预售信息进行双向比对评估企业纳税申报的真实性，发现疑点及时约谈和更正。模型构建：科学确定评估指标体系并不断调整指标体系。,土地增值税纳税评估模型,土地增值税涉税风险点,土地增值税基本原理,土地增值税纳税评估方法,土地增值税纳税评估信息采集,（一）土地增值税政策梳理1、1993年12月13日，国务院令第138号，土地增值税暂行条例，1994年1月1日实施2、1994年2月22日，国发199410号3、1995年1月2
3、7日，财法字19956号实施细则,一、土地增值税基本原理,3、1995年3月16日，国税函发1995119号，关于土地增值税宣传提纲（十二条）4、1995年5月25日，财税【1995】48号，关于土地增值税一些具体问题规定的通知（投资联营、合作建房等）5、1995年6月23日，财税字199561号，关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知6、1996年1月1日，国税发19964号，关于土地增值税若干征管问题的通知,7、1996年4月5日，国税发199648号，关于土地增值税征收管理有关问题的通知8、2001年2月20日，国税函2002615号，关于认真做好土地增值税征收管
4、理工作的通知9、2004年8月2日，国税函2004 938号，关于加强土地增值税管理工作的通知,10、2006年3月2日，财税200621号，财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知11、2006年10月20日，财税2006141号，关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知12、2006年12月28日，国税发2006187号，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,13、2007年6月14日，国税函2007645号，关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复14、2007年12月29日，国税发2007132号，国家税务总局公布了土地增值税清算鉴证业务准则，
5、为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。15、2008年1月23日，国税发2008年14号，关于进一步加强土地税收管理工作的通知,16、2008年4月11日，国税函2008318号，国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知，明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。17、2009年4月29日，国税发200985号，国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见明确规定：各地要认真贯彻土地增值税清算管理规程，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知(国税函20083
6、18号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。,18、2009年5月20日，国家税务总局发布了土地增值税清算管理规程（国税发200991号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。,19、2010年5月2日，国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 国税发201053号,关键词：预征率-东部省份不得低于2%，中部东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%20、2010年5月19日 国家税务总局关于土地增值税
7、清算有关问题的通知 国税函2010220号关键词：清算、质保金、开发费用中的利息支出、土地闲置费、拆迁安置,21、2013年7月6日，税总发201367号国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知 土地增值税征收管理工作仍需进一步规范土地增值税清算工作严格审核扣除项目减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理,预征+清算+核定,（二）我国土地增值税的征管模式,1、土地增值税的预征中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清
8、算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号,国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函1995110号）第十二条第二款规定：对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。,国税发201053号：（依预售收入征收）东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。,预售收入,房地产企业预售业务的会计处理为
9、:当企业收到预售款项时,由于不符合收入的确认原则,不确认收入,而是作为负债计入预收账款,待房屋交给购买方时,再确认收入。对于预售收入,按规定应缴纳的营业税及土地增值税等,房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映,销售收入实现时,再将预缴税费转入“营业税金及附加”。,房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发200931号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。,财税【2006】21号文第三条：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收
10、征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。,第十六条纳税人待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号,2、土地增值税清算,（1）清算条件 分应当清算和可以清算应当清算：符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算（国税发2006187号）：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。,可以清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（国税发2006187号）（1）
11、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。,注意分母是“可售建筑面积”不是“总建筑面积”。与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，每平方米工程造价=“四项成本”总金额总建筑面积,可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积85%。,企业所得税中完工时点的确定国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理
12、办法的通知 国税发200931号 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。,加计扣除,土地费用,开发成本,开发费用,税金,土地增值税扣除项目,代收费用,销售收入,视同销售,企业自用,土地增值税收入项目,土地增值税清算,（2）清算时限：（1）应当清算：纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并提供相关资料。（2）可以清
