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1、枣阳市政法街西段打通及拆迁还建小区可行性研究报告目 录第一章 总论21、项目建设背景22、项目概况43、可行性研究报告编制依据54、研究结论与建议65、主要经济技术指标7第二章 区域房地产市场分析91、枣阳市房地产市场总体分析92、枣阳市住宅发展总体分析123、枣阳市政府对房地产总体发展规划设想12第三章 市场研究与项目定位141、枣阳市房地产发展背景分析142、项目所在区域房地产市场分析153、政法街西段打通及拆迁还建小区住宅项目市场定位16第四章 项目选址和建设条件181.项目选址182.建设条件18第五章 项目建设规模及功能标准201 建筑面积和内容202 功能设施标准203、工程项目一
2、览表21第六章 建设方案231、建设场地环境232、总体规划布局243、建筑方案设计264、结构设计275、公用设施方案286、消防29第七章 项目环境保护与劳动保护301、主要污染源状况302、污染物排放控制标准303、劳动安全保护304、建筑节能30第八章 项目实施进度安排31第九章 投资估算与资金筹措321、投资估算322、资金筹措33第十章 风险分析及对策341、市场风险分析342、经营管理风险分析343、敏感性分析34第十一章 社会效益分析36附件第一章 总论1、项目建设背景随着枣阳市经济建设速度的加快，市委市政府不断加大刺激经济发展的力度，陆续出台了一系列积极有效的政策和措施，使经
3、济向着又好又快的方向发展。且这几年来，市委市政府把招商引资作为头等大事来抓，经济建设取得了一系列可喜的成绩。房地产行业作为经济建设的龙头，在枣阳经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着人民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产投资商的社会责任之一。2008年1-12月，枣阳市房地产开发投资，与上年同期相比增长72.82%，环比增长了6.07%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为枣阳现代中型都市化城市建设做出了贡献。根据枣阳房管局提供的数字表明：房地产投资仍高速增长，到200
4、9年10月房地产投资同比达到了80%。在宏观调控的作用下，枣阳市房屋销售总体需求过热的势头在下降，有效挤压了房地产投资的因素，虽然房屋销售量呈继续放缓的趋势，但部分投资热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。我公司（枣阳市大唐置业有限公司）是由枣阳南城办事处通过招商引资而引进的房地产开发企业，现所建的枣阳市万通路拆迁还建小区已初具规模（由枣阳市华茂建筑工程有限公司承建），到今年底现房可达约8万平方米。还建拆迁户约4万5千平方米，出售约3.5万平方米，后期约20万平方米正在紧张有序的进行，但拆迁征地工作难度较大，土地，规划等各项手续迟迟办不到位，希
5、望市政府加大支持力度。本公司愿意出资将政法街西段打通包括修路，管网，路灯及绿化等与政法街西段路有关的配套设施都由本公司全额出资修建,为枣阳市政工程建设出一份力。在实施政法街西段打通工程的同时，希望政府能够给我公司提供一个更广阔的发展平台，即将打通路段南侧空地（如下图所示）划入南城霍庄拆迁还建小区与该拆迁还建小区项目享有同等的优惠政策。本项目用地位于枣阳市南城城市规划中的核心地带。该宗地共163.24亩，由于此部分建设老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展拆迁还建小区的发展空间，彻底改变该地区老旧差的面貌，本项目本着修高品质道路，建设高品
6、质住宅，营造小区和谐居住氛围的理念，努力将该项目建设成为南城的房地产旗帜，营造出与整个城区发展相协调、人性化、舒适而充满活力的社区居住环境。2、项目概况2.1项目名称：枣阳市政法街西段打通及拆迁还建小区建设项目。2.2建设地点及用地范围：项目位于枣阳南城霍庄社区的中心位置，具体用地范围为：（见上图）。地块周边交通道路示意图如下：2.3建设单位：枣阳市大唐置业有限公司枣阳市华茂建筑工程有限公司2.4企业性质：有限责任公司。2.5经营范围：房地产开发；市政工程投资；销售商品房；建筑工程施工；装修；桩基础处理。2.6工程概况：本项目拟将政法街西段打通，及对打通路段南侧拆迁还建小区建设。建设工程计划于