13、算：纳税人应在接到税务事项通知书土地增值税纳税清算通知书之日起30日内向主管地方税务机关报送规定的土地增值税清算相关资料。（3）税务机关审核时限：主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。,（3）清算单位：,清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，分别清算。,如何理解分期？一是主管部门（发改委）立项批准分期建设二是纳税人自行分期建设，并且施工许可证与销售许可证与建设分期对应取
14、得。,国税发200991号,第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,虽然国家规定了清算单位的原则，但“以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算”的具体标准没有规定，例如国家有关部门审批、备案的项目的界定是按照立项批文、还是按照“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证）、商品房预售许可证、项目竣工验收备案证为依据，对于开发项目中同时存在普通住宅、非普
15、通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，导致财税人员掌握和各级税局机关执行的有一些差异。,关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规20121号）规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未
16、明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。,海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（琼地税发2009187号）第一条规定“土地增值税以国家有关部门核发的建设工程规划（临时）许可证确认的房地产开发项目为单位进行清算。”本条所指的“建设工程规划（临时）许可证”是指房地产项目报建时，建设规划部门颁发正式或临时的
17、“建设工程规划许可证”（以下统称建设工程规划许可证），清算单位以建设工程规划许可证上注明的房产开发项目为准，是否符合分期项目也应以根据建设工程规划许可证进行确认，不能以纳税人自行划分的工程建设项目为单位进行清算。,青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法的通知（青地税发2008100号），（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。（2）地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分
18、别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。,湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发2008211号）规定，（1）关于滚动开发项目确定清算单位的问题，以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。（2）房地产开发项
19、目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。（3）为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。,渝地税发2007145号一、关于土地增值税清算单位问题根据清算通知规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发
20、的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。,2006-02-27穗地税发200639号三、关于项目界定及清算时点的问题办法中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。,思考：一个建设工程规划许可证下的项目未全部完工，但分次取得竣工备案证，且超过三年，是否需要清算？一个项目可整体立项，整体规划，分期开发，分期办理预售证。对于一次规划报建，可分期验收，对以工程规划许可证作为分期标志提出了考验。由于预售对象可办至单体工程，且预售对象往往是企业根据市场情况进行划分，因此，土增清算单位应以预售对象确定。,（4）清算对象：房地
21、产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。,对连体楼项目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何确认清算单位并计算应缴土地增值税？,根据国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）文第十七条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型
22、房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。,第十一条条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”（上位法）,财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第十三条规
23、定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例（国务院令1993第138号）第八条的免税规定。,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第四十条第（二）项规定：“如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与
24、扣除项目金额是否分开核算。”（下位法、旧法）,国税发200991号第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（新法）,根据以上所列举的法律规定，可以发现：第一，土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。,第二，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，
25、普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，而不是分别核算其收入额和扣除额，再分别计算其增值额。,商铺住宅联体楼的土地增值税的计算:由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；（先整体，后分项）另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。（分项目分别计算）,案情介绍：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为50
26、00平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税？,方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10加计扣除20税金120600（120600）10（120600）2055991（万元）。增值额收入扣除项目（500500）9919（万元）。增值率增值额扣除项目1009991100%0.9。低于50