7、2010年4月份开工，2013年4月份入住，本项目住宅共分两种类型，多层商住楼和多层住宅楼。政法街西段打通工程计划投资2200万元，进行高标准道路及配套设施建设，路宽40米，长约1.3公里，计划与2010年3月份开工，2010年9月份全部竣工。2.7资金来源：以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。3、可行性研究报告编制依据（1）项目投资方案；（2）国家及枣阳市颁布的相关法律、法规、政策；（3）枣阳市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（4）枣阳市城市总体规划；（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（6）枣阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（7）其他
8、有关依据资料及企业提供资料。4、研究结论与建议（1）结论本项目建设符合国家产业政策和枣阳市经济发展方向，适应枣阳城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区市政工程建设的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。原拆迁还建小区约27万平方米,把政法街西段打通后把空地划入小区可达60万平方米之多,正好与中央政策相吻合,把小村庄改成大村庄,把霍庄,砖瓦村及沿河路连接起来,把小区配套建成真正的
9、社会主义新农村,城中村,小区内将会建有学校,超市,医院,市场,健身场所,养老院等配套服务,打造出民心工程,也优化了城市形像。所以此项目于民于政府都是极大的好事。由于政法街西段的打通及其南侧空地的整体融入拆迁还建小区的建设，使这些因建厂和上项目而不得不搬走的居民，有了一个更好的居住和生活的好环境，人民和谐相处，社会治安稳定，这就给招商引资创建了一个良好的外部环境。对于政府来说，既是惠民工程，又是筑巢引凤，我公司承诺，部分住房可以以优惠的方式售给前来万通路工业园区安家落户的外商员工。所以此项目的实施可带来连锁的好的社会效应。项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项
10、目具有一定的抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。（2）建议政法街西段南侧空地划入万通路拆迁还建小区，需享受万通路拆迁还建小区同等优惠政策，望政府给予重点考虑。拆迁征地工作难度较大，土地、规划等各项手续希望市政府加大力度，对于拆迁工作可以成立拆迁专班，确保项目实施的优质高效。可将拆迁还建小区的部分房屋拿出作存量房销售。针对退休老师、下岗工人及低保等中低收入人群。既可作公益事业，也可以缓解投资商的资金压力。5、主要经济技术指标（1）拆迁还建项目主要经济技术指标见表1-1。表1-1 主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积108881.12总建筑面积304867.13地上
11、建筑面积304867.1其中：住宅建筑面积249436.64公建建筑面积180004车库建筑面积37430.365容积率2.86绿化率%337总停车数辆900其中：地上停车数辆地下停车数辆8户内平均居住人数人/户2.89居住户数户256010居住人数人786011建设投资万元32011035012每平方米建设投资元105013投资利润率%23.8%14全部投资投资回收期（税前）年3（2）政法街西段打通工程建设投资2200万元（含道路配套工程），总道路长1.3公里，路宽40米。（3）工程总投资政法街西段打通工程及拆迁还建小区合计总投资3.42亿元。第二章 区域房地产市场分析1、枣阳市房地产市场总
12、体分析1.1房地产发展现状及发展趋势目前，枣阳市商品房开发与销售呈现出强劲发展势头，空房率极低。与此同时，商品房价格也是一路飚升，呈现跳跃式增长。从2005年的商品房均价700元/平方米直升到2007年底的1150元/平方米，到今年5月底已升至1400元/平方米。依照人均可支配收入与平均房价比例襄樊为2.7:1,根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算枣阳市应该达到的标准房价为2953元每平方米，由此看来，枣阳市房价尚有很大上升空间。根据我们分析枣阳市房地产市场的发展趋势为：l 居住舒适化、现代化的趋势开始出现l 枣阳东、南部区域将是房地产发展的热点l 生
13、态和健康概念将是住宅物业销售的主流l 枣阳房价进入市场调控，步入上升通道l 中大房地产商将进入枣阳，引领枣阳房地产发展进入规模化、现代化l 进入大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区 1.2房地产消费群体、消费特征及消费水平枣阳市目前购房者主要是市区居住的居民（占枣阳市购房群体的75），辖区内各县、市在枣阳市发展良好的人群（占枣阳市购房群体的19），工作调动来枣阳发展的人群（占枣阳市购房群体的4）及其他购房者（占枣阳市购房群体的2）随着居民生活条件的提高、居民收入的增加，枣阳市购房者已经不满足于最初的置地建房和买价格便宜、配套设施简单的普通住宅。如今的枣阳人民，越来越注重
14、房屋的整体品质，考量购房因素更多的是地理区位、户型设计、周边环境、使用功能、配套设施、社区文化、物业配套等一系综合条件，枣阳市的购房者的消费观念正发生的着巨大的变化，理性化消费正在逐步形成。从可统计的家庭月收入来看，600800元占21.5，8001200元占20.9，12001600元占23.2，1600元以上占17.7。据统计，家庭的购房能力范围为家庭总收入的35倍，枣阳市区家庭年收入在2.5万以上的占41.9%，有置业需求且有能力购买15万以上房屋的家庭占很大的比例。由此可见，枣阳市居民购房能力很强，枣阳市房地产存在巨大的市场发展空间。根据目前枣阳市区近6万个家庭计算，有2.5万个家庭有
15、购买能力。针对购房者购房目的统计，有53的购房者不太满意目前的居住条件，希望通过二次置业改变居住条件；21的受访着为首次置业，处在事业上升发展期的年青人居多；14的受访者的置业目的偏向于给父母或子女购置房产；还有12的购房人群为投资型置业。综合考量，枣阳市房地产市场有很大的发展空间，购房者消费观念处于稳步发展时期，房地产开发企业应积极建立导向型消费，引导和帮助购房者确立消费观念。1.3供需分析 表1-1枣阳市2006、2007年房地产交易数据 单位：万平方米面积与区域2006年2007年增长全市房屋成交登记面积20824224103全市预售商品房成交登记面积1915316865表1-2 200
16、52007年枣阳房地产开发供需一览表 单位：万平方米200520062007商品房开发面积143120824224商品房竣工面积13519243379商品房销售面积120117682525 表1-3 枣阳市住宅供求情况2006年2007年增长全市批准预售高层住宅面积（万平方米）000全市批准预售小高层住宅面积（万平方米）000全市批准预售多层住宅面积（万平方米）20824224103全市批准预售多层住宅成交登记均价（元/平方米）9001150331.4价格分析表1-4 枣阳市近年房地产价格变化表 单位：万平方米200520062007销售面积120117682525销售价格(元/M2 )700
17、9001150售价变化0%21%33%2、枣阳市住宅发展总体分析l 通过对枣阳市房地产业的调查及枣阳市对未来房地产市场的发展规划介绍，我们认为枣阳市房地产业进入快速发展时期，房地产开发规模不断增大，房地产交易日益活跃，房地产业对财政收入的贡献将逐年提高。l 枣阳市房地产市场要实现供求基本平衡，改变目前市场供求结构单一的局面，大力推进环境优雅、舒适休闲型住宅商品；住宅结构合理，实现高档商品房，普通商品房和经济适用房及廉租住房比例协调发展，实现“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的发展目标。l 目前，枣阳城区人口约十几万左右。随着城市化建设不断发展，自然人口不断增加，城中村的逐步消除，旧城改