27、%，适用30%的税率。由于增值率未超过20，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。商铺应纳的土地增值税910006000300.45（万元）。,方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。普通标准住宅扣除项目1205000600060050006000（100500）30%27.5807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。普通标准住宅增值额500807.5307.5（万元），无增值额。商铺扣除项目1201000600060010006000（20100）30%27.5183.5（万元）；商铺增值额500183.5316.5（万元）；商铺增值率316
28、.5183.5100%172%，适用50%的税率。商铺应纳土地增值税316.550%183.515%130.725（万元）。由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。,到底应该选择方法一还是选择方法二呢？,鄂地税发2008211号：湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知 发文日期：2008-09-28 一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其增值额的计算问题根据财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)的规定，对纳税人建造既有住宅又有
29、非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。,河南省地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（豫地税函2007第16号），普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。,京地税地2007325号：北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知 发
30、文时间：2007-8-15一、对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额。,（5）.清算处罚：对纳税人在清算申报期内缴纳的税款不加收滞纳金，逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。对清算申报后主管税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。对纳税人拒不申报、虚假申报造成不缴、少缴税款，情节严重的，除加收滞纳金外，应依据中华人民共和国税收征管法有关规定进行处罚。,（6）二次清算 纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合
31、法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。,60,（1）土地增值税清算表及其附表。（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。,（7）应报送的资料,61,（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产
32、的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告 国税发（2009）91号文第十二条,七、土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金
33、额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。国税发2006187号,3、土地增值税核定征收,国税发（2010）53号文件第四条要求规范核定征收，堵塞征管漏洞。文件明确：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。,核定成本扣除,对纳税人进行土地增值税清算时，开发成本中的前期工程
34、费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，有下列情况之一的，税务机关应按单位面积工程成本核定上述四项成本：A、费用凭证或资料不符合清算要求或不实的；B、发现鉴证报告内容有问题的；C、单位面积工程成本扣除额，明显高于按照房地产所在地建设部门公布的工程造指数，计算的单位面积工程造价金额，又无正当理由的。,二、土地增值税涉税风险点,（一）土地增值税清算建筑面积基础资料采集数据失真。1、产权部门在对房地产企业房产测绘过程中，对部分层高未达标准房产面积未予测绘，对超规划部分面积，产权部门不予测绘。造成实际建筑面积与测绘面积不符；2、房地产企业部分房产改变规划用途，如：物业用房、幼儿园规划应为公共配套
35、，实际房产权属归开发企业所有。,(二)：收入总额核算不符合税收法律法规的规定。1、直接坐支售楼收入，以收抵支（抵偿工程款），或将预售款直接打入私人银行卡不入账；2、收取价外费用不计收入，挂往来。3、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未申报纳税：预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。,4、将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。5、销售价格明显偏低而无正当理由，特别是关联企业之间销
36、售价格不合理，存在转移利润的可能。,（三）：人为操作，虚增开发成本、费用。1、房地产企业分期开发，属于整体房地产项目共同的成本费用，未按项目合理分期分摊；2、虚增开发成本。虚增土地开发成本（将拥有土地进行评估，按增值巨大的评估价格作为成本入账、让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。）多开建筑安装发票加大建安成本。（以支付3.34%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。）,三、土地增值税纳税评估信息采集,有效的纳税评估是建立在拥有大量真实可靠的涉税信息基础之上的。目前，纳税评估工作的信息来源三个方面：税务征管数据、纳税人申报数据和相关社会（即第
37、三方）数据。,（一）税务征管数据征管系统中企业信息、重大建设项目信息、社会综合治税信息和发票系统信息。根据数据的变动性分为：静态信息和动态信息。,静态信息的主要内容：企业名称、编码、纳税识别号、电话、法人代表、企业类型、经济类型、生产经营地址、注册资本、固定资产原值、职工人数、财务会计制度或者财务会计处理办法、企业财务报表、银行账户帐号、投资方及投资比例、利润分配比例、主要经营项目、关联企业名称、关联交易额信息等。动态信息的主要内容：企业取得土地使用权情况、土地开发面积的进展情况、开工楼盘情况、甲方供料情况、建筑承包情况、财务核算方法、税金缴纳情况、可售楼盘面积的增减情况、工程竣工情况、当期职
38、工人数、当期职工工资、购销合同平方、销售合同金额、关联交易额、关联交易单价信息等。,（二）纳税人申报数据1、纳税申报数据资料（1）企业纳税申报表及附列资料。（2）企业财务会计报表。（3）企业其他申报资料。,2、纳税人提供的其他涉税管理资料,一,二,三,四,五,拆迁补偿协议、项目立项批复、建设工程项目登记备案的通知、房地产销售合同清单、竣工决算报告。,（三）第三方信息,1.发改委：立项或可研批复发放台帐，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。2.规划管理部门：建设工程规划许可证发放台帐，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积
39、、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。,3.建设局：建设工程施工许可证（俗称开工证）发放台帐，采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。4.房管局：房屋预售许可证发放台帐、竣工备案表、（大）产权证发放台帐，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。,5.土管局：国有土地使用证发放台帐，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金