18、造、辖区乡镇人口的进入、外来投资者的增加，无疑会扩大枣阳市住宅需求。加之现在枣阳市城区近年来住宅开发面积每年逐步增长，投入市场的住宅基本上被市场消化，显现出住宅需求大且具备强劲的消费能力。预计“十一五”期间，枣阳市房地产开发规模将达到100万平方米，预计投资16亿元，其中普通商品房住宅建筑面积60万平方米，高档商品房10万平方米，经济适用房20万平方米，廉租房10万平方米。3、枣阳市政府对房地产的总体发展规划设想：l 通过几年的连续开发建设，达到形成住房需求者尽其能，购其房，形成各类住房需求稳定，良好的住房供需体系l 适应新时期居住理念，提高住宅品味，努力打造山水园林型、优雅休闲式的住宅小区，
19、扩大住房需求l 大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区建设，今后的住宅建设规模应控制在10万平方米以上。l 小区要结合场地实际情况，尽量在不破坏原始地貌基础上进行住宅建设布局l 要控制老城区改造住宅建设，引导向中心城区发展l 推动城市化建设，根据枣阳市城市规划发展要求，合理分布商品住宅建设l 政法街西段打通工程及拆迁还建小区建设工程要统一规划，拆迁还建小区要作为普通商品住宅小区规划的重点，一是可利用路段中间空置点，二是有利于城区一体化发展第三章 市场研究与项目定位1、枣阳市房地产发展背景分析1.1 “十一五”发展规划枣阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确指出：
20、“十一五”时期是加快枣阳市城市化进程，构建和谐枣阳的关键时期。枣阳市十一五规划明确指出“加快城镇化进程，提升城市的辐射带动力和城市建设水平，加快枣阳城市名片建设，有序扩张中心城区规模。打造枣阳城市建设新形象，完善中心城区功能，提升枣阳城市建设品位”。更加详尽地指出了枣阳市城市建设的计划和决心。在今后的几年中，枣阳市不仅要建设一批20万平方米以上的精品住宅小区，还要建设2个以上四星、五星级酒店宾馆。1.2枣阳城市规划按照枣阳市委、政府提出的枣阳城市建设“三年小变化、五年中变化、七年大变化”三步走的总体要求，将枣阳建设成为了具有较高现代化水平和层次品位、具有浓郁帝乡文化和地方特色、具有良好环境质量
21、和适宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的新型现代化城市，基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。1.3 近年枣阳房地产投资情况（表3-1）：年度200520062007投资额（万元）63001145123232由上表可知，枣阳市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显，2005年以来房地产涨幅均居襄樊各城市前列，2007年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但枣阳市房地产投资仍处在高位运行。2、项目所在区域房地产市场分析2.1区域房地产市场概况拆迁还建小区，地理条件优越，政法街西段打通后，市政设施更加完善，是枣阳及枣阳南城的经济、文体、卫生、科教
22、中心。南城房地产开发较早，拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵一些。目前区域内房地产在售楼盘10余家， 6月平均价格为1350元/平方米。区域内1500元/平米左右的楼盘包括人和花园、宜都花园、海天丽景等，域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。 2.2项目周边主要楼盘调研分析 （1）本项目周边主要楼盘概况如下表3-2：项目人和花园宜都花园海天丽景总建筑面积（m2）400006000045000销售均价（元/m2）130022001450/2600产品类型多层砖混高层框架多层砖混/高层主力户型110-14090-130120-130 （2）楼盘分析：周边项目主
23、要通过低密度、低容积率等优势特征来突出自身的宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。各项目的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅，户型比例上都以中大户型的两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的，小户型产品相对稀缺。而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟，高品质、高舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域目标客户的追捧。3、住宅小区住宅项目市场定位3.1项目SWOT分析Strength:a. 地理位置优越，区域升值潜力巨大。b. 紧邻多条公交线路，交通便利；c. 区域周边有较为成熟的教育体系，社会配套设施比较完善；d. 本案周边未来几年内将形成成熟的商业、办公、娱乐等配套。Wea
24、k:a. 本案价格预期较高，对前期上市推广不利；b. 本案地处周边城市环境仍需改善。Opportunity:a. 结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快；b. 政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力；c. 区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发的政策吻合。Threat:a. 同区域内，存在价格、品质相差不大的其他产品；b. 政府一系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作的限制。3.2目标客户定位一方面，枣阳市经济发展迅猛，招商引资给工业注入推进剂，产业经济带动了一大批产业人群收入的提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强的城市感情，高品质的住宅产品会比较符合他
25、们的需求。另一方面，枣阳市“十一五规划”中明确提出：“加快城镇化进程，提升枣阳的辐射带动力和城市建设水平，加快枣阳城市圈建设，有序扩张中心城区规模。打造枣阳城市建设新形象，完善中心城区功能，提升枣阳城市建设品位。”因此根据枣阳市整体的变迁过程，该项目的客户群主要是本地中青年居民以及区内其他乡镇或外来创业的移民。 3.3项目产品定位 产品定位为：具有现代化和人文特色的、充满活力的中高档公寓产品。第四章 项目选址和建设条件1.项目选址本项目位于枣阳市南城霍庄社区。2.建设条件2.1位置优越该区所处地理位置优越，周边商业、住宿、医疗、学校配套设施完善，拥有得天独厚的区域优势。2.1建设场区“七通”条
26、件具备项目所在地块完成了该宗地的前期开发（七通）工作，能满足项目投入使用后的有关要求。具体标准为：a. 道路：按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。无偿投资建设政法街西段打通工程1.3公里。b. 给水由政法街西段及万通路接入，給水主干线直径为300mm,支线直径为200mm。c. 雨水由政法街西段及万通路排出，雨水主干线直径为1000mm,支线直径为600mm。d. 污水由政法街西段及万通路排出，污水主干线直径为600mm,支线直径为500mm。e. 通讯及电力、燃气在政法街西段及万通路接入。2.3住宅小区商业及文化教育配套设施齐全项目位于枣阳市南城办事处霍庄社区的文化、教育、卫生、经济中
27、心，高素质劳动力资源十分丰富。另外，区域内有大量的招商引资企业，外来人口较多，为商业房地产开发提供了可能。项目周边有成熟的教育体系，以及医疗卫生体系。未来发展空间巨大。2.4土地征用情况该建设项目总共占地面积163.24亩,拟划入的163.24亩土地需要通过这次政法街西段打通工程，由政府协调给予优惠政策，划入万通路拆迁还建用地,以利于整个小区及道路配套协调。这部分土地地上建筑大部分为危旧住房,希望通过本项目进行开发能够彻底改变这里的居住生活环境。第五章 项目建设规模及功能标准1 建筑面积和内容本项目总建设用地面积108881.1平方米，总建筑面积304867.1平方米。容积率：2.800;建筑