40、额等。6.国（地）税局：营业税、企业所得税征收记录，采集开发企业营业税、企业所得税计税收入信息和施工企业的纳税信息。,7、施工企业 收集房地产开发企业与施工企业签定的施工合同，了解企业的建筑安装工程支出。8.银行和金融机构：采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。9.媒体：采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。,四、土地增值税纳税评估方法,（一）对比测算法（二）标准值分析法（三）倒算法（四）会计科目逻辑关系审核法（五）开发项目实地调查法,（一）对比测算法,根据房地产开发企业开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项
41、目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。,（二）标准值分析法,评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛收集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开发产品成本及各个成本项目
42、实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内(尤其是建筑安装企业为关联企业的)，超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。,（三）倒算法,评估人员可以通过已掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金账户存款余额(银行规定按揭贷款的57不允许动用)以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费(一般为3元平方米)等数据，倒算企业申报的销售(或预售)面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。,（四）会计科目逻辑关系审核法,针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点会
43、计科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其它应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。,（五）开发项目实地调查法,深入到企业开发项目现场和售楼处，具体询问、了解开发产品销售(或预售)数量、销售(或预售)价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。,五、土地增值税纳税评估模型,（一）税务管理评估模型1、营业税计税总值差异率（
44、1）评估模型：评估期申报的营业税计税总值-（评估期主营业务收入+评估期期末预收帐款-上期期末预收帐款+评估期未通过预收帐款核算的价外费用）（评估期主营业务收入+评估期期末预收帐款-上期期末预收帐款+评估期未通过预收帐款核算的价外费用）100%,（2）数据获取途径：申报的营业税计税总值，主营业务收入，预收帐款，未通过预收帐款核算的价外费用。（3）计算过程：统计选定评估期主营业务收入+评估期期末预收帐款-上期期末预收帐款+评估期未通过预收帐款核算的价外费用得出评估期应纳营业税计税依据，以评估期申报的营业税计税总值减去评估期应纳营业税计税依据后的差额，除以评估期应纳营业税计税依据。（4）疑点判断：评
45、估期申报的营业税计税总值A，评估期应纳营业税计税依据 B，计税总值差异率C（=（A-B）B），申报计税总值差异率小于-0.01%，应用要点企业可能存在未如实申报营业税行为。,2、土地增值税计税收入申报差异率原理描述：该指标适用于房地产开发企业按收入乘预征率预征土地增值税。计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差额，纳税户应申报的土地增值税计税收入=评估期预收帐款期末数-基期预收帐款期末数+评估期主营业务收入。基期预收帐款期末数=评估期上期的预收帐款期末数。该指标小于0时，提示异常，可能存在纳税人少申报土地增值税计税收入。,（1）评估模型：评估期转让房地产收入额
46、-（评估期预收帐款期末数-基期预收帐款期末数+评估期主营业务收入）（2）数据获取途径：转让房地产收入额、预收帐款、主营业务收入（3）计算过程：统计选定评估期内纳税人申报的土地增值税计税收入与本期纳税户应申报的土地增值税计税收入，计算两者的差额。（4）疑点判断：评估期申报的土地增值税计税收入A，纳税户应申报的土地增值税计税收入B，土地增值税计税收入申报差异率（1）C。C=A-B，C0，可能存在少申报计税收入。标准值参数范围：C0，得100分。C0,得0分。,（二）收入、面积评估模型原理描述：收入总额的确认是清算工作的重要环节，通过纳税人申报数据的风险识别，排除纳税人存在虚报销售数量、面积、单价等
47、价格组成要素导致少记收入的税收风险。根据纳税人提供的预收账款、其他应付款、主营业务收入、营业外收入等明细账贷方发生额、销控表，、购房款发票、商品房买卖合同，房屋测绘所提供的面积实测报告、房管局网上备案情况等资料相互核对。,1、评估模型 清算收入总额=已开具购房款发票金额+未开具购房款发票但已签订合同的金额+补退房款+购房者交付的违约金 清算总建筑面积=实测面积+无实测而自行测量的面积+现场查验取得的企业未提供的面积 清算可售面积=清算总建筑面积-符合税收政策规定的公共配套面积,房地产项目新开工登记表,建筑面积风险控制模型,已售面积风险控制模型,清算项目销售情况按房产类型汇总表,清算项目销售情况
48、按楼号汇总表,清算项目销售情况分户明细表,2、数据获取途径（1）纳税人清算时账面记载数据；（2）建设部门开发项目立项、审批资料；（3）产权部门测绘、产权登记资料；（4）税务管理机关清算时现场勘查确认数据；（5）日常税务管理资料,3、计算过程（1）风险评估为高风险：销控表收入总额购房款发票及合同金额,4、疑点分析评估为高风险，重点关注有无少计、不计收入的情况；例如已经签订商品房买卖合同但尚未开具购房款发票的情形是否计入土地增值税收入，有无用于职工福利、抵债等非现金销售的情形，有无关联交易的情形，与商品房买卖相关的违约金及更名费等其他收入以及符合条件的代收费等是否计入土地增值税收入；另外，还要关注
49、收入确认与成本确认的截止时间点等问题。需要强调的是土地增值税清算收入是转让所有权的收入，租金收入不属于土地增值税清算收入的范围。,（三）、成本、费用评估模型原理描述：根据施工合同、相关发票及付款记录、决算报告相互核对成本的真实性。是否存在重复列支成本，多列支成本，开发费用计入开发成本等情形；是否通过虚开发票，编造虚假合同及决算人为加大开发成本继而增加开发费用及加计扣除额。对于不得加计扣除的项目要从基数中剔除，相关税金应测试是否足额缴纳或预交。,1、数据模型清算项目总开发成本=账面成本-清算审核调减的成本=按照决算报告及合同金额开具发票或其它合法凭证且已实际支付的与本清算项目相关的各项成本 本次
50、清算可扣除开发成本=清算项目总开发成本*已售面积/总可售面积,房地产项目成本构成情况数据采集表,成本项目风险预警表,建筑工程造价单位成本参照表,多层砖混结构成本模型,小高层项目成本模型,高层项目成本模型,住宅建筑工程造价基准价单位：元/平方米,2、数据获取途径（1）纳税人清算时账面记载数据；（2）建设部门开发项目统计、立项、审批资料；（3）第三方工程造价部门的审计资料；（4）税务管理机关清算时现场勘查验证数据；（5）日常税务管理资料,3、计算过程（1）单方造价处于合理范围内的为低风险；（2）单方造价大于合理范围上限值为高风险；（3）建筑成本主要组成要素的审核。（4）对单方造价风险审核后如果属于