28、密度：40%；绿地率：33%；建筑控制高度：22米，部分居住及公建建筑高度可控制在24米内； 建筑退让距离：退让规划用地边界最小距离为不小于5米。2 功能设施标准2.1建筑使用功能本项目建筑使用功能为：商业、住宅及配套。2.2设施标准（1）住宅装饰及设施标准：A、商业用房提供精装修标准，即：a. 厅、过道的墙、顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖；b. 卫生间的地面、墙面（1.5米高）贴瓷砖、顶棚吊石膏顶，并安装坐便器和面盆；c. 设置照明、给水、污水排放、燃气等系统，并预埋电话、有线电视、宽带网络系统管线。B、商品房部分设施标准为：a. 可供菜单式选择的精装修方案，而且方案设计融入了最in的时尚元素；b
29、. 厨卫洁具均是进口品牌产品；c. 大部分明厨明卫，室内错层的格局让空间更加立体化；d. 简洁时尚的外立面，在区域内独树一帜，与众不同；e. 室内所见，均是品牌产品；f. 智能安防和门禁系统，高科技保证安全和人性化；g. 小区局域网；卫星电视；监控系统将让住户更放心。（2）小区配套设施：小区配套设施包括18000平方米的商业，日后将统一运营招租，确保小区配套可满足社区采购以及外部购买需求。2.3住宅户型规划125平米以下的二居至小三居，占比70%；125平米以上的中大户型，占比30%。3、工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见下表5-1。表5-1 主要工程量一览表序号项目名称说明1土建
30、工程建筑面积304867.11.11.21.3多层住宅车库配套商业建筑面积249436.64建筑面积37430.36建筑面积180002给排水工程水泵机房1003普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）变电站3005照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线（端子接单元口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视有线电视机房5010室外工程室外文化广场600第六章 建设方案1、建设场地环境1.1地形、地貌建设场地成矩形状，场地规整、地势平坦。1.2气象枣阳处于亚热带向温带过渡地带，属于亚热带大陆性季风气候，夏热冬冷，春秋温和，四季分明。冬干夏湿，光照充足，无
31、霜梅长，雨量适当。但也有寒潮、伏旱、秋涝、暴雨、冰雹等灾害性天气出现。年平均气温15.2，无霜期平均269天，年平均降水量750至1000毫米，全年日照2100小时。1.3地质枣阳全境以平原为主。东北部、南部是山，中部、北部为岗地和平原。地势由东北向西南倾斜。最高的东北部玉皇顶，海拔778.5米，中部平原平均海拔100米左右；最低的西南部瓦子岗，海拔70米。有主要河流180条，分为滚河、黑青河、小黄河、三夹河、莺河、淳河六个水系统和沙河、滚河、熊河、华阳河、清潭河、黑青河、小黄河七大河流。沙河由东北部向西南，境内流长80公里，流域面积717平方公里，经新市、鹿头、吉河、市区，在琚湾与滚水会合，
32、至襄阳注入唐白河。1.4社会经济条件枣阳市地处湖北省西北部，鄂豫两省交汇处，东靠“九省通衢”的经济重镇武汉，西依历史文化名城襄樊，南临经济发展的江汉平原，北抵资源丰富的南阳盆地，是湖北省西北部一颗璀璨的明珠。版图面积3277平方公里，总人口110万，辖12个镇（鹿头、新市、太平、杨垱、七方、琚湾、熊集、吴店、平林、王城、兴隆、刘升）、3个办事处（南城、北城、环城）、1个省级经济技术开发区（西城开发区）、2个农场管理区（车河、随阳）。枣阳市2008年综合经济实力明显增强，工业实现大跨越，农业再获大丰收，财贸迈上新台阶，社会消费品零售总额达56.7亿元，全市金融机构存款余额首次突破百亿元大关，全市
33、实现生产总值120亿元，同比增长23%；全市引进埠外资金15亿元，同比增长50%，引进投资过亿元的项目12个，全市完成社会固定资产投资38亿元，同比增长51%，利用外资和出口创汇双双突破千万美元大关。城乡面貌发生明显变化，园区配套工程基本完成，城区通行能力得到提高，城市环境得到改善，城市形象得到提升，服务功能得到完善，城市管理进一步加强，城市面貌明显改观，新农村试点建设扎实推进，城乡统筹协调发展步伐进一步加快。2、总体规划布局2.1片区规划 项目所在地块位于人流、物流集中区域，项目所在区域未来将成为集商业、办公、居住、娱乐、文化交流和居住等于一体的城市多功能新型片区，成为南城商圈和商务区范围内
34、的核心地带。2.2小区整体规划设计原则（1）合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合，三种效益可以完美体现。（2）分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车流与城市交通并行不悖。（3）利用周边优越环境，扩大绿化范围，重视生态、追求个性，使设计具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系，使建筑融合于环境，营造生态的、生机的、生动的居住小区。2.3总平面布局（1）艺术性的规划布局，基地整体规划注重阳光的需求。将传统的平直布局中引入变异元素，顺应城市干道向西南偏转，与垂直的空间组织形成对比与变化，突出空间的开阔有致，步移景异的艺术氛围。（2）中庭一带的规划结构。中庭：本规划中设
35、计了中庭绿化景观，向南北沿伸。使绿化和景观对于全区的居民都有良好的可选性和共享性，避免景观死角。一带：为由南向北的绿化景观带，与东侧绿化带相交。将南北两轴有机联系在一起。（3）多样化的布置原则：南、北侧沿街为配套商业公建，配合周边建筑物，与整个小区围合，形成整个区域的标志性建筑。（4）高低错落、丰富的天际线：小区住宅采用6-7层不同高度,互相穿插，错落有致，形成丰富的建筑空间。2.4交通组织（1）设置沟通性的服务道路，联系居住区与城市其他地区；（2）结合区域周边交通网络的，规划社区内外交通，使社区内外交通系统有机结合，使业主出行更加便利。2.5规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见下表
36、6-1：表6-1 项目建筑技术经济指标序号项目名称指标1总用地面积1088801.12总建筑面积304867.13地上建筑面积304867.14建筑层数地上6-7层地下05建筑总高12-22米6建筑层高地上3米地下07建筑容积率2.88绿地率33%3、建筑方案设计3.1建筑方案总体构思合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合，使三种效益可以完美体现；分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车流与城市交通并行不悖；利用周边优越环境，扩大绿化范围，重视生态，具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系，使建筑融合于环境，营造生态的、生机的、生动的商务、居住小区。3.2平面设计（
37、1）住宅表6-2 项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标1套内使用面积/套90.716-125.962住宅标准层使用系数%75%-93%3套内建筑面积86.57-116.93.1多层住宅 A型/套91.48-108.643.2多层住宅 B型/套111.2-143.03.3多层住宅 C型/套110.566-128.8154户内平均居住人数人/户2.85居住户数户25606居住人数人78603.3立面设计本工程立面设计是经相关机构和人员审查，并经设计院专业人员计算得出的。4、结构设计4.1基础选型及处理本工程基础设计形式为钢筋混凝土扩展基础，根据上部结构荷载的要求，本地基持力层的承载力较高，采用
38、天然地基即可满足设计要求。4.2上部结构本工程上部结构形式为底框结构。5、公用设施方案市政设施源头建设利用区内原有设施.5.1供水排水（1）供水：由水厂引进，政法街西段及万通路有400MM的给水管线，可直接接入，日供水量2.5万吨。（2）排水：实行雨、污水管道分流排放，雨水经过政法街西段及万通路大街管道排出，污水经政法街西段及万通路排入综合防治污水处理厂。5.2供电（1）供配电系统：高压供电为10KV高压电源，经小区总配电室分配给两台1000KVA及4台630KVA变压器，总计4520KVA，最大负荷4250KW。（2）照明及电力设备：a. 低压供配电设计：小区动力和照明电源引自小区变电所采用
39、电缆分别引入地下一层接线柜；动力计量设在动力总配电柜，备用照明及共用灯按动力计量，住宅各单元在每层设户表箱一个；消防设备、应急照明的负荷等级为二级，其余为三级。b. 设备及选型：住宅内采用平口灯，卫生间、厨房采用此灯头，非住宅部分采用荧光灯（要求COS0.9），均选用节能型灯具；小区采用安全型安装插座，户内卫生间、洗衣机用插座采用防溅型。5.3供气本项目燃气在政法街西段及万通路接入。5.4弱电设计（1）电话网络：在地下一层设有电话交接间，机房内设有回配线架一台，一台电话由大对数电缆引入；网络由光缆引入。电话网络支线采用五类八芯线，从配线架穿管引至各楼层。 （2）电视：在地下一层设有电视前端箱，
40、电视主干线路采用SYV-75-9同轴电缆穿钢管，引至各楼层，要求用户出口电平不小于68db+4db，电视分之器盒至用户，采用SYV-75-5同轴电缆穿钢管。 （3）楼宇对讲系统：一层主入口设一带电控锁的防盗门，对讲主机设于门边墙上；一层设视频分配器及译码器，2-25层设译码器，每户可设对讲分机，一层各户设窗磁和门磁。6、消防本项目消防供水由市政政法街西段及万通路接入2根200MM的供水管，并在小区内建设消防泵。第七章 项目环境保护与劳动保护1、主要污染源状况本项目主要污染源状况为生活废水和雨水，经化粪池厌氧处理后排入城市污水管网。2、污染物排放控制标准处理后的废水排放，执行枣阳市水污染物排入标
41、准中的规定的相应标准。3、劳动安全保护建设施工中严格执行劳动部门颁发的枣阳市劳动保护监察条例及各级政府部门的法规，制定严格的操作规程。4、建筑节能本项目将严格实施节能标准，依照公共建筑节能设计标准的要求进行施工建设，建筑节能的基本技术要求高于标准。第八章 项目实施进度安排本项目计划在3年（36个月）左右的时间建成。本项目建议书2010年4月批复，5月开始建筑方案设计，6月进行综合管网设计，7月作施工图设计，9月报建，领取开工许可证，2010年10月工程开工，2011年10月开始预售，2012年6月主体工程供水，2012年10月单项工程验收，2013年2月分项工程验收，2013年4月正式入住。第
42、九章 投资估算与资金筹措1、投资估算总投资造价见下表9-1： 单位：万元序号项目开发产品成本（总投资）计算说明1开发建设342001.1土地费用1800土地评估1.2建安工程费24389800元/m21.3市政基础设施建设费（含政法街西段打通）25001.4前期工程费573.78前1-3项和的2%1.5其他费用430.33前1-3项和的1.5%1.6不可预见费585.26前1-4项和的2%1.7开发间接费用286.9前1-3项和的1%1.8管理费用293前1-4项和的1%1.9税费及其它2741.73-1.10财务费用100-2流动资金500-3项目总投资34200-2、资金筹措本项目预计资金
43、需求为34200万元，全部由公司自筹解决，共计分两批次投入，首批投入17100万元，第二批投入其余资金，全部资金于项目建设期内投入，若有资金不足情况则由首期的销售所得补齐。第十章 风险分析及对策1、市场风险分析项目预计的未来经营销售状况是基于目前枣阳市房地产供求态势，及该类楼盘的市场需求情况而作出的预测，同时考虑到了一定程度的市场不确定性变化。如果未来房地产市场出现不可抗力因素，使消费者的购房需求、购房心理和购买能力发生重大变化，导致项目的销售受到严重阻碍，将直接影响项目的收入。因此，项目开发商将在保证工程质量的同时采取各种有效的促销手段以尽快回收资金，消除未来市场不确定因素对项目收入的影响2
44、、经营管理风险分析建设工期的影响：项目计算开工时间为2010年4月，建设期为3年，如工程不能按时开工和按期竣工投入使用将影响到项目的销售。因此，项目开发商在建设期间将及时作好开工准备，合理安排工程进度，以保证本项目的顺利实施。3、敏感性分析 根据下表可以判断：本项目的销售收入变化对内部收益率的影响较大，这说明房产价格是影响经济效益的最敏感因素。当销售收入降低10%时，项目内部收益率为21.94%，接近基准收益率。表10-1 不确定性因素变化影响表变化因素-10%-5%0+5%+10%销售收入21.9426.2830.237.843.6经营成本39.035.530.225.022.9经营成本销售收入-15-10-5+5+10+15内部收益率幅动系数第十一章 社会效益分析 本项目的开发建设，契合枣阳市城市发展规划，为城市
